2022年03月の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

仮登記されている物件の注意点

中古の収益不動産の場合に仮登記というのは、ほとんど出てきませんが、土地の売買には見かける

こともあります。この仮登記、名前こそ仮となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記

なのです。仮登記の意味を知らずにその不動産を購入すると、取り返しのつかないことになる

可能性がありますので、ここで良く確認しておきましょう。

仮登記とは

仮登記とは本登記をするために必要な要件が揃っていない場合に、将来本登記をすることを前提に

予めその順位を確保するためにする登記のことを言います。

もう少し平たく言うと、登記順位を予約して押さえるための登記のことです。

ですから、仮登記をしたあとに別の登記がされたとしても、後日仮登記に基づいて本登記をすれば、

仮登記以降の行為は覆されることになるのです。仮登記自体には具体的な対抗力はありませんが、

仮登記はいつ本登記をされるか分からないため、常に本登記されることのリスクを考えておく必要が

あります。

不動産を購入する際に、警戒すべき２種類の仮登記

仮登記はその性質を大きく２種類に分類することができ、不動産を購入する際には、この双方に

対して注意が必要となります。

①物権保全の仮登記
売買によって不動産を取得したが、その際に権利証などを紛失してしまい今すぐ所有権移転登記が

できない場合に、とりあえず登記順位を予約するためにする仮登記のことを言います。

物権保全とはこの場合不動産に対する「所有権」という権利を、仮登記によってその順位を予約し

保全することを意味します。このケースは、不動産を売買したことなどによって、すでに「権利変動」が起きていることが前提となります。

②：請求権保全の仮登記
これに対し請求権の保全とは、未だ権利変動が起きていない状況下において、将来の債務を担保する

ためにする仮登記や、将来一定の条件が揃えば権利変動をする予定があるが、

今はまだ条件が満たされていないためすぐに所有権を移転できないような場合にする仮登記を

言います。権利変動はまだ起きていないため、あくまで「請求権」を保全することになります。

なぜ仮登記は危ないのか

先ほどもご説明した通り、仮登記とは登記の「順位」を予約する登記です。

仮に所有権移転仮登記がある不動産を購入し、あなたが自分の名前を所有者として登記したとします。

そしてその後仮登記に基づいた所有権移転の本登記がされると、あなたの順位よりも前の順位を

予約していた仮登記に基づく本登記が優先するため、あなたへの所有権移転は否定されることに

なってしまうのです。

つまり、仮登記があるということはその内容によっては、後からした登記の効力が否定され、

登記官の職権によって「抹消」されてしまうという大変大きなリスクがあるということなのです。

どうしても仮登記物件を購入したい場合は

このように仮登記がある物件は非常に高いリスクがあります。

そのため、仮登記の内容によっては、購入自体を避けるという選択肢が一番有効ですが、

中には抵当権の抹消と一緒に容易に抹消できる仮登記もあります。

例えば、比較的古い投資物件の場合「条件付賃借権設定仮登記」という仮登記がされていることが

ありますが、これはその物件を購入する当初に融資をした金融機関が抵当権と一緒に仮登記していた

ものです。

当時、抵当権の実行によって不動産を競売する際に、これを阻止するために居座り屋に不動産を

占有させるといった事案が多発したため、これを防止する目的で金融機関が条件付賃借権設定仮登記を

していました。

この仮登記は、売主がローンの残債務を一括返済すれば抵当権とともに抹消してもらうことができます

ので、さほど気にする必要はありません。

このように、仮登記の中には不動産の売買にあたって事前に抹消できるものもありますので、

詳しくは売主側に確認すると良いです。

本日は以上になります。

不動産売買での債務不履行とは

不動産売買における債務不履行

まずは債務不履行を具体例で考えてみましょう。

売主Xと買主Yとの間で投資用の賃貸アパートの売買契約を締結したとします。

その時点では何の問題もありませんでした。

そのまま問題なく時が進み、手付解除期限も過ぎました。その後金融機関のローンの本審査も通り、

いよいよ賃貸アパートの引き渡し日の前日になりました。

すると突然売主から不動産業者に電話があり、

「ごめんなさい、昨日私の火の不始末が原因でアパートが全焼してしまいました」

との一報が入りました。このような状態をまさに「債務不履行」と言います。

まず「債務」とは、ある人が相手方に対して一定の行為をする義務のことを言います。

上記の事例の場合、売主Xは買主Yに対して賃貸アパートの「引き渡し債務」を負っており、

その反対に買主Yは売主Xに対して「売買代金の支払い債務」を負っています。

そして、「履行」とは簡単に言うと契約通りを実行することです。

ですから「不履行」であれば契約を守れないという状態を意味します。

よって「債務不履行」とは、相手に対して負っている引き渡し義務や売買代金の支払い義務を、

果たせていないということを意味します。つまり、債務不履行とは「契約違反」のことです。

不動産売買における債務不履行の種類とその対処法

不動産売買における債務不履行、つまり契約違反にはどのような種類があるのでしょうか。

①履行遅滞
売買契約で取り決めていた約束の期日に間に合わないことを履行遅滞と言います。

例えば、買主が売買契約で取り決めた代金の支払い期日になっても支払わない場合が

これに該当します。

【対処法】
上記のように相手方が履行遅滞の状態となっても、即座に契約を解除できるわけではありません。

履行遅滞を理由に契約を解除するためには、履行遅滞の原因が債務者側にあることが必要で、

さらにそこから相当の期間を定めて再度約束を果たすよう催告をする必要があります。

そしてそれでも約束が果たされないのであれば、契約を解除することができます。

②履行不能
売買契約を締結した後に、売主の火の不始末が原因で賃貸アパートが火事になり完全に滅失して

しまった場合、もはや買主に引き渡すことは不可能です。このような状況を履行不能と言います。

【対処法】
このように売主の火の不始末という過失によって履行不能に陥っている場合は、

履行遅滞のように催告をしたところで無意味なため、買主はすぐに契約を解除することができます。

債務不履行で契約を解除された場合の「損害賠償」に注意

このように売買契約に違反したことで契約解除となった場合は、その相手方に対してその損害を

賠償しなければなりません。この際に支払う損害賠償額については、立証することが難しいため、

その手間を省くために通常は売買契約書などで予めその金額を決めておくことが一般的です。

これを「損害賠償額の予定」と言います。具体的には「売買代金の１０～２０％」の金額とすることが

多いため、十分注意しましょう。

また、買主が、不動産業者の場合でローン特約がない場合は、手付解除も設定せず、

債務不履行時の違約金を設定することもあります。手付での解除がなくなることで、

契約を履行しなければならないプレッシャーをあたれることができます。

1億円の物件だと、契約を履行しなければ、1億円の20％＝2千万円も払わなくなるので、

不動産業者等のプロは必ず、契約したら決済まで完了するように動いてくれるからです。

このような使い方も応用として知っておくと売る時に有効です。

損害賠償金が減額される恐れのある「過失相殺」とは？

例えばタバコの火の不始末で売買予定の不動産を売主が燃やしてしまったような場合は、

一方的に売主側に責任があります。

けれども、債務不履行となった原因が買主側にあるような場合は、その度合いに応じて過失を

相殺することになるため、受け取ることができる損害賠償金がそれに応じて減少しますので

注意しましょう。

不動産の売買契約においては、手付解除期限を過ぎた後に契約を解除する場合は、

ローン特約解除を除くと実務上すべてが債務不履行として扱われることになります。

そのため、不動産を売買する際には、自分自身の責任が期日までにしっかりと果たせるよう、

万全の準備をするよう心がけましょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。

根抵当権とは

抵当権と根抵当権の違いとは

抵当権とは一言で言うと、不動産を購入する際のローンの担保として、その不動産自体に設定する

ものです。仮にローンの返済が困難となった場合は、融資をした金融機関がその不動産を競売に

かけて現金化し、それを残りの残債務に充当することになります。

また、借りていたローンを全額返済すれば金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきますので、

これを持って法務局で手続きをすれば抵当権は抹消されます。

不動産は抵当権がついている状態では売却できないため、必ず引き渡しまでの間にローンを

全額返済して抵当権を抹消しなければなりません。

実務上は、その不動産を売却して得たお金をそのままローンの返済に充当することも多いため、

決済当日に金融機関の担当者と司法書士に立ち会ってもらい、その場で抵当権の抹消手続きを

行うこともあります。

これに対し根抵当権とは予め貸し出す上限金額（極度額と言います）を定め、その範囲内において

何度も貸し借りができるようにする際に用いられる担保物権です。

例えば通常の抵当権であれば、不動産を担保に１０００万円を借りて抵当権を設定し、

１０００万円を返済すると抵当権を抹消します。

そしてまた１０００万円を借りたくなったら同じことを繰り返す必要があります。

これが非常に面倒なため、登場したのが「根抵当権」です。

仮に極度額５０００万円の根抵当権を設定しているとすれば、５０００万円の範囲内で貸し借りを

繰り返し行なうことができるのです。具体的に、不動産を担保にして会社や事業の運転資金を

借り入れるような場合に、この根抵当権が利用されています。

根抵当権付物件を購入する際の注意点

根抵当権は通常の抵当権よりも抹消するための手続きが少々複雑です。

通常の抵当権は、簡単に言えばすでに借りているお金さえ返せば金融機関側に抵当権の抹消に

応じてもらえます。しかし、根抵当権の場合は極度額の範囲内でお金の貸し借りをする担保物権の

ため、仮に１円も借りていないような場合でも根抵当権は当然には消滅せず、

根抵当権を設定している金融機関との解除契約が必要となります。

ただ、金融機関からしてみれば、お金を借りてくれる大口の取引先を失うことになりますから、

すんなりと抹消に応じないケースもあるようです。仮に根抵当権の抹消に金融機関が応じないと、

不動産を買主に引き渡すことができません。

また、根抵当権によって資金を借り入れている場合は、一般的なローンとは違い、一気に多額の

借入をまとめて返済すると、高額な手数料や違約金が発生することがあります。

このように、根抵当権は通常の抵当権とは違い、その抹消手続きが非常に複雑なため注意が必要です。

そのため、もしも根抵当権がついている物件を購入する場合は、予め根抵当権者が根抵当権の抹消に

応じてくれるのかどうか、売主にしっかりと確認しておいてもらうようにしましょう。

本日は以上になります。

建築基準法違反による解除！！

不動産は、投資目的で購入するにしても、マイホーム目的で購入するにしても、

非常に高額な取引であることには変わりがありません。

だからこそ、購入にあたっては、細心の注意をもって契約しなければなりません。

では、万が一あなたが購入した物件の建ぺい率や容積率が契約時の説明と違っていて

違法建築物だった場合、あなたは売買契約を解除することができるのでしょうか。

建ぺい率と容積率とは

建物を建築する際には、建ぺい率と容積率という２つの数値がとても重要になります。

実はこの２つの数値はその土地の価格にも大きな影響を与える事になるのです。

【建ぺい率】
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を言います。

建築基準法では用途地域に応じて建ぺい率が決まっています。

ちなみに建築面積とは、簡単に言うと建物を上空から見た場合の水平投影面積のことです。

この制限がないと、人がみな自分の土地だからと言って、敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、

安全上や環境面などあらゆる面において不具合が生じるため設定されています。

【容積率】
敷地面積に対する延床面積の割合を言います。

仮に２００㎡の敷地に対して１階部分が１５０㎡、２階部分が５０㎡の建物があると仮定すると

その容積率は１００％となります。

例えば同じ１００㎡の土地だとしても、建ぺい率や容積率の制限が低い場合は、

技術的には建築可能であっても、法的には建物の大きさを制限されてしまうことがあると

いうことなのです。

不動産売買における説明義務について

例えば不動産投資の目的で中古マンションを購入するとします。

この際、中古マンションの売買契約に先立ち、仲介に入っている不動産業者は、

当該物件の建ぺい率や容積率について事前に買主に対して説明しなければなりません。

これを「重要事項説明」といい、それが書かれた説明書きを「重要事項説明書」と言います。

では、万が一重要事項説明書に記載のある建ぺい率や容積率が、実際の建ぺい率や容積率と

相違していたことが契約後になって発覚した場合、買主はそれを理由に契約を解除することが

できるのでしょうか。

説明義務と損害賠償

このようなケースにおいては、実際法的にどうなるかはケースによって変わってくる可能性が

あることに留意していただきたいと思います。

その上で見解を述べるとするならば、建物引き渡しまでの間に何らかの形でその相違が発覚した

場合は、売買契約を解除できる可能性はあるでしょう。

但し、仮に重要事項説明の内容と相違していたとしても、当該建物が修正後の建ぺい率や容積率にも

適合しているような場合は、違法建築物ではないため契約の解除事由としては弱い可能性があります。

もしも修正後の建ぺい率や容積率を当てはめたときに、当該建物がそれを満たすことができない場合は

違法建築物となりますので、解除事由としてはある程度説得力があると言えます。

ただ、場合によっては売買の決済引き渡しが終わった後に、これらの事実が発覚するようなケースも

あります。そうなると契約の解除というよりは、売主や不動産業者に対しての損害賠償請求の話に

なってきます。このようなケースは過去の判例を紐解くと複数例ありますが、

必ずしも損害賠償請求が認められるとは限らないようです。

例えば、「東京地裁平成２４年１２月２１日判決」の判例によると、マンションの容積率が基準を

超過していることが引き渡し後に発覚した事案において、買主らが瑕疵担保責任、不法行為、

債務不履行などを理由に価値の低下による損害賠償を売主および不動産業者に求めましたが、

当該事項の説明義務違反があったことは認められたものの、それによる事実上の損害がないとして

請求が棄却されました。

つまり、この判例をもとに考えると、建ぺい率や容積率は不動産業者にその説明義務があることは

確かですが、だからと言って直ちに損害賠償請求が認められるというわけではなく、

それによって具体的な損害が発生しているなどの事情が必要であるといえるでしょう。

収益物件の賃借人の敷金について

売買にともなう敷金の取扱い方法について

まずは状況を順序立てて整理してみましょう。

賃借人はその物件を借りる際に、現オーナーとの間で賃貸借契約を締結し、現オーナーに対して

敷金を預け入れています。仮にこの時の敷金が家賃の１ヶ月分だとしましょう。

この状態で、現オーナーが新オーナーに対して当該物件を売却するとします。

この場合、賃借人との間の賃貸借契約は、新オーナーが「継承」する事になります。

つまり、現オーナーの大家さんとしての地位を新オーナーがそのまま引き継ぐことになります。

そのため、売買によって所有権が新オーナーに移転すれば、新オーナーは正式に大家さんとなります。

その後、賃借人が退去するという話になれば、当然「新オーナー」が敷金１ヶ月分を賃借人に

返還しなければなりません。そのため、賃借人がいる物件を購入する際には、物件と一緒に売主が

持っている「敷金」も買主に移転させなければならないのです。

敷金はいつ売主から買主に移転させるの？

通常、このようなケースでは物件の「決済」の時に、その明細に敷金の金額を盛り込みます。

実務上は、金銭の授受の簡素化を測るため、決済時に敷金分を差し引いた残代金の精算書を買主に

渡したりします。

これにより事実上、売主から買主に敷金が動いたことになります。

そして買主は将来賃借人が退去するときに、この売主から引き継いだ敷金を返還すれば良いのです。

返還しない保証金や敷金償却はどう扱うの？

物件によっては敷金ではなく「保証金」という名目で賃借人からお金を預かっている場合があります。

実務上の意味としては敷金とあまり変わりませんが、保証金の場合は退去時などに「償却」

つまり賃借人には返さないことになっているものが多々あります。

これは保証金に限ったことではなく、敷金の場合でも　「退去時に１ヶ月分償却」といった契約内容に

なっている場合があります。ではこのようなケースでの保証金や敷金の引継はどうなるのでしょうか。

結論から言うと、一般的には「賃借人に返還する必要のない性質の金銭」については、

売主から買主へ引き継ぎません。なぜなら、不動産投資の税務上、これら返還をしないことを

予め取り決めている金銭については、その年の不動産所得として税務署にすでに確定申告している

ためです。

要するに税務上は、返還しない保証金や敷金は、礼金と同じようにその時点で売り上げになっている

のです。

そのため、通常は返還しない保証金や敷金は買主には引き継がれません。

ただし、当事者間で別の合意があれば、この原則に拘束される必要もありません。

こんな場合は敷金の引継がトラブルになることも

通常、このようにして敷金を売主から買主に対して継承すれば、特段トラブルは発生しません。

ただし、注意が必要なのは売主自身が敷金を保管していない場合です。

例えば不動産業者に管理委託していたり、又はサブリース契約をしているような場合は、

敷金を売主本人ではなく、これらの不動産業者が保有しているケースがあります。

このようなケースにおいて、買主も引き続き同じ不動産業者と管理委託契約やサブリース契約を結ぶ

のであれば特段敷金を動かさなくても問題ありませんが、もしも買主が別の不動産業者に管理を委託

することを条件に購入するような場合については、予め現管理会社である不動産業者から敷金を

売主口座に返してもらわなければなりません。

ですが、現管理会社からしてみれば、管理物件が減ることになるため場合によってはすんなりと

応じてくれなかったり、管理委託契約の解除手続きの書類をすべて取り交わした後でなければ返還に

応じないというようなこともあります。

売買の仲介業者は、敷金を「売主」が保管していると思い込んで勘違いしているケースが多々

あります。そのため、決済の直前になって売主が通帳を確認してはじめて敷金が管理会社に

保管されていることが発覚し、決済までに急いで戻してほしいのに、現管理会社側との解約の手続きに

手間取って決済に間に合わなくなったりすることがあるのです。

そのため、賃借人付きの投資物件を売買する際には、予め敷金を誰が保管しているのかしっかりと

確認しておくことを忘れないようにしましょう。