「不動産売却 解説動画」の記事一覧（81件）
カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/20 10:47
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です！
今回は、相続不動産の評価についての解説動画です。
是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのでしょうか？
建物の場合は、毎年役所から届く固定資産税通知書に記載されている評価額がそのまま相続税評価額になります。
土地の場合は、固定資産税通知書の評価額が相続税評価額になるとは限りません。
実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は異なります。
相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が異なります。
倍率地域とは、路線価の付いていない地域のことです。
路線価とは、毎年1月1日時点での価格を、7月1日に国税庁が公表します。
そこで公表された路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
路線価は公示価格の80％が目安になります。
なぜ80％なのかというと、1月1日に評価を行い年途中で変更されません。
もし年途中に時価が下落した場合、相続税を払いすぎてしまうことを防ぐために初めから少なく評価しているのです。
路線価地域の評価額計算
・国税庁のホームページにある、路線価図を開きます。
・前面道路の数字を確認します。
例）「150F」と書いてあったら、1㎡あたり150,000円となります。記載価格は1,000円単位のため、0を３つ足せばOKです。
ちなみに、後のアルファベットは借地割合を示しています。土地を借りて建物を建てる人に関係してくる記号です。
・固定資産税通知書に記載されている、土地の面積を確認します。「地積」とかいてあるところを見れば分かります。
・地積に先ほどの路線価を掛けて計算します。
例）前面道路の価格が150,000円、100㎡の土地の場合
150,000×100＝15,000,000円が評価額になります。
…ここまで見ると、簡単そう！！と思う方もいるのではないでしょうか？？
しかし！実際には土地の間口や地形は様々です。上記のように算出された価格から、使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。
この調整に関しては、不動産について詳しくないと難しいため、相談してみることを強くお勧め致します。
倍率地域の評価額計算
・国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」から、「評価倍率表」を開き、「一般の土地等用」をクリックします。
※動画内では「財産評価基準」と説明されていますが、2021年8月29日現在では、「路線価図・評価倍率表」よりご確認頂けます。
・対象不動産がある市町村をクリックすると、倍率表が表示されます。そこで倍率を確認します。
・土地の固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を計算します。
私たちセンチュリー21SEEDは、相続不動産の売却相談も大歓迎です！
実際に売りたい！までは考えていない方でも、
今売りに出したらいくらになるのかな？
売るときはどのようなことをするの？
など、小さな疑問でも迅速・丁寧にお答えいたします！
お気軽にご相談くださいませ♪
※税金に関するご相談につきましては、税理士への相談が必要な場合があります。
国税庁ホームページ
名古屋市中区・千種区・昭和区で
マンションを売りたい！
戸建を売りたい！
土地を売りたい！という方は
センチュリー21SEEDにお任せください！！
カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/20 10:46
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、「相続とは？」についての解説動画です。
3分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
よく、「相続対策って、相続税対策をすることですよね？」と質問されることが多いのですが、答えはNO！です。
実は、相続税が発生するのは、全体の9％ほどの人しかいないのです。
なぜかというと、相続税には基礎控除があり、3,000万+600万×法定相続人の数で計算します。
例えば法定相続人が2人の場合、4,200万円まで控除されます。
ただ、基礎控除内の相続だとしても、4,200万円は大金ですよね。
それをどのように分けるかで、身内同士の争いごとに発展するケースもあります。
相続人全員が、納得して相続できることが理想の形です。
さて、相続には3つのパターンがあります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続
遺言書がある場合は、遺言書の内容に則って相続していきます。
遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、相続分が決定します。
いわば遺言書の作成は、重要な「相続対策」といえます。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/20 10:46
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です！
今回は、相続不動産の評価についての解説動画です。
是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのでしょうか？
建物の場合は、毎年役所から届く固定資産税通知書に記載されている評価額がそのまま相続税評価額になります。
土地の場合は、固定資産税通知書の評価額が相続税評価額になるとは限りません。
実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は異なります。
相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が異なります。
倍率地域とは、路線価の付いていない地域のことです。
路線価とは、毎年1月1日時点での価格を、7月1日に国税庁が公表します。
そこで公表された路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
路線価は公示価格の80％が目安になります。
なぜ80％なのかというと、1月1日に評価を行い年途中で変更されません。
もし年途中に時価が下落した場合、相続税を払いすぎてしまうことを防ぐために初めから少なく評価しているのです。
路線価地域の評価額計算
・国税庁のホームページにある、路線価図を開きます。
・前面道路の数字を確認します。
例）「150F」と書いてあったら、1㎡あたり150,000円となります。記載価格は1,000円単位のため、0を３つ足せばOKです。
ちなみに、後のアルファベットは借地割合を示しています。土地を借りて建物を建てる人に関係してくる記号です。
・固定資産税通知書に記載されている、土地の面積を確認します。「地積」とかいてあるところを見れば分かります。
・地積に先ほどの路線価を掛けて計算します。
例）前面道路の価格が150,000円、100㎡の土地の場合
150,000×100＝15,000,000円が評価額になります。
…ここまで見ると、簡単そう！！と思う方もいるのではないでしょうか？？
しかし！実際には土地の間口や地形は様々です。上記のように算出された価格から、使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。
この調整に関しては、不動産について詳しくないと難しいため、相談してみることを強くお勧め致します。
倍率地域の評価額計算
・国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」から、「評価倍率表」を開き、「一般の土地等用」をクリックします。
※動画内では「財産評価基準」と説明されていますが、2021年8月29日現在では、「路線価図・評価倍率表」よりご確認頂けます。
・対象不動産がある市町村をクリックすると、倍率表が表示されます。そこで倍率を確認します。
・土地の固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を計算します。
私たちセンチュリー21SEEDは、相続不動産の売却相談も大歓迎です！
実際に売りたい！までは考えていない方でも、
今売りに出したらいくらになるのかな？
売るときはどのようなことをするの？
など、小さな疑問でも迅速・丁寧にお答えいたします！
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※税金に関するご相談につきましては、税理士への相談が必要な場合があります。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/20 10:45
皆さまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です！
今回は、「公正証書遺言」についての解説動画です。
是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
公正証書遺言とは、公証役場で作成する遺言書のことです。
本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述していきます。
実際の現場では、事前に公証人と事前に打ち合わせをして、内容を確認していくことが多いそうです。
公正証書遺言の作成には、証人が2名必要です。
ただし、以下のような方は証人にはなれません。
・未成年者
・推定相続人と受遺者並びに配偶者、直系尊属
・公証人の配偶者、4親等以内の親族、書記
など…
要約すると、「相続人の関係者」にあたる人は証人になれないのです。
公正証書遺言を利用するメリット
・法的に必ず有効な遺言と認められる
・原本が公証役場に保管されるため、紛失や改ざんの心配が少ない
・家庭裁判所の検認が不要
公正証書遺言を利用するデメリット
・費用がかかる
・事前の打ち合わせが必要
費用はかかりますが、相続で子どもたちが揉めてしまうリスクを減らすことができます。
また、事前の打ち合わせが必要ですが、法的要件の漏れがなくなるため、確実に遺言の効力を発生させることができます。
こう見ると、トラブルなく相続してもらうためには必要なことかもしれませんね！
費用に関しましては、遺産の額や相続人の人数によっても異なるため、公証役場へお問い合わせください。
さらに、前述のとおり公正証書遺言では証人が2人必要ですが、有償で公証役場から紹介してもらうことも可能です。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/20 10:42
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、「引き渡し猶予」についての解説動画です！
売りと買いの決済を同時に行うことはできるの？
リスクはあるのだろうか？
などの疑問にお答えする動画です！
是非最後までご覧下さい♪
↓↓↓
お持ちの不動産を売って、新しく不動産を買い替えるという方は多くいらっしゃいます。
その際、引っ越しはどうすればいいのでしょうか？
ご実家が近いなど、仮住まいがある方にとっては問題ありませんが、そのような場所がない方は…？
そのような方のために、不動産売買契約では「引渡し猶予」というものがございます。
本来であれば、決済と同時に買主様へ物件を引き渡しますが、事前に買主様の了承があれば現在の住まいを一定期間無償貸与することができるというものです。
ではその場合、所有権はどうなるのでしょうか？
残代金支払いと同時に所有権は買主様へ移り、登記も行います。
猶予期間中に火災等が起こった場合、損害賠償の対象へ発展する可能性がありますので注意が必要です。
どちらにもリスクがあるため、引き渡し猶予は１～２ヶ月などの長期間ではなく、長くても１～２種間程度にすることがお勧めです。
また、さらにリスクを軽減するため、1日でも早く引越しを完了させ、引き渡すことを目標にしましょう！！
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/17 10:09
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です！
今回は「購入申込時に売主様が気を付けること」についての解説動画です。
３分程度の動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
購入希望者が現れると、購入申込書へ記入してもらい、売主様へお渡しします。
申込書の内容としては、
・売買金額 ・手付金の額 ・契約日 ・引き渡し時期 ・融資利用の有無
などがあります。
よく、「申込が入ったら必ず売らなければいけない？」と質問される方が多いのですが、購入申込書はあくまで購入の「意思表示」ですので、必ずしも売らなければいけないというわけではありません。
値交渉や引き渡し時期の希望を申し入れる場合も多くありますので、内容を総合的に判断して、どうしても折り合いがつかなければお断りしていただくことも可能です。
また、申込の報告をした際に「考えさせてください」と結論を保留にする方がいらっしゃいます。
前述したように、総合的に判断する時間はもちろん大事ですが、あまりにも結論を先延ばしにしてしまうと買主様の気持ちが変わってしまうというリスクがあります。
条件に納得しているのであれば、１日でも早く契約締結されることをお勧めします。
購入申込書で注目してほしいポイントについて、少し解説します。
チェックして頂きたいのは、「手付金の金額」です。
買主様の権利として、手付金を放棄すれば契約解除できる「手付解除」があります。
手付金の金額があまりにも低いと、この手付解除をされてしまう可能性が高くなります。
この解除が発生しても契約は成立しているとき、仲介手数料を支払わなければならない場合があります。
仲介手数料よりも低い金額だと、持ち出しが必要な場合があります。
また、融資特約（ローン特約）の有無もチェックするポイントです。
多くの方が、不動産を購入するときに住宅ローンを組みます。
融資特約(ローン特約)とは、買主様が売買契約後に申し込んだ住宅ローンが万が一否決された場合、契約を白紙撤回することができるというものです。
白紙撤回…つまり契約がはじめからなかったことになるため、手付金は買主様に返還しなければなりません。
この説明をすると、売主様のお気持ちとして、
「それなら、売買契約前に住宅ローンの申込を行えばいいじゃないか！」
という方もいらっしゃるかと思います。
住宅ローンの申込時には、売買契約書や重要事項説明書の原本が必要になります。
そのため、売買契約締結前に住宅ローンを申し込むことはできないのです。
しかし、それだと売主様のリスクが大きいため、住宅ローンを利用するほとんどの契約では、契約前に事前審査を行い、リスクを軽減します。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/17 10:08
皆さまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、「案内時の売主様の対応」についての解説動画です！
2分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
売主様が居住中の物件に案内が来るとき、売主様はどのように対応したら良いのでしょうか？
ポイントは3つございます！
①お部屋を綺麗にしておきましょう！
特に、キッチンや洗面所などの水回りは綺麗にしておくと好印象を持ってもらえます。
シンクに洗い物が残っていたりすると、悪い印象を与えてしまう可能性も…
②日中でも、すべてのお部屋に電気を付けてカーテンを開けておきましょう！
第一印象で「明るいお部屋」だと思ってもらえたら、買主様から好印象を持ってもらえます。
季節にもよりますが、窓を開けて風通しの良さをアピールすることも有効です！
また、物が少ない方がお部屋が広くスッキリとした印象を与えられるため、不用品予め処分しておきましょう。
引越しの際にも整理が必要になって来るかと思いますので、販売期間中から少しずつ整理しておきましょう！
③過度な営業は不要です！
物件の良さをよく知る売主様だからこそ、たくさん話したくなることもあるかと思います。
ただ、そこはぐっと堪えて聞かれたことにのみ答えればOKです。
売主様から話過ぎてしまうと、買主様が引いてしまう可能性があります。
アピールしたいポイントは、是非営業マンにお話しください。
より魅力的に伝えられるよう、お話します！
以下は、他に気を付けることです。
・ペットを飼っている場合、案内中はケージに入れておきましょう
・湿気が残らないよう、案内前にお風呂を使うことは控えましょう
・餃子など、においのきついものは案内が終わってからにしましょう
・テレビなど、大きな音の出るものは消しておきましょう
・お茶等の用意は不要です
【買主様からよくされる質問】
・近隣にどんな方が住んでいるのか？
・押入などの収納を見てもいいですか？
→購入に前向きな方ほど、押入などの細かい部分まで見る傾向にあります。
万が一見たいと言われても良いよう、少し片付けをしておくことをお勧めします。
どうしても見られたくないものがある場合は、特定の収納にまとめておきましょう。
その場合は、事前に担当者に伝えておけば、開けないようにご案内しますので必ず伝えておきましょう。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/17 10:06
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、「賃貸中不動産の売却」についての解説動画です！
2分ほどの動画ですので、是非最後までご覧ください♪
↓↓↓
賃貸に出している不動産は「収益物件」として扱われるため、売る際の査定では
収益還元法を用いて査定額を算出します。
収益還元法では不動産の「収益力」に基づいて算出され、
年間家賃収入÷利回りで計算します。
利回りとは、投資金額に対するリターンのことです。
一般的に、周辺の成約事例をもとに設定されますが、不動産ごとに異なります。
その不動産が投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込め、査定金額が高くなります。
築年数、周辺の市況や現在のマネーサプライなどの状況によって左右されます。
10万円で賃貸に出しているマンションがあったとすると…
年間家賃収入：10万×12ヶ月で120万円
利回りを10％とすると、査定金額は1,200万円となります。
ただ、利回り10％は現実的ではないため、仮に5％とした場合、査定金額は2,400万円となります。
実際には固定資産税や管理費などの支出があるため、細かな計算が必要となります。
具体的な内容については査定するマンションによって異なるため、是非一度ご相談ください。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/17 10:00
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、契約時に必要なものについての解説動画です。
1分30秒ほどの動画になっておりますので、是非ご覧ください♪
↓↓↓
契約が決まったら、売主様は当日何をもっていけばいいのでしょうか？
基本的には、以下のものが必要になります。
①権利証もしくは登記識別情報
→2005年(平成17年)の法改正で権利証から登記識別情報に変更されました。効力は変わりません。
②身分証
→免許証やパスポートなど、顔写真のあるもの
③印鑑
→法律上、契約書への捺印は認印でも構いませんが、決済時に実印が必要になりますので、契約時に実印をお持ちいただくことがほとんどです。
④印紙代・仲介手数料
→印紙代は契約書を2部作成するときには必要です。
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カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2023/03/10 10:21
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、「取引事例比較法」についての解説動画です！
1分ほどの動画ですので、是非ご覧ください♪
↓↓↓
取引事例比較法は、主に居住用マンションの査定時に用いられます。
同マンション、同間取でできるだけ直近の成約事例を基に算出します。
土地の場合、当然ですが、同じものはありません。
その場合は、路線価を使って算出します。
路線価とは、道路につけられた価格のことを指し、査定対象の不動産と成約事例の不動産、それぞれの路線価の比率を用いて調整します。
ただし、同じ面積の土地であっても、土地の形や間口が異なると金額も変わってくるため、流通性比率を使って調整します。
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