マイホームを買い替えた時の税金の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

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（前回の続き）
令和3年12月31日までに居住用財産の譲渡（マイホームの売却）をした場合で、譲渡資産及び買換え資産が次の要件に該当する場合は、この特例を受けることができます。

■譲渡資産（売却したマイホーム）
・居住用財産の譲渡であること
・譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超えていること

※その敷地等に係る譲渡損失のうち500㎡を超える部分に相当する金額は繰り越し控除の対象にはなりません。


■買換え

・譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までの3年間に買換え資産を取得すること


■買換資産（マイホーム）
・適用者の居住用部分の床面積が50㎡以上のものであること



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今回はマイホーム買換えの損失の繰り越し控除についてご紹介いたします。

【今回のポイント】

●購入時に比べて値下がりしたマイホームを売却した場合の譲渡損を3年間繰り越して控除

●住宅ローン控除と併用でき、その他の譲渡所得の特例とは選択適用


居住用財産を買い換えた場合において、その譲渡資産に係る譲渡損失があるときは、その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算及び譲渡年の翌年以後3年内の各年分総所得金額等から繰り越し控除ができます。
この特例は住宅ローン控除との併用が可能ですが、他の譲渡所得の特例とは選択適用となります。

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【前回のあらすじ】

・所有期間10年超のマイホームを買い換えた場合の譲渡所得を軽減

・住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用


◇譲渡資産（売却したマイホーム）

・居住用財産の譲渡であること
・売却価格が1億円以下であること
・譲渡年の1月1日における所有期間が10年を超えていること
・適用者の居住用家屋で居住期間が10年以上であること
　※一時居住しなかった期間がある場合は、その期間を除きます

◇買換え

・譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日の3年の間にマイホームを買い換えること

◇買換資産（購入したマイホーム）

・適用者の居住用部分の床面積が50㎡以上のものであること
・敷地面積が500㎡以下であること
・買い換えたマイホームの取得時期により、次の期限までに居住を開始すること

　・譲渡年またはその前年に取得
　⇒譲渡年の翌年12月31日までに居住開始

　・譲渡年の翌年に取得
　⇒取得年の翌年12月31日までに居住開始（「買換資産の明細書」の提出が必要）


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マイホームの買換え特例を受けた場合は、次のように譲渡所得が軽減されます。
譲渡した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。
※譲渡益が非課税になるわけではございません！


□譲渡した年分の譲渡所得

売却価格（譲渡資産の譲渡価額）　≦　購入価格（買換資産の取得価額）　の場合

⇒譲渡所得＝０

売却価格（譲渡資産の譲渡価額）　≧　購入価格（買換資産の取得価額）　の場合

⇒差額が収入金額となる



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今回はマイホームの買換え特例についてご紹介いたします。

【今回のポイント】

●所有期間10年超のマイホームを買い換えた場合の譲渡所得を軽減（課税を繰り延べる）

●住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用


令和3年12月31日までに居住用財産の譲渡（マイホームの売却）をした場合で、譲渡資産及び買換資産が次の要件に該当する買換えであれば、マイホーム買換え特例の適用を受けることができます。

譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、この買い替え特例を適用することによって課税される所得を減らすことができます。
ただし、この買い替え特例はマイホームの3,000万円控除との選択適用となります。
※つまり、お客様にとって有利となる方を選んで適用させることができます。

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【前回のあらすじ】
・マイホーム売却による譲渡益から3,000万円を特別控除することができる

・住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用





◇複数のマイホームを所有している場合や仮住まいの場合は？

⇒対象となる家屋は、所有者が居住している家屋とみなされ、次のような場合は対象外となります。

・別荘など保護、趣味または娯楽の用に供する家屋
・この控除を受けるためにのみ入居したと認められる家屋
・建替え期間中の仮住居など一時的な利用を目的とする家屋
・居住用家屋が二以上ある場合の、主として居住用に使用している家屋（生活の拠点があると認められる家屋）以外の家屋

◇家屋の所有者が子でその敷地の所有者が親である場合のように、家屋と敷地の所有者が異なるときにおいて、家屋の譲渡が3,000万円の特別控除に満たないときは？

⇒その控除不足額は、次の要件のいずれにも該当する場合に限り、敷地である土地等の譲渡所得から控除することができます。

・家屋とともに敷地である土地等の譲渡があったこと
・家屋の所有者と土地の所有者がその家屋に同居する親族であり、かつ、生計を一にしていること

⇒転勤などの事情が解消したときには、一緒に生活することとなると認められる場合は、その配偶者などの住んでいる家屋は、本人の居住用家屋として控除の対象となります。



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今回は「マイホームの3,000万円控除」についてご紹介します！

【今回のポイント】

●マイホーム売却による譲渡益から3,000万円の特別控除が受けられる

●住宅ローン控除やその他譲渡所得の特例とは併用可能


居住用財産の譲渡（マイホームの売却）をした場合、その譲渡益から最高3,000万円を差し引いて税額を計算することができます。


◆譲渡所得の計算式

収入金額　-　（　取得費　＋　譲渡費用　）　‐　3,000万円控除　＝　譲渡所得金額


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【前回までのあらすじ】
・マイホームの売却には、代金の一部に税金がかかる
・譲渡所得にかかる税金は、さまざまな特例により軽減できる




■居住用財産の譲渡（マイホームの売却）とは？
譲渡所得の各種特例における「居住用財産の譲渡」とは、次の①～④のいずれかに該当するもののことをいいます。

①現在、居住している家屋を譲渡した場合

②現在、居住している家屋とともにその敷地である土地等（借地権等を含む）を譲渡した場合

③以前に居住していた家屋及びその家屋とともに敷地である土地等を譲渡した場合
・住まなくなって3年目の年末までに譲渡

④現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合
・取り壊しから1年以内に譲渡契約
・住まなくなってから3年以目の年末までに譲渡

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【前回までのあらすじ】
・マイホームを売却したときは、売却代金の一部に税金がかかる
・税金を軽減させるための特例がある



■譲渡所得の計算式

収入金額　-（取得費+譲渡費用）-　特別控除　＝　譲渡所得金額


■譲渡所得にかかる税金の計算式

譲渡所得金額　×　税率20.315％　＝　税額


取得費とは、
その譲渡資産の取得価額、設備費、改良費等の合計額から「償却費相当額」を差し引いたものです。
マイホームなどの非業務用建物の「償却費相当額」は、
「譲渡資産の取得価額×0.9×次の非業務用建物（居住用）の償却率×経過年数（6か月以上の端数は1年、6か月未満の端数は切り捨て）」により計算します。
建物の取得価額の95％が限度となります。

譲渡費用とは、
たとえば土地建物を売るために支払った仲介手数料、売主様負担の印紙税、広告料、調査測量費、交渉費や、土地を売るための建物の解体費用とその建物の損失額などが該当します。

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本日より新シリーズ！
「マイホームの買換えにかかる税金」シリーズです！
以前も売却する際の税金についてお伝えしましたが、今回は「マイホームの買換え」にスポットを当ててご紹介していきます！
何卒お付き合いくださいませ。



【今回のポイント】

●マイホームを売却した場合は、売却代金の一部（譲渡所得）に税金がかかります。

●譲渡所得にかかる税金はさまざまな特例で軽減できます。

土地建物等の譲渡所得にかかる税率は、譲渡資産の所有期間によって異なります。
譲渡年の1月1日時点における所有期間が5年を超える土地建物の譲渡（売却）をした場合は、その譲渡における収入金額から必要経費として取得費・譲渡に要した費用を差し引いて算出した土地建物等の長期譲渡所得に一定の税率をかけます。

その譲渡所得が、自分が住んでいる家屋やその敷地などの居住用財産の譲渡（マイホームの売却）である場合は、特例が設けられており、その適用を受けることによって税金を軽減することができます。

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