収益物件の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

収益物件（賃借人の家賃滞納）～続編～

ただ、この強制執行はあくまで賃借人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた

場合は、強制執行が妨げられる恐れがあります。これが俗にいう「占有屋」だったりします。

そこで、建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを計画している場合は、

予め賃借人が他者に占有させる可能性があることを見越して、その事前対策が必要となります。

そして、この際に行う手続きのことを「占有移転禁止の仮処分申請」と言います。

占有移転禁止の仮処分とは

まず「占有」とは分かりやすく言うと、その部屋に「住んでいる」または「居座っている」ような状態

とイメージしてください。そして「移転」とは、他人を自分の代わりにその部屋に住まわせるという

ような状態を言います。

つまり、「占有移転禁止」とは、「自分の代わりに他人をその部屋に住まわせることを禁止する」

というような意味になります。次に「仮処分」とは、裁判の目的となっている権利などを守るために、

裁判所によってなされる「暫定的な措置」のことを言います。

建物明渡請求訴訟の例で言うと、万が一訴訟を起こしている最中に、賃借人が他人に依頼して

その部屋を占有させてしまうと、その後賃貸人が勝訴したとしても、

強制執行ができなくなってしまうため、訴訟をする意味がなくなってしまいます。

そこで仮に裁判に勝訴した場合に、建物明渡しという権利を行使できるよう、その妨げとなる

占有移転という行為を裁判所の力によって「禁止」するというのが、占有移転禁止の仮処分なのです。

保証会社が入っている場合は、保証会社の弁護士が、占有移転禁止の仮処分も行うのが通常です。

占有移転禁止の仮処分がされると

占有移転禁止の仮処分申請が認められると、実際に裁判所の執行官がその物件の現地まで出向き、

その部屋のドアに直接「占有移転を禁止する」旨を記載した「公示書」という張り紙を貼付けます。

ドアへの貼付けが困難な物件の場合は、公示書を貼った立て札を立てたりすることもあります。

公示書は一度貼られると勝手に剥がすことはできず、もしも剥がすと刑法上の犯罪行為となり

刑罰に処せられる可能性もあります。

また、仮に剥がしたとしても執行官が何度でも貼り直しにやってきます。

この手続きを「保全執行」と言い、これ以後に部屋を占有し始めた者がいたとしても、

裁判で確定判決が出れば問題なく強制執行することが可能になります。

占有移転禁止の仮処分を知らず占有している人への効果

占有している人が、「占有移転禁止の仮処分があったことを知らなかった」と言い張った場合は

どうなるのでしょうか。そもそも占有移転が禁止である旨は、ドアに貼付けた公示書を見れば誰でも

わかるはずのため、「知らなかった」は基本通りません。

法的にはこれらの占有者については「知りながら占有した者」と推定して対処していくことになる

ため、たとえ本人が知らなかったと言い張ってもとりあえず無視して進める感じとなります。

ただ、しつこい占有者は異議申立てをしてくる場合もありますので注意しましょう。

占有移転禁止の仮処分申請は、必ずしも必要ない

この手続きは必ずしも必要というわけではありません。例えば賃借人が特定できていて、

単に家賃を滞納しているだけのような場合は、迅速に訴訟手続きを行えば大丈夫ですが、

契約者以外の人間が部屋を勝手に使用している可能性がある場合は、必ず占有移転禁止の仮処分を

行った上で裁判手続きを進めることをおすすめします。

せっかく建物明渡請求訴訟で勝訴しても、他者占有が理由で強制執行ができなかったら、

多くの時間を無駄にしてしまいます。ですから、多少面倒でもこの占有移転禁止の仮処分申請について

は、できる限り事前に行っておくよう心がけましょう。

本日は以上になります。

賃借人の家賃滞納

家賃を滞納したらすぐに追い出すことはできるのか

家賃を滞納するような悪質な入居者は、もはや大家にとってお客さんではありませんから、

一日も早く追い出して、もっと良質な人に貸したいものですが、実は日本の法律はそう簡単に

これを許してはくれません。

日本には「借地借家法」という法律があり、賃貸経営もこの法律が適用されます。

借地借家法は、賃貸人よりも賃借人が社会的弱者であるとして、その保護を目的とする法律のため、

ほぼすべての規定が賃借人にとって有利に設定されています。

そのため、家賃を１ヶ月分滞納したくらいでは、賃借人の居住が保護されるため、

たとえ賃貸人が家賃滞納を理由に契約を解除しても、賃借人自らが進んで出て行かない限り、

追い出すことは事実上不可能なのです。

家賃滞納者を追い出すまでの適切なスキーム

このようなケースは、賃借人が自ら退去することは非常に稀なため、法律に則り強制退去させる

しかありません。だからといって、勝手に部屋を開けて荷物を出してしまってはまずいので、

次のような段階を経て行ないます。

ステップ１：内容証明郵便による最後通告
内容証明郵便によって、滞納家賃の最終支払い通告とそれまでに支払いが確認とれない場合は、

賃貸借契約を解除する旨を記載し郵送します。

ステップ２：建物明渡請求訴訟を提訴する
期日までに支払いが確認できなければ、訴状を作成し裁判所に提出します。

なお、建物明渡請求訴訟は、特段の取り決めがなければ「賃借人の住所地」を管轄する裁判所に

対して手続きを行います。

但し、通常は賃貸借契約書において別途合意管轄裁判所が規定してありますので、そちらに提訴する

ことの方が多いでしょう。なお、滞納分が１４０万円以下であれば簡易裁判所、それを超える場合は

地方裁判所の管轄となります。

ステップ３：裁判
裁判期日になると、原告である賃貸人と滞納者である被告が裁判所に出廷します。

滞納金額などに争いがなければ、基本的にはいつ出て行くかの話し合いとなります。

１回の公判で和解がまとまらなければ、数回にわたる事もあり、最終的にまとまらなければ裁判所が

判決を下すこともあります。

ここで注意が必要なのは、建物明渡請求訴訟において判決によって明渡しを認めさせるには、

最低でも３ヶ月分以上の家賃滞納が必要と言われています。

よくあるのは、滞納者が法廷に現れず、かつ、答弁書の提出もないような場合は、

最初の公判で結審し、原告である賃貸人の主張が全面的に認められます。

和解の場合は「和解調書」が、判決の場合は「確定判決」が裁判所によって作成され送付されて

きます。これらの書類は「債務名義」と呼ばれ、これに従わない場合は強制的に従わせることが

できるという強い効力をもっています。この債務名義の獲得が、建物明渡請求において

最も重要なポイントとなります。

ステップ４：強制執行
滞納者が和解や判決で決めた期日までに自主的に退去しない場合は、強制的に退去させる事に

なります。まずは裁判所に対して強制執行の申立てを行ないます。

この際に先ほどの「債務名義」が必ず必要となります。その他「執行文の付与」と「送達証明書」も

必要になりますが、これについても同じく裁判所において手続きを行います。

つまり、強制的に建物を明け渡すということは、すなわち部屋から荷物を出すことになりますから、

それなりの人手が必要となります。これに当たり賃貸人は裁判所に対して予納金として７万円程度を

支払うことになります。なお、この費用は後日滞納者に請求されますので、そこから回収ができれば

ちゃんと戻ってきます。

これ以外にも別途執行補助者として民間業者などを賃貸人側で雇う必要があるため、

さらにその費用が実費で発生することとなります。

ステップ５：断行日
実際に滞納者を部屋から追い出す日のことを断行日と言います。

強制執行の申立てから２週間程度で明渡し催告日となり、そこからさらに１ヶ月後が断行日と

なります。当日は裁判所の執行官と業者らと一緒に物件現地まで行き、強制的に物件から荷物を

全部出してカギを交換して完了します。

なお、運び出した荷物はその場に放置されるわけではなく、裁判所が一定の場所に１ヶ月程度保管し、

その間に賃借人がとりにこなければ売却するか処分することとなります。

これで建物明渡しが完了となります。

このように、滞納者が自主的に退去しない場合は、最初の内容証明郵便の送付から明渡し完了まで

半年以上かかる可能性もあります。

そのため万が一家賃滞納が発生したら、３ヶ月分以上滞納した段階で、早めに手続きに踏み切ることを

おすすめします。

以上、センチュリー21SEEDでした。

賃貸物件の連帯保証人～続編～

ステップ１：契約者の携帯電話へ直接連絡

まず第一のステップは、契約者への電話連絡です。こでのポイントは、賃貸契約書の約定日を一日でも

過ぎたら、すぐにでも契約者へ連絡することです。

管理会社が入っている場合は、管理会社に行ってもらいます。

ちょっと厳しいようにも感じるかもしれませんが、そうすることで契約者に対して

「家賃支払い日の重要性」を強く理解させることができるのです。

この滞納発生後の初動対応次第で、以後の滞納率は格段に変わってきます。

もう一つのポイントは、必ず入居者ではなく「契約者」に連絡することです。

契約者と入居者が同じであれば問題ありませんが、親が契約して学生が住んでいる場合は、

必ず契約者である親に連絡しましょう。家賃支払い義務があるのは、あくまで「契約者」なのです。

ステップ２：連帯保証人に直接連絡

もしも契約者が電話に出ない場合は、その翌日位を目処に連帯保証人へ連絡しましょう。

そもそも連帯保証人は、契約者と同時並行的に督促しても何ら問題ありません。

ただの「保証人」とは違い「連帯保証人」の場合は、「まずは契約者に督促してみてください」

と言う権利はないのです。ですから、家賃滞納が発生して本人に連絡がとれない場合は、

できる限り早めに連帯保証人にも連絡しましょう。

ステップ３：現地確認

どちらの手段でも連絡がとれない場合は、必ず物件の現地まで確認に行きましょう。

特にワンルームの場合は「孤独死」のリスクがあります。

一人暮らしの方が室内において心臓発作などで突然死するケースは、決して少なくないのです。

このような場合、発見が遅れると本人やその家族にとって非常に悲しい結果となるほか、

物件自体が被るダメージも非常に大きくなります。そのため、電話による連絡がつかない場合は、

必ず現地を確認に行きましょう。

なおこの際、勝手に部屋のカギを開けてはいけません。

まずはインターホンを鳴らして本人を呼び出してみましょう。

中で動いている様子があれば、ひとまず安心です。

どうしても出てこなければ、焦らずその日は立ち去りましょう。

万が一人の気配がなく、かつ、妙な臭気がする場合は、その場で警察へ連絡しましょう。

ステップ４：督促状の発送

上記ステップを踏んでも家賃の支払いが無い場合は、書面で督促状を発送しましょう。

なお、この際はできる限り「内容証明郵便」によって発送するようにしましょう。

内容証明郵便とは、一般的な郵便とは違い次の２つの項目について証明する能力を持っている

郵便のことです。

①送付した文書の内容
どのような内容の文書を、誰から誰にいつ送付したのかを郵便局が証明してくれます。

これを家賃の督促状に置き換えると、大家から契約者にいつ督促状を送付したのかを郵便局が

証明してくれるのです。

②到達
契約者に対してその督促状が「到達」したことが証明できます。

なお、このサービスを受けるには別途「配達証明」のオプションサービスを利用する必要があります。

内容証明郵便で督促状を発送することで、契約者がそれを万が一受け取らなくても、

法的には本人に「到達」したことになりますので、万が一訴訟になったときにも有利になります。

また、内容証明郵便で送付することで、相手にプレッシャーをかけることができますので、

より回収率が高まるのです。

内容証明郵便を書く際の２つの注意点

自分で内容証明郵便を書く際には、２つの点を注意しましょう。

ここからは、なるべくなら、弁護士や管理会社主導で対応してもらう方が良いでしょう。

①様式に注意する
内容証明郵便は、通常の手紙とは違い「字数」と「行数」に次のような制限があります。

縦書きの場合：１行２０字以内、１枚２６行以内
横書きの場合：１行２０字以内、１枚２６行以内／１行１３字以内、１枚４０行以内／１行２６字以内、１枚２０行以内のいずれか

また、字数のカウントの仕方も独特ですので、事前に郵便局のホームページで確認しておきましょう。

１文字でもオーバーすると発送できませんので十分ご注意してください。

②：必須記載事項
督促状を作成する際には、最低限次の点については必ず記載しましょう。

・滞納家賃額：今現在滞納している家賃の総額とその内訳を記載します。

・利息：滞納発生から本書送付日までの利息を記載します。

契約書に利息の定めが無い場合は年５％で計算しましょう。利息はその金額の多寡ではなく、

請求すること自体に意味があります。

・最終支払い期限：本書到達後１週間程度が目安となります。

・振込先：契約書にも記載があるはずですが、督促状を出す場合は速やかに振り込んでもらえるよう、必ず振込先を記載しましょう。

・法的措置の予告：最終支払い期日までに入金が確認できない場合は、法的措置を講ずる旨を申し添えましょう。これで相手にプレッシャーを与える事ができます。

 

保証会社について

保証会社の保証とは

保証会社が保証してくれること、それは「家賃滞納」です。

仮に契約者が家賃を支払わなくなった場合、保証会社が契約者に代わって家賃を立替えて

支払ってくれます。これを「代位弁済」と言います。

代位弁済の方法は保証会社によっても違いますが、概ね家賃滞納が発生した旨のファックスを

保証会社に送信して弁済してもらう方法や、自動振替の手続きによって、常に保証会社から家賃が

確実に送金されるという方法などが一般的です。

保証会社と連帯保証人の違いとは

連帯保証人を立てる場合と保証会社を利用する場合で、違いについて解説します。

①家賃滞納について
万が一契約者が家賃を滞納した場合については、どちらのケースにおいても代位弁済してもらうことが

可能です。ただし、保証会社の場合は免責期間がありますので、家賃滞納が発生してから一定期間以内

に代位弁済請求をしなければ、保証の対象外となる場合がありますので注意が必要です。

②騒音等の苦情対応
契約者が部屋で騒いでいるような場合、連帯保証人を通じて注意をしてもらうことも可能ですが、

保証会社はあくまで家賃の保証ですので、契約者の生活態度などについては関知しません。

そのため、このような場合は契約者に直接注意し続けるしかありません。

③建物明渡し
長期的に家賃滞納が続いた場合は、保証会社が責任をもって契約者を追い出して部屋を引き渡して

くれます。もちろんその間の家賃も保証されます。保証会社は室内の残置物をすべて撤去し、

空っぽの状態にして明け渡すまでは家賃を保証してくれますので、賃貸経営者としては

とても安心です。

また、建物明渡請求訴訟にかかる費用についても、すべて保証会社が負担してくれますし、

裁判についても保証会社の顧問弁護士が淡々と遂行してくれますので、すべてお任せで

問題ありません。

但し、訴状などについてはあくまで賃貸人の捺印などが必要となるため、最低限の手続きは

必要となります。

④原状回復費用
保証会社の契約内容によっては、明渡し後の「原状回復費用」についても一定額まで保証してくれる

場合があります。

このように、連帯保証人と保証会社で相違する点というのは、ほんの一部に過ぎず、基本的には

その性質は全く同じであるか、むしろ法人が保証してくれる保証会社の方が、より賃貸経営者としては

安心できるのではないでしょうか。

保証会社はどんな人でも使えるのか

保証会社は原則どんな人でも利用が可能ですが、保証会社ごとに「審査」がありますので、

それらを通過した人でなければ利用することはできません。

主に次のような属性の人の場合、保証会社の審査に落ちる可能性があります。

１：以前に他の保証会社を利用して家賃滞納を起こしたことがある人
２：外国籍で日本人の緊急連絡先が確保できない人
３：無職の人
４：生活保護受給者
５：転貸事業を目的とする法人

これらに該当する場合は、保証会社の利用ができない可能性がありますので注意しましょう。

連帯保証人と保証会社どっちがいいのか

保証会社は１９９５年頃から導入が始まった比較的新しい制度のため、賃貸市場においては

まだまだ連帯保証人を立てる習慣の方が根付いています。

賃貸経営者の立場から見た場合に、実際のところ、連帯保証人を立ててもらうのと、

保証会社を利用してもらうのでは、どちらの方がよりメリットがあるのでしょうか。

それはズバリ保証会社です。

どちらも賃貸借契約に関わるさまざまな債務を保証してくれますが、連帯保証人の場合は

その支払いに速やかに応じてくれないこともしばしばあります。

これに対し保証会社であれば、保証委託契約の内容に沿って迅速に対応してくれますので、

一切の煩わしさがありません。

したがって、より安定的に賃貸経営をするためには、できる限り保証会社を使って入居してもらう方が

お勧めです。但し、保証会社を利用する際には契約者が一定額の「保証料」を保証会社に

支払わなければならないため、それが契約者にとっての負担となり、契約を見送るケースもあります。

そのため、保証会社の利用を促したい場合は、礼金を低く設定するなどの対策も必要となるでしょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。

仮登記されている物件の注意点

中古の収益不動産の場合に仮登記というのは、ほとんど出てきませんが、土地の売買には見かける

こともあります。この仮登記、名前こそ仮となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記

なのです。仮登記の意味を知らずにその不動産を購入すると、取り返しのつかないことになる

可能性がありますので、ここで良く確認しておきましょう。

仮登記とは

仮登記とは本登記をするために必要な要件が揃っていない場合に、将来本登記をすることを前提に

予めその順位を確保するためにする登記のことを言います。

もう少し平たく言うと、登記順位を予約して押さえるための登記のことです。

ですから、仮登記をしたあとに別の登記がされたとしても、後日仮登記に基づいて本登記をすれば、

仮登記以降の行為は覆されることになるのです。仮登記自体には具体的な対抗力はありませんが、

仮登記はいつ本登記をされるか分からないため、常に本登記されることのリスクを考えておく必要が

あります。

不動産を購入する際に、警戒すべき２種類の仮登記

仮登記はその性質を大きく２種類に分類することができ、不動産を購入する際には、この双方に

対して注意が必要となります。

①物権保全の仮登記
売買によって不動産を取得したが、その際に権利証などを紛失してしまい今すぐ所有権移転登記が

できない場合に、とりあえず登記順位を予約するためにする仮登記のことを言います。

物権保全とはこの場合不動産に対する「所有権」という権利を、仮登記によってその順位を予約し

保全することを意味します。このケースは、不動産を売買したことなどによって、すでに「権利変動」が起きていることが前提となります。

②：請求権保全の仮登記
これに対し請求権の保全とは、未だ権利変動が起きていない状況下において、将来の債務を担保する

ためにする仮登記や、将来一定の条件が揃えば権利変動をする予定があるが、

今はまだ条件が満たされていないためすぐに所有権を移転できないような場合にする仮登記を

言います。権利変動はまだ起きていないため、あくまで「請求権」を保全することになります。

なぜ仮登記は危ないのか

先ほどもご説明した通り、仮登記とは登記の「順位」を予約する登記です。

仮に所有権移転仮登記がある不動産を購入し、あなたが自分の名前を所有者として登記したとします。

そしてその後仮登記に基づいた所有権移転の本登記がされると、あなたの順位よりも前の順位を

予約していた仮登記に基づく本登記が優先するため、あなたへの所有権移転は否定されることに

なってしまうのです。

つまり、仮登記があるということはその内容によっては、後からした登記の効力が否定され、

登記官の職権によって「抹消」されてしまうという大変大きなリスクがあるということなのです。

どうしても仮登記物件を購入したい場合は

このように仮登記がある物件は非常に高いリスクがあります。

そのため、仮登記の内容によっては、購入自体を避けるという選択肢が一番有効ですが、

中には抵当権の抹消と一緒に容易に抹消できる仮登記もあります。

例えば、比較的古い投資物件の場合「条件付賃借権設定仮登記」という仮登記がされていることが

ありますが、これはその物件を購入する当初に融資をした金融機関が抵当権と一緒に仮登記していた

ものです。

当時、抵当権の実行によって不動産を競売する際に、これを阻止するために居座り屋に不動産を

占有させるといった事案が多発したため、これを防止する目的で金融機関が条件付賃借権設定仮登記を

していました。

この仮登記は、売主がローンの残債務を一括返済すれば抵当権とともに抹消してもらうことができます

ので、さほど気にする必要はありません。

このように、仮登記の中には不動産の売買にあたって事前に抹消できるものもありますので、

詳しくは売主側に確認すると良いです。

本日は以上になります。

不動産売買での債務不履行とは

不動産売買における債務不履行

まずは債務不履行を具体例で考えてみましょう。

売主Xと買主Yとの間で投資用の賃貸アパートの売買契約を締結したとします。

その時点では何の問題もありませんでした。

そのまま問題なく時が進み、手付解除期限も過ぎました。その後金融機関のローンの本審査も通り、

いよいよ賃貸アパートの引き渡し日の前日になりました。

すると突然売主から不動産業者に電話があり、

「ごめんなさい、昨日私の火の不始末が原因でアパートが全焼してしまいました」

との一報が入りました。このような状態をまさに「債務不履行」と言います。

まず「債務」とは、ある人が相手方に対して一定の行為をする義務のことを言います。

上記の事例の場合、売主Xは買主Yに対して賃貸アパートの「引き渡し債務」を負っており、

その反対に買主Yは売主Xに対して「売買代金の支払い債務」を負っています。

そして、「履行」とは簡単に言うと契約通りを実行することです。

ですから「不履行」であれば契約を守れないという状態を意味します。

よって「債務不履行」とは、相手に対して負っている引き渡し義務や売買代金の支払い義務を、

果たせていないということを意味します。つまり、債務不履行とは「契約違反」のことです。

不動産売買における債務不履行の種類とその対処法

不動産売買における債務不履行、つまり契約違反にはどのような種類があるのでしょうか。

①履行遅滞
売買契約で取り決めていた約束の期日に間に合わないことを履行遅滞と言います。

例えば、買主が売買契約で取り決めた代金の支払い期日になっても支払わない場合が

これに該当します。

【対処法】
上記のように相手方が履行遅滞の状態となっても、即座に契約を解除できるわけではありません。

履行遅滞を理由に契約を解除するためには、履行遅滞の原因が債務者側にあることが必要で、

さらにそこから相当の期間を定めて再度約束を果たすよう催告をする必要があります。

そしてそれでも約束が果たされないのであれば、契約を解除することができます。

②履行不能
売買契約を締結した後に、売主の火の不始末が原因で賃貸アパートが火事になり完全に滅失して

しまった場合、もはや買主に引き渡すことは不可能です。このような状況を履行不能と言います。

【対処法】
このように売主の火の不始末という過失によって履行不能に陥っている場合は、

履行遅滞のように催告をしたところで無意味なため、買主はすぐに契約を解除することができます。

債務不履行で契約を解除された場合の「損害賠償」に注意

このように売買契約に違反したことで契約解除となった場合は、その相手方に対してその損害を

賠償しなければなりません。この際に支払う損害賠償額については、立証することが難しいため、

その手間を省くために通常は売買契約書などで予めその金額を決めておくことが一般的です。

これを「損害賠償額の予定」と言います。具体的には「売買代金の１０～２０％」の金額とすることが

多いため、十分注意しましょう。

また、買主が、不動産業者の場合でローン特約がない場合は、手付解除も設定せず、

債務不履行時の違約金を設定することもあります。手付での解除がなくなることで、

契約を履行しなければならないプレッシャーをあたれることができます。

1億円の物件だと、契約を履行しなければ、1億円の20％＝2千万円も払わなくなるので、

不動産業者等のプロは必ず、契約したら決済まで完了するように動いてくれるからです。

このような使い方も応用として知っておくと売る時に有効です。

損害賠償金が減額される恐れのある「過失相殺」とは？

例えばタバコの火の不始末で売買予定の不動産を売主が燃やしてしまったような場合は、

一方的に売主側に責任があります。

けれども、債務不履行となった原因が買主側にあるような場合は、その度合いに応じて過失を

相殺することになるため、受け取ることができる損害賠償金がそれに応じて減少しますので

注意しましょう。

不動産の売買契約においては、手付解除期限を過ぎた後に契約を解除する場合は、

ローン特約解除を除くと実務上すべてが債務不履行として扱われることになります。

そのため、不動産を売買する際には、自分自身の責任が期日までにしっかりと果たせるよう、

万全の準備をするよう心がけましょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。

根抵当権とは

抵当権と根抵当権の違いとは

抵当権とは一言で言うと、不動産を購入する際のローンの担保として、その不動産自体に設定する

ものです。仮にローンの返済が困難となった場合は、融資をした金融機関がその不動産を競売に

かけて現金化し、それを残りの残債務に充当することになります。

また、借りていたローンを全額返済すれば金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきますので、

これを持って法務局で手続きをすれば抵当権は抹消されます。

不動産は抵当権がついている状態では売却できないため、必ず引き渡しまでの間にローンを

全額返済して抵当権を抹消しなければなりません。

実務上は、その不動産を売却して得たお金をそのままローンの返済に充当することも多いため、

決済当日に金融機関の担当者と司法書士に立ち会ってもらい、その場で抵当権の抹消手続きを

行うこともあります。

これに対し根抵当権とは予め貸し出す上限金額（極度額と言います）を定め、その範囲内において

何度も貸し借りができるようにする際に用いられる担保物権です。

例えば通常の抵当権であれば、不動産を担保に１０００万円を借りて抵当権を設定し、

１０００万円を返済すると抵当権を抹消します。

そしてまた１０００万円を借りたくなったら同じことを繰り返す必要があります。

これが非常に面倒なため、登場したのが「根抵当権」です。

仮に極度額５０００万円の根抵当権を設定しているとすれば、５０００万円の範囲内で貸し借りを

繰り返し行なうことができるのです。具体的に、不動産を担保にして会社や事業の運転資金を

借り入れるような場合に、この根抵当権が利用されています。

根抵当権付物件を購入する際の注意点

根抵当権は通常の抵当権よりも抹消するための手続きが少々複雑です。

通常の抵当権は、簡単に言えばすでに借りているお金さえ返せば金融機関側に抵当権の抹消に

応じてもらえます。しかし、根抵当権の場合は極度額の範囲内でお金の貸し借りをする担保物権の

ため、仮に１円も借りていないような場合でも根抵当権は当然には消滅せず、

根抵当権を設定している金融機関との解除契約が必要となります。

ただ、金融機関からしてみれば、お金を借りてくれる大口の取引先を失うことになりますから、

すんなりと抹消に応じないケースもあるようです。仮に根抵当権の抹消に金融機関が応じないと、

不動産を買主に引き渡すことができません。

また、根抵当権によって資金を借り入れている場合は、一般的なローンとは違い、一気に多額の

借入をまとめて返済すると、高額な手数料や違約金が発生することがあります。

このように、根抵当権は通常の抵当権とは違い、その抹消手続きが非常に複雑なため注意が必要です。

そのため、もしも根抵当権がついている物件を購入する場合は、予め根抵当権者が根抵当権の抹消に

応じてくれるのかどうか、売主にしっかりと確認しておいてもらうようにしましょう。

本日は以上になります。

建築基準法違反による解除！！

不動産は、投資目的で購入するにしても、マイホーム目的で購入するにしても、

非常に高額な取引であることには変わりがありません。

だからこそ、購入にあたっては、細心の注意をもって契約しなければなりません。

では、万が一あなたが購入した物件の建ぺい率や容積率が契約時の説明と違っていて

違法建築物だった場合、あなたは売買契約を解除することができるのでしょうか。

建ぺい率と容積率とは

建物を建築する際には、建ぺい率と容積率という２つの数値がとても重要になります。

実はこの２つの数値はその土地の価格にも大きな影響を与える事になるのです。

【建ぺい率】
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を言います。

建築基準法では用途地域に応じて建ぺい率が決まっています。

ちなみに建築面積とは、簡単に言うと建物を上空から見た場合の水平投影面積のことです。

この制限がないと、人がみな自分の土地だからと言って、敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、

安全上や環境面などあらゆる面において不具合が生じるため設定されています。

【容積率】
敷地面積に対する延床面積の割合を言います。

仮に２００㎡の敷地に対して１階部分が１５０㎡、２階部分が５０㎡の建物があると仮定すると

その容積率は１００％となります。

例えば同じ１００㎡の土地だとしても、建ぺい率や容積率の制限が低い場合は、

技術的には建築可能であっても、法的には建物の大きさを制限されてしまうことがあると

いうことなのです。

不動産売買における説明義務について

例えば不動産投資の目的で中古マンションを購入するとします。

この際、中古マンションの売買契約に先立ち、仲介に入っている不動産業者は、

当該物件の建ぺい率や容積率について事前に買主に対して説明しなければなりません。

これを「重要事項説明」といい、それが書かれた説明書きを「重要事項説明書」と言います。

では、万が一重要事項説明書に記載のある建ぺい率や容積率が、実際の建ぺい率や容積率と

相違していたことが契約後になって発覚した場合、買主はそれを理由に契約を解除することが

できるのでしょうか。

説明義務と損害賠償

このようなケースにおいては、実際法的にどうなるかはケースによって変わってくる可能性が

あることに留意していただきたいと思います。

その上で見解を述べるとするならば、建物引き渡しまでの間に何らかの形でその相違が発覚した

場合は、売買契約を解除できる可能性はあるでしょう。

但し、仮に重要事項説明の内容と相違していたとしても、当該建物が修正後の建ぺい率や容積率にも

適合しているような場合は、違法建築物ではないため契約の解除事由としては弱い可能性があります。

もしも修正後の建ぺい率や容積率を当てはめたときに、当該建物がそれを満たすことができない場合は

違法建築物となりますので、解除事由としてはある程度説得力があると言えます。

ただ、場合によっては売買の決済引き渡しが終わった後に、これらの事実が発覚するようなケースも

あります。そうなると契約の解除というよりは、売主や不動産業者に対しての損害賠償請求の話に

なってきます。このようなケースは過去の判例を紐解くと複数例ありますが、

必ずしも損害賠償請求が認められるとは限らないようです。

例えば、「東京地裁平成２４年１２月２１日判決」の判例によると、マンションの容積率が基準を

超過していることが引き渡し後に発覚した事案において、買主らが瑕疵担保責任、不法行為、

債務不履行などを理由に価値の低下による損害賠償を売主および不動産業者に求めましたが、

当該事項の説明義務違反があったことは認められたものの、それによる事実上の損害がないとして

請求が棄却されました。

つまり、この判例をもとに考えると、建ぺい率や容積率は不動産業者にその説明義務があることは

確かですが、だからと言って直ちに損害賠償請求が認められるというわけではなく、

それによって具体的な損害が発生しているなどの事情が必要であるといえるでしょう。

収益物件の賃借人の敷金について

売買にともなう敷金の取扱い方法について

まずは状況を順序立てて整理してみましょう。

賃借人はその物件を借りる際に、現オーナーとの間で賃貸借契約を締結し、現オーナーに対して

敷金を預け入れています。仮にこの時の敷金が家賃の１ヶ月分だとしましょう。

この状態で、現オーナーが新オーナーに対して当該物件を売却するとします。

この場合、賃借人との間の賃貸借契約は、新オーナーが「継承」する事になります。

つまり、現オーナーの大家さんとしての地位を新オーナーがそのまま引き継ぐことになります。

そのため、売買によって所有権が新オーナーに移転すれば、新オーナーは正式に大家さんとなります。

その後、賃借人が退去するという話になれば、当然「新オーナー」が敷金１ヶ月分を賃借人に

返還しなければなりません。そのため、賃借人がいる物件を購入する際には、物件と一緒に売主が

持っている「敷金」も買主に移転させなければならないのです。

敷金はいつ売主から買主に移転させるの？

通常、このようなケースでは物件の「決済」の時に、その明細に敷金の金額を盛り込みます。

実務上は、金銭の授受の簡素化を測るため、決済時に敷金分を差し引いた残代金の精算書を買主に

渡したりします。

これにより事実上、売主から買主に敷金が動いたことになります。

そして買主は将来賃借人が退去するときに、この売主から引き継いだ敷金を返還すれば良いのです。

返還しない保証金や敷金償却はどう扱うの？

物件によっては敷金ではなく「保証金」という名目で賃借人からお金を預かっている場合があります。

実務上の意味としては敷金とあまり変わりませんが、保証金の場合は退去時などに「償却」

つまり賃借人には返さないことになっているものが多々あります。

これは保証金に限ったことではなく、敷金の場合でも　「退去時に１ヶ月分償却」といった契約内容に

なっている場合があります。ではこのようなケースでの保証金や敷金の引継はどうなるのでしょうか。

結論から言うと、一般的には「賃借人に返還する必要のない性質の金銭」については、

売主から買主へ引き継ぎません。なぜなら、不動産投資の税務上、これら返還をしないことを

予め取り決めている金銭については、その年の不動産所得として税務署にすでに確定申告している

ためです。

要するに税務上は、返還しない保証金や敷金は、礼金と同じようにその時点で売り上げになっている

のです。

そのため、通常は返還しない保証金や敷金は買主には引き継がれません。

ただし、当事者間で別の合意があれば、この原則に拘束される必要もありません。

こんな場合は敷金の引継がトラブルになることも

通常、このようにして敷金を売主から買主に対して継承すれば、特段トラブルは発生しません。

ただし、注意が必要なのは売主自身が敷金を保管していない場合です。

例えば不動産業者に管理委託していたり、又はサブリース契約をしているような場合は、

敷金を売主本人ではなく、これらの不動産業者が保有しているケースがあります。

このようなケースにおいて、買主も引き続き同じ不動産業者と管理委託契約やサブリース契約を結ぶ

のであれば特段敷金を動かさなくても問題ありませんが、もしも買主が別の不動産業者に管理を委託

することを条件に購入するような場合については、予め現管理会社である不動産業者から敷金を

売主口座に返してもらわなければなりません。

ですが、現管理会社からしてみれば、管理物件が減ることになるため場合によってはすんなりと

応じてくれなかったり、管理委託契約の解除手続きの書類をすべて取り交わした後でなければ返還に

応じないというようなこともあります。

売買の仲介業者は、敷金を「売主」が保管していると思い込んで勘違いしているケースが多々

あります。そのため、決済の直前になって売主が通帳を確認してはじめて敷金が管理会社に

保管されていることが発覚し、決済までに急いで戻してほしいのに、現管理会社側との解約の手続きに

手間取って決済に間に合わなくなったりすることがあるのです。

そのため、賃借人付きの投資物件を売買する際には、予め敷金を誰が保管しているのかしっかりと

確認しておくことを忘れないようにしましょう。

建築基準法！！

一つ目：違法建築物

この違法建築物は、上級者以外、購入していはいけない分野です。

どういうものかというと、「建てた当初から役所に建築確認の申請を出さずに

勝手に自分の土地に建物を建築してしまったようなケース」です。

不動産投資の世界においても、このような違法建築物が多く出回っています。

不動産投資で重要なのは「利回り」です。

そして利回りを高くするためには、家賃収益が上がるように、より多くの部屋や店舗をつくる必要が

あるのですが、建築基準法には「容積率」という制限があるため、これがネックになることが

あります。

そこで、マンションの１階を駐車場として役所に建築確認申請を出します。

駐車場の面積は一定の範囲までは容積率に換算されません。

そのため、通常であれば３階建てしか建築できない場所でも４階まで建築することができて

しまうのです。

そして正式に建築確認がおりて着工してから、１階にこっそり事務所や店舗でつくってしまうのです。

もちろん利回りは非常に高くなりますが、こうしてでき上がった建物は違法建築物となります。

基本的にはノンバンク系（セゾンファンデックス、三井住友L&F等）でしか融資は受けれないことを

覚悟しておきましょう。つまり、流通しにくい物件なので、高利回りになっていますが、

確実に出口が見込めるような物件を狙う以外になく、あくまでも上級者向きといえます。

このように、違法建築物には容積率超過以外にも、建ぺい率超過、斜線制限違反、用途制限違反、

接道義務違反、無確認建築物などがあります。

不動産投資で物件を探しているときには、募集図面に「違法建築物」とは書かれていません。

どちらかというと、建ぺいオーバー、容積オーバーという表記になります。

また、余談ですが、検査済みがあれば何でも大丈夫ではなく、検査済み証の発行を受けた後に

違法に増築しているケースもあるため、現場確認は必ず行い、未登記建屋や増築した後を見つけること

は重要なことです。

二つ目：既存不適格建築物

建物を建てた当初はちゃんと役所に申請をして、建築基準を満たした上で建物を建築しています。

この時点ではまだ何の問題もありません。

ですがその後、建築基準法という法律自体が改正され、以前の基準よりもより厳しい基準となった

場合、以前の基準をベースとして建築された建物の中に、最新の法改正の基準を満たしていないもの

が出てきます。

このように、法改正という外的な要因によって結果的に現在の法律に適合しなくなってしまった

建物のことを「既存不適格建築物」と言うのです。

このように、違法建築物と既存不適格建築物ではその悪質性が全く違います。

そのため、これらの建物に対する行政側の対応の厳しさも全く違ってきます。

既存不適格建築物については、もともと所有者には落ち度がないため、一定の規制を緩和したり

といった対応をしていますが、違法建築物の場合は非常に厳しい対応となり、

既に完成している建物であれば使用禁止命令が出たり、最悪の場合ライフラインの供給を停止される

場合もあります。また建築段階で発覚したような場合は、工事の停止命令が出ることもあります。

再建築不可物件とは

物件を購入する際にもう一つ注意をしてほしいのが「再建築不可物件」です。

これはその名の通り「一度壊したらもう一度建物を建築することができない物件」という意味です。

その問題は「土地」にあります。

建築基準法では、「接道要件」というものがあり、建物を建築する場合は万が一の際に消防車が

通れるよう一定以上の幅の道路に２メートル以上接していなければならないのですが、

これを満たしていない既存の建物が多く存在します。

この場合は、「今現状はとやかく言わないけれども、万が一壊して建て直すなら、この要件を

満たさなければ建物を建ててはダメですよ」という状態になっているのです。

これを再建築不可物件と言います。これは、現状では、違反物件ですよということです。

どちらというと、違反物件や、既存不適格物件の多くは、容積率オーバーや建ぺいオーバー、

用途変更などの問題が多く建て替え時には、少し小さくなるけど建築ができるケースが多いですが、

再建築不可は、道路付けの問題で建築できませんということで、価値はほとんどなくなってきます。

ですから、再建築不可物件を購入するということは、たとえ土地付だとしても、

今の建物が老朽化して取り壊しになればそれでおしまいです。

再度新しい建物を建てたいのであれば、接道要件を満たすために道路認定を受けるなど、

かなりの苦労が必要となります。

このような非常に厳しい制限があるため、再建築不可物件を購入する場合は、

銀行からの融資が受けられない可能性が高くなります。

ということは、将来的に転売するときにも買い手が見つからない可能性も出てくるということに

注意しましょう。