カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/03/08 18:13
資金計画！！
不動産を購入する時の諸費用
①仲介手数料
不動産を購入するにあたり、不動産仲介会社を利用する時に仲介手数料があります。
仲介手数料の金額は、物件価格の３％プラス6万円に消費税を加算した金額となります。
例えば、物件価格が3,000万円であれば仲介手数料は96万円と消費税になります。
②税金関係
不動産を購入する際には、いくつかの税金がかかります。
購入する不動産の所有権移転をするための登録免許税、さらに司法書士に依頼する際の
司法書士報酬がかかります。
また、銀行融資を利用する際には、上記とは別に、抵当権設定のための登録免許税と、
それに伴う司法書士の報酬がかかります。
さらに、これに加えて銀行融資に対する保証料、物件に対する火災保険料がかかります。
そして、不動産取得税だけは決済時だけではなく、後日請求が来ますので注意が必要です。
不動産の固定資産税は決済日を基準として、決済日の前日までの分を売主負担、
決済日以降の分を買主負担とするのが一般的です。また物件から生じる家賃も同様に精算します。
不動産購入時の諸費用の中でも少ない金額で忘れがちなのが、不動産売買契約書に貼る「印紙税」
です。これについては、売主と買主で折半とするのが一般的です。
なお、印紙税は契約書の原本だけに必要とされているので、節約する場合には、原本を1部として
その他は全てコピーとすることも可能です。
このように、不動産購入時には物件本体の金額以外にも様々な費用がかかります。
物件価格の7％程度を諸費用の目安として資金計画を立てると良いでしょう。
フルローンとオーバーローンの違いについて
不動産投資を始める時には、銀行融資を利用することが多く、全て現金で始めることは
ほとんどありません。不動産の物件価格が、数千万円単位と高額になることが主な理由です。
車であれば新車だとしても、200万円程度でそれなりの車が購入できますが、不動産となると
桁が違ってきます。安いアパート投資物件であっても2,000万円程度、また１棟マンションであれば
１億円を超えることも決して珍しくないのです。
諸費用を除いた物件金額全てを銀行融資で賄うことを「フルローン」といいます。
この場合諸費用については自己資金で準備する必要があります。
例えば物件価格が3,000万円で諸費用が300万円必要な場合には、3,000万円を融資利用、
自己資金を300万円出す形となります。
これを物件価格と諸費用全てを融資利用で購入する場合は「オーバーローン」といい、
3,300万円を借入れすることとなります。
この時には、自己資金を一切出す必要はありません。
逆にフルローンがでなければ、頭金として現金が必要になります。
不動産は融資がつけば、誰でもどんな物件でも購入することが可能です。
ただし、購入した物件で安定した収益が上がるかどうかは別問題であり、
中古物件などは突発的な修繕が必要となったり、空室が多く返済額が家賃収入で足りなくなる
こともあります。
こうした様々なケースに柔軟に対応できるように、不動産を購入するときには十分な頭金を
準備するか、手元資金をある程度確保しておくことが、不動産投資で失敗しないための秘訣と
言えるでしょう。
不動産融資を受けやすくするために必要なこととは
銀行融資を受けやすくするためには、事前にどの程度の融資を受けられるかを確認しておくことが
重要です。
買付け申込みをする前に、購入予定の物件に条件が近い物件で事前審査を出しておくと、
どの程度の融資が出るのかがわかります。
銀行評価が出やすい物件としては、担保価値のある中古のRCマンションが代表的です。
希望に近い物件が売りに出たときに買付け申込みをしてみることで、具体的な物件を銀行審査に出す
ことができます。
これを何度かやってみると、銀行の自分に対する融資の基準がわかってくるでしょう。
また、最初に現金一括か、かなりの頭金を入れて物件を購入している場合は、
次に購入する不動産に「共同担保」として銀行に出すことができますので、２つ目以降の不動産に
融資がつきやすくなります。
ですので、最初に不動産を購入する際には、余裕のある資金計画を立てることを心がけましょう。
ランニング費用！！
不動産投資といえば、家賃収入が入ってくるだけと考えがちですが、不動産賃貸経営をしていく上で
は、収入だけではなく様々な費用がかかってきます。
分譲マンションで賃貸経営しているのであれば、毎月の管理費、修繕積立金などが考えられます。
その他には投資不動産だけではなく、不動産を所有していることで毎年の固定資産税も
必ずかかる費用となります。
不動産投資を始める時には、これらのランニング費用を正確にシミュレーションすることが、
賃貸経営を成功させるためのポイントとなるのです。
管理費、点検・清掃費など
まずは中古の物件価格１億円程度の一棟鉄筋コンクリート、または鉄骨のマンションで
ランニングコストをシミュレーションしてみましょう。
毎月の固定費用として、賃貸管理を委託しているのであれば家賃収入の５％程度を
賃貸物件の管理会社に支払います。
この賃貸管理委託費は、入居者の窓口になってもらうことと、家賃管理をしてもらう費用となります。
賃貸管理を委託しないのであればこの費用は発生しませんが、オーナーが自分自身で入居者からの
クレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。
次に、建物の点検・清掃費があげられます。
一棟マンションの入居者は、マンションの外廊下や敷地内については掃除しませんので、
放っておくと荒れ放題になってしまいます。
そのため、１ヶ月に２回程度は共用部の点検・清掃を行わなければなりません。
費用はマンションの規模にもよりますが、１度の点検・清掃などで１～２万円程度でしょう。
こちらもオーナーが近隣に住んでいて、自分でできるようであれば費用はかかりません。
ただし、かなりの手間がかかりますので、シミュレーションする際の費用の見積もりには
入れておく必要があるでしょう。
賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、
基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の８％程度を見積っておく必要があります。
修繕費
賃貸物件は、点検・清掃だけでなく適切な修繕がなされていないと入居者が決まりづらくなります。
退去の際には次の入居のための「原状回復リフォーム」は必須となります。
このリフォーム費用についても、退去の頻度や工事の内容により増減しますが、
家賃収入の７％程度を見積っておきましょう。
広告費
不動産会社に賃貸物件の募集の依頼をするために支払う経費が広告費になります。
地域によってバラつきはあるようでずが、賃貸契約が成立した時に家賃の１ヶ月分を支払うことが
一般的になっています。家賃収入の5％程度を見積っておきましょう。
固都税
毎年５月に各市町村から納付書が送付されてくるのが固定資産税や都市計画税、いわゆる固都税です。
毎年の１月１日時点でのその不動産所有者が納税義務者となります。
計算式としては、課税標準たる固定資産税評価額の１．４％が固定資産税、０．３%が都市計画税とな
り、合計で課税標準の１．７％となります。
不動産物件価格の１%程度といわれていますが、固定資産税評価が安い不動産は物件価格に対して
割安になります。
その他の費用
１棟マンションは、建築階数によってエレベーターがついています。
基本的には５階建て以上のマンションになりますが、エレベーターは法定点検を年１回以上する
必要があります。
また、それに伴い保守メンテナンス契約をする必要が出てきます。
契約内容としてはフルメンテナンス契約とPOG契約がありますが、基本的にはPOG契約で充分です。
こちらの費用は一般的には１台ごとに月３万円程度です。
分譲マンションなどでなければ滅多にないと思われますが、機械式駐車場もメンテナンス費用が
かかります。タワー式以外のもので１台３万円程度かかります。
また、雪国限定になりますが除雪対応のロードヒーティング費用もかかってきます。
こちらは地面にヒーターを埋め込んで、雪を解かすという設備になります。
２０坪程度で５カ月稼働と仮定して電気代が約５万円かかります。
除排雪対策として５回出動と仮定して、１回約２万円、５回で１０万円となります。
このように、雪国で不動産投資をする場合は、そうでない地域に比べ余分に経費がかかることを
想定しておきましょう。
税前キャッシュフロー！！
不動産投資の投資計画をキャッシュフローベースで考えていきます。
キャッシュフローとは、「入ってくるお金」と「出ていくお金」の流れのことです。
不動産投資においてキャッシュフローの元となるのは毎月の家賃収入です。
そこから様々なランニング費用を支払います。
売上となる家賃収入があり、経費となる様々な費用を差し引いて残りが利益となります。
今回はこの入ってくるお金と出ていくお金の流れである「キャッシュフロー」をベースにした
投資計画について解説したいと思います。
不動産投資物件の想定
まずは不動産投資をシミュレーションするにあたって、基本となる想定物件を決めていきます。
今回はキャッシュフローが出やすい中古の１棟マンションでシミュレーションしていきます。
なぜキャッシュフローが出やすいのかというと、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが、
銀行での積算評価が高く、法定耐用年数が長いため、銀行融資をより多く、より長く利用することが
できるからです。
【具体的な条件】
鉄筋コンクリート造マンション、築年数１７年、価格１億２０００万円、表面利回りを１０％と
します。購入時には諸費用を自己資金で支払い、その他の物件価格に対しフルローンとし、
１億２０００万円を借入、返済金利２％、融資機関は３０年とします。
キャッシュフローの基本は、「家賃収入－経費－返済額」
売上としての家賃収入は毎月１００万円となりますが、こちらは満室時になります。
通常は空室想定費を計上することが望ましいのですが、今回は省きます。
次に、毎月の家賃収入から毎月のローンの返済をします。
先程の条件で、１億２０００万円を金利２％で３０年元利均等返済とすると、
毎月の支払いは約４４万円になります。
返済額には、当然ながら、金利分と元金部分が入っており、毎月キャッシュアウト（支出）するもの
となります。
そうなると、ここでの毎月の差引キャッシュフローは５６万円(家賃収入100万－返済額44万）
となります。
①毎月のランニング費用の想定
毎月のランニング費用としては、管理費、点検・清掃費などがあります。
管理は賃貸管理委託費として、家賃収入の５％程度、約５万円とします。
点検・清掃費としては、毎月２万円程度想定します。
合計で管理費、点検・清掃費として毎月約７万円（家賃収入の７％程度）を計上します。
毎月の管理費、点検・清掃費を差し引くと４９万円
(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万）となります。
②入退去でかかる費用
修繕費は何事もなければ全くかかりませんが、入退去が多い時や外壁修繕など大規模な工事をすると
大きく修繕費用がかかります。
そのため、毎月の費用として想定することは難しくなりますが、家賃収入の７％程度、約７万円を
見積っておきます。
毎月の見積り修繕費を差し引くと４２万円
(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万）となります。
広告費用に関しても修繕費用と同じく、入退去が多く賃貸募集、賃貸契約が多ければ
その分の広告費の支払いが多くなります。
年間を通して全く入居者の動きがなければ広告費の支払いは発生しませんが、
今回はシミュレーションということで、家賃収入の６％程度を費用とし、約６万円を計上します。
広告費を差し引くと毎月のキャッシュフローは３６万円
(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万－広告費6万）となります。
ここまでの年間キャッシュフローは４３２万円(36万×12か月）のプラス状態となります。
③固都税と火災保険料は経費
また年間の費用として固都税があります。
固都税は物件価格１億２０００万円に対して１％程度とし、１２０万円を想定し計上します。
基本的には固定資産税評価額である課税標準の１．７％ですが、シミュレーションでは課税標準が
分からないため、便宜上として物件価格の１％を固都税とします。
ここまでで年間のキャッシュフローは固都税を差し引くと３１２万円となります。
さらに火災保険料の年間支払いを２０万円程度見積ると、
差引２９２万円のキャッシュフロー(432万－固都税120万－火災保険20万）となります。
「空室リスク」と「家賃下落リスク」は必ず考慮
上記の計算で、年間のキャッシュフローは２９２万円のプラスになっていますが、
これには「空室リスク」一切考慮していません。
そのため、空室がどの程度発生するかによって、キャッシュフローはさらに悪くなる可能性が
あります。
また、築年数が古くなってくると家賃を下げないと入居が決まりづらくなるという
「家賃下落リスク」も検討する必要があるでしょう。
ここで、空室期間が１０％とすると年間のキャッシュフローが１２０万円のマイナス、
また家賃の下落が１０％とすると、さらに年間１２０万円のマイナスとなり、
合計で２４０万円のキャッシュフローがマイナスとなってしまいます。
最終的には２９２万円から空室リスクと家賃下落リスクの２４０万円を差し引いても５２万円プラスの
キャッシュフローとなりますので、この不動産投資のキャッシュフローは安全だと考えられます。
空室リスクと、家賃下落リスクを考慮して投資計画を立てた場合に、年間のキャッシュフローが
マイナスになるようであれば、その不動産投資は再度検討し直すべきと言えるでしょう。
本日は、以上になります。
