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「不動産売却 解説動画」の記事一覧(53件)

住宅ローンの融資承認取得期日とは?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2022/02/04 18:03



皆さまこんにちは。


センチュリー21SEEDの林です。


今回は、「住宅ローンの融資承認期日」についての解説動画です!


是非最後までご覧ください!


↓↓↓







住宅ローンを利用する不動産の売買(購入)にあたり、事前審査は必ずしなければいけないというわけではありませんが、


売買契約後に行う住宅ローン本申込の手続きについては、これから不動産を売る方にとっても影響のあることですので、把握されておいた方が良いかと思います。


不動産売買契約書や重要事項説明書に、買主様が利用予定の銀行やローン金額の他、「融資承認取得期日」や「融資利用の特約に基づく契約解除期日」と記載されている箇所があります。


融資承認期日に記載された日までに、記載された銀行で、記載金額以内のローン申し込みについて融資承認をもらう必要があり、もし申込していながら否認された場合には、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。


期日までに申込をしていなかった場合、承認を得られれば問題ありませんが、もし否認されてしまった場合、契約解除となる場合があるため注意が必要です。


もし契約解除になってしまった場合、白紙解除・違約解除どちらの場合でも買主を新たに探す必要があります。


さらに、白紙解除になると、手付金や仲介手数料なども支払い主に戻ってしまいます。


違約解除だと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。


そのため、売買契約が終わったから安心!ではなく、万が一のことがあるということを考えつつ、お引越しなどの準備を進めていくことが大事になってきます。


そういったトラブルを防ぐために事前審査をしておくことで回避することができる場合があります。


事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他借入れ状況などについてを中心に審査を行います。仮審査と言われることもあります。
事前審査で承認を得られれば、本審査で否認される可能性が大きく下がります。




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抵当権の抹消とは?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/12/19 15:38



皆さまこんにちは!


センチュリー21SEEDの林です。


今回は、「抵当権抹消」についての解説動画です。


是非最後までご覧ください♪


↓↓↓






不動産の売却を考えている方の中には、まだローンの支払いが残っているという方もいらっしゃるかと思います。

ローンが残っていても、不動産売却は可能なのでしょうか?


答えは「Yes!!」です。


ローンの支払いが残っていても、売却は問題なく行うことができます。


ローンの支払いについては、現在所有している不動産には銀行の抵当権が付いているので、


借りているローンを返済して抵当権を抹消する必要があります。


所有している不動産を売却した資金で返済、もしくは手持ちの資金から返済します。



抵当権とは??


銀行は融資をする際、不動産を担保とします。万が一、借り入れをした人がローンを返済できなくなると、
銀行は担保した不動産を競売にかけて売却し、債権を回収します。


抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債務者に優先して債権を回収することができます。


これが抵当権というものです。


多くの金融機関は、融資の際に抵当権の設定を求めます。


不動産売却の際には、次の購入者へ引き渡す前に抵当権を抹消する必要があります。


前所有者の抵当権が付いている状態で購入するのは不安ですよね…。


また、新たに不動産を購入する方に対して、銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を抹消することを条件に融資を行う場合が多いです。


抵当権を外すには、ローンを一括返済する必要があります。


借り入れしている方が残債を一括返済した際に、抵当権者は抵当権抹消書類を借入者に渡します。


実際には抵当権抹消手続きは司法書士へ依頼することが多いため、あまり馴染みがないかもしれませんね。


抵当権抹消に必要な書類としては、主に以下の6つとなります。


①登記済証もしくは登記識別情報


②登記原因証明情報


③委任状


④金融機関の資格証明書


⑤抵当権登記抹消申請書


⑥登記事項証明書


上記書類は銀行や法務局で取得することができます。


抵当権抹消手続きにかかる費用としては、印紙代や司法書士への報酬も含めると1万5千円~2万円程度が相場です。


また、手続きは自身で行うことも可能ですが、不動産売却に伴う抹消手続きについては購入者の登記もあるため、司法書士などのプロに依頼する方が、安全に取引を行うことができます。



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IT重説について
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/12/09 18:21



皆さまこんにちは。


センチュリー21SEEDの林です!


今回は、「IT重説」についての解説動画です。



一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか?



3分程度の動画ですので、是非最後までご覧ください♪


↓↓↓







従来の重要事項説明では、宅建士の有資格者が、対面で買主や借主に対して重要事項説明を行わなければなりませんでした。


しかし、賃貸取引では2017年から、売買取引では2021年4月からIT重説、つまりテレビ電話などの端末上での重要事項説明が可能になりました。


不動産屋まで足を運ばなくてもよいため、遠方にお住いの方やこのコロナ禍において、時間や場所に縛られないIT重説はお客様にもメリットになりますね。


IT重説を行うためには、4つの要件が揃っていなければなりません。

①双方でやりとりができる環境であること



⇒インターネットに接続されていること、Wi-Fi環境やカメラ、マイクのチェックが必要です。


②重要事項説明書などの事前送付がされていること


⇒事前に届いた書類を見ながら説明を受けます。


③説明を始める前に手元に書類が準備されているか、環境が整っているかの確認


⇒大切な説明ですから、途中で画面が固まってしまっては困りますよね。事前に環境を確認してからの説明となります。


④画面上で宅建士証を視認できたことを確認


⇒対面でなくとも、重要事項説明時には宅建士の資格証を提示することが定められています。


IT重説では、音声のみや画像のみでは認められていません。


もちろん、対面であってもオンライン上であってもきちんと宅建士が説明し、ご理解・ご納得いただいた上で署名捺印して頂くことに変わりはありませんのでご安心ください。




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非居住者の不動産売却時における源泉徴収義務
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/12/07 17:44


皆さまこんにちは!


センチュリー21SEEDの林です。


今回は、「非居住者の不動産売却時における源泉徴収義務」についての解説動画です!


是非最後までご覧ください♪



↓↓↓






日本国内の不動産を購入する際、売主が非居住者の場合、買主に源泉徴収義務が発生します。


ここでいう「非居住者」とは、その物件に住んでいない、ということではなく、


「日本に居住していないこと」


を指します。


非居住者として、源泉徴収義務が発生するのは主に以下のパターンです。


① 日本に居住していない外国籍の外国人が売主となった場合


② 日本国籍を持っているが、日本国内に居住していない場合


では、売主が非居住者に該当すると必ず源泉徴収義務が発生するのでしょうか?


義務が発生するのは、不動産の売買価格が1億円以上の場合に必要となります。


ただし、不動産の売買価格が1億円以下の場合でも、他人に貸す目的で購入したり、居住用以外で購入した場合は必要となります。


逆を言えば、本人が居住する目的で購入し、かつ、不動産の売買価格が1億円以下であれば源泉徴収義務は課されません


また、本人だけでなく親族の居住目的で不動産を購入し、その価格が1億円以下の場合も不要です。


※ここでいう「親族」は、配偶者、6親等以内の血族、3親等以内の姻族を指します。


源泉徴収額は、不動産価格の10.21%です。


該当する場合は、買主から売主へ89.79%を支払い、残りの10.21%を翌月10日までに税務署へ納付します。


売主は、確定申告が必要です。申告をすることで、源泉徴収された金額が清算されます。


非居住者の不動産売却に該当する可能性のある方は、一度税務署や税理士へご相談されることをお勧め致します。




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境界明示義務とはどんな義務?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/10/16 17:57


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「境界明示義務」についての解説動画です。

土地の取引をする際に必要になります。

是非最後までご覧ください♪


↓↓↓







不動産売却時において、境界明示についてのトラブルは非常に多いです。

境界とは、法的にいうと不動産登記された地番と地番の境目と表現されますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことを指します。

多くの場合、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因でトラブルに発展します。


境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には、

「売主は買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示する。なお、境界標がないときは売主の責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示する。」

といった条項が盛り込まれています。これを「境界明示義務」といいます。


境界標は、土地家屋調査士に依頼して設置します。

隣接する土地の所有者の立会も必要になるため、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら筆界確定書という書類に署名・押印して双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合、最終的には裁判で解決することになりますが、筆界特定制度を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。



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売却時期について~高く売れる時期ってあるの?~
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/10/11 16:41



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「売却時期」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

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不動産売却では、一般樹的に2月前後と9月前後が売りやすい時期と言われています。転勤や入学などで人が動く時期だからです。

ではその時期に売り出せば高く売れるのか、と言われればそうでもなく、需要と供給のバランスに大きく影響を受けるため、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるというわけではありません。

需要は高いですがその時期に合わせて売り出したいという売主様も多いため、供給も高くなります

需要と供給が高まれば取引件数が増加し、不動産会社にとってはいわゆる繁忙期になるため、確実に売りたい・早く売りたいという方にとってはその時期に合わせて売り出すことは意味のあることと言えます。

前述の通り、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されるため、同じエリア内にライバルとなりそうな物件があるかないか、あればいくらで売りに出ているのか、というマーケティングも重要になってきます。

他には、営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要なポイントです。どの営業マンに売却を依頼するかが最も重要と言えます。

お持ちの不動産を高く売却するために、物件の第一印象をよくすることも大切です。

土地であれば草を刈る、建物であればできるだけ物を減らして綺麗に掃除しておくといったことを心がけましょう!

「リフォームをした方が高く売れますか?」

という質問も多くいただきます。物件やそのときの状況にもよりますが、中古マンション等の場合、初めから全面リフォームを考えて購入したいという方もいます。

そういったケースの場合、せっかく売主様が時間とお金をかけてリフォームを行っても買い手の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームの必要があるかは、担当の営業マンに相談してみることをお勧め致します。



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持分売買
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/10/08 16:53


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「持分売買」についての解説動画です!

是非最後までご覧ください♪

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共有名義の不動産を売却する場合、基本的には共有者の同意のもとで行います。

しかし、どうしても共有者の同意を得られないという場合もあり、そのようなときには「持分売買」という方法があります。

自分の持分だけ売ることなんてできるの?と思われるかもしれませんが、法的には可能です。

持分売買の場合、共有者の承諾は不要です。

ただ、購入者にとってはリスクのある取引になりますので一般の方が購入することは難しいですが、持分売買を積極的に行っている専門家や業者があるため、不可能ではありません。

「名古屋市 持分売買」と検索するとたくさんの情報が出てきます。

デメリットとしては、購入者にとってはやはりリスクが高いため、通常売却と比べ3割前後低い価格での契約となることが多いことです。

高く売却したい方は、共有者の同意を得て通常の売却を行いましょう。

持分を購入した人は他の共有者の持分を売ってもらうか、こちらの持分を購入してもらうよう交渉を行い、共有状態の解消を目指します。



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買取と仲介はどちらがいいの?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/10/07 17:44


皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です!

今回は、「買取と仲介、どちらがいいの?」という解説動画です!!

是非最後までご覧ください♪

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不動産取引における「買取」は、不動産売却までの金額と資金化のスピードが違います。

金額については、買取を選択された場合、一般的に不動産会社が買主となります。

物件にもよりますが、最も高く買い取ってくれるケースで仲介の7割以下と言われています。

その代わり、買取を選択された場合は、契約から引き渡しまで最短で2週間程度で行うことができ、売却金を取得することが可能です。

また、不動産売却を近所の方に知られたくないという方や、購入者に契約不適合責任を負わされたくないという方にお勧めです。

デメリットとしては、やはり売却金額の安さになります。

では、なぜ買取にすると金額が安くなるのでしょうか?

それは、買い取った後の不動産を高く売るためです。一般的には、住居であればリフォームを行い販売します。

まとまった土地であれば開発後に分割して販売します。このように、付加価値を付けることでその不動産の価値を高めていきます。


マンションや土地、戸建てなどの不動産売却を行う際、買取を選択した方が良いのは以下の場合です。

①早期に不動産を現金化したい場合

②売却を誰にも知られたくない場合

③売却後、買主に対して責任を持ちたくない場合

④相続した土地でそのまま市場に出すと買い手が限定されるような土地の場合

⑤築が古い家で、このままでは売却が難しいと思われる場合


逆に、買取を選択せず、仲介を選択した方が良いのは以下の場合です。

①なるべく高く売却したい場合

②売却まで時間をかけられる場合


また、すべての不動産会社が買取を行えるわけではありません。

会社ごとに得意とする分野が異なります。

お持ちのマンション・土地・戸建ての売却の際は、相談する不動産会社の得意分野を調べてから相談されることをおすすめいたします。



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他人に知られずに不動産を売却する方法
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/10/03 19:05


皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です!

今回は、「他人に知られずに不動産を売却する方法」についての解説動画です。

不動産売却を考えている方の中は、気になるトピックスなのではないでしょうか?

是非最後までご覧ください♪

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マンション・戸建て・土地など、あらゆる不動産の売却相談を日々受ける中で、「近所の人に知られずに売却したい」

とご相談を頂く機会は多くあります。

一般的な売却活動というのは、インターネットによる広告やチラシなどで集客し、内覧を行って買い手を探す方法が多く、それらに頼らない売却ということになります。

この場合、「業者による買取」という方法があります。

買い取る相手が専門業者になるため、一般的な売却活動をせずに不動産を売却することができます。

しかし、業者買取にはメリット・デメリットがありますのでご紹介します。

まずメリットですが、物件の広告・宣伝が不要のため、一般に公開される情報はほとんど無いに等しくなる点です。

また、室内の見栄えにこだわらなくて良い点もメリットとなります。一般的な売却活動に比べると買取業者は次売るときは自社でリフォームをしてから販売するため、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態で査定してもらえるため、売却のための準備がほぼ不要となります。


逆にデメリットとしては、一般的な売却活動と比べると売却価格が低くなるという点です。

業者が買い取った後、自身が利用するのではなく自社でリフォームをして売却するというケースがほとんどとなります。

買取業者もビジネスですから、この差額で利益を上げます。そのため、そのマージン分は仲介と比べると低くなる傾向があります。

一般的には、仲介価格の7割以下での買取が多いと言われています。


業者買取以外の方法としては、既存顧客や来店顧客への紹介という方法があります。

しかし、自社の既存顧客には限界があり、来店顧客も最近はインターネットからの反響が多いため決して飛び込みの方は多くありません。

基本的に、人づてでの紹介となるため、物件情報も非公開で仲介売却するのは難しいのが現状です。

また、近隣に住んでいる方が購入を希望するというケースも案外多く、限定的な広告活動をしても内覧に訪れるのは近所の顔見知りだったということも意外と多いので、この方法でまったく周囲に知られずに売却するということは難しいです。

どうしても周りに知られずに売却したい!!という方には、業者買取がお勧めです。



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取得費用不明の不動産売却益算出方法は?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/10/02 18:36



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「取得費が分からない場合の不動産売却益算出方法」についての解説動画です!

是非最後までご覧ください♪

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不動産売却時に利益が発生すると、不動産譲渡所得税が課されます。

利益が出たかは、売却費から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算します。

ただ、長く住んだマイホームや、親族から相続されたときなど、取得した時期は何十年も前…ということも多いかと思います。

不動産売却をされる方で、すでに契約書を紛失していたり書類を相続時に処分されていたりするケースもあります。

引越しの際に行方不明になった!…なんてケースも稀にあります。


そういった場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を概算取得費として計算します。

例えば、1,000万円で譲渡した場合は50万円、2,000万円で譲渡した場合は100万円が取得費となります。

そのため、本当は利益が出ていない、つまり課税対象にならないのに利益が出たことになってしまうという可能性がでてきます。

ですので、まずは書類をよく探してみてください。そして、それらしい書類が発見されたら不動産の担当者に見てもらいましょう。

古い書類や専門的な書類で分かりづらいということもありますし、提携の司法書士などの専門家に確認してもらえることもあります。

それでも分からない場合やどうしても見当たらない場合は、登記簿謄本で設定されている抵当権の金額を見たり、市街地価格指数を用いるなどといった方法もあります。

すべて適用されるとは限らず、最終的には税務署の判断となります。ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば、多角的にアドバイスをもらえることがあります。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみることをお勧め致します!!



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