【解説動画】原価法の算出方法
カテゴリ：不動産を売る 　/　投稿日付：2023/04/28 10:37

原価法

原価法の算出方法について解説しています。


Q：広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？

《いい家》診断チェックリスト
カテゴリ：不動産を買う 　/　投稿日付：2023/04/27 14:07

《いい家》診断チェックリスト｜

【名古屋市昭和区不動産】センチュリー21SEED

みなさん、こんにちは！

名古屋市昭和区の不動産会社

センチュリー21SEEDです。


家は購入したいが、新築と中古どちらにするのかは物件次第。

両方を見てから決めようという人も多いはず。

とはいえ、新築と中古では見方や注意すべきポイントが異なります。

どんな点に注目しながら見学すればいいのか？

《いい家》を診断するチェックリストを4回にわたり解説します。

ぜひ家のご購入にお役立てください。

リビング・ダイニング編

①日当たり・眺望

方角や階数

周囲の建物を確認

日当たりや眺望は方角や周囲の建物の大きさ

距離でも異なりますので必ず現地を見ることが大切です。

新築はモデルルームの立体模型や図面を手掛かりにすると

周囲との距離感をイメージしやすい。

中古は売主の了解が得られるなら時間帯を変えて複数見学を

するとよいでしょう。

②広さ

柱や梁の凹凸をチェック

空間の広さ把握しよう

広さは㎡や畳などの数字だけで判断せず、柱や梁の出方にも注目しましょう。

例えば、築15年以上の物件は柱や梁の出っ張りが

目立つことも多いが、最近は梁の厚みを抑え

柱を室外に出すアウトフレーム工法の物件が増えています。

圧迫感が少なく、広々としたリビングが実現しやすいでしょう。

③可変性

間仕切りのは使い方と

将来の変化をイメージ

リビングの隣に居室がある場合、居室は誰がどう使うか

将来の変化もイメージしておきましょう。

中古の場合は固定の間仕切り壁が多いが

最近の新築では上吊り式で引き戸を壁側に収納できる

ウォールドアを採用する物件も多くみられます。

開けるだけで3LDKを広々とした2LDKにできるのは大変魅力です。

④床・天井の構造

配管類のメンテナンスが

ラクなのは二重床

天井と床の構造はコンクリートスラブに直接仕上げ材を張る

「直床・直天井」と、スラブと仕上げ材との間に空間を設ける

「二重床・二重天井」の2種類があります。

二重床は水まわりや設備や配線の移動がしやすく

リフォーム時の間取り変更の自由度が高いという利点があります。

⑤天井高

最近は2500ｍｍが

スタンダード

少し前まではリビングの天井高は2400ｍｍ程度が普通だったが

最近では2500ｍｍを超える物件も見られます。

図面では「CH」の表記を手がかりに見てみましょう。

階数によってはモデルルームと高さが違ったり

天井の一部を低くした『下がり天井』になっている場合もあるので確認しましょう

⑥窓

断熱性能と

高さ大きさ、形に注目

窓サッシは高さや幅が大きく、フルオープンにできるタイプなど

眺望や最高に工夫があるのも最近の特徴です。

1枚の単板ガラスか、2枚の複層ガラスかも確認しよう。

窓は共用部分で個人では取り替えられないが

単板ガラスで結露しやすい場合は内窓リフォームも検討しましょう。

⑦バルコニー

奥行きが広ければ

リビングの延長で使える

バルコニーは奥行きや、出入り口の段差なども確認しましょう。

最近の新築マンションは奥行き2mと広い場合が多いです。

テーブルや椅子を置いてアウトドアリビング的に使えます。

ただし、バルコニーの奥行きが広いと

方角や季節によってはリビングの奥が暗く感じるときもあります。

⑧壁や床の傷み具合はどの程度か

壁紙や床材などの内装は築年数や個々の使い方でも傷み具合に差がある。

リフォームが必要か、その場合はどのくらいかかりそうか。

不動産会社におおよその目安を聞いて

自分の購入予算の範囲に収まるか考えてみましょう。

⑨床にたわみはないか

長年の使用によるたわみや傾きが生じているケールもあります。

ドアが閉まりにくい、自動的に開くなども傾きのサインです。

気になる場合は専門家に依頼し、レーザーで測定すると良いでしょう。

傾きが1000分の6以上の場合は原因を確認し

リフォームなどで対策をしましょう。

⑩コンセントや
アンテナの端子の位置

テレビのアンテナ端子やコンセントの位置を確認しましょう。

古いマンションは構造によってはコンセントの増設が

出来ないこともあるので不動産会社やリフォーム会社に相談して

管理組合が保管する設計図面を確認してもらいましょう。


次回は水回り編です！

お家をご購入する際にはぜひセルフチェックしながら見学してみましょう。


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【解説動画】契約時に必要なものは何ですか？
カテゴリ：不動産売却　解説動画 　/　投稿日付：2023/04/24 15:00

Q：売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか？

はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。

Q：権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか？

どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、

【解説動画】収益還元法について
カテゴリ：不動産売却　解説動画 　/　投稿日付：2023/04/21 11:41

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


Q:私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

　はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

Q:「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

　はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

　先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が

【不動産売却】における不動産会社の選定方法
カテゴリ：不動産を売る 　/　投稿日付：2023/04/18 10:22

【不動産売却】における不動産会社の選定方法

みなさん、こんにちは！

名古屋市昭和区の不動産会社

Century21SEEDの加藤です。

本日は、【不動産売却】における不動産会社の選定方法を解説いたします。

不動産売却に関して

不動産会社の選定は非常に重要なポイントとなります。

適切な不動産会社を選ぶことで

適正な価格での売却やスムーズな売却手続きが行えます。

以下に不動産会社の選定に関するポイントをいくつかご紹介します。

信頼性の高い会社を選ぶ

不動産会社には、信頼性の高い会社とそうでない会社があります。

信頼性の高い会社は長年にわたって地域に根差してきた実績があり

誠実で信頼できるスタッフを揃えていることが多いです。

不動産業界の団体に加盟しているかどうか、調べることも重要です。

地元に根付いた会社であること

地元に根付いた会社は、地域の不動産市場に精通しており

売却に適したタイミングや価格帯などを的確に把握しています。

また、地域の人々とのつながりがあるため

情報収集やマーケティングに強いといえます。

実績がある会社であること

実績のある会社は、適正な価格での売却やスムーズな売却手続き

を行える可能性が高く、安心して売却を任せることができます。

実績を確認するには、過去に取り扱った物件数や売却実績

顧客からの評価などを調べることができます。

信頼できるスタッフがいる会社であること

信頼できるスタッフがいる会社であれば

売却に関する情報やアドバイスを的確かつ迅速に提供してくれます。

また、売却プロセスに関する質問や不安な点がある場合にも

親身に対応してくれます。

複数の会社を比較する

不動産会社はその地域にかなりの数ありますので

複数の会社を比較しましょう。

比較する際には査定額だけではなく

仲介手数料や費用、サポート体制

実績などを総合的に判断することが大切です。

複数の不動産会社に査定依頼をする

複数の不動産会社に査定依頼をして、査定額を比較することが重要です。

査定額が高いだけでなく、査定の方法や提案内容なども比較することが必要です。

不動産会社の実績や評判を調べる

不動産会社の実績や評判を調べることで

信頼性や売却力を判断することができます。

過去の取り扱い件数や口コミ評価、おすすめされる理由などを参考にしましょう。

契約内容や費用を比較する

契約内容や費用を比較することで、最も適切な不動産会社を選択できます。

費用や契約内容は、不動産会社ごとに異なるため

事前に確認しておくことが必要です。

査定額について

不動産会社によって査定額が異なることがあります。

複数の会社に査定してもらうことがおすすめです。

査定額が高すぎる場合には、注意が必要かもしれません。

査定額についてどのような点を注意すべきでしょう。

過剰な期待をもたない

不動産の査定額は物件の状態や立地、市場の需要・供給状況

競合物件などによって決定されます。

そのため、過剰な期待値をもっていると

実際の査定額と大きなギャップが生じる可能性があります。

不動産会社に査定を依頼する前に

市場相場を調べて、適正な価格帯を把握することが大切です。

査定額だけに注目しない

不動産会社から提示された査定額だけに注目するのではなく

査定の根拠や理由、査定方法や説明内容も比較することが重要です。

同じ物件でも、不動産会社によって査定方法や価格判断が異なることがあります。

査定結果に対して質問する

不動産会社から提示された査定結果に対して

不安点や疑問点があれば遠慮せずに質問しましょう。

不動産会社が提示する査定結果には

どのような根拠があるのか、物件の詳細や立地条件などを

どのように考慮しているのかを確認することが大切です。

サポート体制について

売却に関する手続きや書類作成などは不動産会社が代行してくれます。

そのため、サポート体制が整っているかどうかを確認しましょう。

また、契約後のフォローも大切なポイントとなります。

査定・価格設定のサポート

不動産会社は物件の現状や立地、市場動向などを踏まえて

適正な査定額を算出することができます。

また、適正な価格設定により

早期の売却を促進することもできます。

売却の戦略アドバイス

物件の状況に応じた最適な売却戦略を提案することができます。

例えば、物件の魅力を引き出すためのリフォームや

販売先を選定するなどのアドバイスを受けることができます。

購入希望者の紹介

自社のネットワークやデータベースを活用して

物件に興味を持っている購入希望者を紹介することができます。

また、適切な広告戦略により、物件の魅力を訴求し

多くの購入希望者を獲得することもできます。

瑕疵担保責任の免責や不動産登記などの手続き支援

不動産売却には、瑕疵担保責任の免責や不動産登記などの手続きが必要となります。

不動産会社は、これらの手続きに関するアドバイスや支援を行い

スムーズな売却をサポートすることができます。

交渉や契約書の作成などの支援

買主との交渉や契約書の作成など、売買に関する各種手続きの支援を行います。

特に交渉においては、不動産会社が仲介役となり

円滑なコミュニケーションを図ることができます。

まとめ

不動産売却において、不動産会社はさまざまな面でサポートを提供してくれます。

複数の不動産会社から比較して、信頼性の高い会社を選ぶことをおすすめします。

その際には、査定額だけではなくその会社の実績や営業スタッフの経験

また、親身に対応してくれる信頼のおける不動産会社であるかを検討する必要があります。

自分に合った会社を選ぶようにしましょう。


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【解説動画】仲介手数料はいつ発生するの？
カテゴリ：不動産売却　解説動画 　/　投稿日付：2023/04/14 14:49

Q:媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するのですか？

【解説動画】売却費用について
カテゴリ：不動産売却　解説動画 　/　投稿日付：2023/04/13 09:47

売却費用

4月から制度見直し！【フラット35】で安定した住宅ローンを
カテゴリ：その他 　/　投稿日付：2023/04/10 13:00

4月から制度見直し！【フラット35】で安定した住宅ローンを｜

【名古屋市昭和区不動産】センチュリー21SEED

みなさん、こんにちは！

名古屋市昭和区の不動産会社センチュリー21SEEDです。

本日は4月から制度見直しの【フラット35】について解説します。

住宅を取得する場合、一般的には住宅ローンを利用して購入することが多いです。
しかし、金利の変動や返済期間の長さによっては返済に不安を感じることもあるかもしれません。
そんなときにおすすめなのが【フラット35】という住宅ローンです。



【フラット35】とは
住宅金融支援機構が提供する35年固定金利型の住宅ローンです。つまり、35年間の返済期間中、金利が一定であるため毎月の返済額が安定するという特徴があります。
また、金利が固定されているため、金利変動に左右されることもありません。

『対象となる方』

・住宅を取得、新築する方

・住宅をリフォームする方

・住宅を増築する方

・住宅を建て替える方

『メリット』

・金利が固定されているため、金利変動に左右されない安定感がある。

・35年間の長期間にわたって、毎月の返済額が安定する。

・保証料などの諸経費や保証人が不要。

・自営業でも申し込める。

・公的年金や退職金の受け取りを想定した返済プランが利用できる。

【フラット35】のメリット

①金利が固定されているため安定した返済が可能

【フラット35】は35年間の返済期間中、金利が一定であるため、毎月の返済額が安定します。

これにより、返済計画を立てやすく、収支の見通しが立ちやすくなります。

また、金利が固定されているため、金利変動に左右されることがないため、返済における不安要素が少なくなります。

②保証料などの諸経費や保証人が不要

民間住宅ローンでは、借入時に保証料や保証人が必要となる場合がありますが「フラット35」では不要です。

また、繰り上げ返済する際や返済方法を変更するときの手数料もかかりません。

③自営業でも申し込める

民間の住宅ローンでは、審査の際に「安定した収入が見込めるか」が重視されますが

「フラット35」は収入基準と借入条件を満たしていれば借り入れが可能です。

そのため、「フラット35」は自営業の方や転職したばかりという方でも申し込みやすいといえるでしょう。

④フラット35と組み合わせられるオプション・特約がある

・フラット35S

長期優良住宅など省エネルギー性や耐震性に優れた住宅取得を対象に、一定期間金利を引き下げる制度

・フラット35　維持保全型

維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を得る場合に、一定期間金利を引き下げる制度

・フラット35　地域連携型

地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、地方公共団体による財政的支援とあわせて、一定期間金利を引き下げる制度

・家賃返済特約付き　フラット35

将来返済が困難となったときに住宅金融支援機構提携の住宅借上機関に住宅を賃貸し、その賃料を返済に充てられる特約


このように、所定の条件を満たすことで金利優遇を受けられたり困窮時にサポートを受けることができます。

これらの制度の適合条件は複雑で、定期的に制度変更も行われます。

【フラット35】の注意点

①返済期間が長いため、総返済額が大きくなる可能性がある

【フラット35】は、返済期間が長いため、総返済額が大きくなる可能性があります。

返済期間が短い場合に比べ、金利が低いとしても長期間返済を続けるため、最終的な総返済額が多くなることがあります。

そのため、自分の返済計画や収支状況をしっかり考えて、返済期間を設定することが大切です。

②金利が固定されているため、金利下落時には割高なローンとなる

【フラット35】は金利が固定されているため、金利下落時には割高なローンとなることがあります。

金利下落時には、変動金利型の住宅ローンの方が、金利が低くなるため返済額が減少します。

そのため、金利の動向を常に把握し、返済プランを見直すことが重要です。

③返済期間中に転居した場合には、違約金が発生する場合がある

【フラット35】は35年間の返済期間が設定されているため、返済期間中に転居した場合には違約金が発生する場合があります。

違約金は、住宅を返済期間中に売却した場合や、別の金融機関に住宅ローンを借り換えた場合に発生する場合があります。

そのため、転居を考える場合には違約金についても確認することが大切です。

④住宅ローンの審査が厳しい場合がある

【フラット35】は金利が安定しているため、住宅ローンの審査が厳しい場合があります。

収入や雇用形態、勤続年数など厳しい基準をクリアする必要があります。

そのため、事前に自分の収入や貯蓄額を把握し、十分な準備をしてから申し込むことが大切です。

【フラット35】地域連携型が変わります

2023年4月以降資金実行分から

地方公共団体の補助金などの交付と合わせて
【フラット35】の金利を引き下げる

【フラット35】地域連携型について

制度の見直しを行いよりご利用頂きやすくなります。

【フラット35】地域連携型（空き家対策）の金利引き下げ期間を5年から10年に

【フラット35】地域連携型（地域活性化）にグリーン化する場合を追加

詳しくは【フラット35】のホームページを
ご覧ください！

まとめ

【フラット35】は安定した返済ができるため、住宅を購入する際には検討してみる価値があります。
住宅ローンの選択肢の一つとして、ぜひ参考にしてみてください。
詳細は住宅金融支援機構のホームページや窓口で確認することができるので一度チェックしてみましょう！

【解説動画】引き渡し猶予とは？
カテゴリ：不動産売却　解説動画 　/　投稿日付：2023/04/06 15:48

銀行で、売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたのですが、

【解説動画】自筆証言遺言について
カテゴリ：不動産売却　解説動画 　/　投稿日付：2023/04/04 16:05

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

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