カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/03/14 18:34
ローン特約
ローン特約とは
収益不動産を購入するにあたって銀行でローンを組む場合は、当然ですが「ローン審査」があります。
不動産投資などで物件を購入する場合は、事前に利用する金融機関に対して「事前審査」
というものをかけているため、概ねその後の本審査においてもそのまま予定通りのローンが
おりる場合もあります。
しかし、事前審査は、支店レベルで行われるため、事前審査から本部の審査である本審査では、
ローンが通らないこともあります。また、本人の状況に変化が生じたような場合にも、
本審査でNGが出ることも少なくありません。
けれども、既に売買契約は済んでいますから、今更「ローン審査が通らなかったので、
やっぱり買うのをやめます」なんて通常だったら言えないのが本来の契約です。
仮に言えたとしても、既に支払った手付け金については、買主の手付放棄となり、
全額没収されてしまうでしょう。
しかし、それでは不動産投資をする際に、怖くて銀行融資が使えなくなってしまいますので
生まれたのが「ローン特約」という契約方法です。
これは簡単に言うと、「ローンの審査が通らなかった場合は、売買契約を白紙に戻しますよ」
という内容の条文を予め売買契約書に盛り込むことです。これをローン特約と言います。
そのため、予めローン特約付の売買契約を締結していれば、万が一本審査で銀行がNGを
出してきたとしても、既に支払った手付け金は例外的に全額返金してもらうことができます。
この特約のおかげで、不動産投資をする際に安心してローンを利用することができるのです。
ローン特約で解除できるケース
ローン特約によって売買契約を解除できるのは、ローン特約にどのような条件を設定したかに
よります。一般的には次のような条項を盛り込みます。
「融資審査の結果、融資の全部または一部について期日までに承認が得られなかった場合は、
買主は契約書記載の解除期日までは、この契約を解除することができる」
このような条項を盛り込んでいる場合は、予め契約時に取り決めした期日までにローン審査が
出なかったり、NGがでたりした場合に、契約を解除することができます。
よく勘違いされている方がいますが、ローン審査がおりているにも関わらず売買契約を解除する
場合は、ローン特約によって白紙解除することはできず、手付放棄によって解除するしかありません。
また、契約書の融資金額よりも金融機関には多く融資希望額をしていて、融資が希望の額に
満たなかったので、「やっぱり止めたいので、ローン特約での解除を使おう」と思っても無理です。
契約書の融資金額が通っていた場合には、ローン特約での解除はできません。
ローン特約による解除は、その連絡方法がとても重要！
ローン特約によって売買契約を解除する場合というのは、売主、買主双方にとって予想外の事態
のため、万が一そうなるとトラブルが生じやすくなります。
特に問題となるのが、ローン特約による解除の「連絡方法」です。
通常、不動産を購入する場合というのは、不動産業者が仲介に入っているケースが多いため、
万が一ローン審査NGの知らせが金融機関から届いたら、まずは売主ではなく間に入っている
不動産業者に連絡すると思いますが、実はこれだけではローン特約による解除の意思表示とは
認められません。
仮に不動産業者がこのことを売主に伝えず、売主にローン特約による解除の意思が伝わらなければ、
万が一後から売主に「そんなこと聞いてない」と言われ、その段階でローン特約による解除期日を
過ぎていれば、ローン特約の解除は認められず、手付放棄によって解除を申し出るしかありません。
ローン特約には解除期日を設定していることが多いため、いつの段階で解除の意思表示が
されているのかがとても重要となります。そのため、ローン特約による解除を申し出る場合は、
確定日付の残る郵送方法によって「書面」で売主に通知することが一番確実です。
ローン特約によるトラブルを回避するためには
買主側のローンが通らないという状況は、通常売主側はあまり予想していないことが多いため、
それだけでもトラブルになるリスクが高く、ローン特約を適用して解除するにあたっては、
さまざまな面でトラブルが生じやすくなります。
ローン特約によるトラブルを防止するためには、何よりローン特約の「条項」をできる限り詳細に
規定しておくことが重要となります。主にポイントとなるのは以下の事項です。
１：ローンを申し込んでいる金融機関の名称
２：ローンを組む金額
３：本審査の承認が得られるまでの期間
４：融資NGだった場合にどうするか
５：ローン特約による解除ができる期日
６：ローン特約による解除の意思表示の方法
これらについて事前に取り決めておくことで、万が一の際にもスムーズに契約を白紙解除することが
できるでしょう。
