2022年03月の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

建築基準法！！

一つ目：違法建築物

この違法建築物は、上級者以外、購入していはいけない分野です。

どういうものかというと、「建てた当初から役所に建築確認の申請を出さずに

勝手に自分の土地に建物を建築してしまったようなケース」です。

不動産投資の世界においても、このような違法建築物が多く出回っています。

不動産投資で重要なのは「利回り」です。

そして利回りを高くするためには、家賃収益が上がるように、より多くの部屋や店舗をつくる必要が

あるのですが、建築基準法には「容積率」という制限があるため、これがネックになることが

あります。

そこで、マンションの１階を駐車場として役所に建築確認申請を出します。

駐車場の面積は一定の範囲までは容積率に換算されません。

そのため、通常であれば３階建てしか建築できない場所でも４階まで建築することができて

しまうのです。

そして正式に建築確認がおりて着工してから、１階にこっそり事務所や店舗でつくってしまうのです。

もちろん利回りは非常に高くなりますが、こうしてでき上がった建物は違法建築物となります。

基本的にはノンバンク系（セゾンファンデックス、三井住友L&F等）でしか融資は受けれないことを

覚悟しておきましょう。つまり、流通しにくい物件なので、高利回りになっていますが、

確実に出口が見込めるような物件を狙う以外になく、あくまでも上級者向きといえます。

このように、違法建築物には容積率超過以外にも、建ぺい率超過、斜線制限違反、用途制限違反、

接道義務違反、無確認建築物などがあります。

不動産投資で物件を探しているときには、募集図面に「違法建築物」とは書かれていません。

どちらかというと、建ぺいオーバー、容積オーバーという表記になります。

また、余談ですが、検査済みがあれば何でも大丈夫ではなく、検査済み証の発行を受けた後に

違法に増築しているケースもあるため、現場確認は必ず行い、未登記建屋や増築した後を見つけること

は重要なことです。

二つ目：既存不適格建築物

建物を建てた当初はちゃんと役所に申請をして、建築基準を満たした上で建物を建築しています。

この時点ではまだ何の問題もありません。

ですがその後、建築基準法という法律自体が改正され、以前の基準よりもより厳しい基準となった

場合、以前の基準をベースとして建築された建物の中に、最新の法改正の基準を満たしていないもの

が出てきます。

このように、法改正という外的な要因によって結果的に現在の法律に適合しなくなってしまった

建物のことを「既存不適格建築物」と言うのです。

このように、違法建築物と既存不適格建築物ではその悪質性が全く違います。

そのため、これらの建物に対する行政側の対応の厳しさも全く違ってきます。

既存不適格建築物については、もともと所有者には落ち度がないため、一定の規制を緩和したり

といった対応をしていますが、違法建築物の場合は非常に厳しい対応となり、

既に完成している建物であれば使用禁止命令が出たり、最悪の場合ライフラインの供給を停止される

場合もあります。また建築段階で発覚したような場合は、工事の停止命令が出ることもあります。

再建築不可物件とは

物件を購入する際にもう一つ注意をしてほしいのが「再建築不可物件」です。

これはその名の通り「一度壊したらもう一度建物を建築することができない物件」という意味です。

その問題は「土地」にあります。

建築基準法では、「接道要件」というものがあり、建物を建築する場合は万が一の際に消防車が

通れるよう一定以上の幅の道路に２メートル以上接していなければならないのですが、

これを満たしていない既存の建物が多く存在します。

この場合は、「今現状はとやかく言わないけれども、万が一壊して建て直すなら、この要件を

満たさなければ建物を建ててはダメですよ」という状態になっているのです。

これを再建築不可物件と言います。これは、現状では、違反物件ですよということです。

どちらというと、違反物件や、既存不適格物件の多くは、容積率オーバーや建ぺいオーバー、

用途変更などの問題が多く建て替え時には、少し小さくなるけど建築ができるケースが多いですが、

再建築不可は、道路付けの問題で建築できませんということで、価値はほとんどなくなってきます。

ですから、再建築不可物件を購入するということは、たとえ土地付だとしても、

今の建物が老朽化して取り壊しになればそれでおしまいです。

再度新しい建物を建てたいのであれば、接道要件を満たすために道路認定を受けるなど、

かなりの苦労が必要となります。

このような非常に厳しい制限があるため、再建築不可物件を購入する場合は、

銀行からの融資が受けられない可能性が高くなります。

ということは、将来的に転売するときにも買い手が見つからない可能性も出てくるということに

注意しましょう。

ローン特約

ローン特約とは

収益不動産を購入するにあたって銀行でローンを組む場合は、当然ですが「ローン審査」があります。

不動産投資などで物件を購入する場合は、事前に利用する金融機関に対して「事前審査」

というものをかけているため、概ねその後の本審査においてもそのまま予定通りのローンが

おりる場合もあります。

しかし、事前審査は、支店レベルで行われるため、事前審査から本部の審査である本審査では、

ローンが通らないこともあります。また、本人の状況に変化が生じたような場合にも、

本審査でNGが出ることも少なくありません。

けれども、既に売買契約は済んでいますから、今更「ローン審査が通らなかったので、

やっぱり買うのをやめます」なんて通常だったら言えないのが本来の契約です。

仮に言えたとしても、既に支払った手付け金については、買主の手付放棄となり、

全額没収されてしまうでしょう。

しかし、それでは不動産投資をする際に、怖くて銀行融資が使えなくなってしまいますので

生まれたのが「ローン特約」という契約方法です。

これは簡単に言うと、「ローンの審査が通らなかった場合は、売買契約を白紙に戻しますよ」

という内容の条文を予め売買契約書に盛り込むことです。これをローン特約と言います。

そのため、予めローン特約付の売買契約を締結していれば、万が一本審査で銀行がNGを

出してきたとしても、既に支払った手付け金は例外的に全額返金してもらうことができます。

この特約のおかげで、不動産投資をする際に安心してローンを利用することができるのです。

ローン特約で解除できるケース

ローン特約によって売買契約を解除できるのは、ローン特約にどのような条件を設定したかに

よります。一般的には次のような条項を盛り込みます。

「融資審査の結果、融資の全部または一部について期日までに承認が得られなかった場合は、

買主は契約書記載の解除期日までは、この契約を解除することができる」

このような条項を盛り込んでいる場合は、予め契約時に取り決めした期日までにローン審査が

出なかったり、NGがでたりした場合に、契約を解除することができます。

よく勘違いされている方がいますが、ローン審査がおりているにも関わらず売買契約を解除する

場合は、ローン特約によって白紙解除することはできず、手付放棄によって解除するしかありません。

また、契約書の融資金額よりも金融機関には多く融資希望額をしていて、融資が希望の額に

満たなかったので、「やっぱり止めたいので、ローン特約での解除を使おう」と思っても無理です。
 
契約書の融資金額が通っていた場合には、ローン特約での解除はできません。

ローン特約による解除は、その連絡方法がとても重要！

ローン特約によって売買契約を解除する場合というのは、売主、買主双方にとって予想外の事態

のため、万が一そうなるとトラブルが生じやすくなります。

特に問題となるのが、ローン特約による解除の「連絡方法」です。

通常、不動産を購入する場合というのは、不動産業者が仲介に入っているケースが多いため、

万が一ローン審査NGの知らせが金融機関から届いたら、まずは売主ではなく間に入っている

不動産業者に連絡すると思いますが、実はこれだけではローン特約による解除の意思表示とは

認められません。

仮に不動産業者がこのことを売主に伝えず、売主にローン特約による解除の意思が伝わらなければ、

万が一後から売主に「そんなこと聞いてない」と言われ、その段階でローン特約による解除期日を

過ぎていれば、ローン特約の解除は認められず、手付放棄によって解除を申し出るしかありません。

ローン特約には解除期日を設定していることが多いため、いつの段階で解除の意思表示が

されているのかがとても重要となります。そのため、ローン特約による解除を申し出る場合は、

確定日付の残る郵送方法によって「書面」で売主に通知することが一番確実です。

ローン特約によるトラブルを回避するためには

買主側のローンが通らないという状況は、通常売主側はあまり予想していないことが多いため、

それだけでもトラブルになるリスクが高く、ローン特約を適用して解除するにあたっては、

さまざまな面でトラブルが生じやすくなります。

ローン特約によるトラブルを防止するためには、何よりローン特約の「条項」をできる限り詳細に

規定しておくことが重要となります。主にポイントとなるのは以下の事項です。

１：ローンを申し込んでいる金融機関の名称
２：ローンを組む金額
３：本審査の承認が得られるまでの期間
４：融資NGだった場合にどうするか
５：ローン特約による解除ができる期日
６：ローン特約による解除の意思表示の方法

これらについて事前に取り決めておくことで、万が一の際にもスムーズに契約を白紙解除することが

できるでしょう。

手付金・手付解除とは

そこで今回は手付金に関する周辺知識について解説したいと思います。

手付金の種類について

手付金には次の３つの種類があります。

①解約手付
売買契約を解除することができる手付けのことを解約手付と言います。

手付金の扱いは、買主が解除した場合と、売主が解除した場合とでその扱いが異なります。

買主が購入を辞退するために解除する場合は、すでに支払った手付け金を放棄することで売買契約を

解除することができます。売主が売却をとりやめたい場合は、手付金として受け取った金額の倍額を

買主に返還することで売買契約を解除することができます。

②違約手付
売主、買主のいずれかに売買にあたり違反行為（代金を支払わないなど）があった場合に、

そのペナルティとして受け取ることができる性質を持つ手付金のことを言います。

また、違約手付とは別に損害賠償請求をすることも可能です。

③証約手付
契約が締結したことを証明する目的で交付する手付金を言います。

収益不動産の場合に、手付とは通常解約手付を指しています。

そのため、他の手付ではないことは一応確認しておきましょう。

解約手付で手付解除した場合について

仮にあなたが良質な投資物件を見つけて、他の人にとられてはならないと思い、

即決して売買契約を締結し手付金１００万円を売主に交付したとします。

その後、冷静に考えてみたら、やっぱり利回りが思ったよりも低そうだということに気がつき、

売買契約を解除したいとします。

この場合、あなたはすでに支払った１００万円を放棄することで売買契約を無条件に解除することが

できます。すなわち、買主に対してキャンセルに至った理由を細かく説明して納得してもらう

必要もなく、手付金の１００万円さえ放棄すれば、それでことがおさまるというのが解約手付けの

特徴です。

反対に、あなたが売買契約を結んで１００万円の手付金を交付した後に、売主の気が変わって

やっぱり売りたくないと言ってきた場合は、１００万円の倍額の２００万円を売主から返して

もらうことができるのです。

ただし、この手付解除は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」が期限となり、

それ以降はこの手付放棄や手付倍返しによる無条件解除はできなくなるため要注意です。
 
ちなみに、契約の履行の着手とは、例えば「物件の引き渡し」や「所有権移転登記」などがこれに

当たります。仮に売主がこれらに着手した後にあなたが手付金を放棄すると言っても、

それでは手付解除は成立しないため要注意です。

実務上は手付解除が行なわれる場合においては、この「履行の着手」の要件をめぐってトラブルと

なることが多々あります。要するにどこからが履行の着手と言えるのかが当事者同士で意見が

食い違い、最終的に裁判所の判断を仰ぐというケースが多く見受けられます。

一つの目安としては、今から解除しても既に引き返せない状況に向かっている場合などは履行の着手と

なり手付解除が成立しない可能性が高いと考えましょう。

例えば、あなたが購入するという前提でリフォームしたり、取り壊したりといった工事に着手して

いるような場合は、原則的に手付解除は成立しないでしょう。

手付金の限度額について

宅建業者が売主となる売買においては、宅建業法上買主から受領できる手付金の金額に２０％の制限が

かかります。

そのため１０００万円の投資マンションであれば２００万円までしか手付金を受け取ることが

できません。なお、この際の手付けは「解約手付」としなければなりません。

これに対し、個人が売主となっている売買契約の場合は、この手付金に関する制限は適用されません。

ちなみに、不動産投資において２０００万円程度の投資物件を購入する際に求められる手付金の金額

は、概ね１００万円とするのが主流のようです。

実務上は個別の取引に応じて手付金の金額を細かく設定するということはあまりありません。

なぜなら一般的に用いられやすい解約手付けの場合、手付金を支払う方も受け取る方も、

その金額が大きくなりすぎると、その分万が一の場合のリスクも大きくなるということなのです。

ただ、売主側にアドバイスを行う場合は、なるべく手付は多くもらっておくようにしています。

その方が手付放棄による解除が少なくなるからです。

さらに、売主側に立つ場合、手付をもらわず、解約手付を認めないケースもあります。

これはやや高度な使い方ですが、手付解除を認めず、契約不履行時に違約金がかかるようにする場合

もあります。これは、契約を確実に履行させたい場合などには使います。

不動産の契約～応用編～

契約不適合責任とは何か

不動産投資をしていると、売買図面に、「契約不適合責任免責」という言葉が出てくることが

あります。どういうことかと言いますと、売主は、建物に不具合があっても知りませんよ、

建物が大丈夫かどうかは、あなた自身が判断してね、ということです。

不動産投資の世界では、多いことですが、初心者の方は、不動産投資を始めるにあたって、

こういったよくわからない用語を発見した場合は、絶対にスルーしてはいけません。

不動産売買時によくある契約不適合責任免責に書きます。

契約不適合責任とは

売買契約の履行において、買主に引き渡した売買対象物である不動産が、

種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任を負います。

種類・品質・数量の契約内容の中で、問題が発生（債務不履行）した場合には、

買主は売主に本来の売買契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。

不動産では、種類や数量が異なるということは、あまり考えられないので、品質が契約と異なる際に、

契約不適合責任が適用されることが多くなります。

以前の売買取引では、瑕疵担保責任として買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の

2つだけでした。

それに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」

「損害賠償請求」の5つが請求できるようになりました。

例えば、私は契約する際には、「屋上から室内に雨漏りしていないこと」、

という条件を入れることがありますが、引き渡しされた収益不動産で雨漏りが発生したのであれば、

契約時の内容に基づいて雨漏りしない状態に修理を要求できるのが、追完請求と呼ばれるものです。

もし、この「追完請求」で売主が修理をしない時には、「代金減額請求」や「催告解除」が行えます。

催告解除とは、売主が「追完請求」に応じない場合、催告＝通知して解除することができることを

指します。売主は、「催告解除」をされたら、売買代金の返還をしないといけなくなります。

また、「無催告解除」は、契約不適合の際に、催告＝通知なしで解除することができますが、

契約の目的がまったく適合しない場合にしか有効ではないため、若干の修理で直るような場合では

使えないでしょう。

そのため、雨漏りしているだけで、すぐに「無催告解除」ができるかと言われれば、

難しいと考えられます。

以前の瑕疵担保責任の時にもあった「損害賠償責任」については、同じに見えますが、

契約不適合責任では、履行利益も請求できるようになりました。

例えば、買主がすぐに転売して、1千万円の利益を得ることを目的にしていた場合、

この転売に関わる利益を逸失した金額について、損害賠償責任とみなされるということです。

不動産売買では、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売主の責任が大きくなったと言えるでしょう。

「売主の契約不適合責任を免除する」とは

契約不適合任の意味が理解できたところで、いよいよ本題です。

不動産の募集図面や、売買契約の際の重要事項説明書および契約書の特約事項などに

「売主の契約不適合責任を免除する」との一文が盛り込まれているケースがあります。

契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任と同様、任意規定であり、契約不適合責任を例外を除いて

免除するということが可能です。

※例外とは、売主が契約に適合しないことを知りながら買主に通知していなかったり、

売主自らが契約内容に不適合をもたらしたり、売主が宅建業者であったりする場合です。

要するに先ほど説明した「売主の契約不適合に関わる責任を免除しますよ」という意味です。

まだピンと来ない方のために、さらに平たく言うと、

「売った不動産にあとから何かあっても、売った人はそれを保証する責任を負いませんよ」

という意味です。

家電製品で言えば、「この商品には保証書はつきませんよ」と言っているのと同じことです。

実は、中古の投資物件で個人売主の場合は、ほとんどの売買契約においてこの契約不適合責任を

免除する一文が盛り込まれているのです。

ですから、この一文のある不動産を購入する際には、事前に不動産を細かくチェックして

おかなければならないのです。

とはいえ、収益不動産の流通の現場では、良い物件は1日で売れてしまうほど加熱しているので、

建物をチェックなどなかなかできないのが現実です。

つまり、契約不適合責任免責の物件では、建物のリスクを背負って投資を始めるということを

頭できちんと理解しておきましょう。

そして、建物のリスクをある程度カバーしてくれるのが、火災保険なのです。

契約不適合責任免責の物件で火災保険に入らないということはあり得ないことです。

契約不適合責任の期間とは

では、契約不適合責任を免除しない契約の場合、売主はいつまでこの責任を負い続けるのでしょうか。

買主側からの請求権は「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められています。

買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。

しかし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、

この期限は適用されません。

また、契約不適合責任には、消滅時効があり、通知は不具合を知った時から1年以内ですが、

買主は、請求権を行使できることを知った時から、5年間行使しないと、消滅時効になります。

また、請求権を行使できる時から、10年間行使しなかった場合も、10年間で時効により消滅します。

ただし、先ほどの「通知を知った時から1年以内」といのは、あくまで個人が売主の場合であり、

売主が不動産会社などの宅建業者になると「宅建業法」の制限を受けることになります。

宅建業者が売主となる場合については、不動産の専門知識が少ない買主側に不利になる恐れが

あるため、買主保護の考え方により、契約不適合責任については買主にとって不利となる条項を

設定することができません。

そのため契約不適合責任期間についても、個人売主の時のように免除したり１年などの短い期間に

制限することができず、宅建業法上は「物件の引き渡し時から２年以上」という制限が

設けられています。そのため、投資用不動産を売買している中小企業の不動産会社の売買契約書の

ほとんどは、この契約不適合責任期間を最短の「２年間」としているのが通常です。

本日の内容はここまでになります。専門的なことなので、難しい内容でしたが、重要なことなので、

しっかりと理解しましょう。

収益物件の賃借人募集～続編～

賃貸仲介店舗を持っていない管理会社（専門の管理会社）

賃貸仲介店舗を持たずに、専業で管理を行っている会社です。

地方にはまだ少ないですが、ビルは、ビルメンテナンスとして管理が専業となっているケースが

多いので、理解しやすいかもしれません。

賃貸仲介店舗を持っていないので、すべての賃貸仲介店舗にFAX、メール等で情報を送っていること、

賃貸仲介店舗は人がすべてであり、頻繁に直接出向いてコンタクトを取っていることが重要と

なります。つまり、広く募集をかけるところがメリットです。

そして、賃貸仲介店舗を持っていない管理会社は、仲介手数料や広告費をすべて、賃貸仲介店舗へ支

払う条件になっているかも重要です。

賃貸仲介店舗を持っていないので、賃貸仲介店舗にメリットのある条件を提示できなければ、

頑張ってもらうことはできないからです。

そして内見時に決まらない場合は、決まらない理由を賃貸仲介店舗から常に情報を確認し、

オーナーに適切な報告をあげて改善案を出せることが必須になります。

広く募集するには非常に強いが自社で仲介できないことがデメリットになります。

賃貸仲介店舗を持っている賃貸管理会社（客付け一体管理会社）

多くの大手の会社がここに属しています。エイブル、ミニミニ、アパマン等です。

自社で賃貸仲介店舗を持っています。何を優先するかといえば、自社で預かっている管理物件から

決めて行きます。他業者にも情報を流すようにはなりましたが、お互いに競争関係にあるので、

大手同士の物件は相互に紹介することが少なくなります。

そのため、自社での賃貸仲介で決められる場合は良いですが、自社での賃貸仲介が弱いとさっぱり

決まらないことになります。大手でもフランチャイズであったり、地元の小さい会社に任せていると、

さらに営業力が弱いケースもあります。

大手は、たくさん管理物件をもっているので、その営業員の中での優先付けによって変わります。

・営業員の理解があるかどうか

・営業員が積極的に決めようとしているか

管理物件の中でも小さい物件や広告料が低い大家の物件は優先度が下がります。

したがって、自社での賃貸仲介が強ければよいですが、自社賃貸仲介が弱い場合、打つ手が

なくなります。まずはこのように管理会社専業と賃貸仲介店舗を持っている管理会社での違いを

理解して進めないといけません。

対策としては、賃貸管理の専業の場合、きちんと広く募集をかけているか

• 　賃貸仲介店舗に行く際に自分の物件をきちんとアピールしているかどうか

• 　
• 　広告費は少し多めにする

が基本的な対策として必要になります。

大手の賃貸仲介店舗は自社管理物件が優先となりますので、そこに自分の物件を優先してもらうために

は、少しは、条件で差別化しないと決めてもらうことは難しくなります。

賃貸仲介店舗を持っている管理会社には、他業者にも確実に情報を流すことが必要です。

今の時代は、1社では決まらない時代ですので、募集は広くしていきましょう。

建物管理とは、物件のハード面を維持管理するものです。

清掃業務と、保守点検、建物のメンテナンスを行うものを指しています。

建物管理で管理会社の良し悪しを判断するのは本当に難しいことです。

できることは、どのような業務があるのかを理解し、コスト面で適切かを交渉できるようにする事を

目指します。

品質の見極めは、知り合いの大家の口コミがベストであり、実績と結果でしか判断できません。

一般設備定期点検

電気設備、給排水設備、防災設備、照明設備、空調設備等で目視で確認できる点検を行います。

管理会社によって異なる内容であるが、建物を巡回し、不具合がないかどうかを確認していく

作業となります。

入居者から不具合が発生した場合の対応が含まれます。

管理会社によっては、自社もしくは提携業者に24時間対応できるようにしている業者もあります。

【費用について】
管理費（3％～8％）に含まれているケースと別で費用を取るケースがあります。

別で費用を取るケースでは、規模に応じて年間5万～10万程度の費用です。

清掃業務

清掃業務は、日常清掃と定期清掃があります。

日常清掃は、週に1回から2階程度を行う業務で、ゴミをとったり、蜘蛛の巣をとったり、

汚れているところを掃除する業務です。かなり重要で、清掃がまともにできない業者だと、

入居者募集の内見時に汚れた印象となり、部屋づけに大きなダメージが受けるので、

最低でも週1階程度は清掃業務を入れる必要があります。

定期清掃は、年に1度もしくは半年に一度くらいのペースで行う大規模清掃であり、

高圧洗浄などで通常の水拭きでは取れない汚れを取るものです。

廊下などの高圧洗浄は費用がそれほど高い物ではないため、1年に1回くらいは、

実施した方がいいです。

【費用について】
日常清掃：大きさにもよるが、3時間程度の半日で完了するものであれば、1回4000～5000円程度。

週4回で2万円程度。シルバー人材センターなどの人員を使うと激安になります。

定期清掃：足場が必要な外壁を除く廊下やエントランス等の高圧洗浄であれば、

150 円～250円/㎡内で洗浄できます。但し広いのでそれなりに費用がかかります。

清掃は抜き打ちチェック：管理会社によっては、清掃を手抜きしているケースがあります。

抜き打ちで自分の物件に行き、清掃状況は確認するようにしましょう。

点検業務（エレベーター）

エレベーター点検業務は年１回法令で義務付けられている点検です。

これを実施しないで事故が起きると、オーナーの過失責任が問われ、損害賠償請求の対象となります

ので、必ず実施しましょう。

エレベーター点検：通常月1回の点検が必要。

費用を抑えるのであれば、2ヶ月に1回、3か月に1回などの点検頻度に抑えることは可能である。

この点検で差がでることは少ないが、籠の取り替えや制御盤の取り替え時に大きな費用が発生します。

【費用について】
契約形態には２つあります

①フルメンテ契約
　劣化した部品の取り替え、修理費用を月々の定額料金に含まれているものです。
・メーカー系：東芝、日立、三菱など。月4万～6万/1台

・独立系：3万～4万/1台

・契約内容（保守会社により違い有り。契約書で要確認）
　範囲内：主ワイヤーロープ、移動ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタンなど

　契約外：かご内装、かご床タイル、運転盤カバーなど

②POG契約（保守会社により違い有り。契約書で要確認）
　劣化した部品の取り替え、修理費用は月々の定額料金外です。

・メーカ系：東芝、日立、三菱など。月3万～5万/1台

・独立系：2万～3万程度/1台
　但し、部品調達でメーカー系より遅くなるため、修理時の対応はメーカー系より遅れがちになる。

　賃貸経営でみると多少のリスクはあるものの、月で1万～2万程度安くなる独立系については、

　かなり魅力的です。

・契約内容（保守会社により若干の違いが有り。契約書で要確認）
　契約内：おおむね、３ケ月～６ケ月毎に取り替えの必要な部品が対象
　　Ｐ（parts）＝ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明などのパーツ類
　　Ｏ（oil）＝点検用油脂類、補給オイルなどオイル
　　Ｇ（grease）＝ベアリング及びメタル用グリスなど

　契約外：主ワイヤーロープ、ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤、押ボタン、

　かご内装、かご床タイル、運転盤カバー　など

フルメンテ契約とPOG契約をどう選ぶか

メーカー系に保守点検を任せると品質も良いが価格も高くなります。

フルメンテだと1台あたり5万程度かかります。新築時や新しく設置した場合からスタートすることが

多く、築年数が経過したエレベーターではフルメンテ契約を新しく結べないことが多いです。

というのも、故障や取り替え、修理費用が発生するのが、築10年以上経ってからなので、

10年間は、エレベータ会社が丸々儲かる仕組みとなっています。

• 　新築時から長期保有前提：30年以上保有するのであれば、修理費用を考えるとフルメンテ契約の方が
•  
• 　お得になる可能性が高いでしょう。独立系と相見積りを取り、フルメンテ4万以下であれば、
•  
• 　コスト的に良いです。

• 　新築後10年以内に売却：新築～10年以内は、故障が少ないので、POG契約が有利です。
•  
• 　10年経過後に、売却する予定であれば、迷わずPOG契約をお勧めします。
•  
• 　ほとんど故障もないので、独立系でコストを圧縮します。

• 　中古物件：中古で物件を購入する場合は、POG契約が多いが独立系で相見積りをしてコストを
•  
• 　下げます。できれば月のコストを2万程度までの保守業者を探すといいでしょう。
•  
• 　10年以上経過している中古物件を長期保有するのであれば、フルメンテ契約を継承できるか
•  
• 　よく確認しましょう。10年以上経過すると、部品の交換が発生するのでトータルで考えると
•  
• 　フルメンテ契約の方が安いケースもあります。
•  

収益物件の賃借人募集について！！

新規募集コストは、引き留めコストの倍以上かかる

新規募集する際には、下記費用がかかります。

【新規募集コスト】
・原状回復費用：2～４か月前後

・空室期間：1か月～

・広告費：1～2か月

・フリーレント：１～2か月

合計：5か月～12か月程度

少なく見積もっても5か月分程度、多ければ、12が月分以上の費用がかかります。

特に、原状回復費用は高いので、リフォームコストが経営を圧迫するケースがよくあります。

そして、空室期間には一切家賃は入っていないので、空室期間が長ければ、その分損失となります。

【引き留めコスト】
退去を引き留めるリテンションの施策は、下記のようなものです。

・更新料を無料にする：1か月

・さらに2年住んでもらえるなら、商品券：1か月
※フリーレントは、保証会社が入っていたりすると難しいので、商品券等でプレゼントする

・設備のグレード（給湯器交換、ウォッシュレット追加）を上げる：2か月内

こちらは、合計ではないので、入居者のタイミングやいままでの設備の不満を解消してあげればいい

ので、費用としては、家賃2か月程度のものでしょう。

【比較してみると】
新規募集コストより、引き留めコストの方が圧倒的に安いのです。

みなさも経験があるかと思いますが、クレジットカード会社は、優良な顧客であれば、

ゴールドカードを解約したいというと、翌年の会員費が無料になったりします。

新規顧客を獲得するコストと解約を阻止するコストを比較してどちらが良いかを投資対効果で

判断しています。

賃貸経営も同じです。退去だからといって、どうぞというわけにはいきません。

退去連絡受領時の引き留め（リテンション）を徹底させる

全国空き家だらけで空室に困っていない大家はいないと言えます。

その中で退去連絡を受けた管理会社が「はい、わかりました」で終わりにしては困ります。

賃貸経営者が望んでいる対応は、退去の理由を聞き、可能であれば慰留することです。

たとえば「家賃が高い」という返答があったとしたら、

「ちょっと待ってください、それでしたら私どもで大家さんと交渉してみましょうか」

と提案して引き留めてもらうことは、今後必須の能力となります。

退去する入居者がクレーマー等でトラブルメーカーであれば早く出ていってもらいたいですが、

それ以外は、引き留めをしてもらいましょう。

しかし、管理会社はそう簡単に動いてはくれません。なぜか？　

管理会社は、どこで利益を得ているかというと、管理料ではなく、原状回復費や、募集して決まった時

の仲介手数料、広告費が収益の大半を占めているのです。

したがって、管理会社は、あまり、積極的に退去を引き留めるということをしてくれません。

繰り返し、退去時には、この退去引き留めプランを提示してくれとお願いし、

教育するしかありません。

大家は、空室になると新規募集にかかわるコストが経営を圧迫しており、

一人でも長く住んでほしいことをアピールするのです。

そこには、大家として「入居者に快適に長く住んでもらう」という根本を共有しないといけません。

人というのは単にコストだけを語る人には、あまり共感しないのです。

賃貸経営でも

・新規募集するコスト

・解約を引き留めるコスト

の違いを理解して、経営をすることが今後の経営の成功を左右することになります。

賃貸管理会社の重要な業務のひとつに、募集家賃の設定があります。

ただし、この募集家賃の設定は、管理会社任せず、自分で調査できる力を養っておいた方がいいです。

募集条件の設定

収益の根源である家賃の決定は、大家にとって重要な仕事ですが、管理会社と一緒になって

決めていくはずです。入居者を決めるためには、マーケットに対し適切な家賃を設定しなければ

決まりません。空室を埋めるためには、募集条件の適切さが6割占めていると言われています。

どんなに広告費を積もうが、マーケットと乖離した募集条件では決まりません。

家賃を設定するためには、現在のマーケットの中で、間取りに対するターゲット、

ターゲットに対するリフォーム箇所を選別し、どの家賃価格帯で入居者が決まるかの査定能力が

重要となります。退去があった場合、管理会社が次の入居者のターゲットを明確にした募集体制を

すばやく整えることができるかどうかで、その後の空室期間には大きな差が出ます。

その大事な家賃設定ですが、ほとんどの人は、管理会社へ一任しすぎています。

任せすぎるとどのような弊害があるのか理解しておかないといけません。

管理会社一任は危ない

管理会社に家賃設定を一任すると、どこが危ないのか？

実は簡単で、管理会社は、とても保守的に家賃を見積もる傾向があるからです。

賃貸募集店が決めやすい家賃で募集したいという力が大きく働きます。

なぜなら、管理会社は、大家の収支や経営状況を把握し、大家の立場に沿った提案というのは

できないからです。

そのようなアドバイス業務の費用をもらっていないこともありますが、伝統的に大家は儲かっている

ものという前提業務になっているからです。

そのため、管理会社は大家の収支よりも決めやすい家賃を設定することになるのです。

これをマーケットで繰り返すので、競争が激しいところはみんなでどんどん家賃を

落としてしまうのです。そうすると満室なのに、返済ができなくなることがあるのです。

賃貸管理会社にマーケットを細かく分析して家賃を決めるノウハウがないからです。 

入居者が、このレベルならこの家賃帯までは支払えるだろうというような分析したり、

営業したりする力が育っていないのです。これは仕方がないことかもしれません。

管理物件は何千もあり、社員の入れ替えも激しい業界で、高いレベルを求めるのは、正直いうと、

無理かもしれません。

それではどうすればいいか？　というと普通の商品と同じように、価格決めをしていくしか

ありません。

自分の商品が
・どのようなターゲットに
・どのような差別化を行い
・どのような条件で
・どのような営業方法で

売れるかをきちんと分析してから、価格を決めることです。

売れる価格を検討する上で、管理会社や賃貸募集店を使うのです。

現在、どの間取りがどのような差別化して、礼金・敷金をどのような条件にして、

営業方法は広告費が2か月なのか、等詳しく調査した結果、家賃の設定を行うことになります。

つまり、人に任せていれば家賃は下がる一方です。

大空室時代には、賃貸経営は、マネジメントです。

管理会社に頼り切るのはやめて、実力をつける必要があります。

募集をする上で意外と見落としなのが、写真です。

 

Webで物件を検索しているときに、一番重要なのは、物件の写真や動画です。

 

収益物件を管理する！！

管理会社を能動的に選択していない悲劇

管理業務一切を賃貸管理会社に任せていても、苦労しているオーナーは大勢います。

その多くは、安易に賃貸管理会社を選んだために、選ぶ相手を間違っていた、

つまり選んだ相手がよくなかったということです。

中古物件で、旧管理会社をそのまま引き継ぐことはありますが、その管理会社のままでいいのか、

より適切な管理会社はないのか、などを検討していないからです。

新築であれば、建築をした会社の管理部門の丸投げであったり、勧められるままに管理会社を

選定しているケースが多くあります。

5社から10社程度回って管理会社を選ぶことはほとんどしていません。

しかし管理会社は、賃貸経営を行うオーナーにとって最重要のパートナーであり、

きちんと決めておかないと苦労するのは、オーナーとなります。

どのような悲劇が起こるかというと、代表的には下記のようなことです。

• 　入居募集能力がなく空室増：いわゆる空室の多いガラガラの物件になってしまい、
•  
• 　収支が悪化し、ひどい場合は自己破産に追い込まれることもあります。
•  
• 　それほど重要な入居募集ですが、以前から任せているからという理由で見直しをせずにしていると、
•  
• 　破たんのリスクを抱えることになります

 空室に対する提案力がない：管理会社の中には、建物管理や入居者のクレーム対応はするが、

空室に対する提案力がないために、家賃を値下げするだけしか提案してこない場合がある。

家賃を安くして決めるのは誰でもできることであり、これに従っていると、収支が悪化して、

返済が困難になるケースもあります。

• 　管理（入居者対応、建物管理）がされず退去者が続出：賃貸仲介と賃貸管理が一緒の会社では、
•  
• 　賃貸仲介が忙しすぎて、賃貸管理が疎かになっているケースがよくあります。
•  
• 　入居者からのクレームを放置すると、退去原因の一つなります。
•  
• 　急いで対応してほしいエアコンの修理や水漏れなどに迅速に対応してもらえないと、
•  
• 　そこに住む理由がなくなってしまいます。
•  
• 　入居者からクレームがあっても無視、重要事項の説明が間違えていても謝らない、
•  
• 　建物の清掃をしないのでごみが散乱等が発生し、入居付けしても常に退去が発生する悪循環が発生し、
•  
• 　収支が悪化します。
•  

• 　修繕費用が高くて支払いに困る：オーナーの多くは修繕費用の単価や必要な項目について把握して
•  
• 　おらず、管理会社のいいなりに修繕していているケースが多いです。
•  
• 　原状回復に家賃の10か月以上かけているオーナーもいて、満室なのに年間キャッシュフローが
•  
• 　赤字になるということが起きます。

 このようなことが起きないよう管理会社の働きをチェックし、改善を要望します。

そして改善が難しいと判断した場合には、管理会社の変更を恐れずに実施します。

多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきています。

そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが

最大の原因があるといえます。
 
過去の成功体験

昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。

そのため、管理会社も物件を預かれば、借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の

5％前後の報酬をすぐにもらえる状態でした。

したがって、物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いて

いました。

そして、物件管理で借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、

借りる人があまり退去しない時代でした。退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、

リフォーム工事ができたので、管理会社もあまり苦労せず、利益の上がる仕組みでした。

つまり、それほどの能力がなくてもできる仕事で、管理会社の経営が楽な時代であったといえます。

そのため、その時代の仕組みが、多くの管理会社で残っているのが実態です。

多くの賃貸管理会社の古い時代の仕組み

①提案能力を磨く必要がなかった
昔は、家賃を減額するどころか、増額する時代に管理会社を経営している古い管理会社は、

特に現在の稼働率が低くなっている大家の状況を見ても、おおむね家賃を下げる以外の提案が

できない。設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかについて、

研究をほとんどしていないからです。

したがって、新興の賃貸募集店の方が、設備や内装リフォームに関して知識があり、

競争力を高める能力のあるところも増えてきています。

②仕組みの古さ
最近は、少しづつ増えてきていますが、1部屋あたり月数千円を払えば、設備を保証してくれる

ところが増えてきています。エアコンが故障しても、自動的にエアコンを新しくしてくれるのです。

これはオーナーにとっては助かるもので、経費は毎月一定でかかるものの、都度発生する

エアコン故障の7万～10万の費用が一度にかからず、手間もかからないで済むからです。

今までは、入居者からエアコンが壊れて変えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、

業者に見積もりを依頼します。業者から出てきた見積もりをもとにオーナーへ見積もりを提示します。

そしてオーナーからは高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡し、またオーナーへ見積もりを

提示することになります。

これを2回～３回も往復して、7万程度のエアコンを取り換える工事で、10％～20％の利益しかなく、

7000円～14000円程度です。

現場にエアコンの状況を見たり、エアコンの取り替えのためにオーナーと何回も電話したりしている

コストを考えると、この利益ではほとんど利益を生まないことでしょう。

このようなことをしている管理会社は、忙しい割りに利益がまったく上がらない仕組みをもっている

ことになります。でも多くの管理会社が古いやり方をしているのです。

その結果どうなるかというと、次のようになります。

③管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み

多くの管理会社は、1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。

それ以上増やすとなると、社員を1人入れるしかありません。

5000戸を管理するならば10人は必要になる計算になります。

今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えると、そのままコストが上がり

続けることになります。

今までは、それでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので、管理会社として儲かって

いましたが、稼働率が低下し続ける中、賃貸経営オーナーからの要望はどんどん増えており、

管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みとなっています。

結果として管理会社に有能な人材が枯渇し、悪い循環に陥る

会社に利益が上がらなければ、給料も高くはできません。

クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界でもあり、

優秀な人材がなかなか定着しません。

つまり、低賃金でもいいと思えるレベルの人しか集まっていないのが実態です。

そのような状況の中で、高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することはとても難しいでしょう。

逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。

管理会社はプロというよりパートナーである

管理会社はより効率化をしていく必要があります。

設備は、先に月額で少額で課金をしておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みをもったり、

夜中の緊急かけつけを安く抑える方法を採用したりといくらでも効率化はできると思います。

しかし、そこまでできている管理会社が少ないのが実態なのです。

したがって、これからの管理会社との付き合い方は、プロへのお任せではなく、

パートナーとして付き合う必要があるのです。

パートナーですから、時にはオーナー自身が能動的に解決策を提示し、パートナーへ理解してもらう

ことも必要な時代なのです。

それが、できないという方には、賃貸経営は向いていないといえるでしょう。

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は、切り替えてください。

家賃回収からリフォームなどを一手に任せていくことになるから、仕事ぶりに不満があったとしても、

すぐに切り替えることは面倒な作業ですし、リスクがあると思うでしょう。

しかし、よく考えてください。このままの会社を使って本当に収支が良くなるのか？

ここがポイントであり、改善ができる賃貸管理会社であればいいですが、

収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて、即座に切り替えていくことを

お勧めしています。

また、悪徳系の管理会社だと、管理委託契約を結ぶときに、多額の違約金を設定したり、

修理は100万以下は自由に管理会社で判断して行えるなど、ほぼ非常識な内容となっていることも

多いです。

一度、このような契約を結んでしまうと、不利な状況で賃貸経営を強いられ、管理会社から

たくさんお金を吸い取られることになります。この場合は、弁護士を使ってでも管理会社を変更する

ことを勧めています。

以上、センチュリー21SEEDでした。