2022年03月の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

1棟不動産投資！

リタイアするにははキャッシュフロー

目標キャッシュフロー

具体的には以下のような要因です。
    ・借入金の返済期間
    ・借入金の返済方法（元利均等か元金均等か）
    ・頭金と借入金のバランス
    ・将来、借入金の金利が上がったとき
    ・将来、家賃が下がり不動産収入が減ったとき

金融機関で融資を受けるにあたって、返済条件のうち借入期間を長期にすればするほど

毎回の返済額が少なくてすみます。支出が減るわけですから、キャッシュフローはその分

よくなります。もちろん返済期間が長くなれば、その分金融機関の抵当権を外せませんし、

完全に自分のものという気分は味わえないかもしれません。

借入残高の減り方も遅いので、短期の返済と比べて金融機関に返済するトータルな金額は

多くなるのが普通です。とはいえ、キャッシュフロー重視の不動産投資なら、

より長期の借り入れを選ぶのが常道でしょう。

キャッシュフローは、銀行からの借入の内容に大きく変動を受けることになり、

毎月・毎年のキャッシュフローがマイナスだと、「本業以外の安定した収入源」を作るつもりで

始めた不動産投資のために、本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を

招いてしまいます。

物件の選択をする際には、検討している物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、

そのうえで自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があります。

簡便的なキャッシュフローの計算

上記のことをすべて把握するのも難しいので、目標を立てる際には、簡便的なキャッシュフローの

計算を用います。

満室収入に対し、経費、空室をあわせて30％程度、返済比率（満室収入に対する返済元金＋利息の割合）は50％を見込みます。

つまり満室収入から経費、空室、返済額で80％となるので、家賃収入が1000万であれば、

キャッシュフローは200万とざっくり見込みます。
 
つまり、家賃収入1000万で、キャッシュフロー200万と計算します。

先ほども書きました通り、返済額は、融資年数と利息によって大きく変わるのですが、

最低でも満室収入になおして返済比率が50％未満になる物件を購入することを前提にしています。

返済比率の50％とは、利回り10％、融資年数27年、金利が2％～2.2％程度で組めた場合です。

利回りが高く、融資年数がさらに長ければもっと返済比率は下がりますし、利回りが低かったり、

融資年数が低くなれば返済比率はもっと上がります。

返済額の出し方は、シミュレーションソフトを使えばいくらでもでてきます。

住宅ローンシミュレーションなどを使うといいです。

例）物件：価格1億、利回り10％、家賃収入1000万、築20年（残存27年＝融資年数27年）、金利2％、返済額40万、となり、概ねキャッシュフローは200万程度が残る計算となります。

あくまでも目標の算出のためサラリーマンと同じくらいの年収600万が欲しいということであれば、

キャッシュフロー600万は家賃収入3000万程度あれば達成できるというイメージです。

では、サラリーマンもしくは自営業者でどれくらいあれば、キャッシュフローが十分であり、

リタイアと呼べる状態かというと、多くの方はキャッシュフロー1000万くらいではないでしょうか。

そうすると、キャッシュフロー1000万を目指すとすると先ほどの例）の物件レベル

（キャッシュフロー200万）だと、5棟購入すれば達成することになります。

家賃収入1000万クラスを5棟レベルがあれば、リタイアに近づくというような

イメージを持ってください。

家賃収入1000万クラスとは、利回りにもよりますが、物件価格は8000万～12000万前後の

物件となり、5棟ですと、約5億近い物件を購入しないといけません。

目標キャッシュフローは、簡便的な方法で決めて進みましょう。

プラスして目標キャッシュフローを達成するためには、返済比率は50％以下になる物件を探す

ことが最も重要になります。

戦略！

要するに

・1棟目を取得したが2棟目が取得できないこと。

・購入したが、思ったほど利益がでないこと。

・トラブルが多くてもう嫌になること。

・売ろうにも売れないこと。

が起こることです。

そのほとんどの方が投資戦略を考えておらず、なんとなく不動産業者が勧める物件を

ご購入してしまった方です。

騙されないためにも不動産投資には、戦いを簡単にする作戦が必要になるのです。

1棟投資

区分投資（新築含む）

マンションの1室の投資する手法です。

複数所有するまでは、入居するかしないかで稼働率が0％か100％になる投資です。

管理費や修繕費の負担が1棟投資よりも多く、経費率の高い投資です。

つまり収入に対する手残りが少ない投資手法です。

①借金有り
・新築
　販売業者が建築した新築マンションの区分に投資する手法です。

利回りは、4％～5％程度が多く、キャッシュフローはほとんど出ない投資のため、年収が高く節税目的に買われる方が大半です。

新築区分投資は、銀行の担保評価が高くはないため、個人の属性＝年収をベースに融資を行います。

最初の1戸は買いやすいですが、複数増やしていくのは、年収次第となり難しくなります。

新築の区分マンションは、1Kや1LDK程度の大きさのため、実需向けではなく投資家向けのため、

築20年後や築30年後に購入した価格で売却できる可能性は低い。

そのため、価値の減少分で節税したいという方に向いている投資のため、

不動産で拡大していきたい人には向いていません。

・中古
　価格が1000万以下程度に落ちた中古の区分へ投資する手法です。

高利回りが安く買えると、キャッシュフローは少しでてきます。

表面利回りではなく、管理費・修繕積立金の経費を除いたネット利回りが高い物件に投資を

していくことになります

中古区分投資も、新築同様、銀行の担保評価が高くないため、個人の属性＝年収をベースに

融資を行います。複数増やしていくには、年収次第となり、拡大には向かない投資手法となります。

②現金買い
中古の低額の区分マンションを現金で購入する手法です。

借入がないために、リスクがあまりない投資であり、少額ながらキャッシュフローは確保できます。

デメリットは、現金が投資の限界となり、拡大するのに時間のかかる手法です。

銀行の借入が怖く、少しづつ拡大したい方に向いています。

サラリーマンでリスクの取りたくない方は現金で中古区分投資を始めるのは、

お勧めできる方法となります。300万～500万程度の区分投資を行い、サラリーマンからの

収入と購入した区分投資からのキャッシュフローを合わせて、数年に一度購入して、

安全に投資を進めていくことができます。

築古投資は、築古のアパートやマンションを土地値ベースで購入していく方法です。

売価と土地値が同じか、土地値が売価を上回っている物件に投資していく手法です。

築古のため、銀行融資は、やや難しくなります。

土地値の評価があるので銀行の担保評価はでるのですが、融資年数が伸びにくく、

キャッシュフローが出すのは意外と難しい手法です。

但し、土地は、毎年減価しない資産であるため、借入して毎年返済すると、

どんどん資産が増えていきます。そのため、年数を経過すると、決算書がよくなっていくため、

最初は苦労しますが、時間の経過とともに銀行が積極的に融資すしてくれる可能性が高まります。

その時でも都市銀行は難しく、どちらかというと信用金庫や信用組合、地銀レベルしか融資しない

ため、エリアがある程度限定される特徴があります。

戸建投資（築古）

新築投資（区分除く）

借地権投資

底地投資

まとめ