不動産売却の豆知識の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

本日は、不動産相場の決まり方について。
不動産は、「一物五価」と言われ、ひとつの不動産には５種類の価格がついていると言われています。

５種類の価格は以下の通りです。

■時価（実勢価格）
実際の市場取引が行われた価格のことです。
国土交通省のサイト上で閲覧が可能です。

■公示価格
一般の土地取引の指標として使われる価格です。
国土交通省が公表し、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格が３月に公示されます。

■基準値価格
都道府県が主体となって調査を行い、毎年７月１日時点における価格を９月頃に国土交通省が公表します。
公示価格の補完的な指標となります。

■路線価
相続税・贈与税の目安となる価格です。
毎年１月１日を基準日として、７月頃に国税庁が公表します。
地価公示で設定された価格の80％により評価されます。

■固定資産税評価額
固定資産税の基準となる価格です。
３年に一度価格の見直しがあり、公示価格の70％相当が評価水準になります。
不動産の１月１日時点の所有者に対して課税されます。

上記価格はあくまでも参考価格となり、実際に取引されるときは売主様と買主様が納得した価格となります。
売却査定時には、上記価格を参考にしながら慎重に打ち合わせをして決定します。
ご安心してお任せください。

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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです！

本日は、知っているようで知らない（？）
媒介契約書についてご紹介いたします。


よく聞くけど、媒介契約書って何だろう？
売買契約書と違うもの？

と思った方！
最後までご覧下さいませ。

■媒介契約書とは？
不動産売却時における媒介契約書とは、私たちのような不動産会社と、売主様との間で結ぶ契約書のことをいいます。
民法では口約束でも「契約」となりますが、不動産取引はトラブルがつきものです。
きちんと書面で契約を締結し、双方で署名捺印後、保管します。

■売買契約書と何が違うの？
売買契約書は、売主様と買主様との間で締結するもので、媒介契約書は前述のように不動産会社と売主様との間で締結します。
そのため、結ぶ相手方が異なります。

■どんなことが書いてある？
一般的には、取引対象の不動産をどのような条件で売却するか、成約時の報酬金額、契約期間などを記載します。
最もトラブルになりやすい金銭面の内容を特に注意して記載し締結します。

媒介契約の種類については、以前に投稿したこちらの記事をご覧ください。
不動産売却の流れ②～媒介契約の種類～


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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです！

本日は、不動産売却査定時に注意すべきポイントをお伝えします！

■査定額は不動産会社によって多少の誤差があります
多くの売主様が、売却査定を行いたいと考えると数社に査定依頼をするかと思います。
実査定をしたとしても、依頼された不動産会社によって査定額に差が出てきてしまうのはよくあることです。
各社の営業エリアかや、独自のデータが反映されることがあり、強みや弱みが価格に羽根井されることがあるためです。

■極端に高い売却査定額を出す会社には「ちょっと待った！」
不動産会社によって査定額に差が出てきてしまうのは前述のとおりですが、基本的に査定額の算出は周辺の相場や前回お伝えした3つの方法を用いて算出します。
そのため、極端に高い金額や安い金額を提示されることはあまりありません。
あまりにも相場から離れた金額で売却活動をしてしまうと、買い手がつかず売却が長期化するリスクがあります。

不動産会社が提示した金額に少しでも疑問を感じたら、その金額の根拠を確認することをお勧め致します。
大切な資産をお預かりしますので、納得いく形で売却活動を進めていきましょう！！

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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

今回は、査定額の算出についてご紹介いたします。

まず、査定価格は３か月以内に売却可能と判断される価格を表します。

その査定価格を算出するには３種類の方法を用いて行います。


■取引事例比較法

取引事例比較法は、同等のものの市場での取引事例をもとに、対象となる不動産の価格を求める方法です。
類似物件の直近の売却事例から査定する方法であり、最もイメージしやすくわかりやすい査定方法です。
主にマンション、土地の査定をする際に用いられます。

■原価法

原価法は、同等の不動産を入手するのに要するコストで価格を算出する方法です。建物については経年等による原価修正を行います。
目安としては、木造の戸建で築25年（または築20年）で価格をゼロとします。
土地の査定時に用いられることもありますが、主に戸建の建物部分を査定する際に用いられます。

■収益還元法

収益還元法は、対象不動産が生み出すであろう収益を還元利回りで計算して不動産の価格を求める方法です。
家賃収入から管理費用を差し引いた純利益を利回りで割ることで投資額＝価格を算出します。
主にアパートや賃貸マンション、店舗などの収益物件に用いられます。

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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

今回も、不動産売却査定について解説致します！
今回は「実査定時に必要な書類」編です。




前回、売却査定の種類についてご紹介しました。
査定時、売主様にてご用意頂きたい書類は以下となります。


■ご用意頂くもの
・登記済証（権利証）または登記識別情報通知書

・確定測量図（土地・戸建ての場合）

■あればご用意頂きたいもの
・リフォームの履歴が分かる資料
・住宅性能評価書
・建物状況調査（インスペクション）の結果報告書



登記済証（権利証）または登記識別情報通知書は、査定時の本人確認として利用します。
平成17年3月7日に改正された不動産登記法によって、登記済証（権利証）から登記識別情報通知書に切り替わりました。

また、リフォームの履歴が分かる資料は査定額を上げるために重要な書類となります。
直近5年前後に実施されていれば、価値が上がる可能性が高まります。

住宅性能評価書については、税金控除の適用を受けるために利用される書類です。
特に、戸建てなら築20年超、マンションなら築25年超の物件の場合、建設住宅性能評価書(耐震等級が等級1、等級2または等級3の場合)があると、買主が住宅ローン控除の適用や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができるため、価値が上がります。


続きます！！

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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

「不動産（自宅）を売りたい！」と思ったとき、
不動産会社に査定依頼をされる方が多いと思います。
今回からは、不動産売却査定について解説致します！


■売却査定の種類
不動産売却査定には、大きく分けて2種類あります。

①机上査定
場所・築年数・周辺相場をみてざっくりとした価格を算出します。
机上査定を依頼するメリットは、なんといってもスピードの速さかと思います。
また、売却物件を拝見せずに行うため、周囲の方に知られる心配もありません。
しかしながら、あくまでも簡易的な査定となるため、実際の売却価格と大きく差が出る可能性があります。
中には1000万程度差が出る場合もあります。

②実査定
机上査定とは違い、実際に売却物件を拝見して査定を行います。
机上査定ではわからない、建物の状況や日当たりなど現地の状況も踏まえて算出します。
より詳しい金額をご提示できることが最大のメリットです。
また、実際に税金がかかるかや、高く売却するためのアドバイスもさせて頂きます。
実際に売却するしないに関わらず、査定を依頼する場合は実査定がおすすめです。

続きます！

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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

さて、今回も「任意売却とは？」シリーズ第3話。
今回が最終回となります。
本日ご紹介するのは、売却後の残債のお話です。




■任意売却後の残債はどうなるのか？
結論から申し上げると、任意売却を行ったからといって、残債が０になるわけではありません。
任意売却後も、残債がある場合は返済をしていかなければなりません。
しかしながら、任意売却後の返済に関しては、債権者に対して無理のない範囲で返済を進める交渉が可能です。
一般的に月額5,000円～30,000円程度の返済になることが多いと言われています。

ちなみに、本来であれば売却と同時に借入金全額を返済しなければ抵当権の解除は行われませんが、任意売却に承諾した債権者は残債務がある場合でも抵当権は抹消されます。


センチュリー２１SEEDでは、任意売却だけでなく、リーズバックによる売却のお手伝いも可能です。
リースバックについては後日改めてご紹介させて頂きます！
弊社HPにもページがございますので、是非ご覧ください。
リースバックについては【こちら】

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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

本日は、任意売却とは？シリーズ第2話です！
前回、任意売却のメリットをご紹介しました。
今回は任意売却のデメリットをお伝えします。

■住宅ローンの滞納によって個人信用に傷がつく
任意売却の条件として、6か月以上住宅ローンを滞納しているということがあります。
個人信用情報は3か月以上滞納した場合に信用情報機関（所謂ブラックリスト）へ登録されてしまうため、任意売却を行うときには傷がついている状態になります。登録されてしまうと、５～７年程度金融機関からの借り入れ等ができなくなります。

■競売になってしまう場合もある
前回、任意売却は通常の売却と大差ないとご説明しました。しかしながら、長期にわたって売れない場合や購入希望者との折り合いがつかない場合、競売にかけられてしまう可能性があります。


なかなか聞きづらい、誰に聞いたらいいか分からないことも多いと思います。
売却について心配、不安のある方は是非一度ご相談ください。


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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです。

本日は、タイトルにもある通り、
「任意売却とは？」についてご紹介いたします。

■任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
※出典：全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

■競売との違い
住宅ローンを滞納してしまうと、お金を貸している金融機関は住宅ローンの残債を一括で返済することを要求してきます。
（法律用語では、「期限の利益の喪失」と言います）
残債務を一括で返済できない場合、金融機関はその担保となっている自宅を強制的に売却し、その代金から債権を回収します。
上記のように所有者の同意なしに売却することを競売と言います。

■任意売却のメリット
①通常の売却と同様に家を売ることができます
競売だと市場価格の約65％前後で落札されると言われていますが、任意売却は通常の売却と大差ないため、市場相場と同様に販売活動ができます。
また、ご存じの方も多いかと思いますが、競売は裁判所が所有者の代わりにオークション形式で購入者を決定します。
競売情報はインターネットや官報によって公告されてしまうため、友人や近隣の方に知れ渡る可能性が高いです。
任意売却であれば、近隣の方に知られるリスクも減らすことができます。

②金銭的な負担を減らすことができます

通常、不動産売却をするときには登記費用や仲介手数料などが発生します。競売の場合はそれらを自己資金で支払わなければなりませんが、任意売却であれば、売却代金から支払うことが認められており、持ち出し金は基本的には不要となります。

②に続きます


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皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDです♪

本日も、不動産売却にかかる税金についてご紹介致します。

前回ご紹介した譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。
また、この場合における所有期間は、売却した年の1月1日現在で決まります。

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

●長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）
20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

※不動産の税金には色々な特例があります。住んでいた土地建物を売却した場合、事業用不動産を交換した場合等には、有利な特例制度が設けられています。ですが、ここでは税金の基本的な考え方をご説明しておりますので、これらの特例のご説明は省略させて頂きます。詳しくお知りになりたい方は、税務署か、不動産に詳しい税理士にご相談ください。
また、5年超の所得税は、復興特別所得税が2.1%追加されます。


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