カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/03/05 18:09
資金力×購入意思×スピード
- 資金がある人×購入意思が固い人×判断スピード
- まずは、順を追って見ていきます。
資金がある人
これは、わかりやすいですね。一番強いのは、現金で不動産を買う人です。
1億でも2億でも現金を保有しており、そのお金で物件を買いに来た人です。
融資を使う人は、どうしても銀行に融資が否決される可能性があるため、
一番強いのは、いつの時代でも現金です。
とはいっても、現金で不動産を買える人はとても少ないです。
1億を超えてきて現金で購入できる人など、不動産会社でも数は少ないです。
それも1度か2度購入すると、さすがに現金不足になるので、購入できる資金があるうちは、優遇されます。
そして、収益不動産の場合は、金額が大きいのと融資を受けた方が節税効果もあるので、
融資を使うことはまったく問題ありません。ここで重要になるのは、融資を引っ張る力です。
これに有効な策はほとんどありません。身近な銀行には片っ端からあたる覚悟が必要となります。
都銀、地銀、信販等いろいろありますので、まずはご自身がどこまで融資を受けられそうか、
事前に確認しておくことです。
この方法は銀行にばれると怒られてしまいますが、ダミーな収益不動産情報をもって
銀行に審査依頼してみてください。
ダミーな収益物件といっても、現在流通している物件にしてください。
そうすれば、本当に検討していると先方は思いますので、その情報をもとに自分がどこまで
融資が受けられそうかを自分なりに目安をもっていくことです。
購入意思が固い人
不動産投資では、購入意思が本当にあるかは、重要です。
ひやかしのお客さんに情報を流して、物件への案内までして、成約しなければ、
投資対効果ゼロであり、ボランティアになってしまうからです。
そして、いくら現金があっても、買付を出した後に、やっぱり購入するのを止めたいと
いわれることがあるからです。
買主側の担当者は、売主側と交渉するにあたり、良い買主がいるので譲ってくれという
交渉しているわけで、買主がやっぱり購入を止めるということになると、
売主の心証を一気に害してしまいます。
そのため、売主側の業者から、買主側の業者自体と取引をしないという出入り禁止の
ようなことも有り得ます。
そのため、購入意思がぶれる方、買付を出したけど取り下げる、等を行うと、
その会社からは出入り禁止もしくは情報が一切もらえない状況になる可能性があります。
下記２つのルールは確実に守っておいた方がいいでしょう。
- 買付を出した場合については、本当に買う意思があること
- 買付を出す際に、条件を明確に記載し、その条件の範囲内で買付を取り消すこと
判断スピード
判断スピードは、良い物件を獲得する上では、かなり重要になります。
良い物件は、朝一で出した物件が昼までには、なくなっている位のスピード感です。
物件が出てから1日程度で判断して買付を出さないといけません。
いくら現金があっても、購入意思があっても、判断に1週間もかけていたら、
良い物件は売れてしまっているでしょう。ご自身にとって良い物件は、他の人にとっても
欲しい物件である可能性が大いにあります。
理由は、他の人が欲しい物件であれば、売却時に困らないからです。
いくら、ぼろ物件が好きで投資をしていても、売却するときに人気がないのであれば、
安く買いたたかれる可能性があります。
したがって、他の人が欲しい物件を、他の人より先に買わないといけないということで
基本的には競争が激化します。
その時に最終的に勝負を決めるのは、判断スピードになります。
判断スピードを上げるためには、自分の評価軸を持ち、たくさんの物件を見ていくと良いです。
我々、不動産会社は両手取引が好き！！
収益不動産を取得するためには、我々のような不動産屋を介して取引することになりますが、
どのような方法で紹介されているのかを理解することで、価格交渉が可能な物件なのか、
危なそうな取引になりそうなのかある程度察知することができるようになります。
不動産取引において、不動産を紹介する方法は、いくつか方法がありますが、
まずは、不動産屋が仲介することでもらえる報酬がどのように決まっているは下記の通りです。
不動産の仲介手数料
不動産売買際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。
この仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
| 200 万円以下の場合 | 物件価格の5％（＋消費税） |
| 200 万円以上 ～ 400 万円以下の場合 | 物件価格4％＋2万円（＋ 消費税） |
| 400万円以上の場合 | 物件価格3％＋6万円（＋消費税） |
例えば、1000万の取引であれば、1000万×3％＋6万円＝36万円（税抜）がかかることになります。
これが我々、不動産会社の収入ということになります。
それでは、どのような紹介方法＝取引形態で、不動産屋は仲介手数料を得るかというと
次のようになります。
①取引形態：売主
不動産会社もしくは建築会社等が自ら所有している土地や建物の売却を買主に対して行います。
直接販売している会社から購入する場合は、買主に仲介手数料は発生しません。
収益不動産の場合で多くの場合は、不動産屋が新築で建築したアパートもしくは、
不動産会社がアパートを買い取りして、買主へ再販売しているものです。
つまり、売主から直接購入すると、仲介手数料はかかりませんが、実際のところは、
売却価格の中に不動産屋の利益となる価格が含まれています。
売主の物件を購入して高利回りになるケースは難しく、不動産投資を目指している方は、
売主案件を購入することはお勧めしていません。
もし、売主で購入してよい場合は、戸建てを開発する業者が期末にセールを行いますが、
この時は利益を削ってでも在庫処分に動くことがあります。
このような期末時の在庫処分のようなときに戸建て投資をするのはひとつの面白い投資です。
②取引形態：代理
売主の代理人と取引することになります。
収益用の新築区分マンションを販売する業者でまれに代理販売をする会社がある程度です。
しかし、収益アパートで代理で利益を出すのはとても難しいです。
代理については、ほかにも買主代理等の種類もありますが怪しい取引になる可能性が高く、
代理がついた収益不動産については、経験を積んでからの方が安全です。
③取引形態：媒介
売主と買主の間に不動産仲介業者が入り取引を行う形態を指します。
基本的に仲介手数料が発生します。流通している収益物件のほとんどがこの媒介です。
不動産仲介業者が、売主側と買主側で別々の業者が入る場合（片手取引）と、
売主側と買主側に同じ業者が入る場合（両手取引）があります。
両手取引：同じ業者が売主側と買主側の両方から手数料がもらえます。
そのため、ほとんどの業者は両手取引を目指して売買をします。
そして、媒介にも種類があります。
媒介の種類
・一般媒介
売主は、複数の不動産業者に仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者に報告義務はなく、売主も自分で購入希望者を見つけることができます。
このため、いろいろな不動産業者が、物件を売りますので、買主側はある不動産業者に買付を
1番に出したとしても1番手を取れるかはわかりません。
この一般媒介は、売主が面倒でなければ競争原理が働くので高く売れる一方、
買主側は素早く買付をださないと買えないのと高く購入することになりやすいデメリットがあります。
そのため、一般媒介で良い物件が出た場合は、素早く動かないと物件を入手できないことになります。
・専任媒介契約
売主が特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は、売主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、
目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
なお、売主は、自分で購入希望者を見つけることができます。
この専任媒介は、売主は他の不動産業者に仲介を依頼することができないので、
1社に命運をゆだねることになります。
したがって、専任媒介は売主にとって信頼のできる業者であれば、とても有効ですが、
基本的には価格は下がる傾向にあり、逆に買主側にとってはチャンスとなります。
専任媒介の収益物件であれば、その不動産業者の中で1番手になればよいので、
一般媒介よりは、収益物件を入手できるチャンスが広がります。
・専属専任媒介
専属専任媒介は、専任媒介よりもさらに厳しい契約となります。
売主は、特定の不動産業者に仲介を依頼し、専任媒介と同じように他の不動産業者に依頼することができない契約です。
さらに、依頼を受けた不動産業者は、売主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を
報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
加えて、売主は自分で購入希望者を見つけることもできません。
このため、専任媒介と同じように信頼のできる業者でない場合は、買主側に有利に働く媒介形態となります。
専属専任媒介や専任媒介は、売主を抑えているため、ゆっくりと時間をかけて両手取引に持っていく
ことができるのです。
競売物件！！
収益物件を入手する方法として競売という方法があります。
競売で収益不動産を入手する方法は、メジャーかつ初心者向けではありません。
仲介する不動産業者がいないので、高額な取引にもかかわらずリスクが大きく、
中級者以上の方法といえます。
競売とは
競売とは、借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの
不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件を競売物件といいます。
収益不動産の場合は、債権者は金融機関です。
金融機関がローン返済が滞った物件について資金回収する手続きです。
そして、競売物件の評価は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が、最低売却価格を決めます。
おおむね、市場価格の5割～6割程度になるように価格を設定します。
これは、競売という仕組み上、いろいろなリスクがあるので、市場価格よりは下がった価格で
最低売却が決まっているのです。
次に、競売物件の価格が決まると、3点セットと呼ばれる物件概要書が公開され、
入札の時期が決まります。
入札は誰でも自由に参加でき、購入希望者が一定期間内に裁判所に対して入札します。
入札をした人の中で、一番高い価額をつけた人が落札できます。
落札した人は、裁判所の指定した期日までに代金を納入すれば、
裁判所の職権により所有権を落札した人へ移動します。
競売の手続き
競売の買受手続きの流れは下記のようになります。
裁判所によって若干異なる場合がありますので、ご自身で確認してください。
1 公告：裁判所や新聞・インターネット（ＢＩＴ）等に掲示され、
誰でも見ることができます。
3点セットと呼ばれる物件目録・物件明細書・鑑定評価書・現況調査報告書などの
資料が閲覧できます。
2 現地調査：部屋の中は見られないので、外観をチェックします。
占有している人がいれば、素性を確認することが重要となります。
3 入札：価格を最低売却以上にし、入札書類を作成します。
裁判所へ持参するか郵送にて入札します。
4 開札（最高価買受申出人) ：裁判所にて公開で開札されて、落札者が決まります。
5 売却許可の決定・確定
6 代金納付期限等の通知 ：裁判所より代金払込の日時等が通知されます。
7 代金の納付・裁判所手続き：金融機関等で代金を納付後、裁判所に入札に使用した印鑑、
住民票、固定資産税評価証明書、登記簿謄本、登録免許税（所有権移転登記および抹消登記）
の領収書、送料（切手）等を持って手続きする。
8 登記：裁判所の職権により落札人に所有権移転登記がなされます。
9 登記済証送達：裁判所より書留郵便で落札人宛に所有権移転登記済証が郵送されます。
競売物件のメリット・デメリット
競売のメリット・デメリットを解説します。
特にデメリットが解決できるのかどうかが最大のポイントになりますので、
デメリットが解消できない、という場合には、最初から諦めてください。
【競売物件のメリット】
・とにかく安く購入できる：競売物件は、昔より高くなってきていますが、収益物件であれば、
市場価格の3～7割程度の価格で購入することができます。
【競売物件のデメリット】
・部屋の内部は見れない：基本的に所有者・占有者の許可がないと建物の内部である部屋は
見れないのです。
そのため、物件明細書・現状調査報告書・評価書といわれる書類のみでしか確認できません。
落札後に部屋の中を見てみたら、現状調査報告書よりひどい状況になっているケースはあります。
そして、現状調査報告書には、占有者なしと書かれていても、いざ落札した後に部屋に訪れると
占有者がいたなどという状況があってもすべて購入した人が処理しないといけません。
部屋の改修や占有者の追い出しにかなりの費用がかかることを覚悟してから落札する
必要があります。
落札しても裁判所は、所有権の移転登記を淡々と事務的手続きするのみで、
占有者がいても明け渡しまでを行ってはくれません。
現状調査報告書の時点からも権利関係が変わっていることもあり、
占有者から権利を主張されるとすぐの明け渡しが困難な場合もあります。
・占有者が反社会的勢力の場合もある：占有者が反社会的勢力とつながりがある人が
占有している場合もあります。
・代金納付は現金一括のみ：競売物件を落札したら、裁判所が指定する日時までに、
落札金額を現金で振り込まないといけません。
最近は、金融機関から融資を受けることも可能になってきていますが、
それでも金融機関の融資のハードルは、一般の流通物件と比較して、高いといえます。
・建物の隠れた傷（瑕疵）はすべて落札者が責任を負う：建物の内部が見れなかっり、
屋上のチェックができないにも拘わらず、建物の引き渡し後に、建物の隠れた傷（瑕疵）が
見つかっても、すべて落札者が責任を負い、裁判所に損害賠償する権利がないのです。
以上、センチュリー21SEEDでした。
