マンション売却時に実践したい10の節税方法

1. 取得費がわかる資料を用意しておく
2. 譲渡費用をなるべく多く計上する
3. 以前のリフォーム費用を取得費にプラスする
4. 特別控除を利用する
5. 3,000万円特別控除が利用できるときに売却する
6. すべての共有名義人で特別控除を利用する
7. 税率が低くなるときに売却する
8. 住宅ローン控除を利用する
9. 増税が実施される前に売却する
10. 節税に強い不動産会社に協力してもらう
11. まとめ

①取得費がわかる資料を用意しておく

マンション売却時に実践したい節税方法としては、まず“取得費”がわかる資料を用意しておくという方法が挙げられます。
売却益に対しては“譲渡所得税”という税金が課されますが、これは以下の計算式で算出されます。


【譲渡所得税の計算方法】

税率×｛売却価格‐（取得費＋譲渡費）｝

計算式を見てもらえればわかるように、売却する不動産を購入する際にかかった費用である取得費の金額が高いほど、節税効果はアップします。

ただ、先代から受け継がれてきた不動産などは、なかなか正確な取得費を把握できません。

ちなみに、不動産の取得費は、たとえ資料がなかったとしても、以下の方法で判明することがあります。

• ・当時の通帳の出金履歴を確認する

・抵当権設定額から購入金額を予測する

・当時の地価から購入金額を予測する

②譲渡費用をなるべく多く計上する

先ほど見ていただいた計算式の“譲渡費用”は、マンションを売却する際にかかった費用を指しています。
また、この金額も取得費と同じく、高ければ高いほど節税に繋がります。

そのため、不動産売却時にはなるべく譲渡費用を多く計上し、節税を意識しましょう。
具体的には、以下の費用が譲渡費用として計上可能です。

・不動産会社に支払う仲介手数料

・契約書に貼り付ける印紙代

・更地で売却するときの解体費用 など

③以前のリフォーム費用を取得費にプラスする

マンション売却時に実践したい節税方法には、以前の“リフォーム費用”を取得費にプラスするという方法も挙げられます。
意外と知られていないかもしれませんが、リフォーム費用はれっきとした取得費の一部です。

大規模なリフォームあるいはリノベーションを行うことを前提に、中古のマンションを購入するという方もいますからね。

また、リフォームやリノベーションの内容にもよりますが、場合によってはこの費用が数百万～数千万円単位になることもあります。そのため、マンション売却時には、必ず過去のリフォーム履歴を確認できる書類を準備しておかなければいけません。

④特別控除を利用する

マンション売却時の節税方法としては、“特別控除”の利用も挙げられます。
もっともオーソドックスな特別控除と言えば、やはり“3,000万円特別控除”でしょう。
これは居住用不動産を売却した場合にのみ、売却益から3,000万円を課税対象から除外できる特例です。

例えば3,000万円で購入した住宅を3,800万円で売却し、800万円の利益が出たとしても、この特例を利用することで一切譲渡所得税はかからなくなります。

ちなみに、以下のように特別控除には他にもさまざまなものがあるため、条件を確認し、利用できるものは積極的に利用しましょう。

• ・取得費加算の特例

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除 など

⑤3,000万円特別控除が利用できるときに売却する

具体的には、以下の条件をクリアしなければいけません。


【3,000万円特別控除の条件】

• ・引き渡し前の2年間で同特例の対象になっていない

• ・他の特例の対象になっていない

これらの条件をクリアし、3,000万円特別控除が利用できるのであれば、大きな節税につながるため、売却を検討しましょう。

⑥すべての共有名義人で特別控除を利用する

マンション売却時に実践したい節税方法としては、“すべての共有名義人で特別控除を利用する”という方法も挙げられます。
これは、共有名義の不動産を夫婦や親族で売却する際の節税方法です。

共有名義の物件も、当然売却することによって発生する利益には税金がかかりますが、単独名義の物件とは少し違った特徴を持っています。
それは、共有名義人全員に特別控除が適用されるという点です。

つまり、共有名義人が同じ生計の家族である場合、全員が特別控除を利用することで、単独名義の場合によりもさらに大きい節税が実現できるということです。

⑦税率が低くなるときに売却する

マンション売却時に実践すべき節税方法には、“税率が低くなるときに売却する”という方法も挙げられます。
マンション売却後に得られる売却益には、“短期譲渡所得”と“長期譲渡所得”の2種類があります。

前者は5年以下の所有期間でマンションを売却した際の売却益で、後者は5年以上の所有期間で売った際の売却益を指しています。

また短期譲渡所得に適用される税率は39%であるのに対し、長期譲渡所得には20%しか課税されません。つまり、所有期間がわずかに5年に届かない場合は、少し待ってから売却する方が節税できるということです。

⑧住宅ローン控除を利用する

マンション売却時に実践したい節税方法としては、“住宅ローン控除”を利用するという方法も挙げられます。
これは現在の住居を売却し、住み替えをする際に実践したい方法です。

具体的には新居の購入に利用する住宅ローンにおいて、一定の条件をクリアすれば、一定の金額が所得税から差し引かれるというものです。最大500万円まで利用できるため、住み替えの際には条件を確認しておきましょう。

ただ、この控除は3,000万円特別控除と同時に利用することができません。どちらを利用すべきかについては、信頼できる不動産会社等に相談しましょう。

⑨増税が実施される前に売却する

マンション売却時に実践したい節税方法には、“増税が実施される前に売却する”という方法も挙げられます。

マンション売却によって得られる売却益は、基本的に高額です。
そのため、少し増税されるだけでも、売主の負担は非常に大きくなってしまいます。

なるべく税金の負担を減らしたいのであれば、国の情勢をチェックし、いつでも売却できるように準備しておくことをおすすめします。

⑩節税に強い不動産会社に協力してもらう

マンション売却時の節税方法としては、“節税に強い不動産会社に協力してもらう”という方法も挙げられます。

不動産会社選びに成功すれば、節税に関するアドバイスがもらえるのはもちろん、専門家である税理士の紹介まで、的確にサポートしてくれます。

また、自身のマンション売却において、どんな節税方法がもっとも適しているのかを把握することも可能です。

まとめ

ここまで、マンション売却時に実践したい節税方法を10個ほど解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
マンション売却では、少しの工夫が大きな利益の確保、損失の減少につながります。

よって、細かくいくつもの節税対策を行っている売主は、マンション売却における恩恵を十分に得られるでしょう。
もちろん、不安なときは自身で解決しようとせず、積極的に信頼できる不動産会社等の力も借りるべきです。

節税対策に強い不動産会社の力を借りたいとお考えの方はセンチュリー21　SEEDをご利用ください。

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印紙税の税額は、課税文書に記載された契約金額に応じて定まります。


不動産に関わる課税文書には、不動産の譲渡契約書や建設工事の請負契約書、住宅ローン等のための金銭消費貸借契約書などがあり、令和６年３月３１日までに作成される不動産の譲渡契約書及び建設工事の請負契約書については、税率の軽減措置が設けられています。

また、印紙税の納付は、規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。


契約金額に応じた印紙税額は次の表のようになります。

皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

去る10月22日に開催された「不動産公正取引競技連合会第19回通常総会」において、不動産広告に関する改正案が承認されました。

私たち不動産会社…特に広告掲載を担当する者として見逃せないトピックスでしたので、少しだけご紹介させて頂きます。


・物件から最寄りの駅や商業施設等への所要時間の表記

マンションやアパートといった集合住宅については、最短距離ではなく、建物の出入り口を起点とすることを明文化することが定められました。

また、2戸・区画以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示だけでなく、最も遠い住戸・区画までの所要時間を併記することが定められました。


・電車等の所要時間の表記

朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示することが義務付けられました。

また、乗り換えが必要な場合はその旨を明示するだけでなく、乗り換えに要する時間も併記しなければならなくなります。


・インターネット広告の表示事項

「引渡し可能年月」と「取引条件の有効期限」の表示が定められました。

現在定められている広告規制と比べるとより詳細な情報を記載することが定められました。

情報を受け取る方にとっては、より正確な情報を得ることができるようになります。

売る方にとっては安心に、買う方にとっては分かりやすく不動産情報をお届けできるよう精進致します！

より詳細な内容については不動産取引協議会のホームページに記載されておりますので、

もしご興味があればご覧ください。

不動産取引協議会ホームページ

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皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です。

一気に秋らしいお天気になりましたね！！

自宅のクローゼットにはまだ夏服が占拠しておりますので、

早く衣替えしないと…と出勤しながら考えておりました。(笑)


さて、昨日のブログは「境界明示制度」についての解説動画でした。

後半で「筆界特定制度」というワードがでてきました。

本日は、土地の売却時に覚えておきたい「筆界特定制度」についてご紹介しようと思います！





自分の土地と他人の土地との境には「境界標」が設置されています。


↓境界標はこういうものです




土地を売却する際には、この境界標を明示することが売主の義務とされています。(境界明示義務)

境界標がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、境界標を設置します。

その際に隣地所有者の立会や合意が必要になりますが、合意が得られないケースもあります。

そんなときに利用できるのが筆界特定制度です。

筆界特定制度とは、ある土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線(筆界)を、筆界特定登記官が明らかにする制度のことです。

～ご存知ですか？筆界特定制度　より引用～

この制度は平成18年(2006年)からスタートしました。

対象となる土地の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局に対して筆界特定のための申請を行います(法務局のホームページに所定の書式があります)。

特定までの期間は約６か月～１年程度で結論が出ると言われています。裁判を行えば判決が出るまで何年もかかることが多いことを考えると、比較的短期間で手続きを終えることができます。

結果に納得いかなければ、裁判で争うことも可能です。

筆界特定制度を利用するメリットとしては、

・裁判と比べて期間面、費用面を抑えることができる

・隣地所有者の同意がなくても土地の筆界を特定することができる

・公的な判断として筆界を明らかにすることができる

などが挙げられます。


デメリットとしては、

・隣地所有者同士の交渉等によって変更することができない

・土地の所有権を特定するものではないため、所有権をめぐって裁判になることがある

などが挙げられます。

詳細につきましては、最寄の法務局もしくは法務省のホームページをご確認ください。

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本日は、契約前の物件調査をしてきました！

事前に役所での調査は終わらせてありましたので、本日は実際に設備の有無や状態、雨漏りや近隣住民の方との申し合わせ事項など、住んでいるからこそ分かることを売主様と一緒に確認していきます。

その際、「物件状況報告書」と「設備表」に記入して頂き、契約時には買主様に引き渡します。

何度かこのブログ上でご紹介していますが、改めてご紹介させて頂きます！

※「告知書」とも言われますが、センチュリー21では「物件状況報告書」という名称が使われているため、以下、物件状況報告書と致します。






①物件状況報告書

物件の現状を買主様に伝えるための資料です。例えば、以下の内容があります。

・雨漏り、シロアリの害があったか

・建物の傾き・きしみ・不具合があったか

・全所有者様から引き継ぐ資料は何があるか

など…

②設備表

取引する物件内にどのような設備があり、不具合の有無、残置するか撤去するかなどを伝えるための資料です。記載内容は、

・給湯機の有無（ガス式か電気式か）

・照明器具の設置個所

・カーテンレールの有無（撤去するか）

など…

「住んでいる方（所有している方）にしか分からない事項をお知らせするための書類」
だと認識して頂ければOKです。

ごくたまに、

「本当のことを言うと不利になるから言わないでおこうかな…」

と言われる売主様がいらっしゃいますが…

必ず事実を教えてください！

現状と報告書が異なる場合、「契約不適合責任」に問われる場合があります。

売主様のリスク軽減のためにも、ご協力お願い致します♪

※契約不適合責任については、後日ブログにアップしたいと思います！




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皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

先日、あるポータルサイトをご覧になって問い合わせしてくださったお客様から、

「掲載されている写真がとても綺麗だったので、こちらに問い合わせました」

と言っていただきました。

掲載を担当した私は心の中でガッツポーズ。(笑)

最近では皆さま携帯やパソコンを使って情報収集します。

以前、SUUMOの方に話を聞いた際、「ビジュアル重視の掲載を！！！」と強く言われたので、とても意識しています。

天気のいい日に、いちばんよく見える角度や向きで。

特に外観は様々な角度から撮影して精査します。

カメラも、一眼レフを使って撮影します。
(良いものを買ってもらいました！！)

いちど、弊社のポータルサイトも覗いてみてください＾＾



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皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

先日、「長期使用製品安全点検制度」についてご紹介しました。

本日は、「長期使用製品安全表示制度」のご紹介です。

長期使用製品安全表示法とは、

経年変化による重大事故の発生率は高くないものの、事故件数が多い製品で、日常的な手入れと観察により、所有者が事故の兆候を見つけることができる製品が対象です。対象製品には、設計上の標準使用期間と経年変化についての注意喚起等が表示されています。
(経済産業省ホームページより引用)

こちらも、平成21年（2009年）4月1日以降に製造・輸入された製品が対象となります。

具体的には、

・扇風機

・換気扇

・洗濯機（2槽式、全自動）

などが対象です。

詳細につきましては、経済産業省のホームページをご確認ください。


経済産業省ホームページ

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みなさまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回も、知っているようで知らない、不動産契約時に登場する用語についてご紹介します！！

「長期使用製品安全点検制度」とは？

製品を使用することによる事故を防止するために、
該当商品を買ったお客さまに対して、所有者登録をしてもらうことで、
メーカーや輸入業者から点検時期をお知らせする制度のことを言います。

平成21（2009）年4月1日以降に製造・輸入された製品が対象です。

対象となるのは、

・ビルトイン式電気食器洗器

・浴室用電気乾燥機

・屋内ガス式瞬間湯沸かし器

などです。

お持ちの方は、いちど製品をご確認いただくと良いかと思います。

詳しくは、経済産業省のホームぺージでご確認ください。

経済産業省ホームページ


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センチュリー21SEEDの林です。

前回、固定資産評価証明書についてご紹介しました。

今回は、よく一緒に登場する「公課証明書」について！！

私も、最初は役所調査に行ったら「どっちを取ればいいんだっけ！？」

となっていました(^^;)

公課証明書には、評価額＋課税標準額・税相当額

が記載されています。

より具体的な記載がされているというイメージです。

取得は、各市区町村の税務窓口で申請が可能です。

取得時には、

・窓口に行く方の本人確認書類

・証明手数料(300～400円)

が必要です。

また、私たち不動産業者が売主様の代理として申請する場合は委任状が必要となります。

しかし！取引のたびに委任状をもらっていては手間がかかってしまいます。

そのため、媒介契約書を締結する際の特約事項として、書類取得時の委任に関する事項が記載される場合が多いです。

それがあれば、私たちがお客様の代理として、書類を取得することができ、お互いの手間を省くことができます！

※自治体によって、書類の名称や取得場所が異なります。



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不動産売買をするにあたり、欠かせない書類のひとつに、

「固定資産評価証明書」があります。

引き渡し時の固定資産税按分に使用したり、不動産取得税の計算をしたりなど、重要な書類です。

では、どんな内容が書いてあるのでしょうか？

簡単にいうと、「対象の土地や建物の評価額」が記載されています。

評価額は、固定資産税や都市計画税の税額を算出する基準となる金額です。

続く…


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