2022年03月の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

賃貸物件の賃借人～続編～

孤独死が発覚する主な「きっかけ」とは

一人暮らしの場合は、万が一部屋の中にいるときに心臓発作などで急に倒れてしまうと、

周りに気がつく人がいないため、その発見が遅れてしまいます。

では孤独死はどのような経緯で発覚することが多いのでしょうか。

①家賃滞納が発生したため何度も携帯電話に連絡したが全く電話に出ない

賃貸経営者が賃借人に対して日常的に電話することはほとんどありませんが、

唯一あるとすると家賃を滞納したときの督促電話です。

よくあるケースとしては、月末になっても家賃の振込がなく、督促をしても連絡がつかないため

現地まで行ってみたところ、そこで初めて異変に気がつくということがあります。

②家族や友人が本人に電話をしても数日間全く電話に出ない

家族や友人から本人と連絡がとれないため、安否確認のために部屋に入りたいから合鍵を

貸してほしい、といった電話が賃貸経営者のもとに入ることがあります。

③隣の部屋の住人から異臭がするとの苦情が入る

人が死亡して数日経つと死体が腐乱してしまい、酷い異臭を発することがあります。

この場合、隣の住人から異臭がするとの苦情が、賃貸経営者のもとに入ることになります。

概ね賃貸物件において孤独死が発覚するケースというのはこれらのいずれかです。

孤独死の場合は、近くに家族がいないため、死亡から発見までに時間を要してしまうという特徴が

あり、これによってさまざまな問題が発生するのです。

孤独死発生からの主なスキーム

ステップ１：警察へ通報

孤独死が疑われる場合は、すぐに警察へ通報してください。

緊急を要する場合は１１０番、そうでない場合は物件所在地を管轄する警察署へ連絡すると、

最寄りの交番からおまわりさんが来てくれます。

できれば本人の家族などにも立ち会ってもらい、部屋のカギを解錠してください。

この手順をとらないと、後から警察に事情を説明するのが非常に大変ですので、

必ず部屋に踏み込む時は事前に警察を呼びましょう。

ステップ２：現場検証

万が一現場で孤独死していた場合は、警察がその場で現場検証を行ないます。

場合によっては応援の警察も駆けつけます。パトカーで乗り付けられることもあるため、

近隣住民が心配しないようしっかりと対応しましょう。

ある管理会社は、慣れているため、通常のパトカーではなく、警察車両とわからないグレーのバンで

来るように依頼をかけている会社もあります。

警察車両だと、近隣住民が騒ぎ立てるため、あとの賃貸付けに苦労することになります。

死因が特定できない場合は、そのまま死体は警察署の霊安室などに運ばれ、死因特定のための

死体検案が行なわれます。

ステップ３：室内の状況確認

死因が特定できるまでは、ある程度現場を保存しておく必要があるため、この段階ではまだ勝手に片付けたりすることはできません。遺族の連絡先をしっかりと聞いた上で、翌日くらいに部屋の明渡しや解約について話すと良いでしょう。

ステップ４：明渡しに向けた手続き

あまり理解されていない方がいますが、賃貸借契約は、契約者本人が死亡しただけでは当然には

終了しません。部屋を借りる権利は、相続人に継承されるため、相続人が解除しなければ契約自体は

存続し続けます。そのため賃貸経営者としては、以下の点について必ず確認しておきましょう。

１：賃借人の法定相続人は誰なのか
２：今後の連絡の窓口はどこになるのか
３：いつまでに部屋を明け渡すのか

孤独死が発生した場合は、相続人が賃貸借契約を存続させることはないため、

通常はそのまま解約の手続きに以降します。

必ず賃貸借契約解約申入書を相続人に記入してもらいましょう。

原状回復費用についても、相続人であるご家族に負担してもらうことになります。

万が一相続人が相続放棄をすることも考えて、必ず連帯保証人にも連絡をとっておきましょう。
 
ステッップ５：家賃値下がりに対する保証

孤独死で状況が酷い場合は、いわゆる「いわくつき物件」となってしまうため、

通常よりも低い家賃で貸すことになり、賃貸経営者としては損害を被ることになります。

これについては過去の判例などに鑑みると、自殺の場合と比べ孤独死の場合は避けられない部分も

あるため、原状回復費用の負担は認めるものの、逸失利益の損害賠償に対しては否定的な見解です。

以上、センチュリー21SEEDでした。次回はもう少し掘り下げた内容を書いていきます。

賃貸物件の賃借人

高齢者だからこそのリスクとは

そもそもなぜ高齢者に部屋を貸すことが、リスクが高いとされているのでしょうか。

まずはその理由から解説したいと思います。

①設備上のリスク
高齢者が一人で生活するということは、想像以上に大変なことです。

場合によっては室内のバリアフリー化も考えなければなりません。

基本的に大家側に室内を改装してあげる義務はありませんが、もしも一度部屋を貸すと現実問題として

は入居中に手すりの設置などを相談される可能性もあります。

3点ユニットの部屋に、高齢者から入居したいといわれると、3点ユニットのバスを超えられずけがを

したら、といったリスクがあるため、入居させにくい要因になっています。

②安全上のリスク
万が一お風呂場で転んで転倒した場合、家族が同居していれば問題ありませんが、

高齢者の一人暮らしとなると非常に危険です。発見が遅れれば命の危険すらあるのです。

③認知症リスク
高齢者が入居中に認知症にかかってしまった場合は非常に厄介な状況になります。

他の入居者などに迷惑をかけた場合は、大家に直接的な責任はなくとも、管理者として毎回

対処しなければならないため非常に大変です。

④死亡リスク
高齢者の賃貸には常に「死亡リスク」がつきまといます。

悲しい話ですが、高齢者の一人暮らしの場合、室内において万が一のことがあった場合に、

発見が遅れ腐乱してしまうことも少なくありません。

そうなると賃貸物件が被る経済的ダメージがとても大きくなります。

このように高齢者に対して賃貸するということは、通常の賃貸リスク以外に非常に重いリスクを

負うこととなります。

そのため、高齢者と賃貸借契約を結ぶ際には、契約に先立ち次のような点を契約書の条項などに

盛り込むと良いでしょう。

高齢者との契約において取り入れたい条項

高齢者との契約の際には、下記のような事項を入れておいた方がいいでしょう。

①部屋を○日以上あける場合は事前に貸主に必ず連絡すること

一人暮らしの高齢者のリスクを軽減させるためには、貸主が早く異変に気がつく必要があります。

そこで、３日以上部屋をあけて旅行などにいく際や、病院に入院する際などについては、

必ず事前に連絡してもらうことで、万が一連日部屋の明かりが消えていても、

室内で倒れていると疑わずに済むのです。

②賃借人と○日以上電話連絡がつかない場合は、警察立会いのもと室内の安全確認を実施する事に予め同意する

これは、とても重要です。上記の①の条項と併用して使用します。

高齢者に部屋を賃貸する場合は、賃貸経営者として室内で万が一のことがあった場合に、

できる限り早く発見することが非常に重要となります。そこで、電話連絡がつかない場合は、

もしものことを考えて警察を伴ってカギを開けて入りますよ、ということを契約書の条項に

盛り込みます。

一見すると強引な条項に聞こえるかもしれませんが、これは高齢者自身のためにもなることなので、

きちんと説明すればほとんどの高齢者は理解してくれます。

③認知症など一定の病気と診断された場合は、賃貸借契約を解除する

賃貸経営者として認知症患者や長期入院が必要と診断された患者に対して、

いつまでも部屋を貸し続けることはできません。

そのため、上記のような条項を入れておかざるを得ません。

ただ、これだけでは高齢者が行き場をなくしてしまい、事実上行使することが難しいため、

予め連帯保証人の他に「身元引き受け人」や「身元保証人」などを立ててもらい、

その方に万が一の際には高齢者を引き取ってもらうよう予め別途合意書や承諾書などを作成して

交わしておくと良いでしょう。例えば高齢者の子供や孫などの若い世代が良いでしょう。

④賃借人に長期入院が必要となり退院の目処がたたない場合は、自ら賃貸借契約を解除しなければならない

この際、室内にある一切の動産を連帯保証人○○が入院の日から１ヶ月以内に引き取り賃貸人に

部屋を明け渡すものとする。

賃借人が長期入院するような場合は、室内の管理者がいなくなるため部屋の痛みが激しくなったり、

場合によっては泥棒が入ったりするなど何かと問題が発生します。

そのため高齢者が長期入院する場合は、それに伴って賃貸借契約を自ら解除するよう予め条項を

設定しておきましょう。

重要なことは、事前に家族を交えてしっかり説明すること

これらの条項は、万が一裁判沙汰にまでなった場合にも確実に執行できるとは限りません。

事実、借地借家法では賃借人にとって一方的に不利な条項は無効となるため、

これらの条項が裁判上どこまで認められるかははっきりとは断定できません。

そのためこれらの追加条項を盛り込む場合は、予め高齢者の家族も交えてこれらの条項の意味を

しっかり理解してもらい、任意で守ることを前提に入居してもらうことが何より重要となります。

本日は以上になります。

賃貸物件の騒音トラブル

騒音トラブルの解決が非常に難しいワケ

アパートやマンションなどの賃貸物件は、一戸建てとは違い、いわゆる「共同住宅」のため、

壁一枚を挟んだ向こう側には他人が住んでいます。

そのため、ある程度の生活音が聞こえてくるのはある意味仕方のないことかもしれませんが、

賃借人から苦情が来たら、大家として対処しないわけにはいきません。

ただ、共同住宅の騒音問題は家賃滞納のように一筋縄では解決できません。

その難しさの一番の要因は「加害者の特定が困難である」ということです。

そもそも音は「振動」によって伝わるものです。

例えば木造アパートのような場合は、隣の部屋の音や振動が直接伝わりやすいため、

万が一騒音がすればその原因は隣の部屋だとある程度特定できますが、

コンクリートのマンションとなるとちょっと違ってきます。

コンクリートの場合は、建物内部の構造上の問題で複雑な音の伝わり方をします。

そのため、隣や上下がうるさいと感じていても、実はその騒音や振動は他の部屋のものであったり

することもよくあります。そのため、仮に騒音問題が発生しても、その原因がどの部屋か特定する

ことが非常に難しいのです。

騒音トラブルは、話し合いで解決しなければ、最終的には民事調停などの手続きによって解決する

しかありませんが、それをするにしても加害部屋の特定は絶対的に必要です。

そのため、万が一騒音トラブルが発生した場合は、最終的に民事調停を起こすことを念頭において

次のような手段で対処しましょう。

• 　・被害者から騒音がする時間帯、聞こえてくる方向、どのような騒音なのか
•  
• 　（人の声、テレビ、ゲーム、楽器など）を細かく確認し記録する。

• 　・騒音がする時間帯に現場で張り込み、実際に騒音を発している部屋を自分自身で特定する。
•  
• 　　この際、玄関の外側にいても騒音が聞こえてくる場合は、音声付動画などでその様子を録画する。
•  
• 　　この際どこの部屋から何時頃騒音がしているのか分かるように撮影をする。

• 　・騒音被害を受けている被害者に、いつどのような騒音がするのかできる限り細かく記録してもらう。
•  

• 　・騒音被害が他の部屋の入居者からも報告があった場合は、それらもまとめて記録しておく。
•  

• 　・物件の掲示板に騒音トラブル対処中である旨貼り紙をし、住人に注意喚起を促す。
• 　・騒音部屋の賃借人に対し、迷惑行為をやめるよう電話連絡する。
• 　・本人が言うことを聞かない場合は、迷わず連帯保証人に連絡し連帯保証人からも注意してもらう。
• 　
• 　　それでも直らない場合は、内容証明郵便によって通知する。

　このような流れを踏んで、それでもダメなら民事調停を利用することになりますが、

　よほどのことがなければ大抵ここまでの間に騒音トラブルは収束していきます。

　民事調停とは、大家と賃借人の間に裁判所が入って、騒音問題が解決するよう最良な解決策を

　提案してくれます。但し民事調停は相手に強制できないため、賃借人が調停に応じなければ、

　最終的には建物明渡請求訴訟などで対処せざるを得ないでしょう。

　そのため騒音トラブルに関しては、できる限り裁判所に解決の道を頼るのではなく、

　弁護士に相談して任意に話し合いの場を持つなどして解決していくことをお勧めします。

民事調停が有効なケースとは

このように民事調停はあくまで相手方に話し合いに応じる姿勢があることが重要です。

そのため、賃貸経営上のトラブルにおいて、民事調停が有効となりうるケースというのは

比較的限られてきます。

例えば近隣相場が高騰し、既存の家賃では著しく安くなってしまったような場合に、

賃料増額の交渉をするケースなどは、民事調停を活用すると話し合いが円滑に進む場合があります。

これは賃借人側から賃料減額請求をされた場合も同様のことが言えるでしょう。

以上、センチュリーSEEDでした。

収益物件（賃借人の家賃滞納）～続編～

ただ、この強制執行はあくまで賃借人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた

場合は、強制執行が妨げられる恐れがあります。これが俗にいう「占有屋」だったりします。

そこで、建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを計画している場合は、

予め賃借人が他者に占有させる可能性があることを見越して、その事前対策が必要となります。

そして、この際に行う手続きのことを「占有移転禁止の仮処分申請」と言います。

占有移転禁止の仮処分とは

まず「占有」とは分かりやすく言うと、その部屋に「住んでいる」または「居座っている」ような状態

とイメージしてください。そして「移転」とは、他人を自分の代わりにその部屋に住まわせるという

ような状態を言います。

つまり、「占有移転禁止」とは、「自分の代わりに他人をその部屋に住まわせることを禁止する」

というような意味になります。次に「仮処分」とは、裁判の目的となっている権利などを守るために、

裁判所によってなされる「暫定的な措置」のことを言います。

建物明渡請求訴訟の例で言うと、万が一訴訟を起こしている最中に、賃借人が他人に依頼して

その部屋を占有させてしまうと、その後賃貸人が勝訴したとしても、

強制執行ができなくなってしまうため、訴訟をする意味がなくなってしまいます。

そこで仮に裁判に勝訴した場合に、建物明渡しという権利を行使できるよう、その妨げとなる

占有移転という行為を裁判所の力によって「禁止」するというのが、占有移転禁止の仮処分なのです。

保証会社が入っている場合は、保証会社の弁護士が、占有移転禁止の仮処分も行うのが通常です。

占有移転禁止の仮処分がされると

占有移転禁止の仮処分申請が認められると、実際に裁判所の執行官がその物件の現地まで出向き、

その部屋のドアに直接「占有移転を禁止する」旨を記載した「公示書」という張り紙を貼付けます。

ドアへの貼付けが困難な物件の場合は、公示書を貼った立て札を立てたりすることもあります。

公示書は一度貼られると勝手に剥がすことはできず、もしも剥がすと刑法上の犯罪行為となり

刑罰に処せられる可能性もあります。

また、仮に剥がしたとしても執行官が何度でも貼り直しにやってきます。

この手続きを「保全執行」と言い、これ以後に部屋を占有し始めた者がいたとしても、

裁判で確定判決が出れば問題なく強制執行することが可能になります。

占有移転禁止の仮処分を知らず占有している人への効果

占有している人が、「占有移転禁止の仮処分があったことを知らなかった」と言い張った場合は

どうなるのでしょうか。そもそも占有移転が禁止である旨は、ドアに貼付けた公示書を見れば誰でも

わかるはずのため、「知らなかった」は基本通りません。

法的にはこれらの占有者については「知りながら占有した者」と推定して対処していくことになる

ため、たとえ本人が知らなかったと言い張ってもとりあえず無視して進める感じとなります。

ただ、しつこい占有者は異議申立てをしてくる場合もありますので注意しましょう。

占有移転禁止の仮処分申請は、必ずしも必要ない

この手続きは必ずしも必要というわけではありません。例えば賃借人が特定できていて、

単に家賃を滞納しているだけのような場合は、迅速に訴訟手続きを行えば大丈夫ですが、

契約者以外の人間が部屋を勝手に使用している可能性がある場合は、必ず占有移転禁止の仮処分を

行った上で裁判手続きを進めることをおすすめします。

せっかく建物明渡請求訴訟で勝訴しても、他者占有が理由で強制執行ができなかったら、

多くの時間を無駄にしてしまいます。ですから、多少面倒でもこの占有移転禁止の仮処分申請について

は、できる限り事前に行っておくよう心がけましょう。

本日は以上になります。

賃借人の家賃滞納

家賃を滞納したらすぐに追い出すことはできるのか

家賃を滞納するような悪質な入居者は、もはや大家にとってお客さんではありませんから、

一日も早く追い出して、もっと良質な人に貸したいものですが、実は日本の法律はそう簡単に

これを許してはくれません。

日本には「借地借家法」という法律があり、賃貸経営もこの法律が適用されます。

借地借家法は、賃貸人よりも賃借人が社会的弱者であるとして、その保護を目的とする法律のため、

ほぼすべての規定が賃借人にとって有利に設定されています。

そのため、家賃を１ヶ月分滞納したくらいでは、賃借人の居住が保護されるため、

たとえ賃貸人が家賃滞納を理由に契約を解除しても、賃借人自らが進んで出て行かない限り、

追い出すことは事実上不可能なのです。

家賃滞納者を追い出すまでの適切なスキーム

このようなケースは、賃借人が自ら退去することは非常に稀なため、法律に則り強制退去させる

しかありません。だからといって、勝手に部屋を開けて荷物を出してしまってはまずいので、

次のような段階を経て行ないます。

ステップ１：内容証明郵便による最後通告
内容証明郵便によって、滞納家賃の最終支払い通告とそれまでに支払いが確認とれない場合は、

賃貸借契約を解除する旨を記載し郵送します。

ステップ２：建物明渡請求訴訟を提訴する
期日までに支払いが確認できなければ、訴状を作成し裁判所に提出します。

なお、建物明渡請求訴訟は、特段の取り決めがなければ「賃借人の住所地」を管轄する裁判所に

対して手続きを行います。

但し、通常は賃貸借契約書において別途合意管轄裁判所が規定してありますので、そちらに提訴する

ことの方が多いでしょう。なお、滞納分が１４０万円以下であれば簡易裁判所、それを超える場合は

地方裁判所の管轄となります。

ステップ３：裁判
裁判期日になると、原告である賃貸人と滞納者である被告が裁判所に出廷します。

滞納金額などに争いがなければ、基本的にはいつ出て行くかの話し合いとなります。

１回の公判で和解がまとまらなければ、数回にわたる事もあり、最終的にまとまらなければ裁判所が

判決を下すこともあります。

ここで注意が必要なのは、建物明渡請求訴訟において判決によって明渡しを認めさせるには、

最低でも３ヶ月分以上の家賃滞納が必要と言われています。

よくあるのは、滞納者が法廷に現れず、かつ、答弁書の提出もないような場合は、

最初の公判で結審し、原告である賃貸人の主張が全面的に認められます。

和解の場合は「和解調書」が、判決の場合は「確定判決」が裁判所によって作成され送付されて

きます。これらの書類は「債務名義」と呼ばれ、これに従わない場合は強制的に従わせることが

できるという強い効力をもっています。この債務名義の獲得が、建物明渡請求において

最も重要なポイントとなります。

ステップ４：強制執行
滞納者が和解や判決で決めた期日までに自主的に退去しない場合は、強制的に退去させる事に

なります。まずは裁判所に対して強制執行の申立てを行ないます。

この際に先ほどの「債務名義」が必ず必要となります。その他「執行文の付与」と「送達証明書」も

必要になりますが、これについても同じく裁判所において手続きを行います。

つまり、強制的に建物を明け渡すということは、すなわち部屋から荷物を出すことになりますから、

それなりの人手が必要となります。これに当たり賃貸人は裁判所に対して予納金として７万円程度を

支払うことになります。なお、この費用は後日滞納者に請求されますので、そこから回収ができれば

ちゃんと戻ってきます。

これ以外にも別途執行補助者として民間業者などを賃貸人側で雇う必要があるため、

さらにその費用が実費で発生することとなります。

ステップ５：断行日
実際に滞納者を部屋から追い出す日のことを断行日と言います。

強制執行の申立てから２週間程度で明渡し催告日となり、そこからさらに１ヶ月後が断行日と

なります。当日は裁判所の執行官と業者らと一緒に物件現地まで行き、強制的に物件から荷物を

全部出してカギを交換して完了します。

なお、運び出した荷物はその場に放置されるわけではなく、裁判所が一定の場所に１ヶ月程度保管し、

その間に賃借人がとりにこなければ売却するか処分することとなります。

これで建物明渡しが完了となります。

このように、滞納者が自主的に退去しない場合は、最初の内容証明郵便の送付から明渡し完了まで

半年以上かかる可能性もあります。

そのため万が一家賃滞納が発生したら、３ヶ月分以上滞納した段階で、早めに手続きに踏み切ることを

おすすめします。

以上、センチュリー21SEEDでした。

賃貸物件の連帯保証人～続編～

ステップ１：契約者の携帯電話へ直接連絡

まず第一のステップは、契約者への電話連絡です。こでのポイントは、賃貸契約書の約定日を一日でも

過ぎたら、すぐにでも契約者へ連絡することです。

管理会社が入っている場合は、管理会社に行ってもらいます。

ちょっと厳しいようにも感じるかもしれませんが、そうすることで契約者に対して

「家賃支払い日の重要性」を強く理解させることができるのです。

この滞納発生後の初動対応次第で、以後の滞納率は格段に変わってきます。

もう一つのポイントは、必ず入居者ではなく「契約者」に連絡することです。

契約者と入居者が同じであれば問題ありませんが、親が契約して学生が住んでいる場合は、

必ず契約者である親に連絡しましょう。家賃支払い義務があるのは、あくまで「契約者」なのです。

ステップ２：連帯保証人に直接連絡

もしも契約者が電話に出ない場合は、その翌日位を目処に連帯保証人へ連絡しましょう。

そもそも連帯保証人は、契約者と同時並行的に督促しても何ら問題ありません。

ただの「保証人」とは違い「連帯保証人」の場合は、「まずは契約者に督促してみてください」

と言う権利はないのです。ですから、家賃滞納が発生して本人に連絡がとれない場合は、

できる限り早めに連帯保証人にも連絡しましょう。

ステップ３：現地確認

どちらの手段でも連絡がとれない場合は、必ず物件の現地まで確認に行きましょう。

特にワンルームの場合は「孤独死」のリスクがあります。

一人暮らしの方が室内において心臓発作などで突然死するケースは、決して少なくないのです。

このような場合、発見が遅れると本人やその家族にとって非常に悲しい結果となるほか、

物件自体が被るダメージも非常に大きくなります。そのため、電話による連絡がつかない場合は、

必ず現地を確認に行きましょう。

なおこの際、勝手に部屋のカギを開けてはいけません。

まずはインターホンを鳴らして本人を呼び出してみましょう。

中で動いている様子があれば、ひとまず安心です。

どうしても出てこなければ、焦らずその日は立ち去りましょう。

万が一人の気配がなく、かつ、妙な臭気がする場合は、その場で警察へ連絡しましょう。

ステップ４：督促状の発送

上記ステップを踏んでも家賃の支払いが無い場合は、書面で督促状を発送しましょう。

なお、この際はできる限り「内容証明郵便」によって発送するようにしましょう。

内容証明郵便とは、一般的な郵便とは違い次の２つの項目について証明する能力を持っている

郵便のことです。

①送付した文書の内容
どのような内容の文書を、誰から誰にいつ送付したのかを郵便局が証明してくれます。

これを家賃の督促状に置き換えると、大家から契約者にいつ督促状を送付したのかを郵便局が

証明してくれるのです。

②到達
契約者に対してその督促状が「到達」したことが証明できます。

なお、このサービスを受けるには別途「配達証明」のオプションサービスを利用する必要があります。

内容証明郵便で督促状を発送することで、契約者がそれを万が一受け取らなくても、

法的には本人に「到達」したことになりますので、万が一訴訟になったときにも有利になります。

また、内容証明郵便で送付することで、相手にプレッシャーをかけることができますので、

より回収率が高まるのです。

内容証明郵便を書く際の２つの注意点

自分で内容証明郵便を書く際には、２つの点を注意しましょう。

ここからは、なるべくなら、弁護士や管理会社主導で対応してもらう方が良いでしょう。

①様式に注意する
内容証明郵便は、通常の手紙とは違い「字数」と「行数」に次のような制限があります。

縦書きの場合：１行２０字以内、１枚２６行以内
横書きの場合：１行２０字以内、１枚２６行以内／１行１３字以内、１枚４０行以内／１行２６字以内、１枚２０行以内のいずれか

また、字数のカウントの仕方も独特ですので、事前に郵便局のホームページで確認しておきましょう。

１文字でもオーバーすると発送できませんので十分ご注意してください。

②：必須記載事項
督促状を作成する際には、最低限次の点については必ず記載しましょう。

・滞納家賃額：今現在滞納している家賃の総額とその内訳を記載します。

・利息：滞納発生から本書送付日までの利息を記載します。

契約書に利息の定めが無い場合は年５％で計算しましょう。利息はその金額の多寡ではなく、

請求すること自体に意味があります。

・最終支払い期限：本書到達後１週間程度が目安となります。

・振込先：契約書にも記載があるはずですが、督促状を出す場合は速やかに振り込んでもらえるよう、必ず振込先を記載しましょう。

・法的措置の予告：最終支払い期日までに入金が確認できない場合は、法的措置を講ずる旨を申し添えましょう。これで相手にプレッシャーを与える事ができます。

 

保証会社について

保証会社の保証とは

保証会社が保証してくれること、それは「家賃滞納」です。

仮に契約者が家賃を支払わなくなった場合、保証会社が契約者に代わって家賃を立替えて

支払ってくれます。これを「代位弁済」と言います。

代位弁済の方法は保証会社によっても違いますが、概ね家賃滞納が発生した旨のファックスを

保証会社に送信して弁済してもらう方法や、自動振替の手続きによって、常に保証会社から家賃が

確実に送金されるという方法などが一般的です。

保証会社と連帯保証人の違いとは

連帯保証人を立てる場合と保証会社を利用する場合で、違いについて解説します。

①家賃滞納について
万が一契約者が家賃を滞納した場合については、どちらのケースにおいても代位弁済してもらうことが

可能です。ただし、保証会社の場合は免責期間がありますので、家賃滞納が発生してから一定期間以内

に代位弁済請求をしなければ、保証の対象外となる場合がありますので注意が必要です。

②騒音等の苦情対応
契約者が部屋で騒いでいるような場合、連帯保証人を通じて注意をしてもらうことも可能ですが、

保証会社はあくまで家賃の保証ですので、契約者の生活態度などについては関知しません。

そのため、このような場合は契約者に直接注意し続けるしかありません。

③建物明渡し
長期的に家賃滞納が続いた場合は、保証会社が責任をもって契約者を追い出して部屋を引き渡して

くれます。もちろんその間の家賃も保証されます。保証会社は室内の残置物をすべて撤去し、

空っぽの状態にして明け渡すまでは家賃を保証してくれますので、賃貸経営者としては

とても安心です。

また、建物明渡請求訴訟にかかる費用についても、すべて保証会社が負担してくれますし、

裁判についても保証会社の顧問弁護士が淡々と遂行してくれますので、すべてお任せで

問題ありません。

但し、訴状などについてはあくまで賃貸人の捺印などが必要となるため、最低限の手続きは

必要となります。

④原状回復費用
保証会社の契約内容によっては、明渡し後の「原状回復費用」についても一定額まで保証してくれる

場合があります。

このように、連帯保証人と保証会社で相違する点というのは、ほんの一部に過ぎず、基本的には

その性質は全く同じであるか、むしろ法人が保証してくれる保証会社の方が、より賃貸経営者としては

安心できるのではないでしょうか。

保証会社はどんな人でも使えるのか

保証会社は原則どんな人でも利用が可能ですが、保証会社ごとに「審査」がありますので、

それらを通過した人でなければ利用することはできません。

主に次のような属性の人の場合、保証会社の審査に落ちる可能性があります。

１：以前に他の保証会社を利用して家賃滞納を起こしたことがある人
２：外国籍で日本人の緊急連絡先が確保できない人
３：無職の人
４：生活保護受給者
５：転貸事業を目的とする法人

これらに該当する場合は、保証会社の利用ができない可能性がありますので注意しましょう。

連帯保証人と保証会社どっちがいいのか

保証会社は１９９５年頃から導入が始まった比較的新しい制度のため、賃貸市場においては

まだまだ連帯保証人を立てる習慣の方が根付いています。

賃貸経営者の立場から見た場合に、実際のところ、連帯保証人を立ててもらうのと、

保証会社を利用してもらうのでは、どちらの方がよりメリットがあるのでしょうか。

それはズバリ保証会社です。

どちらも賃貸借契約に関わるさまざまな債務を保証してくれますが、連帯保証人の場合は

その支払いに速やかに応じてくれないこともしばしばあります。

これに対し保証会社であれば、保証委託契約の内容に沿って迅速に対応してくれますので、

一切の煩わしさがありません。

したがって、より安定的に賃貸経営をするためには、できる限り保証会社を使って入居してもらう方が

お勧めです。但し、保証会社を利用する際には契約者が一定額の「保証料」を保証会社に

支払わなければならないため、それが契約者にとっての負担となり、契約を見送るケースもあります。

そのため、保証会社の利用を促したい場合は、礼金を低く設定するなどの対策も必要となるでしょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。