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ローン特約

ローン特約とは

収益不動産を購入するにあたって銀行でローンを組む場合は、当然ですが「ローン審査」があります。

不動産投資などで物件を購入する場合は、事前に利用する金融機関に対して「事前審査」

というものをかけているため、概ねその後の本審査においてもそのまま予定通りのローンが

おりる場合もあります。

しかし、事前審査は、支店レベルで行われるため、事前審査から本部の審査である本審査では、

ローンが通らないこともあります。また、本人の状況に変化が生じたような場合にも、

本審査でNGが出ることも少なくありません。

けれども、既に売買契約は済んでいますから、今更「ローン審査が通らなかったので、

やっぱり買うのをやめます」なんて通常だったら言えないのが本来の契約です。

仮に言えたとしても、既に支払った手付け金については、買主の手付放棄となり、

全額没収されてしまうでしょう。

しかし、それでは不動産投資をする際に、怖くて銀行融資が使えなくなってしまいますので

生まれたのが「ローン特約」という契約方法です。

これは簡単に言うと、「ローンの審査が通らなかった場合は、売買契約を白紙に戻しますよ」

という内容の条文を予め売買契約書に盛り込むことです。これをローン特約と言います。

そのため、予めローン特約付の売買契約を締結していれば、万が一本審査で銀行がNGを

出してきたとしても、既に支払った手付け金は例外的に全額返金してもらうことができます。

この特約のおかげで、不動産投資をする際に安心してローンを利用することができるのです。

ローン特約で解除できるケース

ローン特約によって売買契約を解除できるのは、ローン特約にどのような条件を設定したかに

よります。一般的には次のような条項を盛り込みます。

「融資審査の結果、融資の全部または一部について期日までに承認が得られなかった場合は、

買主は契約書記載の解除期日までは、この契約を解除することができる」

このような条項を盛り込んでいる場合は、予め契約時に取り決めした期日までにローン審査が

出なかったり、NGがでたりした場合に、契約を解除することができます。

よく勘違いされている方がいますが、ローン審査がおりているにも関わらず売買契約を解除する

場合は、ローン特約によって白紙解除することはできず、手付放棄によって解除するしかありません。

また、契約書の融資金額よりも金融機関には多く融資希望額をしていて、融資が希望の額に

満たなかったので、「やっぱり止めたいので、ローン特約での解除を使おう」と思っても無理です。
 
契約書の融資金額が通っていた場合には、ローン特約での解除はできません。

ローン特約による解除は、その連絡方法がとても重要！

ローン特約によって売買契約を解除する場合というのは、売主、買主双方にとって予想外の事態

のため、万が一そうなるとトラブルが生じやすくなります。

特に問題となるのが、ローン特約による解除の「連絡方法」です。

通常、不動産を購入する場合というのは、不動産業者が仲介に入っているケースが多いため、

万が一ローン審査NGの知らせが金融機関から届いたら、まずは売主ではなく間に入っている

不動産業者に連絡すると思いますが、実はこれだけではローン特約による解除の意思表示とは

認められません。

仮に不動産業者がこのことを売主に伝えず、売主にローン特約による解除の意思が伝わらなければ、

万が一後から売主に「そんなこと聞いてない」と言われ、その段階でローン特約による解除期日を

過ぎていれば、ローン特約の解除は認められず、手付放棄によって解除を申し出るしかありません。

ローン特約には解除期日を設定していることが多いため、いつの段階で解除の意思表示が

されているのかがとても重要となります。そのため、ローン特約による解除を申し出る場合は、

確定日付の残る郵送方法によって「書面」で売主に通知することが一番確実です。

ローン特約によるトラブルを回避するためには

買主側のローンが通らないという状況は、通常売主側はあまり予想していないことが多いため、

それだけでもトラブルになるリスクが高く、ローン特約を適用して解除するにあたっては、

さまざまな面でトラブルが生じやすくなります。

ローン特約によるトラブルを防止するためには、何よりローン特約の「条項」をできる限り詳細に

規定しておくことが重要となります。主にポイントとなるのは以下の事項です。

１：ローンを申し込んでいる金融機関の名称
２：ローンを組む金額
３：本審査の承認が得られるまでの期間
４：融資NGだった場合にどうするか
５：ローン特約による解除ができる期日
６：ローン特約による解除の意思表示の方法

これらについて事前に取り決めておくことで、万が一の際にもスムーズに契約を白紙解除することが

できるでしょう。

手付金・手付解除とは

そこで今回は手付金に関する周辺知識について解説したいと思います。

手付金の種類について

手付金には次の３つの種類があります。

①解約手付
売買契約を解除することができる手付けのことを解約手付と言います。

手付金の扱いは、買主が解除した場合と、売主が解除した場合とでその扱いが異なります。

買主が購入を辞退するために解除する場合は、すでに支払った手付け金を放棄することで売買契約を

解除することができます。売主が売却をとりやめたい場合は、手付金として受け取った金額の倍額を

買主に返還することで売買契約を解除することができます。

②違約手付
売主、買主のいずれかに売買にあたり違反行為（代金を支払わないなど）があった場合に、

そのペナルティとして受け取ることができる性質を持つ手付金のことを言います。

また、違約手付とは別に損害賠償請求をすることも可能です。

③証約手付
契約が締結したことを証明する目的で交付する手付金を言います。

収益不動産の場合に、手付とは通常解約手付を指しています。

そのため、他の手付ではないことは一応確認しておきましょう。

解約手付で手付解除した場合について

仮にあなたが良質な投資物件を見つけて、他の人にとられてはならないと思い、

即決して売買契約を締結し手付金１００万円を売主に交付したとします。

その後、冷静に考えてみたら、やっぱり利回りが思ったよりも低そうだということに気がつき、

売買契約を解除したいとします。

この場合、あなたはすでに支払った１００万円を放棄することで売買契約を無条件に解除することが

できます。すなわち、買主に対してキャンセルに至った理由を細かく説明して納得してもらう

必要もなく、手付金の１００万円さえ放棄すれば、それでことがおさまるというのが解約手付けの

特徴です。

反対に、あなたが売買契約を結んで１００万円の手付金を交付した後に、売主の気が変わって

やっぱり売りたくないと言ってきた場合は、１００万円の倍額の２００万円を売主から返して

もらうことができるのです。

ただし、この手付解除は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」が期限となり、

それ以降はこの手付放棄や手付倍返しによる無条件解除はできなくなるため要注意です。
 
ちなみに、契約の履行の着手とは、例えば「物件の引き渡し」や「所有権移転登記」などがこれに

当たります。仮に売主がこれらに着手した後にあなたが手付金を放棄すると言っても、

それでは手付解除は成立しないため要注意です。

実務上は手付解除が行なわれる場合においては、この「履行の着手」の要件をめぐってトラブルと

なることが多々あります。要するにどこからが履行の着手と言えるのかが当事者同士で意見が

食い違い、最終的に裁判所の判断を仰ぐというケースが多く見受けられます。

一つの目安としては、今から解除しても既に引き返せない状況に向かっている場合などは履行の着手と

なり手付解除が成立しない可能性が高いと考えましょう。

例えば、あなたが購入するという前提でリフォームしたり、取り壊したりといった工事に着手して

いるような場合は、原則的に手付解除は成立しないでしょう。

手付金の限度額について

宅建業者が売主となる売買においては、宅建業法上買主から受領できる手付金の金額に２０％の制限が

かかります。

そのため１０００万円の投資マンションであれば２００万円までしか手付金を受け取ることが

できません。なお、この際の手付けは「解約手付」としなければなりません。

これに対し、個人が売主となっている売買契約の場合は、この手付金に関する制限は適用されません。

ちなみに、不動産投資において２０００万円程度の投資物件を購入する際に求められる手付金の金額

は、概ね１００万円とするのが主流のようです。

実務上は個別の取引に応じて手付金の金額を細かく設定するということはあまりありません。

なぜなら一般的に用いられやすい解約手付けの場合、手付金を支払う方も受け取る方も、

その金額が大きくなりすぎると、その分万が一の場合のリスクも大きくなるということなのです。

ただ、売主側にアドバイスを行う場合は、なるべく手付は多くもらっておくようにしています。

その方が手付放棄による解除が少なくなるからです。

さらに、売主側に立つ場合、手付をもらわず、解約手付を認めないケースもあります。

これはやや高度な使い方ですが、手付解除を認めず、契約不履行時に違約金がかかるようにする場合

もあります。これは、契約を確実に履行させたい場合などには使います。

不動産の契約～応用編～

契約不適合責任とは何か

不動産投資をしていると、売買図面に、「契約不適合責任免責」という言葉が出てくることが

あります。どういうことかと言いますと、売主は、建物に不具合があっても知りませんよ、

建物が大丈夫かどうかは、あなた自身が判断してね、ということです。

不動産投資の世界では、多いことですが、初心者の方は、不動産投資を始めるにあたって、

こういったよくわからない用語を発見した場合は、絶対にスルーしてはいけません。

不動産売買時によくある契約不適合責任免責に書きます。

契約不適合責任とは

売買契約の履行において、買主に引き渡した売買対象物である不動産が、

種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任を負います。

種類・品質・数量の契約内容の中で、問題が発生（債務不履行）した場合には、

買主は売主に本来の売買契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。

不動産では、種類や数量が異なるということは、あまり考えられないので、品質が契約と異なる際に、

契約不適合責任が適用されることが多くなります。

以前の売買取引では、瑕疵担保責任として買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の

2つだけでした。

それに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」

「損害賠償請求」の5つが請求できるようになりました。

例えば、私は契約する際には、「屋上から室内に雨漏りしていないこと」、

という条件を入れることがありますが、引き渡しされた収益不動産で雨漏りが発生したのであれば、

契約時の内容に基づいて雨漏りしない状態に修理を要求できるのが、追完請求と呼ばれるものです。

もし、この「追完請求」で売主が修理をしない時には、「代金減額請求」や「催告解除」が行えます。

催告解除とは、売主が「追完請求」に応じない場合、催告＝通知して解除することができることを

指します。売主は、「催告解除」をされたら、売買代金の返還をしないといけなくなります。

また、「無催告解除」は、契約不適合の際に、催告＝通知なしで解除することができますが、

契約の目的がまったく適合しない場合にしか有効ではないため、若干の修理で直るような場合では

使えないでしょう。

そのため、雨漏りしているだけで、すぐに「無催告解除」ができるかと言われれば、

難しいと考えられます。

以前の瑕疵担保責任の時にもあった「損害賠償責任」については、同じに見えますが、

契約不適合責任では、履行利益も請求できるようになりました。

例えば、買主がすぐに転売して、1千万円の利益を得ることを目的にしていた場合、

この転売に関わる利益を逸失した金額について、損害賠償責任とみなされるということです。

不動産売買では、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売主の責任が大きくなったと言えるでしょう。

「売主の契約不適合責任を免除する」とは

契約不適合任の意味が理解できたところで、いよいよ本題です。

不動産の募集図面や、売買契約の際の重要事項説明書および契約書の特約事項などに

「売主の契約不適合責任を免除する」との一文が盛り込まれているケースがあります。

契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任と同様、任意規定であり、契約不適合責任を例外を除いて

免除するということが可能です。

※例外とは、売主が契約に適合しないことを知りながら買主に通知していなかったり、

売主自らが契約内容に不適合をもたらしたり、売主が宅建業者であったりする場合です。

要するに先ほど説明した「売主の契約不適合に関わる責任を免除しますよ」という意味です。

まだピンと来ない方のために、さらに平たく言うと、

「売った不動産にあとから何かあっても、売った人はそれを保証する責任を負いませんよ」

という意味です。

家電製品で言えば、「この商品には保証書はつきませんよ」と言っているのと同じことです。

実は、中古の投資物件で個人売主の場合は、ほとんどの売買契約においてこの契約不適合責任を

免除する一文が盛り込まれているのです。

ですから、この一文のある不動産を購入する際には、事前に不動産を細かくチェックして

おかなければならないのです。

とはいえ、収益不動産の流通の現場では、良い物件は1日で売れてしまうほど加熱しているので、

建物をチェックなどなかなかできないのが現実です。

つまり、契約不適合責任免責の物件では、建物のリスクを背負って投資を始めるということを

頭できちんと理解しておきましょう。

そして、建物のリスクをある程度カバーしてくれるのが、火災保険なのです。

契約不適合責任免責の物件で火災保険に入らないということはあり得ないことです。

契約不適合責任の期間とは

では、契約不適合責任を免除しない契約の場合、売主はいつまでこの責任を負い続けるのでしょうか。

買主側からの請求権は「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められています。

買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。

しかし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、

この期限は適用されません。

また、契約不適合責任には、消滅時効があり、通知は不具合を知った時から1年以内ですが、

買主は、請求権を行使できることを知った時から、5年間行使しないと、消滅時効になります。

また、請求権を行使できる時から、10年間行使しなかった場合も、10年間で時効により消滅します。

ただし、先ほどの「通知を知った時から1年以内」といのは、あくまで個人が売主の場合であり、

売主が不動産会社などの宅建業者になると「宅建業法」の制限を受けることになります。

宅建業者が売主となる場合については、不動産の専門知識が少ない買主側に不利になる恐れが

あるため、買主保護の考え方により、契約不適合責任については買主にとって不利となる条項を

設定することができません。

そのため契約不適合責任期間についても、個人売主の時のように免除したり１年などの短い期間に

制限することができず、宅建業法上は「物件の引き渡し時から２年以上」という制限が

設けられています。そのため、投資用不動産を売買している中小企業の不動産会社の売買契約書の

ほとんどは、この契約不適合責任期間を最短の「２年間」としているのが通常です。

本日の内容はここまでになります。専門的なことなので、難しい内容でしたが、重要なことなので、

しっかりと理解しましょう。

収益物件の賃借人募集～続編～

賃貸仲介店舗を持っていない管理会社（専門の管理会社）

賃貸仲介店舗を持たずに、専業で管理を行っている会社です。

地方にはまだ少ないですが、ビルは、ビルメンテナンスとして管理が専業となっているケースが

多いので、理解しやすいかもしれません。

賃貸仲介店舗を持っていないので、すべての賃貸仲介店舗にFAX、メール等で情報を送っていること、

賃貸仲介店舗は人がすべてであり、頻繁に直接出向いてコンタクトを取っていることが重要と

なります。つまり、広く募集をかけるところがメリットです。

そして、賃貸仲介店舗を持っていない管理会社は、仲介手数料や広告費をすべて、賃貸仲介店舗へ支

払う条件になっているかも重要です。

賃貸仲介店舗を持っていないので、賃貸仲介店舗にメリットのある条件を提示できなければ、

頑張ってもらうことはできないからです。

そして内見時に決まらない場合は、決まらない理由を賃貸仲介店舗から常に情報を確認し、

オーナーに適切な報告をあげて改善案を出せることが必須になります。

広く募集するには非常に強いが自社で仲介できないことがデメリットになります。

賃貸仲介店舗を持っている賃貸管理会社（客付け一体管理会社）

多くの大手の会社がここに属しています。エイブル、ミニミニ、アパマン等です。

自社で賃貸仲介店舗を持っています。何を優先するかといえば、自社で預かっている管理物件から

決めて行きます。他業者にも情報を流すようにはなりましたが、お互いに競争関係にあるので、

大手同士の物件は相互に紹介することが少なくなります。

そのため、自社での賃貸仲介で決められる場合は良いですが、自社での賃貸仲介が弱いとさっぱり

決まらないことになります。大手でもフランチャイズであったり、地元の小さい会社に任せていると、

さらに営業力が弱いケースもあります。

大手は、たくさん管理物件をもっているので、その営業員の中での優先付けによって変わります。

・営業員の理解があるかどうか

・営業員が積極的に決めようとしているか

管理物件の中でも小さい物件や広告料が低い大家の物件は優先度が下がります。

したがって、自社での賃貸仲介が強ければよいですが、自社賃貸仲介が弱い場合、打つ手が

なくなります。まずはこのように管理会社専業と賃貸仲介店舗を持っている管理会社での違いを

理解して進めないといけません。

対策としては、賃貸管理の専業の場合、きちんと広く募集をかけているか

• 　賃貸仲介店舗に行く際に自分の物件をきちんとアピールしているかどうか

• 　
• 　広告費は少し多めにする

が基本的な対策として必要になります。

大手の賃貸仲介店舗は自社管理物件が優先となりますので、そこに自分の物件を優先してもらうために

は、少しは、条件で差別化しないと決めてもらうことは難しくなります。

賃貸仲介店舗を持っている管理会社には、他業者にも確実に情報を流すことが必要です。

今の時代は、1社では決まらない時代ですので、募集は広くしていきましょう。

建物管理とは、物件のハード面を維持管理するものです。

清掃業務と、保守点検、建物のメンテナンスを行うものを指しています。

建物管理で管理会社の良し悪しを判断するのは本当に難しいことです。

できることは、どのような業務があるのかを理解し、コスト面で適切かを交渉できるようにする事を

目指します。

品質の見極めは、知り合いの大家の口コミがベストであり、実績と結果でしか判断できません。

一般設備定期点検

電気設備、給排水設備、防災設備、照明設備、空調設備等で目視で確認できる点検を行います。

管理会社によって異なる内容であるが、建物を巡回し、不具合がないかどうかを確認していく

作業となります。

入居者から不具合が発生した場合の対応が含まれます。

管理会社によっては、自社もしくは提携業者に24時間対応できるようにしている業者もあります。

【費用について】
管理費（3％～8％）に含まれているケースと別で費用を取るケースがあります。

別で費用を取るケースでは、規模に応じて年間5万～10万程度の費用です。

清掃業務

清掃業務は、日常清掃と定期清掃があります。

日常清掃は、週に1回から2階程度を行う業務で、ゴミをとったり、蜘蛛の巣をとったり、

汚れているところを掃除する業務です。かなり重要で、清掃がまともにできない業者だと、

入居者募集の内見時に汚れた印象となり、部屋づけに大きなダメージが受けるので、

最低でも週1階程度は清掃業務を入れる必要があります。

定期清掃は、年に1度もしくは半年に一度くらいのペースで行う大規模清掃であり、

高圧洗浄などで通常の水拭きでは取れない汚れを取るものです。

廊下などの高圧洗浄は費用がそれほど高い物ではないため、1年に1回くらいは、

実施した方がいいです。

【費用について】
日常清掃：大きさにもよるが、3時間程度の半日で完了するものであれば、1回4000～5000円程度。

週4回で2万円程度。シルバー人材センターなどの人員を使うと激安になります。

定期清掃：足場が必要な外壁を除く廊下やエントランス等の高圧洗浄であれば、

150 円～250円/㎡内で洗浄できます。但し広いのでそれなりに費用がかかります。

清掃は抜き打ちチェック：管理会社によっては、清掃を手抜きしているケースがあります。

抜き打ちで自分の物件に行き、清掃状況は確認するようにしましょう。

点検業務（エレベーター）

エレベーター点検業務は年１回法令で義務付けられている点検です。

これを実施しないで事故が起きると、オーナーの過失責任が問われ、損害賠償請求の対象となります

ので、必ず実施しましょう。

エレベーター点検：通常月1回の点検が必要。

費用を抑えるのであれば、2ヶ月に1回、3か月に1回などの点検頻度に抑えることは可能である。

この点検で差がでることは少ないが、籠の取り替えや制御盤の取り替え時に大きな費用が発生します。

【費用について】
契約形態には２つあります

①フルメンテ契約
　劣化した部品の取り替え、修理費用を月々の定額料金に含まれているものです。
・メーカー系：東芝、日立、三菱など。月4万～6万/1台

・独立系：3万～4万/1台

・契約内容（保守会社により違い有り。契約書で要確認）
　範囲内：主ワイヤーロープ、移動ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタンなど

　契約外：かご内装、かご床タイル、運転盤カバーなど

②POG契約（保守会社により違い有り。契約書で要確認）
　劣化した部品の取り替え、修理費用は月々の定額料金外です。

・メーカ系：東芝、日立、三菱など。月3万～5万/1台

・独立系：2万～3万程度/1台
　但し、部品調達でメーカー系より遅くなるため、修理時の対応はメーカー系より遅れがちになる。

　賃貸経営でみると多少のリスクはあるものの、月で1万～2万程度安くなる独立系については、

　かなり魅力的です。

・契約内容（保守会社により若干の違いが有り。契約書で要確認）
　契約内：おおむね、３ケ月～６ケ月毎に取り替えの必要な部品が対象
　　Ｐ（parts）＝ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明などのパーツ類
　　Ｏ（oil）＝点検用油脂類、補給オイルなどオイル
　　Ｇ（grease）＝ベアリング及びメタル用グリスなど

　契約外：主ワイヤーロープ、ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタン、

　かご内装、かご床タイル、運転盤カバー　など

フルメンテ契約とPOG契約をどう選ぶか

メーカー系に保守点検を任せると品質も良いが価格も高くなります。

フルメンテだと1台あたり5万程度かかります。新築時や新しく設置した場合からスタートすることが

多く、築年数が経過したエレベーターではフルメンテ契約を新しく結べないことが多いです。

というのも、故障や取り替え、修理費用が発生するのが、築10年以上経ってからなので、

10年間は、エレベータ会社が丸々儲かる仕組みとなっています。

• 　新築時から長期保有前提：30年以上保有するのであれば、修理費用を考えるとフルメンテ契約の方が
•  
• 　お得になる可能性が高いでしょう。独立系と相見積りを取り、フルメンテ4万以下であれば、
•  
• 　コスト的に良いです。

• 　新築後10年以内に売却：新築～10年以内は、故障が少ないので、POG契約が有利です。
•  
• 　10年経過後に、売却する予定であれば、迷わずPOG契約をお勧めします。
•  
• 　ほとんど故障もないので、独立系でコストを圧縮します。

• 　中古物件：中古で物件を購入する場合は、POG契約が多いが独立系で相見積りをしてコストを
•  
• 　下げます。できれば月のコストを2万程度までの保守業者を探すといいでしょう。
•  
• 　10年以上経過している中古物件を長期保有するのであれば、フルメンテ契約を継承できるか
•  
• 　よく確認しましょう。10年以上経過すると、部品の交換が発生するのでトータルで考えると
•  
• 　フルメンテ契約の方が安いケースもあります。
•  

収益物件の賃借人募集について！！

新規募集コストは、引き留めコストの倍以上かかる

新規募集する際には、下記費用がかかります。

【新規募集コスト】
・原状回復費用：2～４か月前後

・空室期間：1か月～

・広告費：1～2か月

・フリーレント：１～2か月

合計：5か月～12か月程度

少なく見積もっても5か月分程度、多ければ、12が月分以上の費用がかかります。

特に、原状回復費用は高いので、リフォームコストが経営を圧迫するケースがよくあります。

そして、空室期間には一切家賃は入っていないので、空室期間が長ければ、その分損失となります。

【引き留めコスト】
退去を引き留めるリテンションの施策は、下記のようなものです。

・更新料を無料にする：1か月

・さらに2年住んでもらえるなら、商品券：1か月
※フリーレントは、保証会社が入っていたりすると難しいので、商品券等でプレゼントする

・設備のグレード（給湯器交換、ウォッシュレット追加）を上げる：2か月内

こちらは、合計ではないので、入居者のタイミングやいままでの設備の不満を解消してあげればいい

ので、費用としては、家賃2か月程度のものでしょう。

【比較してみると】
新規募集コストより、引き留めコストの方が圧倒的に安いのです。

みなさも経験があるかと思いますが、クレジットカード会社は、優良な顧客であれば、

ゴールドカードを解約したいというと、翌年の会員費が無料になったりします。

新規顧客を獲得するコストと解約を阻止するコストを比較してどちらが良いかを投資対効果で

判断しています。

賃貸経営も同じです。退去だからといって、どうぞというわけにはいきません。

退去連絡受領時の引き留め（リテンション）を徹底させる

全国空き家だらけで空室に困っていない大家はいないと言えます。

その中で退去連絡を受けた管理会社が「はい、わかりました」で終わりにしては困ります。

賃貸経営者が望んでいる対応は、退去の理由を聞き、可能であれば慰留することです。

たとえば「家賃が高い」という返答があったとしたら、

「ちょっと待ってください、それでしたら私どもで大家さんと交渉してみましょうか」

と提案して引き留めてもらうことは、今後必須の能力となります。

退去する入居者がクレーマー等でトラブルメーカーであれば早く出ていってもらいたいですが、

それ以外は、引き留めをしてもらいましょう。

しかし、管理会社はそう簡単に動いてはくれません。なぜか？　

管理会社は、どこで利益を得ているかというと、管理料ではなく、原状回復費や、募集して決まった時

の仲介手数料、広告費が収益の大半を占めているのです。

したがって、管理会社は、あまり、積極的に退去を引き留めるということをしてくれません。

繰り返し、退去時には、この退去引き留めプランを提示してくれとお願いし、

教育するしかありません。

大家は、空室になると新規募集にかかわるコストが経営を圧迫しており、

一人でも長く住んでほしいことをアピールするのです。

そこには、大家として「入居者に快適に長く住んでもらう」という根本を共有しないといけません。

人というのは単にコストだけを語る人には、あまり共感しないのです。

賃貸経営でも

・新規募集するコスト

・解約を引き留めるコスト

の違いを理解して、経営をすることが今後の経営の成功を左右することになります。

賃貸管理会社の重要な業務のひとつに、募集家賃の設定があります。

ただし、この募集家賃の設定は、管理会社任せず、自分で調査できる力を養っておいた方がいいです。

募集条件の設定

収益の根源である家賃の決定は、大家にとって重要な仕事ですが、管理会社と一緒になって

決めていくはずです。入居者を決めるためには、マーケットに対し適切な家賃を設定しなければ

決まりません。空室を埋めるためには、募集条件の適切さが6割占めていると言われています。

どんなに広告費を積もうが、マーケットと乖離した募集条件では決まりません。

家賃を設定するためには、現在のマーケットの中で、間取りに対するターゲット、

ターゲットに対するリフォーム箇所を選別し、どの家賃価格帯で入居者が決まるかの査定能力が

重要となります。退去があった場合、管理会社が次の入居者のターゲットを明確にした募集体制を

すばやく整えることができるかどうかで、その後の空室期間には大きな差が出ます。

その大事な家賃設定ですが、ほとんどの人は、管理会社へ一任しすぎています。

任せすぎるとどのような弊害があるのか理解しておかないといけません。

管理会社一任は危ない

管理会社に家賃設定を一任すると、どこが危ないのか？

実は簡単で、管理会社は、とても保守的に家賃を見積もる傾向があるからです。

賃貸募集店が決めやすい家賃で募集したいという力が大きく働きます。

なぜなら、管理会社は、大家の収支や経営状況を把握し、大家の立場に沿った提案というのは

できないからです。

そのようなアドバイス業務の費用をもらっていないこともありますが、伝統的に大家は儲かっている

ものという前提業務になっているからです。

そのため、管理会社は大家の収支よりも決めやすい家賃を設定することになるのです。

これをマーケットで繰り返すので、競争が激しいところはみんなでどんどん家賃を

落としてしまうのです。そうすると満室なのに、返済ができなくなることがあるのです。

賃貸管理会社にマーケットを細かく分析して家賃を決めるノウハウがないからです。 

入居者が、このレベルならこの家賃帯までは支払えるだろうというような分析したり、

営業したりする力が育っていないのです。これは仕方がないことかもしれません。

管理物件は何千もあり、社員の入れ替えも激しい業界で、高いレベルを求めるのは、正直いうと、

無理かもしれません。

それではどうすればいいか？　というと普通の商品と同じように、価格決めをしていくしか

ありません。

自分の商品が
・どのようなターゲットに
・どのような差別化を行い
・どのような条件で
・どのような営業方法で

売れるかをきちんと分析してから、価格を決めることです。

売れる価格を検討する上で、管理会社や賃貸募集店を使うのです。

現在、どの間取りがどのような差別化して、礼金・敷金をどのような条件にして、

営業方法は広告費が2か月なのか、等詳しく調査した結果、家賃の設定を行うことになります。

つまり、人に任せていれば家賃は下がる一方です。

大空室時代には、賃貸経営は、マネジメントです。

管理会社に頼り切るのはやめて、実力をつける必要があります。

募集をする上で意外と見落としなのが、写真です。

 

Webで物件を検索しているときに、一番重要なのは、物件の写真や動画です。

 

収益物件を管理する！！

管理会社を能動的に選択していない悲劇

管理業務一切を賃貸管理会社に任せていても、苦労しているオーナーは大勢います。

その多くは、安易に賃貸管理会社を選んだために、選ぶ相手を間違っていた、

つまり選んだ相手がよくなかったということです。

中古物件で、旧管理会社をそのまま引き継ぐことはありますが、その管理会社のままでいいのか、

より適切な管理会社はないのか、などを検討していないからです。

新築であれば、建築をした会社の管理部門の丸投げであったり、勧められるままに管理会社を

選定しているケースが多くあります。

5社から10社程度回って管理会社を選ぶことはほとんどしていません。

しかし管理会社は、賃貸経営を行うオーナーにとって最重要のパートナーであり、

きちんと決めておかないと苦労するのは、オーナーとなります。

どのような悲劇が起こるかというと、代表的には下記のようなことです。

• 　入居募集能力がなく空室増：いわゆる空室の多いガラガラの物件になってしまい、
•  
• 　収支が悪化し、ひどい場合は自己破産に追い込まれることもあります。
•  
• 　それほど重要な入居募集ですが、以前から任せているからという理由で見直しをせずにしていると、
•  
• 　破たんのリスクを抱えることになります

 空室に対する提案力がない：管理会社の中には、建物管理や入居者のクレーム対応はするが、

空室に対する提案力がないために、家賃を値下げするだけしか提案してこない場合がある。

家賃を安くして決めるのは誰でもできることであり、これに従っていると、収支が悪化して、

返済が困難になるケースもあります。

• 　管理（入居者対応、建物管理）がされず退去者が続出：賃貸仲介と賃貸管理が一緒の会社では、
•  
• 　賃貸仲介が忙しすぎて、賃貸管理が疎かになっているケースがよくあります。
•  
• 　入居者からのクレームを放置すると、退去原因の一つなります。
•  
• 　急いで対応してほしいエアコンの修理や水漏れなどに迅速に対応してもらえないと、
•  
• 　そこに住む理由がなくなってしまいます。
•  
• 　入居者からクレームがあっても無視、重要事項の説明が間違えていても謝らない、
•  
• 　建物の清掃をしないのでごみが散乱等が発生し、入居付けしても常に退去が発生する悪循環が発生し、
•  
• 　収支が悪化します。
•  

• 　修繕費用が高くて支払いに困る：オーナーの多くは修繕費用の単価や必要な項目について把握して
•  
• 　おらず、管理会社のいいなりに修繕していているケースが多いです。
•  
• 　原状回復に家賃の10か月以上かけているオーナーもいて、満室なのに年間キャッシュフローが
•  
• 　赤字になるということが起きます。

 このようなことが起きないよう管理会社の働きをチェックし、改善を要望します。

そして改善が難しいと判断した場合には、管理会社の変更を恐れずに実施します。

多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきています。

そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが

最大の原因があるといえます。
 
過去の成功体験

昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。

そのため、管理会社も物件を預かれば、借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の

5％前後の報酬をすぐにもらえる状態でした。

したがって、物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いて

いました。

そして、物件管理で借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、

借りる人があまり退去しない時代でした。退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、

リフォーム工事ができたので、管理会社もあまり苦労せず、利益の上がる仕組みでした。

つまり、それほどの能力がなくてもできる仕事で、管理会社の経営が楽な時代であったといえます。

そのため、その時代の仕組みが、多くの管理会社で残っているのが実態です。

多くの賃貸管理会社の古い時代の仕組み

①提案能力を磨く必要がなかった
昔は、家賃を減額するどころか、増額する時代に管理会社を経営している古い管理会社は、

特に現在の稼働率が低くなっている大家の状況を見ても、おおむね家賃を下げる以外の提案が

できない。設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかについて、

研究をほとんどしていないからです。

したがって、新興の賃貸募集店の方が、設備や内装リフォームに関して知識があり、

競争力を高める能力のあるところも増えてきています。

②仕組みの古さ
最近は、少しづつ増えてきていますが、1部屋あたり月数千円を払えば、設備を保証してくれる

ところが増えてきています。エアコンが故障しても、自動的にエアコンを新しくしてくれるのです。

これはオーナーにとっては助かるもので、経費は毎月一定でかかるものの、都度発生する

エアコン故障の7万～10万の費用が一度にかからず、手間もかからないで済むからです。

今までは、入居者からエアコンが壊れて変えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、

業者に見積もりを依頼します。業者から出てきた見積もりをもとにオーナーへ見積もりを提示します。

そしてオーナーからは高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡し、またオーナーへ見積もりを

提示することになります。

これを2回～３回も往復して、7万程度のエアコンを取り換える工事で、10％～20％の利益しかなく、

7000円～14000円程度です。

現場にエアコンの状況を見たり、エアコンの取り替えのためにオーナーと何回も電話したりしている

コストを考えると、この利益ではほとんど利益を生まないことでしょう。

このようなことをしている管理会社は、忙しい割りに利益がまったく上がらない仕組みをもっている

ことになります。でも多くの管理会社が古いやり方をしているのです。

その結果どうなるかというと、次のようになります。

③管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み

多くの管理会社は、1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。

それ以上増やすとなると、社員を1人入れるしかありません。

5000戸を管理するならば10人は必要になる計算になります。

今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えると、そのままコストが上がり

続けることになります。

今までは、それでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので、管理会社として儲かって

いましたが、稼働率が低下し続ける中、賃貸経営オーナーからの要望はどんどん増えており、

管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みとなっています。

結果として管理会社に有能な人材が枯渇し、悪い循環に陥る

会社に利益が上がらなければ、給料も高くはできません。

クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界でもあり、

優秀な人材がなかなか定着しません。

つまり、低賃金でもいいと思えるレベルの人しか集まっていないのが実態です。

そのような状況の中で、高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することはとても難しいでしょう。

逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。

管理会社はプロというよりパートナーである

管理会社はより効率化をしていく必要があります。

設備は、先に月額で少額で課金をしておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みをもったり、

夜中の緊急かけつけを安く抑える方法を採用したりといくらでも効率化はできると思います。

しかし、そこまでできている管理会社が少ないのが実態なのです。

したがって、これからの管理会社との付き合い方は、プロへのお任せではなく、

パートナーとして付き合う必要があるのです。

パートナーですから、時にはオーナー自身が能動的に解決策を提示し、パートナーへ理解してもらう

ことも必要な時代なのです。

それが、できないという方には、賃貸経営は向いていないといえるでしょう。

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は、切り替えてください。

家賃回収からリフォームなどを一手に任せていくことになるから、仕事ぶりに不満があったとしても、

すぐに切り替えることは面倒な作業ですし、リスクがあると思うでしょう。

しかし、よく考えてください。このままの会社を使って本当に収支が良くなるのか？

ここがポイントであり、改善ができる賃貸管理会社であればいいですが、

収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて、即座に切り替えていくことを

お勧めしています。

また、悪徳系の管理会社だと、管理委託契約を結ぶときに、多額の違約金を設定したり、

修理は100万以下は自由に管理会社で判断して行えるなど、ほぼ非常識な内容となっていることも

多いです。

一度、このような契約を結んでしまうと、不利な状況で賃貸経営を強いられ、管理会社から

たくさんお金を吸い取られることになります。この場合は、弁護士を使ってでも管理会社を変更する

ことを勧めています。

以上、センチュリー21SEEDでした。

金融機関！！

都市銀行

三菱UFJ 銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行が都市銀行と呼ばれています。

明確な定義があるわけではありませんが、東京、大阪に本店を構え、広域に展開している銀行を

指しています。

預金量や取引量が膨大であるため、資金調達コストが低く、貸出金利がとても低い銀行です。

アパートローンは、借りる方の居住地と物件所在地がその銀行のエリアにないと借入が難しいのです

が、都銀であれば、エリアとしては対象になりやすいです。

その反面、融資評価基準が、地銀、信金等よりも厳しく、アパートローンを借りるのは

難しい銀行です。

不動産投資・賃貸経営の中でも比較的低金利で有利な運営ができますので、都市銀行で借入ができる

ようになると良いでしょう。

地方銀行

名古屋で有名なのは、名古屋銀行、愛知銀行などです。

地方に本店があり、その地名が付いている銀行がほとんどです。

地方銀行は、メガバンクより規模が小さくなります。

その反面、都市銀行より融資評価は緩い傾向にありますが、保守的な傾向が強く積算評価を

重視しています。そのため、積算評価が大きくでる物件は地銀で融資が通りやすいといえます。

地方銀行は、地方（県単位相当）に根差した銀行のため、借入する方の居住地にある地方銀行で

融資依頼することになります。

金利は、都銀より高めですが、信用金庫、信用組合よりは概ね低くなります。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は、地方銀行よりさらに規模が小さくなります。

地方の狭いエリア（市単位もしくは県単位相当）を対象としています。

サラリーマンの方は通常大手都銀や地銀で給与振込をしているので、信用組合・信用金庫への関わりが

少ないですが、アパートローンでは、とても重要な銀行です。

居住地と購入する物件の両方が信用金庫・信用組合の近くにないといけませんが、

信用金庫・信用組合は、県の一部のエリアにしか支店を出していなかったりしますので、

エリアの問題がクリアできれば、とても融通が利く金融機関です。

都市銀行や地方銀行が相手にしない、個人零細事業者や中小企業者を相手にしているため、

賃貸経営を始める方にも親身になって相談に乗ってくれます。

ただ、普段は商店街のおじさんなど個人零細事業者や中小企業の社長を相手にしているため、

サラリーマンに副業として始める賃貸経営について、後ろ向きな担当者が多いのも実態です。

信用金庫・信用組合は、不動産経営に詳しい担当者をいかにみつけるかがかなり大きなウエートを

占めています。やる気のない担当にあたってしまうとまったく前に進みませんが、

やる気のある担当であれば、属性や収入に難があっても、融資を引き出してくれるケースがあります。

都市銀行や地方銀行よりは、属性の評価が緩い傾向にあり、融資自体は出やすい傾向にあります。

都市銀行や地方銀行では、融資対象の属性出ない方は、相談されることをお勧めです。

日本政策金融公庫

政府系の金融機関です。全国がエリアでとても使いやすい金融機関です。

公的な機関のため、起業家や社会的弱者にも積極的に融資をします。

女性や若者、高齢者であれば、他の人よりも融資期間等で優遇されるため、

融資の候補として挙げておいた方がいいでしょう。

金利は低めです。1％後半から2％中盤くらいまでです。

変動金利ではなく、固定金利です。固定金利でここまで低い金利であれば、良い方です。

ただし、弱点としては、融資期間が通常10年から15年未満と伸びないこと、

融資額が通常4800万程度が上限です。

そのため、相当な高利回りでないとなかなか収支がまわりにくいところがネックです。

また、融資評価も都銀並み以上に厳しい評価基準のため、フルローンを狙うのであれば、

共同担保が必要になるケースが多くなります。

社会的弱者の女性、29歳までの男性・女性、55歳以上のシニアの方は、小型物件で

チャレンジしてみるとよいでしょう。

商工中金
商工中金も日本政策投資銀行と同じように政府系の金融機関です。

正式には、商工組合中央金庫と言って政府系の金融機関でありながら民間と共同出資の金融機関です。

他の政府系と異なり、融資だけではなく、預金や債券の発行など、民間の銀行と同じような業務を

実施しています。

商工中金は全国がエリアであり、各都道府県に必ず支店があります。

そのため、不動産融資も全国が対象となります。

アパートローンは、他の銀行と同じように積算評価と収益評価の両方になります。

耐用年数が厳しいため、築浅の物件しか、評価が伸びません。

金利は、1％から2％程度ですが、融資期間が最大15年基本のため、評価がでてかつ築浅の物件しか

対象にならないでしょう。

築浅しか物件評価がでないため、正直言うと使いにくい金融機関です。

築浅や新築であれば、都市銀行や地銀、信用金庫・信用組合を使ったほうが、条件がいいからです。

ただし、それらの民間銀行から融資が受けられない方は、検討候補にしても良いでしょう。

JA（農協）

JAとは農協のことです。農業者によって組織された協同組合です。

他の組合では、金融事業が禁止されていますが、JAでは信用事業・金融事業を行うことができます。

よく知らない方も多いですが、農家の預金を預かっているので資金量も豊富で、

農家の組合員向けに様々な事業（冠婚葬祭事業、観光事業など）を行っている総合サービス業

なのです。基本は、農家向けの事業ですが、農家以外の一般の方も利用することができます。

そして、アパートローンについてですが、意外にも農家の土地の賃貸経営への転用などの貸付も

豊富で、アパートローンについて積極的に実施しています。

したがって、実は不動産投資用の資金を貸してくれる可能性がある金融機関です。

しかし、組合という組織のため、農家を中心とした組合員には貸しやすいのですが、

農家ではない組合員（準組合員）には、優遇があまりありません。

金利などでも農家は優遇されますが、農家でないとやや高めとなる傾向です。

JAは、地域ごとにJAバンクがあるので、そのJAバンクのエリアに限定されるので、

エリアは信用金庫・信用組合と同じように狭いことがあります。

融資期間は、都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合と同じような考え方であり、

政府系の日本政策投資銀行や商工中金とは異なるため、長期融資も組めます。

金利は属性によりますが、2％から3％前後で借入れできるので使い勝手は悪くはないでしょう。

金利タイプとしては、変動も固定も選べるのもメリットです。

ノンバンク

ノンバンクというと高利貸しと思っている方がいますが、異なります。

預金業務を行わず、他の銀行から借り入れて、消費者に貸付業務だけを行う会社を指します。

収益不動産投資で有名なところでは、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、

セゾンファンデックス、新生プロパティファイナンスになります。

都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合とは全く異なる評価基準で貸し出し業務を行っています。

各社、特色が全く異なるので、融資スタンスも各社各様です。

共同担保を取れれば、再建築不可や違法物件にも貸し出したりします。

融資金額は、借りる方の属性によりますが、2000万～5000万くらいまでがほとんどで、

一定の金額を超えると基準が一気に厳しくなりますので、小型の物件しか借りることは

難しいでしょう。

そして、融資評価基準が通常の銀行とは異なるので、最初にノンバンクで借り入れた物件が

2棟目以降購入するうえで足を引っ張るケースがよくあるのも特徴です。

融資を受ける際には、慎重に検討することが必要です。

物件情報を分析し、良い物件が見つかっても銀行への融資依頼が遅いと、ほかの人に物件を

取られてしまうことはあります。

買付で仮に1番手を取っても融資にもたつく間に、ほかの人が融資を付けてしまえば、

1番手が取られてしまうことがあります。

銀行へ持っていく資料の準備

【融資を受けたい物件の資料】
・物件概要書：
　不動産会社から受領している物件概要書で問題ありません

・レントロール：
　家賃表です。現況の稼働状況もわかること

・不動産にかかわる資料（登記簿謄本、地積測量図、平面図、間取り図面、固定資産税評価、

　建物の確認済証・検査済み証）

　いずれも、　不動産業者に資料を依頼してください。基本は、すべての資料をそろえてから、

　融資依頼となりますが、売主からの受領する資料もあるので、不足資料は後で提出することでも

　全く問題ありません。

　この中でも、よく存在しないのが検査済み証です。

　建築後の役所からの検査を受けると交付されるものですが、無くしてしまっているケースと

　検査済みを取っていないことがあります。どちらのケースかは確認しておいた方がいいでしょう。

【融資を受ける本人の資料】
・経歴書：
　学歴、社会人の職務経歴、保有資格などを整理しておきます。

・金融資産一覧
　金融資産は、預金、株式、保険が含まれます。金融機関は、金融資産を多く持っている方に

　融資するため、金融資産は、もれなく最大限の資産を公開するようにします。

　各銀行の名前、口座番号、預金金額、全体金融資産の合計金額を整理します。

・家系図
　家系図も必要になります。家系図をみて、誰が相続人となるのか、配偶者がいれば、

　配偶者を連帯保証人にできるか、などをチェックしています。

・身分証明：
　運転免許証（写）、健康保険証（写）など身分を証明できるもの

・源泉徴収票 3期分（写）
　給与所得者の方は、3期分の源泉徴収票を用意します。

・個人の確定申告書 ３期分（写）
　確定申告をしていれば、こちらも3期分必要となります。

・金融資産のエビデンス
　金融資産の一覧で作成した預金、株式、保険などは、名前と口座番号が入っている

　通帳・保険証書等のコピーが必要になります。

・返済予定表
　自宅の借入額、返済予定がわかるもの

・借家、社宅の場合
　借りている家賃がわかるもの

【連帯保証人の資料】
　連帯保証人が必要な銀行と必要でない銀行がありますが、事前に準備しておきましょう。

　働いている方は、源泉徴収票や確定申告が必要になります。

・身分証明：運転免許証（写）、健康保険証（写）

・源泉徴収票 ３期分
　収入がある方は、必要です。

・確定申告書 ３期分
　確定申告しているのであれば、必要です。

【既に持っている物件（自宅・収益物件）の詳細資料】
・物件概要書：
　土地・建物の所在地、土地の面積、建物の面積、建物の構造、建物の間取り、ローン金額、

　借入額、返済額、収入等、物件の概要がわかる資料を準備します。

・最新レントロール
　物件の部屋ごとの家賃・共益費・駐車場代、敷金等の情報が必要になります。

・固定資産税額
　物件の固定資産税額です。銀行は、固定資産税を経費として見ているため、

　銀行の評価計算式に必要だからです。

・返済予定表
　銀行から送られてくる返済予定表です

【法人をお持ちの場合】
・履歴事項全部証明書（写）
　会社の登記簿謄本のことです。法務局にいけば、簡単に取得できます。

・決算書 ３期分（写）
　法人の場合は、3期分の確定申告が必要になります。

・金融資産一覧表
　本人と同じく、法人で所有している金融資産すべてを記載します。

・物件の返済予定表
　銀行から送られてくる最新の返済予定を準備します。

賃貸経営では、銀行を避けて通れません。

銀行へ訪問する前に、どのようなことを聞かれるかを想定しておきます。

銀行側も緊張＝警戒している

事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳しく聞いている場合を除き、

銀行側にとっても初めて会うことになります。

初めて挨拶するのですから、相手もどんな人が来るのか不安もしくは、警戒しているというのが

基本的なスタンスです。

銀行側が聞きたいこと

【あなたは誰か】
あなたが、誰かを知りたいのです。つまり、いままでのあなたの経歴です。

銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、どこで場所で生まれ、

どのような学校に通い、今現在どこに勤務しているかを詳細に知りたいと思っています。

ここで、大まかに、融資の行けそうな属性がどうかを銀行側として値踏みを始めているのです。

自身の学校や職歴、金融資産、保有物件などあなたが誰でどのようなことをしている人かを

わかりやすく説明してください。

（最低限必要な情報）
　・今住んでいる場所
　・学歴：高校、大学
　・職歴：すべて
　・保有資産状況：金融資産および保有物件情報、借り入れ状況

【なぜこの銀行を選んだのか】

銀行は、無数にあります。都市銀行、地方銀行、信用組合、日本政策金融公庫等、

数多い銀行の中で、なぜ当行に融資依頼したのかを確認されます。

その中で、わざわざ時間を使ってうちに融資依頼したのか、当然知りたいと考えています。

妥当な理由としては、まずは場所になります。

場所が近いというのは、最もわかりやすい理由です。

自宅に近いのか、勤務先に近いのか、物件に近いのか等の、いずれかとなります。

なぜなら、銀行は、自分のエリア内に住んでいること（もしくは勤務している）かつ

自分のエリア内に物件が存在していること、の両方が基本的に必要だからです。

信販系などでは、若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを

理解しましょう。

次には、その銀行を何かしら使っている場合です。

給与の振込先口座や住宅ローンを借り入れしていたりすれば、話はまず聞いてもらえます。

だからといって不動産融資に有利になることはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由として

わかりやすいです。

あとは、実家の近くで縁があるからとか、がいいでしょう。

間違っても不動産融資に積極的だからなどという理由は挙げないでください。

融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、不快な気持ちになるでしょう。

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などわからないですから、

場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。

一番強いのは、賃貸経営している先輩大家からの紹介です。

その大家の実力が高ければ高いほど最初の取り掛かりは有利になります。

【なぜ賃貸経営を始めようとするのか】 

なぜ賃貸経営を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。

あくまでも、銀行が融資するのは、事業に対してです。

つまり、不動産”投資”をしたいのでお金を貸してくださいということではだめです。

賃貸事業を通して、資産形成を図りたいというような理由にしてください。

【なぜその物件を選んだのか】

まずは、物件資料をすべて銀行の担当者に渡してください。

そして、最後の関門ですが、なぜ、その物件を選んだのかを聞かれます。

投資スタンスを見ているといってよいでしょう。

中古ＲＣで耐用年数がしっかり残っていて収益も回る物件でこのような物件を今後も買っていきたい、

というよなことを話すことになります。

本日は、以上になります。

収益物件の資金計画～続編～

売上の基本は家賃収入

不動産投資で売上の基本となるのは家賃収入です。

その他に看板広告の収入や自販機収入、最近では太陽光収入とありますが、

不動産投資では実際には家賃収入以外ないことがほとんどです。

また、更新料も売上の一部になります。

不動産投資としての一般的な経費

不動産投資における経費は様々あります。税前キャッシュフローの計算と基本的には同様です。

・管理委託費：一般的には家賃収入の５％程度

・建物の点検・清掃費：月に２回程度、１回約１万円程度

・修繕費：家賃収入の7％程度
　入退去において発生する原状回復工事、給湯器やエアコンなどの設備不具合による修理・交換

・広告費：家賃収入の5％程度
　賃貸物件で退去が発生すると、賃貸募集を依頼することになります。

　賃貸物件の契約が成立した時に広告費として一般的には賃料の１ヶ月分～2か月分を支払います。

　1か月分であれば、家賃収入の2.5％程度になりますが、最近は2か月かかることも多くなり、

　5％程度で見積もることが多くなっています。

・固定資産税・都市計画税：目安　物件価格　RC1％程度、木造0.5％程度

　いわゆる「固都税」がありますが、金額は固定資産税評価額が基準となる課税標準に対して

　１．７％となります。ただ、固定資産税評価は基本的には所有者でないと確認が出来ないため、

　便宜上として物件価格の１％とします。

・火災保険料：家賃年収の2％程度

・減価償却費：取得時に払った建物価格を法定耐用年数により減価償却していくことで毎年の経費を計上。※毎年はキャッシュフローがでていかないことがポイント

・返済金の金利：金利分が経費　※ただし年々少なくなる
　返済金の元金部分は、経費にできない。

売上から経費を差し引いての利益を計算する

家賃収入の売上から様々な経費を差し引いた場合に、利益がいくら残るか計算してみます。

【具体例】
鉄筋コンクリート造マンション４階建、築年数１７年（償却年数３０年）、エレベーターなし、

物件価格１億２０００万円、家賃収入１ヶ月１００万円、年間１２００万円（利回り１０％）とし、

諸費用は自己資金で出し、融資利用フルローンでとします。

借入の条件は３０年金利２％とします。この時の建物分は６０％で７２００万円とします。

毎月家賃収入が１００万円入ることとなり、賃貸管理費や修繕費などの諸経費を家賃収入の２０％と

すると差引８０万円となります。ここから毎月の銀行への返済分４４万円を差し引いた金額が

毎月のキャッシュフローになりますが、利益計算は違ってきます。

利益計算としては経費算入できる金額のみ差引できます（元金は経費にならない）。

基本的には支払い金利が経費として認められていますので、１ヶ月当たりの支払い金利は２０万円と

なり、この金額を利益から差し引きます。

ここまでで、毎月の利益は６０万円、年間利益は７２０万円となります。

ここから固都税１２０万円、火災保険料２０万円を利益から差し引くと５８０万円です。

また、建物の減価償却費として１ヶ月あたり２０万円、年間で２４０万円となります。

この減価償却費を上記の利益から差し引くと３４０万円が最終的な税引き前の利益となります。

この税前利益に、税率が20％～50％前後までかかることになります。

個人や法人によって大きく異なりますが、ざっくり30％程度で見積もっておくと良いでしょう。

個人の高額サラリーマンは、法人で取り組んだ方が良いことがわかると思います。

アパートローンとは賃貸アパートやマンションなどを建設、購入、またはリフォームをする費用を

借入するローンのことです。

一般的な住宅ローンなどとは違い、融資審査が厳しく、借入金利も高くなっているのが特徴です。

アパートローンの返済方式について

アパートローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。

①元利均等返済
返済期間中の支払金額が一定となる返済方法です。

不動産投資で収益物件を購入するときには、基本はこの元利均等返済方式を選択します。

長所としては、毎月の支払金額が一定しているため、返済計画が立てやすいことです。

これが最大のポイントです。毎月の支払いが一定しているので、税前キャッシュフローの予測を

立てるのにとても有効ですし、毎月のキャッシュフローの収支が組み立てしやすいからです。

短所としては、当初の支払金のほとんどが金利となり元金分が少ないことです。

短所と呼ぶかについては、議論があるかと思いますが、当初は経費となる金利が大きいので、

キャッシュフローがとても残りやすい状態ができます。

ただ、元金が減りにくいため、すぐに売却したいと思った時には、なかなか残債が減っていないと

いうことがあります。アパートローンでの30年元利均等返済であった場合、15年経過した時に

元金は半分以上残っていることになります。

返済期間は半分になりますが、元金は思ったよりも減っていないことが多いので注意が必要です。

②元金均等返済
その名の通り支払金の元金を均等に支払っていく方法です。

毎月の支払元金は一定になりますが、当初の支払金利が多くなります。

例えば5,000万円のアパートローンを金利2％、期間20年で借入をした場合の元利均等返済と元金均等返済では、実は支払総額はそれほど変わりません。

元利均等返済：
　・毎月の支払金額は最後まで変わらず252,941円で、総支払金額は60,705,899円

元金均等返済：
　・最初から最後まで元金返済金額は208,333円
　・金利部分は、支払金額が徐々に減る
　・元金と金利を合計した返済合計金額が減る
　・最初の返済金額は291,666円で最後は208,413円、総支払金額は60,041,565円

融資額5000万円、金利2％、返済期間20年で元利均等返済と元金均等返済では、

その返済総額の差額は664,334円となります。

融資額5000万円に対して1.3％程ですが、元金均等返済の方が返済額の総額は小さくなります。

ここだけを見ると、元金均等返済の方が良いかなと思う方もいますが、一番の問題は、

最初の返済金額です。元利均等返済252,941円に対し、元金均等返済291,666円になり、

4万円ほどの返済の差がでます。

月々の返済の負担が、当初大きいのが元金均等返済方式のデメリットです。

キャッシュフロー経営を目指すときには、4万円は当初大きな差に感じるでしょう。

そのため、まずは元利均等返済方式を選択しておくのが、鉄板です。

中級者以上になり、元利均等返済と元金均等返済でどちらの返済方法であっても、

支払に問題がでないようであれば、元金均等返済を選択することも検討することは有りです。

アパートローンの変動金利と固定金利について

個人の住宅ローンも投資用のアパートローンも銀行融資として借入することは同じです。

そして、その支払金利についても変動金利と固定金利の２種類があります。

固定金利の場合は、さらに全期間固定金利型と固定金利選択型の２通りがあります。

変動金利はその名の通り金利が変動する返済方法です。

基本的には4月と10月の基準金利がもととなりますが、銀行によっては毎月金利の見直しがあると

いう場合もあります。

金利が変動するとはいえ、毎月の支払金額も変動するのかというとそうではありません。

金利が変動した場合には、元金と金利の割合を調整され当初5年間の支払金額は一定になります。

支払金額は5年間の支払状況によって、最大で25％増となりますが、固定金利よりも変動金利の利率が

低いため、昨今の低金利で変動金利を選択する人も増えています。

ほとんどの銀行で変動金利から固定金利への切り替えは可能としています。

固定金利としては、全期間固定型と2年や5年など一定期間の固定型があります。

原則として、固定金利期間は金利が変動しない代わりに繰り上げ返済ができないようになります。

もし、固定金利で、繰り上げ返済する場合は、違約金が設定されているため、物件売却して返済する

場合でも違約金を忘れてはいけません。

また、通常はどの時点であっても、固定金利は変動金利よりも金利が高い設定となっています。

金融緩和が異常に行われている場合は、変動金利より固定金利が安いという逆転現象が起きる場合も

ありますが、稀だと考えてください。

通常、事業性融資であるアパート経営を考える上では、金利の一番低い変動金利を選択することを

お勧めします。固定金利は、途中で繰り上げ返済すると違約金が取られること、

金利が高いことを考えると、よほど長い期間保有することを想定しなければ、選択しない方が

ベターです。

以上、センチュリー21SEEDでした。

資金計画！！

不動産を購入する時の諸費用

①仲介手数料
不動産を購入するにあたり、不動産仲介会社を利用する時に仲介手数料があります。

仲介手数料の金額は、物件価格の３％プラス6万円に消費税を加算した金額となります。

例えば、物件価格が3,000万円であれば仲介手数料は96万円と消費税になります。

②税金関係
不動産を購入する際には、いくつかの税金がかかります。

購入する不動産の所有権移転をするための登録免許税、さらに司法書士に依頼する際の

司法書士報酬がかかります。

また、銀行融資を利用する際には、上記とは別に、抵当権設定のための登録免許税と、

それに伴う司法書士の報酬がかかります。

さらに、これに加えて銀行融資に対する保証料、物件に対する火災保険料がかかります。

そして、不動産取得税だけは決済時だけではなく、後日請求が来ますので注意が必要です。

不動産の固定資産税は決済日を基準として、決済日の前日までの分を売主負担、

決済日以降の分を買主負担とするのが一般的です。また物件から生じる家賃も同様に精算します。

不動産購入時の諸費用の中でも少ない金額で忘れがちなのが、不動産売買契約書に貼る「印紙税」

です。これについては、売主と買主で折半とするのが一般的です。

なお、印紙税は契約書の原本だけに必要とされているので、節約する場合には、原本を1部として

その他は全てコピーとすることも可能です。

このように、不動産購入時には物件本体の金額以外にも様々な費用がかかります。

物件価格の7％程度を諸費用の目安として資金計画を立てると良いでしょう。

フルローンとオーバーローンの違いについて

不動産投資を始める時には、銀行融資を利用することが多く、全て現金で始めることは

ほとんどありません。不動産の物件価格が、数千万円単位と高額になることが主な理由です。

車であれば新車だとしても、200万円程度でそれなりの車が購入できますが、不動産となると

桁が違ってきます。安いアパート投資物件であっても2,000万円程度、また１棟マンションであれば

１億円を超えることも決して珍しくないのです。

諸費用を除いた物件金額全てを銀行融資で賄うことを「フルローン」といいます。

この場合諸費用については自己資金で準備する必要があります。

例えば物件価格が3,000万円で諸費用が300万円必要な場合には、3,000万円を融資利用、

自己資金を300万円出す形となります。

これを物件価格と諸費用全てを融資利用で購入する場合は「オーバーローン」といい、

3,300万円を借入れすることとなります。

この時には、自己資金を一切出す必要はありません。

逆にフルローンがでなければ、頭金として現金が必要になります。

不動産は融資がつけば、誰でもどんな物件でも購入することが可能です。

ただし、購入した物件で安定した収益が上がるかどうかは別問題であり、

中古物件などは突発的な修繕が必要となったり、空室が多く返済額が家賃収入で足りなくなる

こともあります。

こうした様々なケースに柔軟に対応できるように、不動産を購入するときには十分な頭金を

準備するか、手元資金をある程度確保しておくことが、不動産投資で失敗しないための秘訣と

言えるでしょう。

不動産融資を受けやすくするために必要なこととは

銀行融資を受けやすくするためには、事前にどの程度の融資を受けられるかを確認しておくことが

重要です。

買付け申込みをする前に、購入予定の物件に条件が近い物件で事前審査を出しておくと、

どの程度の融資が出るのかがわかります。

銀行評価が出やすい物件としては、担保価値のある中古のRCマンションが代表的です。

希望に近い物件が売りに出たときに買付け申込みをしてみることで、具体的な物件を銀行審査に出す

ことができます。

これを何度かやってみると、銀行の自分に対する融資の基準がわかってくるでしょう。

また、最初に現金一括か、かなりの頭金を入れて物件を購入している場合は、

次に購入する不動産に「共同担保」として銀行に出すことができますので、２つ目以降の不動産に

融資がつきやすくなります。

ですので、最初に不動産を購入する際には、余裕のある資金計画を立てることを心がけましょう。

不動産投資といえば、家賃収入が入ってくるだけと考えがちですが、不動産賃貸経営をしていく上で

は、収入だけではなく様々な費用がかかってきます。

分譲マンションで賃貸経営しているのであれば、毎月の管理費、修繕積立金などが考えられます。

その他には投資不動産だけではなく、不動産を所有していることで毎年の固定資産税も

必ずかかる費用となります。

不動産投資を始める時には、これらのランニング費用を正確にシミュレーションすることが、

賃貸経営を成功させるためのポイントとなるのです。

管理費、点検・清掃費など

まずは中古の物件価格１億円程度の一棟鉄筋コンクリート、または鉄骨のマンションで

ランニングコストをシミュレーションしてみましょう。

毎月の固定費用として、賃貸管理を委託しているのであれば家賃収入の５％程度を

賃貸物件の管理会社に支払います。

この賃貸管理委託費は、入居者の窓口になってもらうことと、家賃管理をしてもらう費用となります。

賃貸管理を委託しないのであればこの費用は発生しませんが、オーナーが自分自身で入居者からの

クレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。

次に、建物の点検・清掃費があげられます。

一棟マンションの入居者は、マンションの外廊下や敷地内については掃除しませんので、

放っておくと荒れ放題になってしまいます。

そのため、１ヶ月に２回程度は共用部の点検・清掃を行わなければなりません。

費用はマンションの規模にもよりますが、１度の点検・清掃などで１～２万円程度でしょう。

こちらもオーナーが近隣に住んでいて、自分でできるようであれば費用はかかりません。

ただし、かなりの手間がかかりますので、シミュレーションする際の費用の見積もりには

入れておく必要があるでしょう。

賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、

基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の８％程度を見積っておく必要があります。

修繕費
賃貸物件は、点検・清掃だけでなく適切な修繕がなされていないと入居者が決まりづらくなります。

退去の際には次の入居のための「原状回復リフォーム」は必須となります。

このリフォーム費用についても、退去の頻度や工事の内容により増減しますが、

家賃収入の７％程度を見積っておきましょう。

広告費
不動産会社に賃貸物件の募集の依頼をするために支払う経費が広告費になります。

地域によってバラつきはあるようでずが、賃貸契約が成立した時に家賃の１ヶ月分を支払うことが

一般的になっています。家賃収入の5％程度を見積っておきましょう。

固都税
毎年５月に各市町村から納付書が送付されてくるのが固定資産税や都市計画税、いわゆる固都税です。

毎年の１月１日時点でのその不動産所有者が納税義務者となります。

計算式としては、課税標準たる固定資産税評価額の１．４％が固定資産税、０．３%が都市計画税とな

り、合計で課税標準の１．７％となります。

不動産物件価格の１%程度といわれていますが、固定資産税評価が安い不動産は物件価格に対して

割安になります。

その他の費用
１棟マンションは、建築階数によってエレベーターがついています。

基本的には５階建て以上のマンションになりますが、エレベーターは法定点検を年１回以上する

必要があります。

また、それに伴い保守メンテナンス契約をする必要が出てきます。

契約内容としてはフルメンテナンス契約とPOG契約がありますが、基本的にはPOG契約で充分です。

こちらの費用は一般的には１台ごとに月３万円程度です。

分譲マンションなどでなければ滅多にないと思われますが、機械式駐車場もメンテナンス費用が

かかります。タワー式以外のもので１台３万円程度かかります。

また、雪国限定になりますが除雪対応のロードヒーティング費用もかかってきます。

こちらは地面にヒーターを埋め込んで、雪を解かすという設備になります。

２０坪程度で５カ月稼働と仮定して電気代が約５万円かかります。

除排雪対策として５回出動と仮定して、１回約２万円、５回で１０万円となります。

このように、雪国で不動産投資をする場合は、そうでない地域に比べ余分に経費がかかることを

想定しておきましょう。

不動産投資の投資計画をキャッシュフローベースで考えていきます。

キャッシュフローとは、「入ってくるお金」と「出ていくお金」の流れのことです。

不動産投資においてキャッシュフローの元となるのは毎月の家賃収入です。

そこから様々なランニング費用を支払います。

売上となる家賃収入があり、経費となる様々な費用を差し引いて残りが利益となります。

今回はこの入ってくるお金と出ていくお金の流れである「キャッシュフロー」をベースにした

投資計画について解説したいと思います。

不動産投資物件の想定

まずは不動産投資をシミュレーションするにあたって、基本となる想定物件を決めていきます。

今回はキャッシュフローが出やすい中古の１棟マンションでシミュレーションしていきます。

なぜキャッシュフローが出やすいのかというと、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが、

銀行での積算評価が高く、法定耐用年数が長いため、銀行融資をより多く、より長く利用することが

できるからです。

【具体的な条件】
鉄筋コンクリート造マンション、築年数１７年、価格１億２０００万円、表面利回りを１０％と

します。購入時には諸費用を自己資金で支払い、その他の物件価格に対しフルローンとし、

１億２０００万円を借入、返済金利２％、融資機関は３０年とします。

キャッシュフローの基本は、「家賃収入－経費－返済額」

売上としての家賃収入は毎月１００万円となりますが、こちらは満室時になります。

通常は空室想定費を計上することが望ましいのですが、今回は省きます。

次に、毎月の家賃収入から毎月のローンの返済をします。

先程の条件で、１億２０００万円を金利２％で３０年元利均等返済とすると、

毎月の支払いは約４４万円になります。

返済額には、当然ながら、金利分と元金部分が入っており、毎月キャッシュアウト（支出）するもの

となります。

そうなると、ここでの毎月の差引キャッシュフローは５６万円(家賃収入100万－返済額44万）

となります。

①毎月のランニング費用の想定

毎月のランニング費用としては、管理費、点検・清掃費などがあります。

管理は賃貸管理委託費として、家賃収入の５％程度、約５万円とします。

点検・清掃費としては、毎月２万円程度想定します。

合計で管理費、点検・清掃費として毎月約７万円（家賃収入の７％程度）を計上します。

毎月の管理費、点検・清掃費を差し引くと４９万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万）となります。

②入退去でかかる費用
修繕費は何事もなければ全くかかりませんが、入退去が多い時や外壁修繕など大規模な工事をすると

大きく修繕費用がかかります。

そのため、毎月の費用として想定することは難しくなりますが、家賃収入の７％程度、約７万円を

見積っておきます。

毎月の見積り修繕費を差し引くと４２万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万）となります。

広告費用に関しても修繕費用と同じく、入退去が多く賃貸募集、賃貸契約が多ければ

その分の広告費の支払いが多くなります。

年間を通して全く入居者の動きがなければ広告費の支払いは発生しませんが、

今回はシミュレーションということで、家賃収入の６％程度を費用とし、約６万円を計上します。

広告費を差し引くと毎月のキャッシュフローは３６万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万－広告費6万）となります。

ここまでの年間キャッシュフローは４３２万円(36万×12か月）のプラス状態となります。

③固都税と火災保険料は経費
また年間の費用として固都税があります。

固都税は物件価格１億２０００万円に対して１％程度とし、１２０万円を想定し計上します。

基本的には固定資産税評価額である課税標準の１．７％ですが、シミュレーションでは課税標準が

分からないため、便宜上として物件価格の１％を固都税とします。

ここまでで年間のキャッシュフローは固都税を差し引くと３１２万円となります。

さらに火災保険料の年間支払いを２０万円程度見積ると、

差引２９２万円のキャッシュフロー(432万－固都税120万－火災保険20万）となります。

「空室リスク」と「家賃下落リスク」は必ず考慮

上記の計算で、年間のキャッシュフローは２９２万円のプラスになっていますが、

これには「空室リスク」一切考慮していません。

そのため、空室がどの程度発生するかによって、キャッシュフローはさらに悪くなる可能性が

あります。

また、築年数が古くなってくると家賃を下げないと入居が決まりづらくなるという

「家賃下落リスク」も検討する必要があるでしょう。

ここで、空室期間が１０％とすると年間のキャッシュフローが１２０万円のマイナス、

また家賃の下落が１０％とすると、さらに年間１２０万円のマイナスとなり、

合計で２４０万円のキャッシュフローがマイナスとなってしまいます。

最終的には２９２万円から空室リスクと家賃下落リスクの２４０万円を差し引いても５２万円プラスの

キャッシュフローとなりますので、この不動産投資のキャッシュフローは安全だと考えられます。

空室リスクと、家賃下落リスクを考慮して投資計画を立てた場合に、年間のキャッシュフローが

マイナスになるようであれば、その不動産投資は再度検討し直すべきと言えるでしょう。

本日は、以上になります。

収益物件の融資！！

金融機関の融資期間は、建物耐用年数次第

不動産投資の醍醐味といえば、融資を活用した「レバレッジ効果」です。

金融機関から融資を受けて不動産投資をすることで、より効率的に利益を上げる事が可能になります。

そのため、不動産投資において「融資」は非常に重要なポイントとなりますが、

特に注意しなければならないのが「融資期間」です。

不動産投資において「融資期間」がなぜ重要か

不動産投資において最も注意が必要なのは「キャッシュフロー」です。

銀行融資を受けて不動産投資をする場合は、毎月常に「返済」という支出が発生します。

家賃などの収入からこの返済という支出を差し引いてもお金が残るような資金計画を立てなければ、

その不動産投資は必ず失敗してしまいます。

そして、毎月の返済金額に一番影響する要素が「融資期間」なのです。

仮に１億円を無利息で借りるとしましょう。

１億円を１０年で返済するには、毎年１,０００万円、毎月約８３万円返済しなければなりませんが、

融資期間が３０年であれば、毎年約３３３万円、毎月約２７万円の返済になり、

格段にキャッシュフローは楽になるのです。

融資期間はどうやって決まるのか

では銀行は融資期間をどのようにして決めるのでしょうか。

結論から言うと、建物の「法定耐用年数」です。

法定耐用年数とは、物理的な寿命から導き出した「税法上の法定耐用年数」のことで、

建物の構造ごとに次のようになっています。

１：木造…２２年
２：軽量鉄骨…２７年
３：重量鉄骨…３４年
４：鉄筋コンクリート…４７年

銀行側は融資の際に、その不動産に抵当権を設定します。

そして万が一融資したお金が貸し倒れとなる恐れがある場合は、抵当権を実行してその不動産を

売却し、残りの残債務の返済に充てる事になるため、対象となる物件の法定耐用年数は融資期間を

決める上で非常に重要な要素となります。

ただし、法定耐用年数＝融資期間ではなくそれよりも短い期間となるのが一般的です。

例えば新築の鉄筋コンクリートマンションだとしても、最長で３０年というのが融資期間の原則と

なります。不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、簡単には融資期間を長くしてもらえず、

また、信用が乏しい初心者投資家の場合は、融資期間を短縮されるケースもあります。

中古物件の融資期間には注意が必要！

先ほどの法定耐用年数は、あくまで建物が新築である事が前提です。

もしも中古物件に投資する際には、法定耐用年数は次のように計算します。

【法定耐用年数ー経過年数】
例えば築２０年の鉄筋コンクリートマンションであれば、４７年ー２０年＝２７年が残存する

法定耐用年数となり、融資期間はその分短縮される事となります。

注意が必要なのは、ここで言う法定耐用年数は、減価償却費を計算する際の経過年数とは

別物ということです。

中古マンションの減価償却計算をする際の耐用年数は、次のような計算をします。

１：法定耐用年数を完全に経過した物件の場合
【法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数】

２：法定耐用年数の一部を経過した物件の場合
【（法定耐用年数?経過年数）＋（経過年数×２０％）＝残存耐用年数】

先ほどの例と同じ築２０年の鉄筋コンクリートマンションで計算しても、
（４７年ー２０年）＋（２０年×２０％）＝３１年

と、こちらの方が残存耐用年数が長くなります。

ただこれはあくまで減価償却計算を行なう際の残存耐用年数であって、金融機関側が融資期間の目安と

する残存耐用年数ではないため間違えないようにしましょう。

実際は残存耐用年数よりも融資期間は短くなる

このように融資期間は対象となる物件の「残存耐用年数」が一つの目安となりますが、

実際はその年数よりも融資期間は短くなる事が多くなります。

銀行側はその物件の担保価値を慎重に検討して融資期間を割り出すため、例えば土地値が高い都心部の

物件と土地値が安い地方の物件では、残耐用年数が同じだとしても、融資期間に違いが出る可能性が

あります。

要するに銀行側は、万が一の際にその物件を売却して残債務を回収できるのかどうか、

という点を重要視しているのです。

銀行が用いる経済的残存耐用年数という考え方

経済的残存耐用年数とは、先ほどの税法上の法定耐用年数とは違い、物理的劣化状況や経済状況など

総合的に勘案して、実際のところあと何年の稼働が可能なのかという観点から導き出す耐用年数の

ことをいいます。

この考え方は、融資審査が厳しい都市銀行や一部の地方銀行などで用いられており、

例えば鉄筋コンクリートであれば４７年ではなく４０年を法定耐用年数として、

そこから経過年数を差し引く計算をします。

例えば築年数１５年の鉄筋コンクリートの場合、次のようになります。

　通常：４７年ー１５年＝３２年

　経済耐用年数：４０年ー１５年＝２５年

このように同じ条件でも、経済的残存耐用年数の考え方をベースにされると、融資期間が短縮されてしまうのです。

返済シミュレーションをする時には金利や期間、元利均等返済や元金均等返済など様々な条件が

あります。

例えば、金利が高いほど、そして返済期間が長いほど返済額は増えていきます。

これら借入条件の違いが、どの程度返済額に影響してくるのかなどについて、いくつかの具体的な

条件のもと検証してみたいと思います。

 比較①：元利均等返済VS元金均等返済金利2％　融資期間20年

まずは融資金額5,000万円、金利２％、融資期間が20年の条件で元利均等返済と元金均等返済の

シミュレーションをしてみましょう。

元利均等返済は毎月の返済金額が均等になる返済方法です。

支払い当初から最後の支払まで支払金額は同じになるため、最初は金利の割合が多く元金の割合が

少なくなります。

返済期間が経過していくことで徐々に金利と元金の割合が逆転していくことになります。

・元利均等返済：借入金額5,000万円、金利2％返済期間20年　

支払金額：毎月252,941円
1回目の元金の返済額が169,608円、金利の支払額は83,333円となります。

金利の変動がなければ元金と金利を合わせた合計額の返済額は変わらずに、元金部分の返済額の

割合が徐々に増えていき、最後の240回目の支払いでは元金返済額253,000円、金利支払額420円と

なります。

・元金均等返済：借入金額5,000万円、金利2％返済期間20年

支払金額：初回291,666円
1回目の元金の返済額が208,333円、金利支払額は83,333円となります。最初の返済負担が大きい。

元金均等返済では元金の返済額が1回目の返済額から最後まで変わりませんが、240回目の返済は

微調整が入り208,413円になります。

この毎月の元金の返済額は変わりませんが元金の残額に金利が適用されるため、

金利の支払額が徐々に減っていきます。

比較②：融資期間　10年　VS　30年　
金利2％　融資期間10年　元利　VS　金利2％　融資期間30年　元利

ここでのシミュレーションは、融資額5,000万円を元利均等返済、金利は同じ2％とし、

融資返済期間を10年と30年でシミュレーションしてみます。

・返済期間10年：毎月の返済額　460,067円
　ただ、返済期間が短いため返済総額は55,208,011円となり、金利支払総額は5,208,011円と

　なります。

・返済期間30年：毎月の返済額　184,809円
　返済期間10年に比べると半額以下になります。ただしこの金額を30年間、360回分を返済していく

　ことになります。そうなると元金と金利を合わせた返済額の総額は66,531,359円となり、

　金利の支払総額は16,631,359円となります。

　金利が同じであれば返済期間が短い方が金利の支払期間も短くなり、金利の支払総額も少なく

　抑えることができます。

　実際、融資額5,000万円、金利2％の場合で、返済期間が10年と30年では支払総額で1,000万円以上

　も開きがあります。

　同じ金額、金利の融資を受けるにしても返済期間が長くなると、返済額の総額はかなり大きく

　なります。

　返済期間を短くすることとで、融資額の返済総額を低く抑えることができますが、

　毎月の返済金額が大きくなります。

　ただし、不動産投資では返済金額だけでなく家賃収入に対する「返済比率」の方がより重要です。

　そのため、返済総額が少なくなるからといって無理な返済計画を立てると、

　返済比率が悪くなるため、余裕のある返済期間で借入れを行うよう心がけましょう。

比較③：金利1％、　4.5％
・金利１％　融資期間20年　元利　VS　金利4.5％　融資期間20年　元利

　最後のシミュレーションでは、融資額5,000万円、元利均等返済、返済期間を20年とし、

　金利を1％と4.5％で比較してみます。

　単純に金利が高い方が金利支払額も増えるので返済総額も大きくなるのですが、

　どれほどの差があるのか実際に検証してみたいと思います。

・金利が1％、返済期間20年：毎月の返済額　229,947円
　この返済額が20年続くと返済総額は55,187,192円となり、その内の金利分は5,187,192円と

　なります。

・金利4.5％　返済期間20年：毎月の返済額　316,324円
　20年間の返済額総額は75,917,926円となり、その内金利の支払総額は25,917,926円となります。

　金利が4.5％では金利1％と比較すると毎月の返済額の差額は86,377円となり、

　総支払額の差額は20,730,634円となります。

　金利4.5％では元金の1.5倍以上を返済することになり、金利が3.5％違うとかなりの差が

　出ることが分かります。

不動産投資を始める際には、あなたが融資を受けられるかどうかは、あなた自身の「信用情報」

にかかってきます。

銀行は融資の申込みがあると、その人に融資できるのか、融資できるとしてその金額はいくらまで

なのかを審査します。

この審査をする際に金融機関が確認している情報を「信用情報」と言います。

信用情報ってなに

ではそもそも信用情報とは、具体的になんなのでしょうか。

例えば皆さんは「ブラックリスト」という言葉を聞いた事があるのではないでしょうか。

ブラックリストとは、一般的には「クレジットカードの返済を滞納したり、自己破産などの債務整理を

すると、そのリストに名前が載る」というようなイメージかと思います。

ただ、実際には「ブラックリスト」というリストは公式には存在していません。

皆さんがブラックリストと呼んでいる情報とは、指定信用情報機関が扱う「信用情報」の中の

ネガティブな情報のみを指しているのです。

指定信用情報機関とは、加盟している金融機関やクレジットカード会社などから「信用情報」を

収集しデータベース化し、金融機関からローンの申し込みをしてきた人の信用情報の照会があった際

に、その人の信用情報を回答しているのです。

指定信用情報機関に登録されている信用情報には、以下のようなものがあります。

【信用情報の具体例】
１：個人の属性
　申込書に記載されている氏名や生年月日などの基本情報

２：既存の契約内容
　既存利用しているクレジットカードやローンの契約内容、商品名、支払回数、極度額など

３：支払状況
　過去の入金履歴や延滞情報、自己破産に関する情報などで、ここでいうところの延滞情報が皆さん

　の呼んでいる「ブラックリスト」に該当する情報となります。

４：借金残高
　年間請求予定額や遅延の有無など

金融機関は、これら登録されている信用情報に基づいて、その人に支払い能力があるのかどうかを

見極めて、融資の是非を判断しているのです。

分かりやすく言うと、今現在あなたにいくらの借金があって、その返済状況はどうなのかが丸裸に

なってしまうということなのです。

融資を受けるために超えなければならない「２つのハードル」とは

金融機関から融資を受けるためには、次の２つのハードルを超えなければなりません。

ハードル１：借金残高

　まずポイントとなるのは、既存の借金残高です。

これは、不動産投資のために融資を受けているものだけではなく、住宅ローンやマイカーローン、

更にはクレジットカードの利用残高など、指定信用情報機関に加盟しているあらゆる金融機関からの

借入金額を総合して審査されます。

融資審査の申込書にも、現状の借入残高や借入先を記入する箇所がありますが、

ここにウソ偽りを書いてもすぐにバレるのは、この信用情報に照会をかけているからなのです。

現状の収入に対して、新たな借入が難しいと判断されてしまうと、融資は難しくなるでしょう。

ちなみに、借入可能な総額の目安としては、住宅ローンでいえば、年収の7～９倍程度と

言われています。

不動産投資で1億や2億の借入残高があると、銀行融資でよく言われる

「不動産投資のスピードが早すぎる」、「数年の決算書を待ってから判断したい」

と言われるようになります。

決算書で3期くらいきちんと運営していかないと、次の融資がなかなかでないことがあります。

ハードル２：支払状況

借金残高に無理のない事が分かったら、次のハードルは既存の支払い状況です。

皆さんも人にお金を貸す時は、期日通りに返してくれる人じゃなければ貸したくないですよね。

金融機関もそれと同じで、過去に返済が滞っているような人にはなるべく貸したくありません。

信用情報には、過去の借金が滞りなく返済されているのかどうかが記録されているため、

万が一滞納履歴（いわゆるブラックリストの状態）があると、融資は非常に難しくなります。

そのため、不動産投資家を目指すのであれば、クレジットカードやキャッシングの返済は、

滞りなく行なうよう日頃から心がける事が大切です。

電気、ガス、水道などの公共料金の滞納については信用情報の対象外ですが、これらの支払いを

クレジットカードで決済している場合は、滞納情報として記録されてしまうため注意しましょう。

ブラックリストに載った場合、その情報は消せるか

万が一過去にクレジットカードの支払いで延滞した経験があると、

絶対に融資が受けられなくなるのかというと、決してそういうわけではありません。

あくまで融資の際の一つの判断材料ですので、どの程度延滞したのかなど、具体的な滞納状況も

踏まえて審査されますので、必ずしもそれで審査NGというわけではありません。

なお、万が一ブラックリストとしてネガティブな情報が記録されてしまったら、どうすれば良い

のでしょうか。

これらの信用情報は、その金融機関との契約期間中については記録され続けますので、

こちらからお願いして消す事はできません。

但し、その金融機関との契約が終了して５年が経過すれば保有期間が終わるため、

登録されている信用情報は消えます。

自分の信用情報を事前に確認しましょう

信用情報の開示については比較的簡単で、ネット上からでも開示請求が可能です。

金融機関によって加盟している信用情報機関が異なります。

日本における指定信用情報機関は、以下の通りです。

１：全国銀行個人信用情報センター（略称「KSC」）（銀行系）

２：株式会社シー・アイ・シー（略称「CIC」）（クレジット系）

３：株式会社日本信用情報機構(JICC)（消費者金融、商工ローン系）

ここでまずは融資の審査を出す前に、どのような情報が記録されているのかを自分自身でも

確認してみましょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。