不動産売却　解説動画の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です♪

今回は「原価法」についての解説動画です☆

1分30秒ほどの動画ですので、是非ご覧ください！！

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不動産取引において原価法は、戸建の建物部分の価格を求める際などに用いられます。


原価法は以下の式で求めることができます。


再調達価格×原価修正×流通性比率

再調達価格とは：今の物価で同じ状態に新築した場合いくらになるのか？を計算した価格のこと

減価修正とは：経年変化による目減り分を考慮した数値のこと

流通性比率とは：売れやすいか売れにくいかという流通性の度合いを示した数値のこと



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センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「売却依頼」についての解説動画です。

１分20秒ほどの動画になっておりますので、是非ご覧ください♪

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お持ちの不動産を売却したい！と思ったら、何からすればよいでしょうか？

実際に販売活動を行うときには、仲介する不動産会社と「媒介契約」を締結します。

簡単にまとめると、不動産屋が売主様に代わり（売主様と協力して）、買主様を探しますよ。という契約書です。

成約時の仲介手数料の金額や支払時期なども記載します。

また、売主様と締結する媒介契約書では、役所調査を行うにあたっての「委任状」の役割を果たします。

不動産取引と切っても切れない役所調査。

固定資産評価証明（公課証明）は、所有者もしくは委任状を持った代理人のみ取得することができます。

そういった書類取得も、売主様から任せてもらえる文言の書かれた媒介契約書があることで、売主様の負担を軽減することができます。




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センチュリー21SEEDの林です。

今回は、お客様からのご相談も多い「売るか・賃貸に出すか？」についての解説動画です♪

1分30秒ほどの動画ですので、是非ご覧下さいませ＾＾




「売却するのと賃貸に出すのでは、どちらがお得なのか？」

もちろんお客様のお持ちの不動産によって異なりますので、どちらが良いと一概に言うことはできません。

それぞれメリット・デメリットがありますのでご紹介します。

〇売却するメリット

・まとまった資金（キャッシュ）を得ることができる

→この資金を元手に他の運用をすることもできます。


●売却するデメリット

・今後、大幅なインフレが起こった場合、売らなければよかったと後悔する可能性がある



〇賃貸に出すメリット

・定期的な収入が入る


●賃貸に出すデメリット

・家賃滞納のリスクがある

→ローンを組んでいる場合、支払が滞るリスクもあります。

・室内での自殺や孤独死があった場合、資産価値が低下し入居者が入りづらかったり売却しづらい可能性がある


お持ちのマンションを売ろうかな？賃貸に出そうかな？と迷っている方、

是非一度センチュリー21SEEDにご相談ください！




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今回は、「共有名義の不動産売却」について動画解説です！

1分30秒ほどの動画になっているので、是非ご覧ください♪

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【共有名義の不動産の売却は可能か？】

結論から言うと、可能です。

しかしながら、以下の場合は共有者全員の署名捺印が必要になるため、立ち合いが必要になります。

①媒介契約時

②売買契約時

③決済時


Q．共有者が遠方に住んでいて、立ち合うことが難しいのですが…

A．そのような場合も心配ございません。
　　共有者が遠方に暮らしているなどの理由で立ち会うことができない場合、「委任状」を使って対応が可能です。

委任状には、実印での押印・押印した印鑑証明書(3ヶ月以内)が必要になります。

ちなみに、印鑑証明書の取得時期について、法的には3ヶ月以内のものに限るとの規定はありません。

しかし、金融機関ではなるべく最新のものの方がよいとされていることから、3ヶ月以内を目安としています。

※諸説あります。




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センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「不動産の価値の決まり方」について解説した動画のご紹介です♪

お手持ちの不動産売却の参考になれば嬉しいです！

ご相談お待ちしております！！







不動産にはさまざまな価格があります。

「一物四価(いちぶつよんか)」とも言われています。

その価格は、

①公示価格
→毎年3月ごろ発表されます。土地の価格の目安になる価格です。

②固定資産税評価額
→固定資産税などの基準となる価格です。

③路線価
→道路に面した土地の価格のことです。

④時価
→実際に取引されている土地や建物の価格のことです。



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センチュリー21SEEDの林です。

本日は、「契約の解除について」の解説動画です。

１分30秒ほどの動画になっておりますので、是非ご覧ください♪





「契約の解除について」


不動産売買契約時における解除には３種類あります。

①白紙解除(住宅ローン特約を付ける場合など)
⇒契約がはじめからなかったことになるため、受領済みの手付金や仲介手数料の返還が必要になります。

②手付解除
⇒相手方が契約の履行に着手するまでは、契約を解除することができます。
●売主から解除を要求する場合：手付金の２倍相当額を支払う
●買主から解除を要求する場合：手付金相当額を支払う（支払済みの場合は放棄する）

③違約解除
⇒契約違反があった場合や、手付解除期日以降に契約を解除する場合、相手方が契約の履行に着手した後に解除する場合などが該当します。違約金は、手付金の金額か売買代金の20％相当額と定めている場合が多いです。



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センチュリー21SEEDの林です。

今回は「物件状況報告書」についての解説動画です♪

1分ほどの動画になっておりますので、是非ご覧ください＾＾

「物件状況報告書」とは？

これから買おうとしている物件に雨漏りがあることが分かっていたら、どうするでしょうか？

修理してから入居したいと思う方が多いと思います。

では、購入してから雨漏りがあることが分かったら、どうでしょうか？





知ってたなら教えてよ！と思う方がほとんどではないでしょうか？

このようなトラブルを防ぐため、物件状況報告書という書類があります。

今の物件の状況を買主に伝えるための資料です。

前述した雨漏り以外にも、以下の内容があります。

・シロアリの害の有無

・給排水管の故障の有無

・越境の有無

・近隣の建築計画

・心理的瑕疵の有無

など…

私たちが契約前に売主様と確認すると、「そんな細かいことまで聞くの！？」と驚かれることもよくあります。

ただ、買主様の気持ちになってみると、これから買う物件はどのような状況なのか…気になりますよね。

物件状況報告書は、不動産取引の重要なポイントになる大切な書類なのです。



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センチュリー21SEEDの林です☆

今回は、【相続放棄】についての解説動画です。

2分ほどの動画ですので、是非最後までご覧ください♪

動画の下に簡単にまとめましたので、そちらも併せてご覧いただけますと幸いです＾＾






相続した財産は必ず受け取らなければならないか？というと、
必ずしも受け取る必要はありません。

もし相続する遺産の中に負債などの「マイナスな財産」があった場合、
相続人はどうしたらいいの？となってしまいますよね。

そのような状況を回避するための、2つの方法をご紹介します。


①相続放棄

その名の通り、実際の相続を放棄することをいいます。放棄すると、はじめから相続人でなかったことになり、子や孫が代襲相続することはできなくなります。

相続放棄は、マイナスの財産しかないことがはっきりしているときに有効です。


②限定承認

相続するときにマイナスの財産があればプラスの財産の範囲で清算し、余りがあれば引き継ぐことを指します。

限定承認は、超過分を支払う必要がなくなるため、負債がどのくらいあるか分からないときに有効な方法です。


では、相続財産が分からないときは、限定承認をすればいいか？というと、必ずしもそうではありません。

限定承認には、相続人全員が合意の上、共同で行う必要があります。

相続放棄も限定承認も、相続があることを知ってから３ヶ月以内に家庭裁判所で手続きが必要です。

期限を超過すると、相当な理由を除き、無条件で相続が発生するため注意が必要です。




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センチュリー21SEEDの林です。


今回は、「住宅ローンの融資承認期日」についての解説動画です！


是非最後までご覧ください！


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住宅ローンを利用する不動産の売買(購入)にあたり、事前審査は必ずしなければいけないというわけではありませんが、


売買契約後に行う住宅ローン本申込の手続きについては、これから不動産を売る方にとっても影響のあることですので、把握されておいた方が良いかと思います。


不動産売買契約書や重要事項説明書に、買主様が利用予定の銀行やローン金額の他、「融資承認取得期日」や「融資利用の特約に基づく契約解除期日」と記載されている箇所があります。


融資承認期日に記載された日までに、記載された銀行で、記載金額以内のローン申し込みについて融資承認をもらう必要があり、もし申込していながら否認された場合には、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。


期日までに申込をしていなかった場合、承認を得られれば問題ありませんが、もし否認されてしまった場合、契約解除となる場合があるため注意が必要です。


もし契約解除になってしまった場合、白紙解除・違約解除どちらの場合でも買主を新たに探す必要があります。


さらに、白紙解除になると、手付金や仲介手数料なども支払い主に戻ってしまいます。


違約解除だと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。


そのため、売買契約が終わったから安心！ではなく、万が一のことがあるということを考えつつ、お引越しなどの準備を進めていくことが大事になってきます。


そういったトラブルを防ぐために事前審査をしておくことで回避することができる場合があります。


事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他借入れ状況などについてを中心に審査を行います。仮審査と言われることもあります。
事前審査で承認を得られれば、本審査で否認される可能性が大きく下がります。

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今回は、「抵当権抹消」についての解説動画です。


是非最後までご覧ください♪


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不動産の売却を考えている方の中には、まだローンの支払いが残っているという方もいらっしゃるかと思います。

ローンが残っていても、不動産売却は可能なのでしょうか？


答えは「Yes！！」です。


ローンの支払いが残っていても、売却は問題なく行うことができます。


ローンの支払いについては、現在所有している不動産には銀行の抵当権が付いているので、


借りているローンを返済して抵当権を抹消する必要があります。


所有している不動産を売却した資金で返済、もしくは手持ちの資金から返済します。



抵当権とは？？


銀行は融資をする際、不動産を担保とします。万が一、借り入れをした人がローンを返済できなくなると、銀行は担保した不動産を競売にかけて売却し、債権を回収します。


抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債務者に優先して債権を回収することができます。


これが抵当権というものです。


多くの金融機関は、融資の際に抵当権の設定を求めます。


不動産売却の際には、次の購入者へ引き渡す前に抵当権を抹消する必要があります。


前所有者の抵当権が付いている状態で購入するのは不安ですよね…。


また、新たに不動産を購入する方に対して、銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を抹消することを条件に融資を行う場合が多いです。


抵当権を外すには、ローンを一括返済する必要があります。


借り入れしている方が残債を一括返済した際に、抵当権者は抵当権抹消書類を借入者に渡します。


実際には抵当権抹消手続きは司法書士へ依頼することが多いため、あまり馴染みがないかもしれませんね。


抵当権抹消に必要な書類としては、主に以下の６つとなります。


①登記済証もしくは登記識別情報


②登記原因証明情報


③委任状


④金融機関の資格証明書


⑤抵当権登記抹消申請書


⑥登記事項証明書


上記書類は銀行や法務局で取得することができます。


抵当権抹消手続きにかかる費用としては、印紙代や司法書士への報酬も含めると1万5千円～2万円程度が相場です。


また、手続きは自身で行うことも可能ですが、不動産売却に伴う抹消手続きについては購入者の登記もあるため、司法書士などのプロに依頼する方が、安全に取引を行うことができます。

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