カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/03/07 18:22
収益物件の売買契約！！
不動産の表示
対象となる不動産の住所、名称、構造、延床面積などが記載されています。
これらの項目は重要事項説明書や売買契約書の最初の方に記載されている最も基本的な事項と
なります。
あまり、ないのですが、販売図面上は、建ぺい率、容積率がOKに見えても実際の不動産の表示では、
土地の面積が少なくなっていて、違反物件になっていることもあるからです。
現金買いの時には、金融機関がチェックしてくれませんので、登記簿と不動産の表示を相互チェック
されることをお勧めします。
売買代金および支払い方法
①売買代金
契約書の中で最も重要な項目となります。
特に売買代金を募集価格から価格交渉をして了解をもらっているような場合は、ちゃんと値下げ後の
金額になっているのかどうかを、良く確認するようにしましょう。
②支払い方法
中間金、残代金の支払い時期および引渡し日も必ず確認しましょう。
通常は、残代金を支払う日に決済と引渡しを行います。
万が一中間金が設定されていて、契約してしまうと、その中間金を払う必要がでてきます。
公簿売買と実測売買
土地の売買契約を結ぶ際に、登記簿に記載されている面積をベースに坪単価をかけて売買代金を
決める公簿売買と、実際に土地を土地家屋調査士に依頼をして計測をしてもらい、
その数値をベースに売買代金を決める実測売買の２つがあります。
公簿売買の場合は、万が一後日計測して公簿の面積よりも狭かったとしても売買代金の差額分の返金
を求めることはできません。
ただ、実測するにも計測費用がかかるため、どちらの方法で売買価格を決めるのかは必ず確認して
おきましょう。
明らかに、杭が入っており、建築当初からの登記簿があれば、ほぼ間違いがないですが、
杭が入っていなかったり、隣地が売買されていたり、境界があいまいな場合は、実測測量での
引渡しを求めた方が安全です。
越境について
古い建物を購入する際には、建物の屋根などの一部が隣の敷地に越境していたり、反対に越境されて
いるようなケースがあります。
万が一越境がある場合は、隣地の所有者とどのような取り決めになっているのかを確認したり、
境界確定測量などを行った上で協議することをお勧めします。
越境は、特に隣地所有者とトラブルになっていなければ、あまり恐れる必要はなく、
解体・再建築時には、越境を解消したり、越境していることをそのままにしておきましょう
ということを覚え書きとしてお互いに了承していることが大事になります。
レントロールが正しいか
売買契約書にはその物件の利回りや家賃は記載しませんが、売買契約を締結する際には、
必ず賃貸借契約書を事前に提示してもらい、レントロールが事前に聞いていたものと間違いないか
確認しましょう。
契約時にレントロールを確認せずに、了承してしまうと、後でレントロールより賃料が低かった
としてもなかなか裁判をしても十分な金額補償が受けられる可能性は低いものです。
賃貸物件の場合は、買付を入れてから契約までの間に賃借人が退去していたり、
退去予告が出ているようなケースもよくありますのでよく注意してください。
建物の取得価格
マンションやアパートを取得する際には、土地と建物がそれぞれいくらの内訳となっているか
よく確認しましょう。消費税については、営利目的の個人や課税事業者の場合「建物部分」に
対して課税されます。
また、取得後の減価償却についても建物部分が対象となりますので、建物の価格割合が多い方が
減価償却上は有利になります。
そして、売買契約書に内訳の記載がない場合は、固定資産税評価証明書を見て、
建物部分の評価額を確認しましょう。
契約解除に関する事項
万が一の時のために、契約が解除となった時にどうなるのかを確認しておきましょう。
ここでポイントとなるのは以下の３点です。
①手付金
手付金については、その金額と手付による解除ができる期限である「手付解除期日」がいつなのかを
必ず確認しておきましょう。
②ローン特約
購入する際に融資を利用する場合は、万が一融資の審査がNGとなった場合に白紙撤回ができる
「ローン特約条項」が記載されているかどうかその期日も含めて確認しましょう。
③違約金
万が一何らかの事情で契約が履行されなかった場合に、いくらの違約金とするのかが記載されて
います。違約金の金額を明確にすることで、万が一の際に損害額を具体的に立証する必要がなくなり
ますが、反対にそれ以上の金額も請求できないため、違約金など損害賠償に関する項目は
よく確認しておきましょう。
売主が宅建業者の場合で買主が個人であれば、違約金の金額は売買代金の２０％が上限となります。
固定資産税や都市計画税の精算について
固都税は東京と関西でその方式が異なるため注意が必要です。
東京方式：その年の１月１日を日割り計算の起算日とする
関西方式：その年の４月１日を日割り計算の起算日とする
よって、関西の物件を１～３月の間に購入する際には、次年度の固都税についても同時に精算する
ほうが良いでしょう。
また、なぜこのような違いがあるのかは、慣習としかいいようがないです。
例えば、10月1日に売買する場合は、東京方式の方が、売主が負担する期間が長くなります。
例）10月1日売買
売主負担
東京方式：1月1日～9月30日（9か月分）
関西方式：4月1日～9月30日（6か月分）
買主負担
東京方式：10月1日～12月31日（3か月分）
関西方式：10月1日～3月31日（6か月分）
この場合は、売主側の立場では、関西方式が有利、買主側の立場では、東京方式有利となります。
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任の有無とその箇所、およびその期間について確認しましょう。
個人の売主から購入する場合は、現況有姿で瑕疵担保免責となるのが一般的です。
そのため、不動産自体に異常がないか「物件状況報告書」や「付帯設備表」をよく確認するとともに、
契約前に必ず現地を確認するようにしましょう。
地位の承継
売主の地位のうち買主が承継しなければならない地位について事前に確認しましょう。
具体的には、管理会社との管理委託契約、賃貸借契約、プロパンガス契約、インターネット設備など
は引き継ぐことになります。
そして、既存の管理会社から変更したり自主管理としたい場合は、所有権移転までに売主の責任に
おいて管理委託契約を解約するよう記載してもらいましょう。
売買契約書は、とても重要な書類です。
この書類にサインすることは、すべてを了承していることになります。
そのため、契約書類はできれば弁護士のリーガルチェックがおすすめです。
不動産売買契約書は、ものによっては数億円規模の取引となることもあるため、「
気がつかなかった」では済まされません。
なので、事前に不動産会社から契約書や重要事項説明書の写しをメールなどでもらっておき、
弁護士のリーガルチェックを受けることをおすすめします。
くれぐれも、契約締結後に間違いが発覚することのないように、慎重に確認するようにしましょう。
融資が否決されたの際の手続き
先程、契約書の内容で「ローン特約」とありましたが、そのことについて書いていきます。
融資を利用する不動産売買契約においては、契約書に「ローン特約」を盛り込むため、
万が一予定していた金融機関で融資の審査が通らなかった場合でも、本特約により契約を白紙撤回する
ことができます。
つまり、通常の手付解除とは違い、融資が通らなかった場合は手付金も全額返金されることに
なります。ただし、ローン特約による解除をする際には次の２点に注意が必要です。
解除期限内であること
ローン特約による契約解除には、個別の解除期限が定められています。そのため、万が一融資が通らなかった場合に、その旨を売主側に伝えず放置していると、この解除期限を過ぎてしまう可能性があるため注意が必要です。
売買契約を結ぶ際には、ローン特約のタイムリミットである解除期限は必ずチェックしておきましょう。
通知は売主に伝えること
ローン特約によって契約を解除するためには、上記の解除期限までに契約の相手方である「売主」に
その旨を伝えなければなりません。
ローン特約が原因でトラブルとなるケースの多くは、融資が通らなかったことを仲介会社にしか
伝えておらず、売主までその連絡が行き届かなかったことにより発生しています。
万が一売主が知った時点で解除期限を過ぎていればローン特約による解除は認められないため
注意が必要です。
このようにローン特約による契約解除をするためには、売買契約書記載の解除期限までに「売主」に
対してその旨を内容証明郵便によって通知をすることが最も確実な方法となります。
別の金融機関で再度ローン審査にチャレンジしたい場合
通常、ローン特約には融資を利用する金融機関名や融資金額まで詳細に明記しています。
もしもその金融機関の融資が通らなかった場合に、他の金融機関で再チャレンジしたい場合は、
売主からローン特約の変更の合意を取り付ける必要があります。
つまり、「融資利用の特約の変更に関する覚書」に署名捺印してもらうことで、さらに別の金融機関で
融資の審査をすることができます。
この覚書において、新たに利用する金融機関名、融資金額、解除期限などを明記し２通作成して
売主、買主が署名捺印後、双方が保管します。
ローン特約については、個人が売主または買主である場合、その特約の意味や仕組みについて
よく理解していなかったがために、さまざまなトラブルが発生する傾向にあります。
そのため、融資を利用して不動産を購入する際には、ローン特約の条項について細かく確認して、
万が一の時には素早く対処するよう心がけましょう。
本日は、以上になります。
