「2024年01月」の記事一覧（6件）
カテゴリ：不動産を買う / 投稿日付：2024/01/28 14:38
みなさん、こんにちは！
名古屋市昭和区の不動産会社
センチュリー21SEEDです！
本日はリバース60について解説いたします。
老後生活への準備として住み替えやリフォームをする場合
まとまった資金が必要になります。
高齢になると、一般的な住宅ローンや
リフォームローンの審査に通りにくく
このような時に活用できる
満60歳以上向けの住宅ローンである「リ・バース60」
リ・バース60は一般的な住宅ローンとは商品性が異なるため
高齢の人でも住宅ローンを借り入れできる可能性があります。
この記事では
リ・バース60の仕組みやメリット・デメリット
利用事例について解説します。
リ・バース60とは
満60歳以上の方を対象とした住宅ローンの一種です。
あくまで住宅ローンであるため
資金使途は「住宅の購入」「建築」「リフォーム」「住宅ローンの借換」
などに限定されます。
一般的な住宅ローンは
毎月元金と利息を返済する「元利均等返済」や
「元金均等返済」が基本です。
一方でリ・バース60は毎月の支払いが利息のみで
元金は債務者が亡くなった時に一括返済する仕組みです。
一括返済する元金は「担保不動産を売却して返済する」か
「現金で返済する」かを選択できます。
□住宅ローンとリ・バース60の返済方法の違い
リバース60には2つの商品タイプがある
リ・バース60は
元金を市淡河に一括返済するという仕組みから
「ノンリコース型」と「リコース型」の
2種類があります。
ノンリコース型を選択すると
担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなくても
相続人が残った債務を返済する必要がなくなります。
一方で、リコース型を選択すると
担保不動産の売却だけで
元金を一括返済できなかったとき
残った債務の返済義務が生じます。
ノンリコース型は
リスクを避けるためには有用ですが
リコース型に比べて適用金利が高くなることがあります。
なお、2022年度において
ノンリコース型の利用割合が99.0%を占めており
ほとんどすべての方がノンリコース型を選択しています。
リ・バース60のメリット
□高齢者でも借り入れができる
一般的な住宅ローンは安定収入が求められ
年齢制限も設けられているため
高齢になると借りるのは難しくなります。
しかし、リ・バース60はそもそも
60歳以上の人向けの住宅ローンなので
年齢を理由に住宅ローンを借りるのが難しい人でも
借りられる可能性があります。
また、借り入れ時の年齢に上限がなく
収入が公的年金のみでも利用可能です。
□返済が利息のみで月々の返済負担が小さい
一般的な住宅ローンは元金と利息を返済するため
月々の返済が重荷になるかもしれません。
しかし、リ・バース60の返済は利息のみなので
月々の返済負担が小さくなります。
このように、高齢になっても収入が減少しても
無理なく返済ができるよう設計されています。
□ノンリコース商品を選択できる
一般的な住宅ローンは団体信用生命保険があるため
万が一亡くなったときの元金の心配は必要ありません。
しかし、リ・バース60は元金が据え置きとなるため
亡くなったときの元金返済についてリスクを負うことになります。
しかし、ノンリコース型を選択すれば
担保不動産の売却だけで元金を
一括返済できなかったとしても
債務が残らないため安心です。
リ・バース60のデメリット
□融資限度額が小さい
一般的な住宅ローンでは
不動産を購入する際、満額融資を受けることも可能です。
しかし、リ・バース60の借入限度額は
担保評価額の50～60％が目安です。
そのため、住宅の新規購入資金や建築資金を借りる際に
自己資金が必要となります。
また、住宅ローンが残っている自宅を担保として
リフォーム資金や借換資金を利用する場合に
住宅ローンが担保評価の50％以上残っていると
リ・バース60をそもそも利用できないでしょう。
□元金が残らない
一般的な住宅ローンは元金と利息を返済するため
いずれ完済する商品です。
しかし、リ・バース60は債務者が亡くなったときに元金を一括返済するので
長生きすればするほど利息の総支払額は増えます。
そのため、完済時には利息の総支払額が多額になってしまう恐れがあります。
□金利上昇リスクがある
リ・バース60を変動金利で借りる場合
金利が上昇することで月々の返済額が増加する恐れがあります。
そのため、借入時点だけでなく
金利が上昇したとしても返済できるようにしておくことが大切です。
もしくは、固定金利型のリ・バース60を利用すれば
金利上昇リスクを回避することができます。
リ・バース60の利用事例
□自宅が老朽化した自宅のリフォーム
自宅が老朽化すると徐々に使い勝手が悪くなったり
設備の入れ替えが必要になったりします。
健康状態によってはバリアフリー対応も必要かもしれません。
しかし、収入が減少した老後生活において
まとまったお金を使うことに不安を感じるかもしれません。
リ・バース60なら手元資金を使用せず
月々の返済負担を抑えながら
リフォームができます。
□新居への住み替え
子どもの独立や離別・死別などによって
生活に適した広さの家への転居を検討するかもしれません。
しかし、高齢になると、まとまったお金を支払うことや
一般的な住宅ローンを借りるのは難しいでしょう。
リ・バース60なら、月々の返済負担を抑えながら
住み替えできます。
□住宅ローンの借り換え
高齢になってから住宅ローンの残債がある場合
安定した収入がないと月々の返済が苦しくなります。
予定通り返済ができなければ
最悪の場合は自宅を手放すことになりかねません。
リ・バース60を利用すれば
住宅ローンを借り換え、返済負担を軽減できます。
債務者が亡くなった後の手続き
リ・バース60は元金が債務者が亡くなってから返済されるため
自信の死後の返済や手続きを不安に感じるかもしれません。
ここでは、債務者が亡くなった後の
手続きについて確認していきましょう。
□担保物件の売却はどのように行われるのか
債務者が亡くなった後
元金一括返済のために担保物件を売却することになります。
債務者が亡くなった後の担保物件の売却は
「相続人が担保物件を自ら売却する」か
「住宅金融支援機構が競売により売却する」かのどちらかです。
相続人は、どちらの方法も選択できますが
一般的には競売よりも相続人自らが売却活動を行う方が
高く売却できる可能性があります。
そして担保物件が残った債務以上の金額で売却できた場合は
売却益を相続人が受け取ることができます。
反対に、担保物件の売却による返済後に債務が残っていた場合でも
「ノンリコース型」を選択しておけば
残った債務の返済義務はありません。
なお、相続人が残った債務を一括で返済する場合や
債務者が生前に元金を繰上返済した場合は
担保物件を売却する必要がありません。
□残された配偶者はどうなるのか
リ・バース60を利用した債務者に配偶者があり
債務者が配偶者より先に亡くなった場合
残された配偶者が担保物件に住み続けられるかどうかは
契約内容によって異なります。
連帯債務の借り入れ
主債務者が亡くなったとしても
配偶者が連帯債務者として契約を継続します。
元金の返済は、あくまで連帯債務者が亡くなった後に
されるため、配偶者は変わらず住み続けることが可能です。
債務者単独の借り入れ
債務者が単独で契約した場合は
配偶者が契約を引き継ぐことで家に住み続けることが可能です。
ただし、契約を引き継ぐには審査が必要です。
審査結果によっては、契約を引き継げない場合もあります。
リ・バース60のよくある質問
□リ・バース60とリバースモゲージの違いはなんですか？
リ・バース60とリバースモゲージは資金使途に違いがあります。
一般的なリバースモゲージは老後の生活費や医療費
介護費用などに利用できるものに対して
リ・バース60は住宅に関連する費用に限定されています。
□リ・バース60は住宅ローン控除の対象ですか？
リ・バース60は住宅ローン控除の適用対象外です。
リ・バース60は、債務者が亡くなるか元本を繰上返済しない限り
返済がずっと続く商品です。
償還期間(返済期間)が目核に決まっておらず
住宅ローン控除の要件である
「割賦償還・割賦機関が10年以上であること」
を満たさないためです。
□リ・バース60はいくらまで借りることができる？
リ・バース60の融資限度額は次のうち最も低いがくとなります。
1.8,000万円
2.所要金額の100％
3.担保評価額の50％または60％
□契約できる年齢の制限はありますか？
リ・バース60は満60歳以上の方が対象で
上限年齢はありません。
また、満50歳以上60歳未満の方でも利用できる場合がありますが
融資限度額が担保評価額の30％までに制限されます。
まとめ
リ・バース60は、満60歳以上の方向けの住宅ローンです。
月々の負担を抑えられる一方で、住み替えの利用などでは
ある程度の頭金が必要になります。
メリット・デメリットをしっかりと比較したうえで
利用を検討すると良いでしょう。
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カテゴリ：不動産を買う / 投稿日付：2024/01/22 16:37
子育て世代を応援する【フラット35】子育てプラス 2024年2月スタート！
子育てを支援するため【フラット35】子育てプラスが新登場！
【フラット35】とは
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
【フラット35】の金利について
子どもの人数に応じて引き下げる子育てに関するメニューが新設されました！
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2023年11月29日に令和5年度補正予算が成立し
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カテゴリ：不動産売却の豆知識 / 投稿日付：2024/01/18 17:44
空き家を放置したままにすると固定資産税が6倍に⁉
空き家対策のための支援措置はないの？
みなさん、こんにちは。
名古屋市昭和区の不動産会社
センチュリー21SEEDです！
平成26年に制定された
「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」
が一部改正され、令和5年12月13日に施行されました。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると
人が住んでいない住宅(使用目的のない空き家)の
件数は、1998年の約182戸から20年後の
2018年で約1.9倍に増加しており
約349万戸となっています。
その数は、2030年には470万戸に達する見込みとなっています。
今回の改正では、
このように増加し続ける空き家に向けた対応の強化が図られています。
この記事では、最も影響が大きいと思われる固定資産税の特例解除を中心に
確認してみたいと思います。
固定資産税が6倍となる空き家の対象が増加
現行の措置(改正前)の下では
行政からの助言・指導による改善が見られないような場合に
市区町村から勧告を受けた「特定空家」の敷地について
固定資産税の住宅用地特例を解除することとされています。
その際、翌年の固定資産税が6倍となる場合があります。
今回の法改正では、この「特定空家」の敷地に加えて
「管理不全空家」の敷地についても市区町村から
勧告を受けた場合、住宅用地特例を解除することとなります。
そもそも固定資産税には
一定の住宅用地(小規模住宅用地等)について
課税標準の特例が設けられています。
・200平米以下の部分(小規模住宅用地)
1/6に減額
・200平米超の部分(一般住宅用地)
1/3に減額
特定空家とは、適切な管理が行われず
「防災・衛生・景観」などの観点から
住民の生活環境に悪影響を及ぶ可能性がある
と行政から指定された空き家のことを指します。
以下の4つの基準に該当する空き家を行政が指定します。
(1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
(4)周辺の生活環境の保全(保安)を図るために放置することが不適切である状態
また、管理不全空家とは「特定空家予備軍」ともいえるもので
そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態
と認められる空き家を行政が指定します。
令和5年3月31日時点の国土交通省・総務省調査によると
全国で特定空家等として把握されているのは
4.1万件で、そのうち現存するのは1.9万件とされています。
さらに、空家特措法の措置による除去や修繕等がなされたのは2万2148件とのことです。
ちなみに、法改正により勧告の対象となった管理不全空家については
市区町村で把握しているものだけで53.5万件とされています。
具体的な基準は各自治体が国のガイドラインに沿って定めているので、確認が必要となります。
空き家対策のための支援措置
今回の法改正では、空き家活用や除去等に関するさまざまな支援措置が設けられています。
その主なものは以下のとおりです。
(1)空き家等活用促進区域の創設、用途変更や建替えの促進
許認可等の合理化・円滑化のために、接道規制や用途規制の合理化などが図られています。
(2)財産管理人、管理不全建物管理人の選任を市区町村が請求可能
所有者不在の空き家の処分や管理不全建物の管理のため
「財産管理人」「管理不全建物管理人」の選任に際し
市区町村から裁判所へ請求することが可能となりました。
(3)主な金融措置や税制措置
・空き家の取得や改修の際に「フラット35」
地域連携型の住宅ローンを利用する場合
金利拭き下げ(マイナス0.25％)の期間が
「当初5年間」から「当初10年間」に延長されます。
・相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の適用期間を4年間延長し、令和9年12月31日までとします。
行政代執行と略式代執行
最近ニュースなどで見かける「行政代執行」も
空家特措法に基づく措置に当たります。
行政代執行とは、所有者に代わって
行政が適正管理に向けた取り組みを行うことです。
また、「略式代執行」もありますが
それは所有者等が不明の場合に市区町村が所有者等に代わって必要な措置を行うものです。
2つの違いを挙げると
例えば家の除去が行われた場合
その除去費用を回収する対象が異なります。
行政代執行の場合は所有者に請求され、略式代執行の場合は所有者に請求され
略式代執行の場合は市区町村が全額負担した痕に権利関係等が判明した段階でその所有者等に請求されることとなります。
これらの措置は、行政による指導や命令が行われたにも関わらず、改善がみられないときに行われます。
具体的には、行政によって強制的に建物の解体や除去などが実行されることになります。
まとめ
空家特措法が制定されて以来、特定空家に対する市区町村による助言・指導・勧告・命令
行政代執行・略式代執行の措置件数は年々おおむね増加傾向にあり、今後もこの傾向は続くものと思われます。
また、法改正により「管理不全空家」が創設され、固定資産税の特例が解除されるなど、金銭的な負担増の可能性も高まっています。
心当たりのある方は早めに信頼できる業者や市区町村などに相談してみることをお勧めします。
出典
国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
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カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2024/01/09 16:26
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カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2024/01/07 11:56
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カテゴリ：センチュリー21SEEDについて / 投稿日付：2024/01/04 10:00
新年あけましておめでとうございます。
センチュリー21SEEDスタッフ一同より
皆様へ新年のご挨拶を申し上げます。
昨年は多くのお客様にご支持を賜り
心より感謝申し上げます。
新たな年の幕開けにあたり
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お客様の大切な一歩をサポートすることに精進いたします。
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どうぞお気軽にセンチュリー21SEEDまでご相談ください。
2024年も変わらぬご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。
本年が皆様にとって実り豊かな一年となりますよう、心からお祈りしております。
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代表取締役 寺島 眞徳
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