2021年10月の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

去る10月22日に開催された「不動産公正取引競技連合会第19回通常総会」において、不動産広告に関する改正案が承認されました。

私たち不動産会社…特に広告掲載を担当する者として見逃せないトピックスでしたので、少しだけご紹介させて頂きます。


・物件から最寄りの駅や商業施設等への所要時間の表記

マンションやアパートといった集合住宅については、最短距離ではなく、建物の出入り口を起点とすることを明文化することが定められました。

また、2戸・区画以上の分譲物件においては、最も近い区画までの表示だけでなく、最も遠い住戸・区画までの所要時間を併記することが定められました。


・電車等の所要時間の表記

朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示することが義務付けられました。

また、乗り換えが必要な場合はその旨を明示するだけでなく、乗り換えに要する時間も併記しなければならなくなります。


・インターネット広告の表示事項

「引渡し可能年月」と「取引条件の有効期限」の表示が定められました。

現在定められている広告規制と比べるとより詳細な情報を記載することが定められました。

情報を受け取る方にとっては、より正確な情報を得ることができるようになります。

売る方にとっては安心に、買う方にとっては分かりやすく不動産情報をお届けできるよう精進致します！

より詳細な内容については不動産取引協議会のホームページに記載されておりますので、

もしご興味があればご覧ください。

不動産取引協議会ホームページ

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皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です。

先日、京都にありますセンチュリー21加盟店「ライフ住宅販売」様を訪問させて頂きました。




ライフ住宅販売様では、不動産売却の媒介を獲得するために、不動産を相続された方へのDM(ダイレクトメール)を送るほか、
営業マンが自分の足で地域を回り空地や空家を回って不動産を探す方法を取っているそうです。
新人の方は1ヶ月で約500件回るのだとか…。
しかもそのエリアは、京都市内全域および隣接する市とかなり広範囲！
皆様の努力に頭が上がりません。。

実際にどのようなアプローチを行っているのか、
具体的な内容や資料を見せて頂きながらお話してくださいました。

DMの送付は私がメインで行っているため、
分からないことや課題、改善したいと思っていることを相談したところ、丁寧に教えてくださいました。

このご時世ということもありますが、
普段、他のセンチュリー21加盟店の方とお会いする機会がほとんどなかったため、とても刺激になりました！

場所は離れていても、努力して結果を出されている方の姿を間近で見ることができて、
私自身もっとやれることはある！頑張ろう！と思いました。

お忙しい中時間を設けてくださった島本社長、岩佐様をはじめライフ住宅販売の皆様、
本当にありがとうございました！！！


PS．せっかく京都に来たということで、短い時間でしたが観光もしっかり楽しみました♪

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一気に秋らしいお天気になりましたね！！

自宅のクローゼットにはまだ夏服が占拠しておりますので、

早く衣替えしないと…と出勤しながら考えておりました。(笑)


さて、昨日のブログは「境界明示制度」についての解説動画でした。

後半で「筆界特定制度」というワードがでてきました。

本日は、土地の売却時に覚えておきたい「筆界特定制度」についてご紹介しようと思います！





自分の土地と他人の土地との境には「境界標」が設置されています。


↓境界標はこういうものです




土地を売却する際には、この境界標を明示することが売主の義務とされています。(境界明示義務)

境界標がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、境界標を設置します。

その際に隣地所有者の立会や合意が必要になりますが、合意が得られないケースもあります。

そんなときに利用できるのが筆界特定制度です。

筆界特定制度とは、ある土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線(筆界)を、筆界特定登記官が明らかにする制度のことです。

～ご存知ですか？筆界特定制度　より引用～

この制度は平成18年(2006年)からスタートしました。

対象となる土地の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局に対して筆界特定のための申請を行います(法務局のホームページに所定の書式があります)。

特定までの期間は約６か月～１年程度で結論が出ると言われています。裁判を行えば判決が出るまで何年もかかることが多いことを考えると、比較的短期間で手続きを終えることができます。

結果に納得いかなければ、裁判で争うことも可能です。

筆界特定制度を利用するメリットとしては、

・裁判と比べて期間面、費用面を抑えることができる

・隣地所有者の同意がなくても土地の筆界を特定することができる

・公的な判断として筆界を明らかにすることができる

などが挙げられます。


デメリットとしては、

・隣地所有者同士の交渉等によって変更することができない

・土地の所有権を特定するものではないため、所有権をめぐって裁判になることがある

などが挙げられます。

詳細につきましては、最寄の法務局もしくは法務省のホームページをご確認ください。

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今回は、「境界明示義務」についての解説動画です。

土地の取引をする際に必要になります。

是非最後までご覧ください♪


↓↓↓







不動産売却時において、境界明示についてのトラブルは非常に多いです。

境界とは、法的にいうと不動産登記された地番と地番の境目と表現されますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことを指します。

多くの場合、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因でトラブルに発展します。


境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には、

「売主は買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示する。なお、境界標がないときは売主の責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示する。」

といった条項が盛り込まれています。これを「境界明示義務」といいます。


境界標は、土地家屋調査士に依頼して設置します。

隣接する土地の所有者の立会も必要になるため、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら筆界確定書という書類に署名・押印して双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合、最終的には裁判で解決することになりますが、筆界特定制度を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

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今回は、「売却時期」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓

不動産売却では、一般樹的に２月前後と９月前後が売りやすい時期と言われています。転勤や入学などで人が動く時期だからです。

ではその時期に売り出せば高く売れるのか、と言われればそうでもなく、需要と供給のバランスに大きく影響を受けるため、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるというわけではありません。

需要は高いですがその時期に合わせて売り出したいという売主様も多いため、供給も高くなります。

需要と供給が高まれば取引件数が増加し、不動産会社にとってはいわゆる繁忙期になるため、確実に売りたい・早く売りたいという方にとってはその時期に合わせて売り出すことは意味のあることと言えます。

前述の通り、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されるため、同じエリア内にライバルとなりそうな物件があるかないか、あればいくらで売りに出ているのか、というマーケティングも重要になってきます。

他には、営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要なポイントです。どの営業マンに売却を依頼するかが最も重要と言えます。

お持ちの不動産を高く売却するために、物件の第一印象をよくすることも大切です。

土地であれば草を刈る、建物であればできるだけ物を減らして綺麗に掃除しておくといったことを心がけましょう！

「リフォームをした方が高く売れますか？」

という質問も多くいただきます。物件やそのときの状況にもよりますが、中古マンション等の場合、初めから全面リフォームを考えて購入したいという方もいます。

そういったケースの場合、せっかく売主様が時間とお金をかけてリフォームを行っても買い手の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームの必要があるかは、担当の営業マンに相談してみることをお勧め致します。

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今回は、「持分売買」についての解説動画です！

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共有名義の不動産を売却する場合、基本的には共有者の同意のもとで行います。

しかし、どうしても共有者の同意を得られないという場合もあり、そのようなときには「持分売買」という方法があります。

自分の持分だけ売ることなんてできるの？と思われるかもしれませんが、法的には可能です。

持分売買の場合、共有者の承諾は不要です。

ただ、購入者にとってはリスクのある取引になりますので一般の方が購入することは難しいですが、持分売買を積極的に行っている専門家や業者があるため、不可能ではありません。

「名古屋市　持分売買」と検索するとたくさんの情報が出てきます。

デメリットとしては、購入者にとってはやはりリスクが高いため、通常売却と比べ３割前後低い価格での契約となることが多いことです。

高く売却したい方は、共有者の同意を得て通常の売却を行いましょう。

持分を購入した人は他の共有者の持分を売ってもらうか、こちらの持分を購入してもらうよう交渉を行い、共有状態の解消を目指します。



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今回は、「買取と仲介、どちらがいいの？」という解説動画です！！

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↓↓↓







不動産取引における「買取」は、不動産売却までの金額と資金化のスピードが違います。

金額については、買取を選択された場合、一般的に不動産会社が買主となります。

物件にもよりますが、最も高く買い取ってくれるケースで仲介の７割以下と言われています。

その代わり、買取を選択された場合は、契約から引き渡しまで最短で２週間程度で行うことができ、売却金を取得することが可能です。

また、不動産売却を近所の方に知られたくないという方や、購入者に契約不適合責任を負わされたくないという方にお勧めです。

デメリットとしては、やはり売却金額の安さになります。

では、なぜ買取にすると金額が安くなるのでしょうか？

それは、買い取った後の不動産を高く売るためです。一般的には、住居であればリフォームを行い販売します。

まとまった土地であれば開発後に分割して販売します。このように、付加価値を付けることでその不動産の価値を高めていきます。


マンションや土地、戸建てなどの不動産売却を行う際、買取を選択した方が良いのは以下の場合です。

①早期に不動産を現金化したい場合

②売却を誰にも知られたくない場合

③売却後、買主に対して責任を持ちたくない場合

④相続した土地でそのまま市場に出すと買い手が限定されるような土地の場合

⑤築が古い家で、このままでは売却が難しいと思われる場合


逆に、買取を選択せず、仲介を選択した方が良いのは以下の場合です。

①なるべく高く売却したい場合

②売却まで時間をかけられる場合


また、すべての不動産会社が買取を行えるわけではありません。

会社ごとに得意とする分野が異なります。

お持ちのマンション・土地・戸建ての売却の際は、相談する不動産会社の得意分野を調べてから相談されることをおすすめいたします。



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今回は、「他人に知られずに不動産を売却する方法」についての解説動画です。

不動産売却を考えている方の中は、気になるトピックスなのではないでしょうか？

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓

マンション・戸建て・土地など、あらゆる不動産の売却相談を日々受ける中で、「近所の人に知られずに売却したい」

とご相談を頂く機会は多くあります。

一般的な売却活動というのは、インターネットによる広告やチラシなどで集客し、内覧を行って買い手を探す方法が多く、それらに頼らない売却ということになります。

この場合、「業者による買取」という方法があります。

買い取る相手が専門業者になるため、一般的な売却活動をせずに不動産を売却することができます。

しかし、業者買取にはメリット・デメリットがありますのでご紹介します。

まずメリットですが、物件の広告・宣伝が不要のため、一般に公開される情報はほとんど無いに等しくなる点です。

また、室内の見栄えにこだわらなくて良い点もメリットとなります。一般的な売却活動に比べると買取業者は次売るときは自社でリフォームをしてから販売するため、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態で査定してもらえるため、売却のための準備がほぼ不要となります。


逆にデメリットとしては、一般的な売却活動と比べると売却価格が低くなるという点です。

業者が買い取った後、自身が利用するのではなく自社でリフォームをして売却するというケースがほとんどとなります。

買取業者もビジネスですから、この差額で利益を上げます。そのため、そのマージン分は仲介と比べると低くなる傾向があります。

一般的には、仲介価格の７割以下での買取が多いと言われています。


業者買取以外の方法としては、既存顧客や来店顧客への紹介という方法があります。

しかし、自社の既存顧客には限界があり、来店顧客も最近はインターネットからの反響が多いため決して飛び込みの方は多くありません。

基本的に、人づてでの紹介となるため、物件情報も非公開で仲介売却するのは難しいのが現状です。

また、近隣に住んでいる方が購入を希望するというケースも案外多く、限定的な広告活動をしても内覧に訪れるのは近所の顔見知りだったということも意外と多いので、この方法でまったく周囲に知られずに売却するということは難しいです。

どうしても周りに知られずに売却したい！！という方には、業者買取がお勧めです。



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今回は、「取得費が分からない場合の不動産売却益算出方法」についての解説動画です！

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓

不動産売却時に利益が発生すると、不動産譲渡所得税が課されます。

利益が出たかは、売却費から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算します。

ただ、長く住んだマイホームや、親族から相続されたときなど、取得した時期は何十年も前…ということも多いかと思います。

不動産売却をされる方で、すでに契約書を紛失していたり書類を相続時に処分されていたりするケースもあります。

引越しの際に行方不明になった！…なんてケースも稀にあります。


そういった場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を概算取得費として計算します。

例えば、1,000万円で譲渡した場合は50万円、2,000万円で譲渡した場合は100万円が取得費となります。

そのため、本当は利益が出ていない、つまり課税対象にならないのに利益が出たことになってしまうという可能性がでてきます。

ですので、まずは書類をよく探してみてください。そして、それらしい書類が発見されたら不動産の担当者に見てもらいましょう。

古い書類や専門的な書類で分かりづらいということもありますし、提携の司法書士などの専門家に確認してもらえることもあります。

それでも分からない場合やどうしても見当たらない場合は、登記簿謄本で設定されている抵当権の金額を見たり、市街地価格指数を用いるなどといった方法もあります。

すべて適用されるとは限らず、最終的には税務署の判断となります。ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば、多角的にアドバイスをもらえることがあります。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみることをお勧め致します！！



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