「不動産売却の豆知識」の記事一覧（56件）
カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2024/01/18 17:44
空き家を放置したままにすると固定資産税が6倍に⁉
空き家対策のための支援措置はないの？
みなさん、こんにちは。
名古屋市昭和区の不動産会社
センチュリー21SEEDです！
平成26年に制定された
「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」
が一部改正され、令和5年12月13日に施行されました。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると
人が住んでいない住宅(使用目的のない空き家)の
件数は、1998年の約182戸から20年後の
2018年で約1.9倍に増加しており
約349万戸となっています。
その数は、2030年には470万戸に達する見込みとなっています。
今回の改正では、
このように増加し続ける空き家に向けた対応の強化が図られています。
この記事では、最も影響が大きいと思われる固定資産税の特例解除を中心に
確認してみたいと思います。
固定資産税が6倍となる空き家の対象が増加
現行の措置(改正前)の下では
行政からの助言・指導による改善が見られないような場合に
市区町村から勧告を受けた「特定空家」の敷地について
固定資産税の住宅用地特例を解除することとされています。
その際、翌年の固定資産税が6倍となる場合があります。
今回の法改正では、この「特定空家」の敷地に加えて
「管理不全空家」の敷地についても市区町村から
勧告を受けた場合、住宅用地特例を解除することとなります。
そもそも固定資産税には
一定の住宅用地(小規模住宅用地等)について
課税標準の特例が設けられています。
・200平米以下の部分(小規模住宅用地)
1/6に減額
・200平米超の部分(一般住宅用地)
1/3に減額
特定空家とは、適切な管理が行われず
「防災・衛生・景観」などの観点から
住民の生活環境に悪影響を及ぶ可能性がある
と行政から指定された空き家のことを指します。
以下の4つの基準に該当する空き家を行政が指定します。
(1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
(4)周辺の生活環境の保全(保安)を図るために放置することが不適切である状態
また、管理不全空家とは「特定空家予備軍」ともいえるもので
そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態
と認められる空き家を行政が指定します。
令和5年3月31日時点の国土交通省・総務省調査によると
全国で特定空家等として把握されているのは
4.1万件で、そのうち現存するのは1.9万件とされています。
さらに、空家特措法の措置による除去や修繕等がなされたのは2万2148件とのことです。
ちなみに、法改正により勧告の対象となった管理不全空家については
市区町村で把握しているものだけで53.5万件とされています。
具体的な基準は各自治体が国のガイドラインに沿って定めているので、確認が必要となります。
空き家対策のための支援措置
今回の法改正では、空き家活用や除去等に関するさまざまな支援措置が設けられています。
その主なものは以下のとおりです。
(1)空き家等活用促進区域の創設、用途変更や建替えの促進
許認可等の合理化・円滑化のために、接道規制や用途規制の合理化などが図られています。
(2)財産管理人、管理不全建物管理人の選任を市区町村が請求可能
所有者不在の空き家の処分や管理不全建物の管理のため
「財産管理人」「管理不全建物管理人」の選任に際し
市区町村から裁判所へ請求することが可能となりました。
(3)主な金融措置や税制措置
・空き家の取得や改修の際に「フラット35」
地域連携型の住宅ローンを利用する場合
金利拭き下げ(マイナス0.25％)の期間が
「当初5年間」から「当初10年間」に延長されます。
・相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の適用期間を4年間延長し、令和9年12月31日までとします。
行政代執行と略式代執行
最近ニュースなどで見かける「行政代執行」も
空家特措法に基づく措置に当たります。
行政代執行とは、所有者に代わって
行政が適正管理に向けた取り組みを行うことです。
また、「略式代執行」もありますが
それは所有者等が不明の場合に市区町村が所有者等に代わって必要な措置を行うものです。
2つの違いを挙げると
例えば家の除去が行われた場合
その除去費用を回収する対象が異なります。
行政代執行の場合は所有者に請求され、略式代執行の場合は所有者に請求され
略式代執行の場合は市区町村が全額負担した痕に権利関係等が判明した段階でその所有者等に請求されることとなります。
これらの措置は、行政による指導や命令が行われたにも関わらず、改善がみられないときに行われます。
具体的には、行政によって強制的に建物の解体や除去などが実行されることになります。
まとめ
空家特措法が制定されて以来、特定空家に対する市区町村による助言・指導・勧告・命令
行政代執行・略式代執行の措置件数は年々おおむね増加傾向にあり、今後もこの傾向は続くものと思われます。
また、法改正により「管理不全空家」が創設され、固定資産税の特例が解除されるなど、金銭的な負担増の可能性も高まっています。
心当たりのある方は早めに信頼できる業者や市区町村などに相談してみることをお勧めします。
出典
国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2023/03/06 09:58
マンション売却時に実践したい10の節税方法
みなさん、こんにちは。
センチュリー21SEEDです。
マンション売却が完了すれば、当然売主は売却益を手に入れることができます。
ただ、そこから税金が差し引かれるため、対策を取っていない方ほど、手元に残る金額は少なくなります。
今回はマンション売却における10の節税方法を解説しますので、1つでも多く実践できるように意識しましょう。
- 取得費がわかる資料を用意しておく
- 譲渡費用をなるべく多く計上する
- 以前のリフォーム費用を取得費にプラスする
- 特別控除を利用する
- 3,000万円特別控除が利用できるときに売却する
- すべての共有名義人で特別控除を利用する
- 税率が低くなるときに売却する
- 住宅ローン控除を利用する
- 増税が実施される前に売却する
- 節税に強い不動産会社に協力してもらう
- まとめ
①取得費がわかる資料を用意しておく
マンション売却時に実践したい節税方法としては、まず“取得費”がわかる資料を用意しておくという方法が挙げられます。
売却益に対しては“譲渡所得税”という税金が課されますが、これは以下の計算式で算出されます。
【譲渡所得税の計算方法】
税率×｛売却価格‐（取得費＋譲渡費）｝
計算式を見てもらえればわかるように、売却する不動産を購入する際にかかった費用である取得費の金額が高いほど、節税効果はアップします。
ただ、先代から受け継がれてきた不動産などは、なかなか正確な取得費を把握できません。
また、この場合は概算の取得費を計算式に当てはめることができますが、そうするとかなりの確率で譲渡所得税の金額が上がってしまいます。そう考えると、正しい取得費がわかる資料を用意しておく方が、節税できる可能性が高いということです。
ちなみに、不動産の取得費は、たとえ資料がなかったとしても、以下の方法で判明することがあります。
- ・当時の通帳の出金履歴を確認する
・住宅ローンの契約書で購入金額を予測する
・抵当権設定額から購入金額を予測する
・当時の地価から購入金額を予測する
②譲渡費用をなるべく多く計上する
先ほど見ていただいた計算式の“譲渡費用”は、マンションを売却する際にかかった費用を指しています。
また、この金額も取得費と同じく、高ければ高いほど節税に繋がります。
そのため、不動産売却時にはなるべく譲渡費用を多く計上し、節税を意識しましょう。
具体的には、以下の費用が譲渡費用として計上可能です。
・不動産会社に支払う仲介手数料
・契約書に貼り付ける印紙代
・更地で売却するときの解体費用 など
③以前のリフォーム費用を取得費にプラスする
マンション売却時に実践したい節税方法には、以前の“リフォーム費用”を取得費にプラスするという方法も挙げられます。
意外と知られていないかもしれませんが、リフォーム費用はれっきとした取得費の一部です。
大規模なリフォームあるいはリノベーションを行うことを前提に、中古のマンションを購入するという方もいますからね。
また、リフォームやリノベーションの内容にもよりますが、場合によってはこの費用が数百万～数千万円単位になることもあります。そのため、マンション売却時には、必ず過去のリフォーム履歴を確認できる書類を準備しておかなければいけません。
④特別控除を利用する
マンション売却時の節税方法としては、“特別控除”の利用も挙げられます。
もっともオーソドックスな特別控除と言えば、やはり“3,000万円特別控除”でしょう。
これは居住用不動産を売却した場合にのみ、売却益から3,000万円を課税対象から除外できる特例です。
例えば3,000万円で購入した住宅を3,800万円で売却し、800万円の利益が出たとしても、この特例を利用することで一切譲渡所得税はかからなくなります。
ちなみに、以下のように特別控除には他にもさまざまなものがあるため、条件を確認し、利用できるものは積極的に利用しましょう。
- ・取得費加算の特例
・軽減税率の特例
・特定居住用財産の買換え特例
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除 など
⑤3,000万円特別控除が利用できるときに売却する
マンション売却時の節税方法には、“3,000万円特別控除が利用できるときに売却する”という方法も挙げられます。
先ほど、売却時に利用できる特別控除として挙げた“3,000万円特別控除”ですが、これにはさまざまな利用条件が存在します。
具体的には、以下の条件をクリアしなければいけません。
【3,000万円特別控除の条件】
・親子もしくは親族同士の不動産売買でない
- ・引き渡し前の2年間で同特例の対象になっていない
- ・他の特例の対象になっていない
これらの条件をクリアし、3,000万円特別控除が利用できるのであれば、大きな節税につながるため、売却を検討しましょう。
⑥すべての共有名義人で特別控除を利用する
マンション売却時に実践したい節税方法としては、“すべての共有名義人で特別控除を利用する”という方法も挙げられます。
これは、共有名義の不動産を夫婦や親族で売却する際の節税方法です。
共有名義の物件も、当然売却することによって発生する利益には税金がかかりますが、単独名義の物件とは少し違った特徴を持っています。
それは、共有名義人全員に特別控除が適用されるという点です。
つまり、共有名義人が同じ生計の家族である場合、全員が特別控除を利用することで、単独名義の場合によりもさらに大きい節税が実現できるということです。
⑦税率が低くなるときに売却する
マンション売却時に実践すべき節税方法には、“税率が低くなるときに売却する”という方法も挙げられます。
マンション売却後に得られる売却益には、“短期譲渡所得”と“長期譲渡所得”の2種類があります。
前者は5年以下の所有期間でマンションを売却した際の売却益で、後者は5年以上の所有期間で売った際の売却益を指しています。
また短期譲渡所得に適用される税率は39%であるのに対し、長期譲渡所得には20%しか課税されません。つまり、所有期間がわずかに5年に届かない場合は、少し待ってから売却する方が節税できるということです。
⑧住宅ローン控除を利用する
マンション売却時に実践したい節税方法としては、“住宅ローン控除”を利用するという方法も挙げられます。
これは現在の住居を売却し、住み替えをする際に実践したい方法です。
具体的には新居の購入に利用する住宅ローンにおいて、一定の条件をクリアすれば、一定の金額が所得税から差し引かれるというものです。最大500万円まで利用できるため、住み替えの際には条件を確認しておきましょう。
ただ、この控除は3,000万円特別控除と同時に利用することができません。どちらを利用すべきかについては、信頼できる不動産会社等に相談しましょう。
⑨増税が実施される前に売却する
マンション売却時に実践したい節税方法には、“増税が実施される前に売却する”という方法も挙げられます。
マンション売却によって得られる売却益は、基本的に高額です。
そのため、少し増税されるだけでも、売主の負担は非常に大きくなってしまいます。
なるべく税金の負担を減らしたいのであれば、国の情勢をチェックし、いつでも売却できるように準備しておくことをおすすめします。
⑩節税に強い不動産会社に協力してもらう
マンション売却時の節税方法としては、“節税に強い不動産会社に協力してもらう”という方法も挙げられます。
不動産会社選びに成功すれば、節税に関するアドバイスがもらえるのはもちろん、専門家である税理士の紹介まで、的確にサポートしてくれます。
また、自身のマンション売却において、どんな節税方法がもっとも適しているのかを把握することも可能です。
まとめ
ここまで、マンション売却時に実践したい節税方法を10個ほど解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
マンション売却では、少しの工夫が大きな利益の確保、損失の減少につながります。
よって、細かくいくつもの節税対策を行っている売主は、マンション売却における恩恵を十分に得られるでしょう。
もちろん、不安なときは自身で解決しようとせず、積極的に信頼できる不動産会社等の力も借りるべきです。
節税対策に強い不動産会社の力を借りたいとお考えの方はセンチュリー21 SEEDをご利用ください。
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2022/05/02 18:23
印紙税の税額は、課税文書に記載された契約金額に応じて定まります。
不動産に関わる課税文書には、不動産の譲渡契約書や建設工事の請負契約書、住宅ローン等のための金銭消費貸借契約書などがあり、令和６年３月３１日までに作成される不動産の譲渡契約書及び建設工事の請負契約書については、税率の軽減措置が設けられています。
また、印紙税の納付は、規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。
契約金額に応じた印紙税額は次の表のようになります。
カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/10/29 17:29
皆さまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です。
去る10月22日に開催された「不動産公正取引競技連合会第19回通常総会」において、不動産広告に関する改正案が承認されました。
私たち不動産会社…特に広告掲載を担当する者として見逃せないトピックスでしたので、少しだけご紹介させて頂きます。
・物件から最寄りの駅や商業施設等への所要時間の表記
マンションやアパートといった集合住宅については、最短距離ではなく、建物の出入り口を起点とすることを明文化することが定められました。
また、2戸・区画以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示だけでなく、最も遠い住戸・区画までの所要時間を併記することが定められました。
・電車等の所要時間の表記
朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示することが義務付けられました。
また、乗り換えが必要な場合はその旨を明示するだけでなく、乗り換えに要する時間も併記しなければならなくなります。
・インターネット広告の表示事項
「引渡し可能年月」と「取引条件の有効期限」の表示が定められました。
現在定められている広告規制と比べるとより詳細な情報を記載することが定められました。
情報を受け取る方にとっては、より正確な情報を得ることができるようになります。
売る方にとっては安心に、買う方にとっては分かりやすく不動産情報をお届けできるよう精進致します！
より詳細な内容については不動産取引協議会のホームページに記載されておりますので、
もしご興味があればご覧ください。
不動産取引協議会ホームページ
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/10/17 15:07
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
一気に秋らしいお天気になりましたね！！
自宅のクローゼットにはまだ夏服が占拠しておりますので、
早く衣替えしないと…と出勤しながら考えておりました。(笑)
さて、昨日のブログは「境界明示制度」についての解説動画でした。
後半で「筆界特定制度」というワードがでてきました。
本日は、土地の売却時に覚えておきたい「筆界特定制度」についてご紹介しようと思います！
自分の土地と他人の土地との境には「境界標」が設置されています。
↓境界標はこういうものです
土地を売却する際には、この境界標を明示することが売主の義務とされています。(境界明示義務)
境界標がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、境界標を設置します。
その際に隣地所有者の立会や合意が必要になりますが、合意が得られないケースもあります。
そんなときに利用できるのが筆界特定制度です。
筆界特定制度とは、ある土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線(筆界)を、筆界特定登記官が明らかにする制度のことです。
～ご存知ですか？筆界特定制度 より引用～
この制度は平成18年(2006年)からスタートしました。
対象となる土地の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局に対して筆界特定のための申請を行います(法務局のホームページに所定の書式があります)。
特定までの期間は約６か月～１年程度で結論が出ると言われています。裁判を行えば判決が出るまで何年もかかることが多いことを考えると、比較的短期間で手続きを終えることができます。
結果に納得いかなければ、裁判で争うことも可能です。
筆界特定制度を利用するメリットとしては、
・裁判と比べて期間面、費用面を抑えることができる
・隣地所有者の同意がなくても土地の筆界を特定することができる
・公的な判断として筆界を明らかにすることができる
などが挙げられます。
デメリットとしては、
・隣地所有者同士の交渉等によって変更することができない
・土地の所有権を特定するものではないため、所有権をめぐって裁判になることがある
などが挙げられます。
詳細につきましては、最寄の法務局もしくは法務省のホームページをご確認ください。
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/07/24 19:00
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
本日は、契約前の物件調査をしてきました！
事前に役所での調査は終わらせてありましたので、本日は実際に設備の有無や状態、雨漏りや近隣住民の方との申し合わせ事項など、住んでいるからこそ分かることを売主様と一緒に確認していきます。
その際、「物件状況報告書」と「設備表」に記入して頂き、契約時には買主様に引き渡します。
何度かこのブログ上でご紹介していますが、改めてご紹介させて頂きます！
※「告知書」とも言われますが、センチュリー21では「物件状況報告書」という名称が使われているため、以下、物件状況報告書と致します。
①物件状況報告書
物件の現状を買主様に伝えるための資料です。例えば、以下の内容があります。
・雨漏り、シロアリの害があったか
・建物の傾き・きしみ・不具合があったか
・全所有者様から引き継ぐ資料は何があるか
など…
②設備表
取引する物件内にどのような設備があり、不具合の有無、残置するか撤去するかなどを伝えるための資料です。記載内容は、
・給湯機の有無（ガス式か電気式か）
・照明器具の設置個所
・カーテンレールの有無（撤去するか）
など…
「住んでいる方（所有している方）にしか分からない事項をお知らせするための書類」
だと認識して頂ければOKです。
ごくたまに、
「本当のことを言うと不利になるから言わないでおこうかな…」
と言われる売主様がいらっしゃいますが…
必ず事実を教えてください！
現状と報告書が異なる場合、「契約不適合責任」に問われる場合があります。
売主様のリスク軽減のためにも、ご協力お願い致します♪
※契約不適合責任については、後日ブログにアップしたいと思います！
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/05/25 18:37
皆さまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です。
先日、あるポータルサイトをご覧になって問い合わせしてくださったお客様から、
「掲載されている写真がとても綺麗だったので、こちらに問い合わせました」
と言っていただきました。
掲載を担当した私は心の中でガッツポーズ。(笑)
最近では皆さま携帯やパソコンを使って情報収集します。
以前、SUUMOの方に話を聞いた際、「ビジュアル重視の掲載を！！！」と強く言われたので、とても意識しています。
天気のいい日に、いちばんよく見える角度や向きで。
特に外観は様々な角度から撮影して精査します。
カメラも、一眼レフを使って撮影します。
(良いものを買ってもらいました！！)
いちど、弊社のポータルサイトも覗いてみてください＾＾
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/05/24 19:44
皆さまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です。
先日、「長期使用製品安全点検制度」についてご紹介しました。
本日は、「長期使用製品安全表示制度」のご紹介です。
長期使用製品安全表示法とは、
経年変化による重大事故の発生率は高くないものの、事故件数が多い製品で、日常的な手入れと観察により、所有者が事故の兆候を見つけることができる製品が対象です。対象製品には、設計上の標準使用期間と経年変化についての注意喚起等が表示されています。
(経済産業省ホームページより引用)
こちらも、平成21年（2009年）4月1日以降に製造・輸入された製品が対象となります。
具体的には、
・扇風機
・換気扇
・洗濯機（2槽式、全自動）
などが対象です。
詳細につきましては、経済産業省のホームページをご確認ください。
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/05/22 00:00
みなさまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です。
今回も、知っているようで知らない、不動産契約時に登場する用語についてご紹介します！！
「長期使用製品安全点検制度」とは？
製品を使用することによる事故を防止するために、
該当商品を買ったお客さまに対して、所有者登録をしてもらうことで、
メーカーや輸入業者から点検時期をお知らせする制度のことを言います。
平成21（2009）年4月1日以降に製造・輸入された製品が対象です。
対象となるのは、
・ビルトイン式電気食器洗器
・浴室用電気乾燥機
・屋内ガス式瞬間湯沸かし器
などです。
お持ちの方は、いちど製品をご確認いただくと良いかと思います。
詳しくは、経済産業省のホームぺージでご確認ください。
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2021/05/21 00:00
皆さまこんにちは。
センチュリー21SEEDの林です。
前回、固定資産評価証明書についてご紹介しました。
今回は、よく一緒に登場する「公課証明書」について！！
私も、最初は役所調査に行ったら「どっちを取ればいいんだっけ！？」
となっていました(^^;)
公課証明書には、評価額＋課税標準額・税相当額
が記載されています。
より具体的な記載がされているというイメージです。
取得は、各市区町村の税務窓口で申請が可能です。
取得時には、
・窓口に行く方の本人確認書類
・証明手数料(300～400円)
が必要です。
また、私たち不動産業者が売主様の代理として申請する場合は委任状が必要となります。
しかし！取引のたびに委任状をもらっていては手間がかかってしまいます。
そのため、媒介契約書を締結する際の特約事項として、書類取得時の委任に関する事項が記載される場合が多いです。
それがあれば、私たちがお客様の代理として、書類を取得することができ、お互いの手間を省くことができます！
※自治体によって、書類の名称や取得場所が異なります。
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