収益物件の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

物件チェック～擁壁編～

擁壁とは

そもそも擁壁とは、斜面が崩れないように設置する壁のことで、道路より敷地が少し高くなっている

物件において、盛り土の周りを擁壁で囲って補強しているケースがよくあります。

擁壁は、盛り土の崩壊を防ぎ、建物の地盤を安定させるという重要な役割を担っているため、

擁壁が法令に則って正しく設置されているかどうかがポイントとなります。

擁壁のチェックポイント１：法令に適合しているか

擁壁がある物件の購入を検討する際には、まず設置されている擁壁が、適切なものであるのかどうかに

ついて、確認していく必要があります。

一定規模の擁壁については、次の許可や申請のもと造られていなければなりません。

・都市計画法による開発許可
・宅地造成等規制法による許可
・建築基準法による確認申請

これらの許可申請の履歴については、不動産の所在地を管轄する市区町村役場の建築指導課などで

確認することができます。

擁壁の設置後、行政側の検査を受けている履歴が確認できたととしても、古い物件については

現況も含めて確認する必要があるため、必ず現地調査をしましょう。

擁壁のチェックポイント２：目視による確認事項

建築当時の擁壁に問題がないことが確認できたら、次に現在の擁壁の状態について直接見て

確認していきます。

確認すべき項目は以下の通りです。

・水抜きについて
擁壁の強度を保つためには、水抜きが適切にされているかどうかがとても重要になります。

擁壁の壁面には、3㎡あたり内径7.5cm以上の水抜き穴を1カ所以上設置する必要がありますので、

まずは適切に設置されているか、水抜き穴が詰まっていないか目視で確認しましょう。

次に、擁壁の表面が乾いているかどうかを確認します。湿っていたり、水がしみ出して流出して

いたりする場合は注意が必要です。擁壁のクラックや目地部分から水がしみ出しやすいので重点的に

確認します。

・排水溝と側溝
擁壁の排水経路として、上部に排水溝が、下部に側溝が設置されています。排水溝については、

目地開きやずれ、雑草の発生、土壌堆積などが発生していないか確認が必要です。

また、側溝については擁壁の沈下などによって崩壊していることもありますので、

よく確認しましょう。

・物理的な異常
擁壁を目視で確認して、次のような異常がないか確認します。

　・クラック（ひび割れ）
　・水平移動
　・目地の開き（不同沈下）
　・コーナー部分の開き
　・ふくらみ（擁壁全体の前方へのふくらみ）
　・傾斜・折損

これらの異常がある場合は、擁壁の強度に問題がある可能性が高いので、近いうちに擁壁の改修工事が

必要になる可能性が考えられます。

こんな擁壁は危険

古い擁壁の中には、現在の技術基準を満たしていないものもあり、改修工事に多額の費用が

かかることから、不動産投資としてはできる限り避けることをおすすめします。

倒壊のリスクがある擁壁としては、以下の通りです。

・二段擁壁・増し積み擁壁
高さのある擁壁の場合、擁壁が二段重ねになっていたり、種類の違う擁壁が重なっていたりすることが

あります。このような擁壁は、一段目の擁壁に二段目の擁壁を想定した強度が備わっていない可能性が

高いため、地震や大雨などによって倒壊する危険性があります。

・空石積み擁壁・野面石積み擁壁・玉石積み擁壁
単に石を積み重ねただけで形成されている擁壁で、比較的低い高さの擁壁に多い傾向があります。

石の重みだけで支えているため、水平方向への抵抗力に非常に弱く、震度の低い地震でも倒壊する

可能性があります。

擁壁の改修費用

目視で異常が確認できる場合は、擁壁の裏側に水が溜まっている可能性があります。

擁壁の裏側に水が溜まると、水圧で擁壁が手前に押し出されて、最終的には崩壊する危険性がある

ため、早急に改修工事を行う必要性が出てきます。

擁壁の改修工事にかかる費用は、補強工事で1.5万円程度（㎡）、新設する場合で2万円程度（㎡）、

さらに取り壊し費用や運搬処分費用なども別途かかるため、収支を考えると不動産投資としては

割が合わなくなる可能性が高いです。

擁壁が倒壊した場合の補償

万が一擁壁が倒壊すれば、早急に改修工事が必要になりますが、火災保険に加入している場合、

補償対象となるのかが問題となります。結論からいうと、擁壁が崩れても火災保険を適用することは

非常に難しいです。

火災保険の適用範囲は、基本的に建物本体であり擁壁については地盤として扱われる可能性が

高いため、倒壊したとしても火災保険から保険金を受け取ることは簡単ではありません。

また、火災保険のオプションである地震保険でも基本的な考え方は同じなので、地震によって擁壁が

倒壊しても復旧費用は自己負担となる可能性が高いでしょう。

仕入れミスは挽回が難しい！！

境界線や所有権の紛争～続々編～

そもそも他人の敷地に配管を設置する権利はあるのか

確かに他人の敷地を勝手に使用することはできませんが、生活排水については隣地間においては

下水管を隣の敷地に設置しなければならない状況は、当然に予想される事態でもあるはずです。

そこで民法では、排水のための低地の通水について、自家用や農業用、工業用などに使った水を

排水するために、自分よりも低地にある土地に水を通過させることができる、と規定しています。

これを「余水排池権」と言います。また、この際は低地の所有者のために損害が最も少ないような

場所と方法を選ばなければならないとも規定されています。

つまり、低地に排水管を通しても良いが、どんな方法でも良いわけではなく、低地所有者に最も損害が

少ない方法を選ばなければならないと言うことです。

これは民法だけではなく、下水道法にも同様の規定があり、相隣関係にある土地が低地、

高地の関係にない場合においても、排水管の設置が必要な場合についてはこの規定が類推適用される

としています。

トラブル例①購入した土地に隣地の排水管が埋設されていることを知らなかった

住宅を建築しようとする場合、まずは土地を購入しそこに家を建てることになります。

この土地の購入の際に更地の状態しか確認せず購入し、その後建設業者が土地を細かく調査した

ところ、隣地の排水管がその土地に埋設され通過していることが判明し、その影響で建物の建築に

支障をきたす、といった場合があります。

もちろんこのような事は、土地売買の際に不動産業者が重要事項説明において説明しなければ

ならない内容となりますが、現実問題として既に購入してそこに住むことを前提に人生設計を

している人にとっては、なんとかしてその場所に自分の希望通りの家を建てたいと思うことでしょう。

ただ、先ほども解説した通り、隣地の所有者には「余水排池権」があるため、このような生活用水の

排水管を撤去させることはできないのです。

そのため土地を購入する際には、目に見える部分だけではなく、地中に隣地の排水管が埋設されて

いないかについても、事前にしっかりと確認しておきましょう。

トラブル例②排水管設置とその方法に関する判断

高低差がないにしても、例えば袋地などの土地については、下水道管に排水を接続させるにあたって、

ほぼ間違いなく隣地の敷地に配管を通す必要が出てきます。

このような高低差がない土地間における余水排池権についても、下水道法によると

「他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるとき」

と規定していますが、この困難であるときとは、仮に他人の土地を使用する以外の排水方法が

あったとしても、その設置費用に多額の費用がかかるような場合についても含まれるのです。

このような場合、方法としては、新たに排水管を隣人の敷地に新設して設置する方法と、

隣人がすでに設置している既設排水管に接続させる方法がありますが、このどちらの方法を選択する

のかについて、隣人とトラブルになるケースがあります。

排水管の設置費用で考えると、既設排水管に接続する方がかなり費用は抑えられますが、

隣人からしてみれば、他人の生活排水を既設排水管に接続されることで、次のようなリスクが

生じる場合があります。

１：排水管が詰まりやすくなる
２：排水管が詰まった場合の修理工事が非常に大掛かりとなる恐れがある

これらの事情がある場合は、既設排水管への接続工事を拒否される場合があります。

過去の事例でも、このような場合は多少設置費用がかかったとしても、隣人への影響に配慮して

新設配管の設置をするようにとの判決が出たりしているようです。

このように排水管については「余水排池権」という権利はありますが、隣人とのトラブルをさける

ためには、事前の協議がとても重要であると言えるでしょう。

トラブル③排水管トラブルで隣地の許可が必要だが許可が下りない

収益物件を購入した後に、よくあることですが、建物から隣地を通って下水管につないでいる

ケースでは、下水管につまりが発生した場合などで工事が発生すると、隣地に入って工事が必要に

なります。

しかし、隣地の所有者と仲が良ければよいのですが、アパート経営に良い思いをしていない方や

以前トラブルがあったりすると、工事を行う許可を出してくれないケースが多々あります。

こうなると、住民の下水菅が詰まったままになると生活できなくなります。

そのため、退去が続出して、経営が破たんしかねない事態もあり得るのです。

裁判等を起こせば、工事を行う許可を出すことは可能であったとしても、緊急を要する下水管トラブル

にすぐに工事ができないのは、致命的です。ほとんどの方が、注意していないポイントですが、

下水管が他人敷地を通っている場合は、かなり注意して購入してください。

本日は以上になります。

境界線や所有権の紛争～続編～

樹木の越境トラブルについて

庭付きの一戸建てや、敷地が広い賃貸物件などの場合は、その敷地内に樹木が植わっていることが

あります。もちろん自分の敷地ですから、樹木を植えること自体には何ら問題はありません。

ただ、樹木は成長してくるとどんどん大きくなり、気がつけば隣との境界線を越えてしまっている、

なんてこともあります。

このように樹木が境界線を越えている場合、法律的にはどのように対処すれば良いのでしょうか。

実は民法によれば、樹木のどの部分が境界線を越えているのかによって、その対処法に違いが生じる

ことになるのです。

①樹木の「枝」が境界線を越えている場合
隣の家の庭から立派な木の枝が伸びていて、それが自分の家の庭にまで進入してきたら困りますよね。

特に秋になると大量の落ち葉が散ってきたり、場合によっては自分の敷地内に止めている車に接触する

ことだってあり得るかもしれません。

このように樹木の「枝」が越境している場合は、民法によって以下のように規定されています。

　【民法２３３条１項】
　隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

つまり、この場合は樹木の所有者であるお隣さんに越境している部分の枝を切り取らせることができる

のです。裏を返せば、あなたが勝手に枝を切り取ることはできないのです。

なぜなら、樹木の「枝」は隣地の所有者のもの、という扱いだからです。

②樹木の「根」が境界線を越えている場合
植物によっては樹齢が経過するとその根っこは土の中でどんどん成長し、人の目に見えないところで

既に敷地の境界線を越えている可能性もあります。

では、この場合も枝と同じようにお隣さんに切らせることができるのかというと、

実はちょっと違います。

　【民法２３３条２項】
　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

このようにどこにも「切り取らせることができる」とは書いてありません。

実は、隣の樹木の根っこがこっちの敷地に生えてきたら、越えている部分の根っこを勝手に切っても

問題ないのです。

これは、枝の所有権が隣人にあると扱うのに対し、根っこの所有権はこちらにあると扱われるから

なのです。

法律ではこのように規定されていますが、現実問題としては勝手に根っこを切って万が一隣の家の

樹木が枯れたりするとトラブルになる恐れがあります。

そのため、すぐに根っこを切除しなければ、こちらの建物の基礎に大きな影響を及ぼすような緊急性が

ないのであれば、隣人に一言伝えてから切った方が、トラブルを未然に防げるでしょう。

看板に関するトラブルについて

中古の収益不動産を購入する際にはもよくあるのが、看板等の越境です。

私の所有物件の中にも物件名を表す看板がわずかですが、隣地に越境している物件を購入しています。

この時は、隣地の人に建て替える際には、看板の越境を修正するという約束事をして解決することで

引渡しを受けましたが、このような例はいくらでもあります。

特に、自分の建物や敷地内に看板を設置する際には、常に隣とのトラブルに注意する必要があります。

例えば飲食店などであれば、建物の外壁に袖看板を設置することがあると思いますが、

これが原因でトラブルとなるケースもあります。

①袖看板の設置面が隣地と隣接している場合
この場合には、袖看板を自身の敷地内におさまるように設置しなければなりません。

例えば袖看板を設置したときには隣の敷地が更地で特段なにも言われなかったとしても、

隣地の所有者がこれに気がついて注意してきた場合は看板を撤去するか、自身の敷地内におさまる

ように改修しなければなりません。

そのため、袖看板を設置する際には、敷地の境界線よりも内側におさまるように設置しましょう。

②袖看板の設置面が道路に隣接している場合
道路に看板や日よけを出す場合は、事前に道路使用許可が必要となります。

看板の種類に応じて許可基準があるため、詳しくは各自治体に確認しましょう。

土地の境界線に関するトラブルとは

投資目的で中古の賃貸物件を購入する方は多くいると思いますが、その賃貸物件の土地は、

どこまでが自分の土地かを明確に理解している人は意外と少ないのではないでしょうか。

特に、公簿売買で取引するケースが、大半で、確定測量してから引き渡すケースは稀です。

RCなどの大型物件になればなるほど、建築確認や検査済み証がしっかりあるので、

境界のトラブルになることはほとんどありませんが、地主が建てたアパートや戸建てなどでは、

境界線トラブルはよくあります。

特に都市部など住宅が密集しているエリアで賃貸物件を所有している場合、隣地との境界線に

塀やフェンスなどを設置することが難しいため、簡単に言ってしまえば「なんとなく」の境界線で

運用しているところも少なくないのです。

このように境界線が曖昧だとしても、何事も起らなければ特段のトラブルも生じません。

問題となるのは、境界線を厳密に確認しなければならない状況が発生した時です。

そして、その代表例が不動産相続です。

土地の所有者が死亡し相続が発生すると、相続人は相続税を申告するために相続対象となっている土地

の正確な広さを把握しなければなりません。ここで隣地との境界線を改めて確認するという作業が

発生し、そしてこれが境界線トラブルの引き金となるのです。

その他には、土地に収益物件やマイホームを新築する場合にも、建ぺい率などを計算するために

正確な敷地の境界線を確定させる必要があり、この際にもトラブルが発生します。

土地境界線トラブルの解決方法と対策

土地の境界線でトラブルが起きると、境界線を確定するための作業を実施しなければなりません。

隣人と協議しながらですので、トラブルがなくても時間がかかるので、トラブルがあると余計に

時間がかかるものです。

①土地境界確定測量
隣人同士で境界線を言い争いしても仕方がないですから、そのような場合は専門家である

土地家屋調査士に依頼をして「土地境界確定測量」をしてもらいましょう。

これはその名の通り、土地の境界を確定するための測量のことです。

具体的には土地家屋調査士が該当地の過去の資料

（地積測量図、登記事項証明書、和紙公図、旧土地台帳など）を閲覧して境界確定の要素となる情報を

調査し、その上で土地家屋調査士と隣人同士が現地で立会いのもと、その場で測量を行ない、

最終的な境界線を決めます。

最終的に協議がまとまれば、境界確定図を作成し、隣人同士がこれに署名捺印し協議が成立します。

②筆界特定
筆界特定とは、土地の境界をめぐる争いについて、裁判以外の迅速な手続きで境界線を確定させる制度

です。具体的には該当地を管轄する法務局に対して「筆界確定」の申し出を行なうと、

第三者が公平な見地から現場の情報を調査および測量し、最終的には裁判官が境界を確定させます。

なお、筆界特定は利用できる対象地域が決まっていますので注意が必要です。

所有権に関するトラブルについて

不動産を人や業者から購入すると、当然ですがその不動産の「所有権」を取得することができます。

ただ、この所有権という権利は、他人が外側から見ても全く分かりません。

不動産は、所持品のようにそのものに直接名前を書くことができないため、

その代わりに「登記」をします。

そのため、不動産を購入する際には、必ず「所有権移転登記」をしなければならないのですが、

ごく稀に不動産を買ったのに所有権移転登記がされずにトラブルとなるケースがあります。

なぜ所有権移転登記がされないことがあるのか

通常、この所有権移転登記は不動産売買の引き渡しと同時に行ないます。

そもそも所有権移転登記自体はさほど難しい手続きではありませんので、

引き渡し当日にできないということはないでしょう。

ほとんどの収益物件の取引では、決済・引渡しと同日に登記します。

しかし、同日に登記しないケースもあるのです。

どのような問題かというと「抵当権抹消登記」です。

最近ではほとんどの物件にこの「抵当権」がついています。

新築物件であれば、建築資金借入の担保として設定されていたり、

中古物件であれば現所有者のローンの担保として設定されていることがあり、

通常はこの抵当権を抹消し所有権を移転させます。

万が一、引き渡し日当日に抵当権を外すために必要な借金返済金額を、

何らかの事情で売主が用意できていないと、これらの登記手続きができなくなってしまうのです。

このような場合は、事前に買主側に事情を説明して引き渡し日を伸ばしてもらう必要がありますが、

強引な不動産業者や売主だったりすると、その場で売買代金を受領してカギの引き渡しは

行なうものの、登記手続きだけは後日にしてほしい、などと言ってくることがあります。

これは非常に危険です。

引き渡しの際に抵当権抹消登記と所有権移転登記が終わっていないと、

たとえあなたがカギの引き渡しを受けたとしても、不動産物件変動における「登記」という対抗要件が

備わっていないため、その後不動産を二重に譲渡されたり、場合によっては抵当権が実行されて

競売にかけられてしまう恐れもあります。

そのため、不動産の引き渡しを受ける際には必ず司法書士に同席してもらい、

抵当権抹消登記と所有権移転登記ができる書類が整っていることを確認してもらった上で、

売買代金を支払うようにしましょう。

本日は以上になります。

ご入居者からの損害賠償請求への対応について

入居者から損害賠償請求される「具体的なケース」とその「対処法」について

では、具体的にどのような場合に入居者から損害賠償請求をされるのでしょうか。

その対処法とともに確認していきましょう。

ケース１：室内設備の不具合による損害賠償請求
賃貸物件の室内にはさまざまな設備があります。大家としては、これらの設備品を常に正常に

使える状態に保つ義務があります。そのため、万が一故障などが発生した場合は、

速やかな対処が必要となります。

中でも大きな問題となりやすいのが、「エアコン」と「給湯器」です。

例えば、夏場の暑い時期や冬の寒い時期にエアコンが壊れたり、給湯器が故障してお湯が

出なくなったりすると、入居者から大きなクレームにとなります。

もちろん、これらの設備の故障自体には大家に責任はありませんから、故障したからと言ってすぐに

損害賠償請求されるわけではありません。問題なのはその後の対処です。

設備が故障したことを入居者から聞いて、すぐに修理業者を手配すれば良いのですが、

これを放置したり、手配が遅れたような場合に入居者から

「ホテルに泊まることになったんだから、宿泊代を負担しろ」などと損害賠償請求される可能性が

あります。

【適切な対処法】
①迅速な初動対応
まず一番大切なことは、これらの室内の設備が故障した場合は、入居者からの連絡後すぐに業者に

連絡して修理や交換の手配をとることです。

また、このような場合に備えて、入居者には大家の携帯電話の番号を伝えておきましょう。

②入居者への状況報告
例えば夏場などはエアコンの故障が多いため、リフォーム会社や電気屋さんに行ってもエアコンの

在庫がなかったり、工事が詰まっていて施工してもらうのに１週間以上待って

もらわなければならないこともあります。

そのような場合は、その旨入居者に連絡して丁寧に説明し理解を得ましょう。

③金銭的な損害賠償には基本応じない
これらの対応をしても、万が一入居者から損害賠償請求すると言われた場合は、

すぐにその場で応じないようにしましょう。

過去の事例でも、大家ができる限りの対応を尽くしているにも関わらず手配が遅れた場合については、

一定程度事情が考慮される傾向にあります。

またこのような少額な損害賠償請求は感情論であることも多いため、基本応じないという姿勢を

貫けば、入居者も裁判をしてまで請求してくることはないでしょう。

まずは素早く工事の手配をした上で、請求には応じないという姿勢が重要でしょう。

ケース２：自然災害が発生した時の損害賠償について
まだ東日本震災の猛威が記憶に新しいですが、その他にも台風やゲリラ豪雨などによる水害なども

最近は増えているようです。では、万が一これらの自然災害によって物件が被害を受けた場合、

大家としては入居者に対してどのような義務を負うことになるのでしょうか。

①修繕義務について
大家は入居者に対して部屋を通常使用できる状態で貸すという義務があるため、

自然災害の場合においてもこれを直す「修繕義務」を負っています。

また、修繕工事中は室内に住めなくなる恐れもあるため、入居者から家賃の減額請求などを受ける

可能性があります。そのため、修繕可能な損傷であれば、できる限り早急に工事を手配することが

重要です。

②入居者の家財道具の賠償責任
自然災害によって部屋が浸水などして、入居者の家財道具が壊れたとしても、大家に責任は

ありませんので、損害賠償も発生しません。

このような場合は、入居者が加入している火災保険などを適用して保険金によって救済を

受けてもらいましょう。

③修繕が不可能な場合
大地震などであまりに建物の損傷が激しくて修繕が不可能な場合や、大家の経済的な事情でもはや

修繕が手配できないような場合はどうなるのでしょうか。

このように大家が修繕不可能になる事態も予測して、賃貸借契約書には

「自然災害などの不可抗力によって建物を使うことができなくなった時は、本契約は終了する」

という条項が盛り込まれていることが多いため、通常はこれにより賃貸借契約は終了となります。

自然災害のように、大家の責めに帰すべき事由がない場合については、

原則として入居者に対して損害賠償義務を負う必要はありません。

まずは大家としての最低限の義務である「修繕義務」をしっかりと果たしていれば、

入居者から損害賠償請求をされることはほとんどないでしょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。

賃貸物件の賃借人～続々編～

契約者が死亡しただけでは賃貸借契約は解除にならない

誤解している人も多いのですが、たとえ賃貸借契約の契約者が死亡したとしても、

当然にその契約が解除となるわけではありません。

この場合、賃貸借契約は契約者の「法定相続人」に相続されますので、解除するためには

これらの相続人から賃貸借契約解除の書面をもらう必要があります。

なお、この際法定相続人は必ずしも１人とは限りません。

子供が複数いればそれらはみな法定相続人となります。ですから厳密に言うと、

遺産分割協議が確定するまでの間については、この賃貸借契約を解除する権限をすべての相続人が

「共有」している状態となるため、解除の書面はこれらすべての法定相続人の署名捺印を

もらっておく必要があります。

ただ、実務上は高齢者が孤独死した部屋を相続人がそのまま使用することはほとんどないため、

解除にはすんなり応じてもらえるでしょう。

部屋の明渡しを交渉する際のポイント

契約者が孤独死した部屋は、一日も早く荷物を撤去して明け渡してもらうことが重要です。

ここでポイントとなるのは、部屋の明渡し交渉の相手方です。

部屋に荷物があるうちは、たとえ本人が死亡したとしても家賃が発生し続けることになります。

そしてこれを支払う義務があるのは、契約者の「法定相続人」は当然として、実はもう一人います。

それは「連帯保証人」です。

仮に連帯保証人が法定相続人以外の人物だった場合、連帯保証人の心理としては一刻も早く明渡しを

して、これ以上家賃が発生しないようにしたいと考える傾向にあるため、明渡し交渉の窓口としては

とても有効です。

もちろん最終的には法定相続人の同意は必要ですが、相続人の場合は遺産分割協議が終わるまで

待ってほしい、などと言ってくることがあるため、そのような場合は相続人と交渉するよりも、

連帯保証人の責任において明渡しをしてもらった方が、早く問題が解決する可能性が高いのです。

家賃や原状回復費用は誰に請求するか

契約者死亡後の家賃や原状回復費用の支払い義務があるのは、相続人と連帯保証人です。

仮に相続人全員が相続放棄をしてしまうと、請求できるのは連帯保証人のみとなってしまいますので

注意が必要です。この際、請求ができる金額の範囲としては以下のようになります。

①家賃について
相続人や連帯保証人に家賃が請求できるのは、「明渡が完了する時まで」であり、具体的に言うと、

室内の荷物を全て撤去してカギを大家に返すところまでとなります。

つまり、賃貸借契約書の解除予告期間が１ヶ月前などになっている場合は、

解除を申し出てから１ヶ月間は強制的に家賃がかかることとなります。

②原状回復費用について
孤独死の場合一番問題となるのがこの原状回復費用です。家賃滞納もなく、敷金の範囲内で

おさまる場合は良いのですが、万が一足りない場合は要注意です。

この場合も相続人や連帯保証人に請求することが可能ですが、何しろ人が死亡した部屋ですので、

賃貸経営者の立場からすれば、壁紙や床などを総取り替えしたいと思うでしょう。

ただ、通常の原状回復ルールに則って考えると、それら全ての費用を相続人や連帯保証人に

出してもらうのは、正直なところ厳しいでしょう。

このあたりはご遺族の方とコミュニケーションをとりながら、負担をお願いしていくことになります。

家賃減収分の損害賠償は認められるのか

部屋で孤独死などが発生すると、いわゆる「いわくつき物件」となるため、

数年間は新たな賃借人に告知しなければならず、これにより通常の家賃よりも値下げ

しなければならなくなります。これを法律用語で「逸失利益」と言います。

これについては、相続人や連帯保証人に請求が可能なのでしょうか。

結論から言うと、請求は可能ですが裁判になった場合は認められないケースもあるため注意が

必要です。

過去の判例では、自殺のように本人に「故意や過失」があるような死亡の仕方をしている場合に

ついては、逸失利益の請求を認める傾向にありますが、孤独死などの自然死の場合は、

ある意味避けようがないため、原状回復費用の負担だけ認めて、逸失利益の負担は否定する場合が

あります。

また、ここでは「相続放棄」の問題も浮上します。老後を賃貸物件で暮らしている高齢者の多くは、

それほど多くの遺産がありません。そのため、あまりにも巨額の損害賠償を提示すると、

法定相続人が相続放棄をする可能性が出てきます。

万が一相続放棄をされてしまうと相続人ではなくなるため、一切の債務を請求することが

できなくなってしまいます。万が一そうなった場合は、連帯保証人に請求することになるでしょう。

火災保険で孤独死のリスクをカバーできる

このような孤独死リスクを回避するために、最近では火災保険に「遺品整理費用」がついているものが

あります。万が一孤独死が発生した場合に５０万円程度の保険金が下りるため、

これを原状回復費用に充てるという対策が有効です。

もしくは、遺族から現状回復費用がもらえない場合は、火災保険の破損という形で請求するという方法

もあります。これは、保険会社が事故と認定してもらえるかは、保険会社によって異なりますが、

試してみる価値はあるでしょう。

本日は以上になります。

賃貸物件の賃借人～続編～

孤独死が発覚する主な「きっかけ」とは

一人暮らしの場合は、万が一部屋の中にいるときに心臓発作などで急に倒れてしまうと、

周りに気がつく人がいないため、その発見が遅れてしまいます。

では孤独死はどのような経緯で発覚することが多いのでしょうか。

①家賃滞納が発生したため何度も携帯電話に連絡したが全く電話に出ない

賃貸経営者が賃借人に対して日常的に電話することはほとんどありませんが、

唯一あるとすると家賃を滞納したときの督促電話です。

よくあるケースとしては、月末になっても家賃の振込がなく、督促をしても連絡がつかないため

現地まで行ってみたところ、そこで初めて異変に気がつくということがあります。

②家族や友人が本人に電話をしても数日間全く電話に出ない

家族や友人から本人と連絡がとれないため、安否確認のために部屋に入りたいから合鍵を

貸してほしい、といった電話が賃貸経営者のもとに入ることがあります。

③隣の部屋の住人から異臭がするとの苦情が入る

人が死亡して数日経つと死体が腐乱してしまい、酷い異臭を発することがあります。

この場合、隣の住人から異臭がするとの苦情が、賃貸経営者のもとに入ることになります。

概ね賃貸物件において孤独死が発覚するケースというのはこれらのいずれかです。

孤独死の場合は、近くに家族がいないため、死亡から発見までに時間を要してしまうという特徴が

あり、これによってさまざまな問題が発生するのです。

孤独死発生からの主なスキーム

ステップ１：警察へ通報

孤独死が疑われる場合は、すぐに警察へ通報してください。

緊急を要する場合は１１０番、そうでない場合は物件所在地を管轄する警察署へ連絡すると、

最寄りの交番からおまわりさんが来てくれます。

できれば本人の家族などにも立ち会ってもらい、部屋のカギを解錠してください。

この手順をとらないと、後から警察に事情を説明するのが非常に大変ですので、

必ず部屋に踏み込む時は事前に警察を呼びましょう。

ステップ２：現場検証

万が一現場で孤独死していた場合は、警察がその場で現場検証を行ないます。

場合によっては応援の警察も駆けつけます。パトカーで乗り付けられることもあるため、

近隣住民が心配しないようしっかりと対応しましょう。

ある管理会社は、慣れているため、通常のパトカーではなく、警察車両とわからないグレーのバンで

来るように依頼をかけている会社もあります。

警察車両だと、近隣住民が騒ぎ立てるため、あとの賃貸付けに苦労することになります。

死因が特定できない場合は、そのまま死体は警察署の霊安室などに運ばれ、死因特定のための

死体検案が行なわれます。

ステップ３：室内の状況確認

死因が特定できるまでは、ある程度現場を保存しておく必要があるため、この段階ではまだ勝手に片付けたりすることはできません。遺族の連絡先をしっかりと聞いた上で、翌日くらいに部屋の明渡しや解約について話すと良いでしょう。

ステップ４：明渡しに向けた手続き

あまり理解されていない方がいますが、賃貸借契約は、契約者本人が死亡しただけでは当然には

終了しません。部屋を借りる権利は、相続人に継承されるため、相続人が解除しなければ契約自体は

存続し続けます。そのため賃貸経営者としては、以下の点について必ず確認しておきましょう。

１：賃借人の法定相続人は誰なのか
２：今後の連絡の窓口はどこになるのか
３：いつまでに部屋を明け渡すのか

孤独死が発生した場合は、相続人が賃貸借契約を存続させることはないため、

通常はそのまま解約の手続きに以降します。

必ず賃貸借契約解約申入書を相続人に記入してもらいましょう。

原状回復費用についても、相続人であるご家族に負担してもらうことになります。

万が一相続人が相続放棄をすることも考えて、必ず連帯保証人にも連絡をとっておきましょう。
 
ステッップ５：家賃値下がりに対する保証

孤独死で状況が酷い場合は、いわゆる「いわくつき物件」となってしまうため、

通常よりも低い家賃で貸すことになり、賃貸経営者としては損害を被ることになります。

これについては過去の判例などに鑑みると、自殺の場合と比べ孤独死の場合は避けられない部分も

あるため、原状回復費用の負担は認めるものの、逸失利益の損害賠償に対しては否定的な見解です。

以上、センチュリー21SEEDでした。次回はもう少し掘り下げた内容を書いていきます。

賃貸物件の賃借人

高齢者だからこそのリスクとは

そもそもなぜ高齢者に部屋を貸すことが、リスクが高いとされているのでしょうか。

まずはその理由から解説したいと思います。

①設備上のリスク
高齢者が一人で生活するということは、想像以上に大変なことです。

場合によっては室内のバリアフリー化も考えなければなりません。

基本的に大家側に室内を改装してあげる義務はありませんが、もしも一度部屋を貸すと現実問題として

は入居中に手すりの設置などを相談される可能性もあります。

3点ユニットの部屋に、高齢者から入居したいといわれると、3点ユニットのバスを超えられずけがを

したら、といったリスクがあるため、入居させにくい要因になっています。

②安全上のリスク
万が一お風呂場で転んで転倒した場合、家族が同居していれば問題ありませんが、

高齢者の一人暮らしとなると非常に危険です。発見が遅れれば命の危険すらあるのです。

③認知症リスク
高齢者が入居中に認知症にかかってしまった場合は非常に厄介な状況になります。

他の入居者などに迷惑をかけた場合は、大家に直接的な責任はなくとも、管理者として毎回

対処しなければならないため非常に大変です。

④死亡リスク
高齢者の賃貸には常に「死亡リスク」がつきまといます。

悲しい話ですが、高齢者の一人暮らしの場合、室内において万が一のことがあった場合に、

発見が遅れ腐乱してしまうことも少なくありません。

そうなると賃貸物件が被る経済的ダメージがとても大きくなります。

このように高齢者に対して賃貸するということは、通常の賃貸リスク以外に非常に重いリスクを

負うこととなります。

そのため、高齢者と賃貸借契約を結ぶ際には、契約に先立ち次のような点を契約書の条項などに

盛り込むと良いでしょう。

高齢者との契約において取り入れたい条項

高齢者との契約の際には、下記のような事項を入れておいた方がいいでしょう。

①部屋を○日以上あける場合は事前に貸主に必ず連絡すること

一人暮らしの高齢者のリスクを軽減させるためには、貸主が早く異変に気がつく必要があります。

そこで、３日以上部屋をあけて旅行などにいく際や、病院に入院する際などについては、

必ず事前に連絡してもらうことで、万が一連日部屋の明かりが消えていても、

室内で倒れていると疑わずに済むのです。

②賃借人と○日以上電話連絡がつかない場合は、警察立会いのもと室内の安全確認を実施する事に予め同意する

これは、とても重要です。上記の①の条項と併用して使用します。

高齢者に部屋を賃貸する場合は、賃貸経営者として室内で万が一のことがあった場合に、

できる限り早く発見することが非常に重要となります。そこで、電話連絡がつかない場合は、

もしものことを考えて警察を伴ってカギを開けて入りますよ、ということを契約書の条項に

盛り込みます。

一見すると強引な条項に聞こえるかもしれませんが、これは高齢者自身のためにもなることなので、

きちんと説明すればほとんどの高齢者は理解してくれます。

③認知症など一定の病気と診断された場合は、賃貸借契約を解除する

賃貸経営者として認知症患者や長期入院が必要と診断された患者に対して、

いつまでも部屋を貸し続けることはできません。

そのため、上記のような条項を入れておかざるを得ません。

ただ、これだけでは高齢者が行き場をなくしてしまい、事実上行使することが難しいため、

予め連帯保証人の他に「身元引き受け人」や「身元保証人」などを立ててもらい、

その方に万が一の際には高齢者を引き取ってもらうよう予め別途合意書や承諾書などを作成して

交わしておくと良いでしょう。例えば高齢者の子供や孫などの若い世代が良いでしょう。

④賃借人に長期入院が必要となり退院の目処がたたない場合は、自ら賃貸借契約を解除しなければならない

この際、室内にある一切の動産を連帯保証人○○が入院の日から１ヶ月以内に引き取り賃貸人に

部屋を明け渡すものとする。

賃借人が長期入院するような場合は、室内の管理者がいなくなるため部屋の痛みが激しくなったり、

場合によっては泥棒が入ったりするなど何かと問題が発生します。

そのため高齢者が長期入院する場合は、それに伴って賃貸借契約を自ら解除するよう予め条項を

設定しておきましょう。

重要なことは、事前に家族を交えてしっかり説明すること

これらの条項は、万が一裁判沙汰にまでなった場合にも確実に執行できるとは限りません。

事実、借地借家法では賃借人にとって一方的に不利な条項は無効となるため、

これらの条項が裁判上どこまで認められるかははっきりとは断定できません。

そのためこれらの追加条項を盛り込む場合は、予め高齢者の家族も交えてこれらの条項の意味を

しっかり理解してもらい、任意で守ることを前提に入居してもらうことが何より重要となります。

本日は以上になります。

賃貸物件の騒音トラブル

騒音トラブルの解決が非常に難しいワケ

アパートやマンションなどの賃貸物件は、一戸建てとは違い、いわゆる「共同住宅」のため、

壁一枚を挟んだ向こう側には他人が住んでいます。

そのため、ある程度の生活音が聞こえてくるのはある意味仕方のないことかもしれませんが、

賃借人から苦情が来たら、大家として対処しないわけにはいきません。

ただ、共同住宅の騒音問題は家賃滞納のように一筋縄では解決できません。

その難しさの一番の要因は「加害者の特定が困難である」ということです。

そもそも音は「振動」によって伝わるものです。

例えば木造アパートのような場合は、隣の部屋の音や振動が直接伝わりやすいため、

万が一騒音がすればその原因は隣の部屋だとある程度特定できますが、

コンクリートのマンションとなるとちょっと違ってきます。

コンクリートの場合は、建物内部の構造上の問題で複雑な音の伝わり方をします。

そのため、隣や上下がうるさいと感じていても、実はその騒音や振動は他の部屋のものであったり

することもよくあります。そのため、仮に騒音問題が発生しても、その原因がどの部屋か特定する

ことが非常に難しいのです。

騒音トラブルは、話し合いで解決しなければ、最終的には民事調停などの手続きによって解決する

しかありませんが、それをするにしても加害部屋の特定は絶対的に必要です。

そのため、万が一騒音トラブルが発生した場合は、最終的に民事調停を起こすことを念頭において

次のような手段で対処しましょう。

• 　・被害者から騒音がする時間帯、聞こえてくる方向、どのような騒音なのか
•  
• 　（人の声、テレビ、ゲーム、楽器など）を細かく確認し記録する。

• 　・騒音がする時間帯に現場で張り込み、実際に騒音を発している部屋を自分自身で特定する。
•  
• 　　この際、玄関の外側にいても騒音が聞こえてくる場合は、音声付動画などでその様子を録画する。
•  
• 　　この際どこの部屋から何時頃騒音がしているのか分かるように撮影をする。

• 　・騒音被害を受けている被害者に、いつどのような騒音がするのかできる限り細かく記録してもらう。
•  

• 　・騒音被害が他の部屋の入居者からも報告があった場合は、それらもまとめて記録しておく。
•  

• 　・物件の掲示板に騒音トラブル対処中である旨貼り紙をし、住人に注意喚起を促す。
• 　・騒音部屋の賃借人に対し、迷惑行為をやめるよう電話連絡する。
• 　・本人が言うことを聞かない場合は、迷わず連帯保証人に連絡し連帯保証人からも注意してもらう。
• 　
• 　　それでも直らない場合は、内容証明郵便によって通知する。

　このような流れを踏んで、それでもダメなら民事調停を利用することになりますが、

　よほどのことがなければ大抵ここまでの間に騒音トラブルは収束していきます。

　民事調停とは、大家と賃借人の間に裁判所が入って、騒音問題が解決するよう最良な解決策を

　提案してくれます。但し民事調停は相手に強制できないため、賃借人が調停に応じなければ、

　最終的には建物明渡請求訴訟などで対処せざるを得ないでしょう。

　そのため騒音トラブルに関しては、できる限り裁判所に解決の道を頼るのではなく、

　弁護士に相談して任意に話し合いの場を持つなどして解決していくことをお勧めします。

民事調停が有効なケースとは

このように民事調停はあくまで相手方に話し合いに応じる姿勢があることが重要です。

そのため、賃貸経営上のトラブルにおいて、民事調停が有効となりうるケースというのは

比較的限られてきます。

例えば近隣相場が高騰し、既存の家賃では著しく安くなってしまったような場合に、

賃料増額の交渉をするケースなどは、民事調停を活用すると話し合いが円滑に進む場合があります。

これは賃借人側から賃料減額請求をされた場合も同様のことが言えるでしょう。

以上、センチュリーSEEDでした。