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「2021年08月」の記事一覧(20件)

リースバックについて~リバースモーゲージとの違いは?~
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/31 20:42



皆さまこんにちは!

昭和区鶴舞にあるセンチュリー21SEEDの林です!

今回は、「リースバックとリバースモーゲージの違い」についての解説動画です!

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓





リバースモーゲージとは、所有不動産を担保に、金融機関から融資を受けることをいいます。

元金については、所有者が亡くなったあとに返金されます。返済方法は、所有不動産の売却や、預貯金からの返済も可能です。

一方リースバックとは、所有不動産を不動産買取業者に売却し、売却金を取得します。

両者とも、資金調達後もそのまま不動産に住み続けることができるところが最大の特徴です。


では、リバースモーゲージとリースバックの違いは何でしょうか?

①リバースモーゲージでは、不動産の所有権は金融機関に移りませんが、リースバックでは、不動産買取業者に所有権が移転します。

②リースバックの場合、不動産買取業者と賃貸借契約を締結し、貸主へ賃料を支払う必要があります。


それぞれのメリット

リバースモーゲージでは、住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けられるため、愛着ある地域から引っ越す必要がないところが最大のメリットです。

リースバックも同様に、売却後も住み続けられることがメリットです。


それぞれのデメリット

リバースモーゲージの場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限、物件種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落、金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。

リースバックに関しては、リバースモーゲージと比べると制約は少ないですが、所有権の移転する売却のため、「手放す」ということに抵抗がある方にとっては向かないかもしれません。


リースバックで賃貸借契約を締結する場合の賃料については、取扱業者によっても異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。

敷金礼金についても、最近は礼金を取らない業者も増えています。

また、もし売却後の買戻しをしたい場合、こちらも取扱業者によって異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻しができる特約を売買契約書に記載することができます。

買い戻す可能性がある場合は特約を付けておいた方が安心かもしれません。


リースバックで住んでいて契約者が亡くなった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果により、そのまま住み続けることも可能です。

リースバックを利用する場合、保証会社を利用する必要があります。

保証会社は、保証人に代わり貸主に家賃を保証する会社のことです。

そのため、保証人は不要のケースが多いです。保証人ではなく、「緊急連絡先」として契約者本人以外の方を指定する場合があります。

※詳細につきましては、取扱の保証会社までお問い合わせください。




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相続の配分割合って法律で決まっている?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/30 17:34



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、法定相続分についての解説動画です。

2分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪


↓↓↓






法定相続分とは?

民法では、遺産を誰がいくら相続するのかについての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律の割合を、法定相続分といいます。


法定相続分の割合は?

法定相続分の割合は、誰が法定相続人になるかによって異なります。


例①)被相続人が配偶者と子ども2人の場合

配偶者:1/2 子ども①:1/4 子ども②:1/4

例②)被相続人に子どもがいない場合

配偶者:2/3 相続人の父母:1/3

例③)配偶者と相続人の兄弟

配偶者:3/4 兄弟:1/4



法定相続分は、相続人が特別な意思を表示しなかった場合の基準になり、遺言書や遺産分割協議が存在する場合、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。



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相続不動産ってどのように評価するの?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/29 17:33



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です!

今回は、相続不動産の評価についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓







相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのでしょうか?

建物の場合は、毎年役所から届く固定資産税通知書に記載されている評価額がそのまま相続税評価額になります。

土地の場合は、固定資産税通知書の評価額が相続税評価額になるとは限りません。

実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は異なります。

相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が異なります。

倍率地域とは、路線価の付いていない地域のことです。

路線価とは、毎年1月1日時点での価格を、7月1日に国税庁が公表します。

そこで公表された路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

路線価は公示価格の80%が目安になります

なぜ80%なのかというと、1月1日に評価を行い年途中で変更されません。

もし年途中に時価が下落した場合、相続税を払いすぎてしまうことを防ぐために初めから少なく評価しているのです。


路線価地域の評価額計算

・国税庁のホームページにある、路線価図を開きます。

・前面道路の数字を確認します。

例)「150F」と書いてあったら、1㎡あたり150,000円となります。記載価格は1,000円単位のため、0を3つ足せばOKです。

ちなみに、後のアルファベットは借地割合を示しています。土地を借りて建物を建てる人に関係してくる記号です。

・固定資産税通知書に記載されている、土地の面積を確認します。「地積」とかいてあるところを見れば分かります。

・地積に先ほどの路線価を掛けて計算します。

例)前面道路の価格が150,000円、100㎡の土地の場合

150,000×100=15,000,000円が評価額になります。

…ここまで見ると、簡単そう!!と思う方もいるのではないでしょうか??

しかし!実際には土地の間口や地形は様々です。上記のように算出された価格から、使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。

この調整に関しては、不動産について詳しくないと難しいため、相談してみることを強くお勧め致します。


倍率地域の評価額計算


・国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」から、「評価倍率表」を開き、「一般の土地等用」をクリックします。

※動画内では「財産評価基準」と説明されていますが、2021年8月29日現在では、「路線価図・評価倍率表」よりご確認頂けます。


・対象不動産がある市町村をクリックすると、倍率表が表示されます。そこで倍率を確認します。

・土地の固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を計算します。


私たちセンチュリー21SEEDは、相続不動産の売却相談も大歓迎です!

実際に売りたい!までは考えていない方でも、

今売りに出したらいくらになるのかな?

売るときはどのようなことをするの?

など、小さな疑問でも迅速・丁寧にお答えいたします!

お気軽にご相談くださいませ♪

※税金に関するご相談につきましては、税理士への相談が必要な場合があります。



国税庁ホームページ


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そもそも「相続」とは何ですか?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/28 15:03



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「相続とは?」についての解説動画です。

3分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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よく、「相続対策って、相続税対策をすることですよね?」と質問されることが多いのですが、答えはNO!です。

実は、相続税が発生するのは、全体の9%ほどの人しかいないのです。


なぜかというと、相続税には基礎控除があり、3,000万+600万×法定相続人の数で計算します。

例えば法定相続人が2人の場合、4,200万円まで控除されます。

ただ、基礎控除内の相続だとしても、4,200万円は大金ですよね。

それをどのように分けるかで、身内同士の争いごとに発展するケースもあります。

相続人全員が、納得して相続できることが理想の形です。


さて、相続には3つのパターンがあります。

①遺言による相続

②遺産分割協議による相続

③法定相続

遺言書がある場合は、遺言書の内容に則って相続していきます。

遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、相続分が決定します。

いわば遺言書の作成は、重要な「相続対策」といえます。



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遺言書には何種類かあるのですか?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/26 20:47


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「自筆証書遺言」についての解説動画です。

3分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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自筆証書遺言とは、その名の通り自筆する遺言書です。

遺言書の全文・日付・氏名をすべて直筆で記載し押印したもののことを言います。

押印する印鑑に関しては、署名と同じ苗字であれば実印でなくても大丈夫です。

相続財産がたくさんある等、直筆で書くのは大変な場合、財産目録についてはパソコン等で作成し、プリントアウトしたものを署名捺印すれば有効と認められます。

2019年1月13日に相続法が改正されました。



自筆証書遺言のメリット

・手軽に書ける


・費用がかからない

・書き直しができる

・遺言書の存在を秘密にできる


自筆証書遺言のデメリット

・要件を満たさず無効になる場合がある


→例えば、増改築をしているのにその旨を登記していなかった、「遺贈する」と記載すべきところを「相続する」と記載してしまった、など…

・死後、発見されない場合がある

・本人の直筆であるか、本人の意思に基づいているか

→後々トラブルの原因になってしまう可能性がある

自筆証書遺言は、手軽さが最大のメリットですが、よほど不動産や相続に詳しい方でないと難しい場合があります。

また、自筆証書遺言の特徴として、「検認の必要性」があげられます。

検認とは、遺言書の偽造や変造を防止するため、家庭裁判所がチェックを行うことです。

個人で遺言書を保管する場合は検認が必要です。

しかし、公正証書遺言書や自筆証書遺言を法務局で保管するときには検認が不要です。

令和2年7月10日より、全国の法務局で保管制度がスタートしました。

自筆証書遺言をしようと考えている方は、保管制度も検討されてみてはいかがでしょうか?



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遺言書には種類がある!?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/24 16:54


皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です!

今回は、「公正証書遺言」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

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公正証書遺言とは、公証役場で作成する遺言書のことです。

本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述していきます。

実際の現場では、事前に公証人と事前に打ち合わせをして、内容を確認していくことが多いそうです。

公正証書遺言の作成には、証人が2名必要です。

ただし、以下のような方は証人にはなれません。

・未成年者

・推定相続人と受遺者並びに配偶者、直系尊属

・公証人の配偶者、4親等以内の親族、書記

など…

要約すると、「相続人の関係者」にあたる人は証人になれないのです。


公正証書遺言を利用するメリット

・法的に必ず有効な遺言と認められる

・原本が公証役場に保管されるため、紛失や改ざんの心配が少ない

・家庭裁判所の検認が不要


公正証書遺言を利用するデメリット

・費用がかかる

・事前の打ち合わせが必要

費用はかかりますが、相続で子どもたちが揉めてしまうリスクを減らすことができます。

また、事前の打ち合わせが必要ですが、法的要件の漏れがなくなるため、確実に遺言の効力を発生させることができます。

こう見ると、トラブルなく相続してもらうためには必要なことかもしれませんね!

費用に関しましては、遺産の額や相続人の人数によっても異なるため、公証役場へお問い合わせください。

さらに、前述のとおり公正証書遺言では証人が2人必要ですが、有償で公証役場から紹介してもらうことも可能です。



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買替え時の引越しで悩んでいる方へ
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/23 20:16


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「引き渡し猶予」についての解説動画です!

売りと買いの決済を同時に行うことはできるの?

リスクはあるのだろうか?

などの疑問にお答えする動画です!

是非最後までご覧下さい♪


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お持ちの不動産を売って、新しく不動産を買い替えるという方は多くいらっしゃいます。

その際、引っ越しはどうすればいいのでしょうか?

ご実家が近いなど、仮住まいがある方にとっては問題ありませんが、そのような場所がない方は…?

そのような方のために、不動産売買契約では「引渡し猶予」というものがございます。

本来であれば、決済と同時に買主様へ物件を引き渡しますが、事前に買主様の了承があれば現在の住まいを一定期間無償貸与することができるというものです。

ではその場合、所有権はどうなるのでしょうか?

残代金支払いと同時に所有権は買主様へ移り、登記も行います。

猶予期間中に火災等が起こった場合、損害賠償の対象へ発展する可能性がありますので注意が必要です。

どちらにもリスクがあるため、引き渡し猶予は1~2ヶ月などの長期間ではなく、長くても1~2種間程度にすることがお勧めです。

また、さらにリスクを軽減するため、1日でも早く引越しを完了させ、引き渡すことを目標にしましょう!!



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不動産の購入申込で売主が注意することは?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/21 16:18


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です!

今回は「購入申込時に売主様が気を付けること」についての解説動画です。

3分程度の動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

↓↓↓






購入希望者が現れると、購入申込書へ記入してもらい、売主様へお渡しします。

申込書の内容としては、

・売買金額 ・手付金の額 ・契約日 ・引き渡し時期 ・融資利用の有無

などがあります。

よく、「申込が入ったら必ず売らなければいけない?」と質問される方が多いのですが、購入申込書はあくまで購入の「意思表示」ですので、必ずしも売らなければいけないというわけではありません。

値交渉や引き渡し時期の希望を申し入れる場合も多くありますので、内容を総合的に判断して、どうしても折り合いがつかなければお断りしていただくことも可能です。

また、申込の報告をした際に「考えさせてください」と結論を保留にする方がいらっしゃいます。

前述したように、総合的に判断する時間はもちろん大事ですが、あまりにも結論を先延ばしにしてしまうと買主様の気持ちが変わってしまうというリスクがあります。

条件に納得しているのであれば、1日でも早く契約締結されることをお勧めします。


購入申込書で注目してほしいポイントについて、少し解説します。

チェックして頂きたいのは、「手付金の金額」です。

買主様の権利として、手付金を放棄すれば契約解除できる「手付解除」があります。

手付金の金額があまりにも低いと、この手付解除をされてしまう可能性が高くなります。

この解除が発生しても契約は成立しているとき、仲介手数料を支払わなければならない場合があります。

仲介手数料よりも低い金額だと、持ち出しが必要な場合があります。

また、融資特約(ローン特約)の有無もチェックするポイントです。

多くの方が、不動産を購入するときに住宅ローンを組みます。

融資特約(ローン特約)とは、買主様が売買契約後に申し込んだ住宅ローンが万が一否決された場合、契約を白紙撤回することができるというものです。

白紙撤回…つまり契約がはじめからなかったことになるため、手付金は買主様に返還しなければなりません。

この説明をすると、売主様のお気持ちとして、

「それなら、売買契約前に住宅ローンの申込を行えばいいじゃないか!」

という方もいらっしゃるかと思います。

住宅ローンの申込時には、売買契約書や重要事項説明書の原本が必要になります。

そのため、売買契約締結前に住宅ローンを申し込むことはできないのです。

しかし、それだと売主様のリスクが大きいため、住宅ローンを利用するほとんどの契約では、契約前に事前審査を行い、リスクを軽減します。




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売却時にはどんな費用が発生するの??
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/20 18:40


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「売却費用」についての解説動画です。

お持ちの不動産を売るときどんな費用がかかるのでしょうか?

1分ほどの動画で解説していますので、是非最後までご覧ください♪

↓↓↓






売買契約が成立し、実際に不動産を売り渡すとき、どんな費用がかかるのでしょうか?

まずは住宅ローンの残債があります。こちらは、決済時の残代金で支払います。


他には、以下の4つがかかってきます。

①売買契約書に貼付する印紙代

※売主様が原本を保管しない場合は不要です

令和3年度現在、売買代金1,000万~5,000万円の場合は10,000円の印紙を貼付します。

②抵当権抹消や住所変更がある場合、登記費用

③売渡証書の作成費用、印紙代

※作成しない場合もあります

④仲介手数料

上記以外に、契約内容にっては、土地家屋調査士に支払う測量費用、建物解体費用がかかる場合があります。

また、譲渡所得税が課税される場合もあるため、こちらは税務署や税理士にご確認ください。





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仲介手数料はいつ発生するの?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/08/19 20:01


皆さまこんにちは!

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今回は、「仲介手数料」についての解説動画です。

いつ支払うの?など気になっている方も多いのではないでしょうか?

1分30秒ほどの動画ですので、是非最後までご覧ください♪

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仲介手数料をお支払いいただくタイミングについて質問を頂く機会が多くあります。

中には、仲介会社との媒介契約を締結した時点、つまり、販売活動を開始するときに仲介手数料を支払わないといけないのでは?

と思っている方もいらっしゃるかもしれません。

実際に仲介手数料をお支払いいただくタイミングとしては、「売買契約が成立したタイミング」になります。

具体的には、3つのパターンがあります。

①売買契約時に半分、決済時に半分

②売買契約時に全額

③決済時に全額

いつお支払いいただくかは、媒介契約締結時に取り決めを行います。

多くの場合が、①の半分ずつか、②の契約時に全額のパターンです。


また、仲介手数料を「買主を見つけてくるための対価」と考えている方も多くいらっしゃいます。

確かに、買主様を見つけてくることも私たち不動産会社の大切な仕事です。

ただ、それ以上に取引を安心・安全に行い、担保する保険のような位置づけになります。

大切なご資産を安心して、安全に取引を完了させることが最も大切な役割だと考えています。

そのために、契約前の物件調査、役所調査、書類作成を責任をもって行い、万が一がないよう日々勉強して細心の注意を払っているのです!



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