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「2021年09月」の記事一覧(20件)

住みながらの売却は可能??
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/30 18:27



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「住みながらの売却」についての解説動画です!!

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓






住んでいる家の売却をする際、住みながらの売却は可能?とよく質問を頂くのですが、

もちろん、住みながらの売却は可能です!

購入検討者にお家の中を見られるのって、少し気まずい気持ちもありますよね…。ですが、多くの不動産売却される方は住みながらの売却をされています。

では、どんな方が住みながら売却されるのでしょうか?

多くの方は、住み替えによる不動産売却です。

今住んでいる不動産を売却して、その売却資金で次の物件を購入する場合、その不動産がいつ売れるのか、いくらで売れるのかが分かないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか?

資金に余裕があれば問題ありませんが、売却を先に済ませてから購入を決めた方が最悪のケースを避けることができます。

最悪のケースとは…購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

実際に良い物件が見つかり、左記に物件を購入したが売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや希望金額を下回った売却というケースは多々あります。

そのような事態を避けるためには、どうしても先に買わなければならない場合を除き、まずは売却から始める方が確実です。

また、住みながら売却ができれば、資金面も確定した後次の住みかえ先を決められるというメリットがあります。
心と懐に余裕ができますね!

他に注意するポイントとしては、購入検討者が家の中を見学されるため、案内時は売却を依頼したプロの営業マンに任せて売主様は聞かれたことのみ答える方が、早期売却につながるケースは多いです。


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不動産売却時のギモン
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/28 18:29



皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「不動産売却時の疑問」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓








不動産売却時を考えている方から受ける質問で多いのは、売却理由や経緯によっても異なりますが、主に以下の内容です。

・どのくらいの期間で売ることができるのか?

・売却にかかる費用はどのくらい?

・今は売り時なのでしょうか?

・住みながら売却することはできるの?   etc…


\ちなみに、今は売り時です!!/

コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、センチュリー21グループ内でも例年以上に多くのお客様の不動産売却をお手伝いさせて頂きました。

オンラインでの相談や、実際にお会いするときも細心の注意を払って商談させて頂くなど、従来とは異なる方法でお手伝いさせて頂いております。

売却にかかる期間については、地域や時期などによっても異なりますが、概ね3ヶ月から6ヶ月がひとつの目安となります。

また、相場に対してどのくらいの金額で売却をスタートさせるかによっても売却までの時期は変動します。

「3ヶ月より早く売れた場合は、相場よりも安かったから?」

という質問も稀にありますが、必ずしもそうではありません。

購入不動産を探している方がマイホーム探しをはじめるタイミングは異なります。

探している方にとっては半年かけてようやく気に入った不動産が見つかったとしても、逆に売主様からすると売却スタートしてすぐに売却が決まった!ということも少なくありません。

不動産にかかわらず新着情報は注目を集めやすく、売却をスタートした時点では最も買主様の目に留まりやすいです。

よく不動産はご縁ものだと言われますが、まさにその通りです。

私たちも日々売りたいお客様・買いたいお客様のお手伝いをさせて頂いておりますが、お互いたくさん探して諦めかけていたときに希望する物件の新着情報が…!ということはよくあります。

お客様に知っておいて頂きたいことや注意して頂きたいことを先読みして説明してもらえる不動産会社選びが大切です!

不動産取引は人生に何度もあることではございませんので、「分からないことが分からない」と仰る方が多いです。

その部分をプロの目線からしっかりとご理解いただけるように説明できる不動産会社を選んでいただければ、納得のいく不動産売却につながることと思います!!



査定価格と売出価格はどう違う?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/27 18:48



皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「査定価格と売出価格の違い」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓






不動産売却における査定価格は、売出価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格のため、売出価格とは異なるものです。

そのため、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

査定価格とは、営業担当者が物件を評価し、周辺相場などをもとに適正と思われる価格を算出したものをいいます。

売出価格とは、不動産会社が出した査定価格をもとに売主様の希望やご売却の理由、また、同一マンション内や同一エリア内の売出状況を見て、相談して決める価格です。

高く売るために査定金額を大幅に上回る金額で売りに出てしまうと、売却までに長期間を要し、最終的に査定価格を下回る額でしか売れなかった、というケースもあるため、ご売却の事情を踏まえて売出価格を決定するのが良いと思います。

売却までの時間に余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕ができるため、ご自身の希望する売却価格を売出価格としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主様を待つことができます。

つまり極論をいえば、査定価格が4,000万円だったとしても売出価格を5,000万円に設定するということ不可能ではありません。

ただ、査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目線で分析して算出している価格となるため、査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となると最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもあります。

そのため、時間的に余裕のある場合でも、査定金額をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定することがおすすめです。

相続税の納付期限が迫っていたり、住まいの買い替えで購入する方の物件が先に決まっていたりなど、時間に余裕がない場合は、早期に売却して現金化する必要があります。

その場合は、不動産仲介会社が提示した査定価格を売出価格として設定し、売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいたお客様の状況を見ながら段階的に金額を調整していくことで売却期限までに間に合わせることができます。

いずれにしても担当者との打ち合わせが不可欠となります。

不動産の売却理由は人によって様々です。その理由に合わせて売却価格を設定します。

早く、高く、安全に不動産売却をするために、周辺を熟知した担当者に相談することがとても大切です!


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契約と決済の違い
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/26 19:35



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「契約と決済の違い」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓







不動産取引において、契約と決済は全くの別物です。

不動産取引における契約とは、売買契約書を締結した時となります。

契約と決済は同時に行うことができないケースが多く、決済は引渡と同時に行うことが一般的です。

契約と決済を同時に行えないのは、主に以下の場合です。

・買主様が融資(住宅ローン)を利用している

→ローンの本申込時に売買契約書が必要になるため。


・居住中の売却

→居住中や買い替えによる売却の場合、売却の契約後にお引越しを行うため。


・更地や測量を行ってから引き渡す場合

→売買契約後に建物の解体作業や建物滅失登記が必要になるため。


金額はもちろん、残代金の支払い、引き渡し時期、引き渡し条件などを特約事項に記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。


では、決済は何を行うのでしょうか?

主に①残代金の支払い ②所有権移転登記 を行います。

通常、買主様が融資を受ける金融機関にて行います。

決済時には買主様、売主様、仲介担当者に加えて、司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認などを司法書士が行い、問題がなければ融資が実行されます。

登記に必要な書類への記入以外に、買主様は残代金や各種精算金、仲介手数料、登記、火災保険の支払いなどに関する伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各種領収証への記入を行います。

それらの手続きが終われば、鍵の引き渡しが行われます。

引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引き渡し日を記載した「引渡完了確認書」を作成し、署名押印します。

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、その後に抵当権抹消が必要になります。

売主様は仲介担当者、司法書士とともに住宅ローンを利用していた銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。

※司法書士が代理して抵当権抹消書類を取得するケースもあります。

売主様はここで手続き完了です。

司法書士はその後法務局へ行き、抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請を行います。

抵当権抹消書類は事前に手続きが必要になり、印鑑証明や住民票、戸籍附表などの必要書類も多くあります。

仲介手数料には、これら手続きを安全にスムーズに進めるための保険としての役割もあるのです。



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古い家を高く売るポイント
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/25 19:47


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「古い家を高く売るポイント」についての解説動画です!

是非最後までご覧ください♪♪

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不動産売却を考えている方の中には、

「持っている家を売りたいけど、築年数が古いから高く売れないのでは?」

と心配されている方がいらっしゃるかもしれません。

築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをする方もいるため、売却することに関しては問題ありません。

また、「更地にした方が高く売れる?」と、ご質問頂くことが多いのですが、これは本当です。

更地にして売り出した方が土地の用途が広がり購入希望者が増えると考えられるためです。

その結果高く売れるというケースも多くあります。

また、建物を利用しなくなった後、空家が残っていた場合に起こる倒壊や崩壊のリスクの心配を減らすこともでき、売主様にもご安心頂けるかと思います。

更地で売り出す場合、3つの注意ポイントがあります。


①家などの解体費用がかかる

→解体費用は文字通り、建物を取り壊す際の費用です。数十万から数百万円かかる場合があります。


②固定資産税などの軽減がなくなる

→土地や建物を所有していると固定資産税がかかりますが、居住用宅地においては200㎡以下の部分には課税標準が1/6になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置を受けられなくなります。


③隣の土地の所有者との打ち合わせや話し合いが必要



では逆に、建物を残したままで売却した方が良いのは以下のような場合です。

①建物がまだ利用できる、ビルやRC(鉄筋コンクリート)造の場合

②古民家など、古いことに価値のある物件の場合

③足場を組む場所がないなどといった、解体が困難な場合

④解体費用が著しく高価になる場合

⑤手元に解体費用がない場合

以上のどれかに当てはまる場合は、現状のまま売ることをおすすめします。


お持ちの土地や戸建がいくらで売れるのか?と気になった方は、

お気軽に昭和区鶴舞のセンチュリー21SEEDまでご相談くださいませ!!



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2021年の基準地価が発表されました
カテゴリ:名古屋市内の不動産売却  / 投稿日付:2021/09/24 19:05


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

先日、2021年の基準地価が発表されました。
名古屋市の所有不動産の売却をお考えの方には、気になるトピックスではないかと思います。

▼ニュース記事はこちら
住宅地、商業地ともに2年ぶり上昇 愛知の基準地価

ニュース記事によると、

愛知県内では住宅地、商業地とも2年ぶりに上昇。昨年は新型コロナウイルスの影響により下落したが、今年は上昇に転じた とのことです。

上昇率を見てみると、
住宅地では、
1位:名古屋市中区錦1丁目

2位:名古屋市中区丸の内1丁目

3位:刈谷市大手町5丁目

また、地点別では、名古屋市中区錦2丁目をはじめとして変動率の上位5地点のうち4地点が中区内だったそうです。

これは、再開発の発展により投資が活発になっているためだそうです。

基準地価とは
毎年7月1日時点の土地価格を都道府県が毎年9月に公表するもので、
土地取引の目安として活用されます。


\昭和区の基準地番/

【住宅地】
名古屋市昭和区南山町23番12
名古屋市昭和区小坂町3丁目14番1
名古屋市昭和区元宮町6丁目34番1
名古屋市昭和区高峯町133番17
名古屋市昭和区滝川町83番
名古屋市昭和区川名本町2丁目52番
名古屋市昭和区福原町2丁目63番1
名古屋市昭和区荒田町2丁目15番
名古屋市昭和区南山町23番12
名古屋市昭和区前山町2丁目60番
名古屋市昭和区円上町306番
名古屋市昭和区広路町字梅園53番7
名古屋市昭和区雪見町2丁目9番17

名古屋市昭和区駒方町2丁目43
昭和区川名本町2丁目52番
名古屋市昭和区南分町4丁目20
名古屋市昭和区鶴舞4丁目504番2
名古屋市昭和区丸屋町4丁目31番


【商業地】
名古屋市昭和区桜山町5丁目98番
名古屋市昭和区安田通5丁目4番2
名古屋市昭和区檀渓通1丁目20番
名古屋市昭和区白金2丁目506
名古屋市昭和区藤成通6丁目8番
名古屋市昭和区広路町字石坂30番
名古屋市昭和区山手通4丁目16
名古屋市昭和区檀渓通1丁目20番
名古屋市昭和区阿由知通2丁目4番1
名古屋市昭和区御器所通2丁目23番1
名古屋市昭和区隼人町5番1
名古屋市昭和区御器所2丁目304番

名古屋市昭和区丸屋町1丁目3番
名古屋市昭和区塩付通5丁目1番2
名古屋市昭和区円上町2913


ご所有の土地の基準値はどちらでしょうか?

ご所有される不動産をご売却予定の方や、
相続財産で整理を事前にお考えの方などは、
まずはその不動産の価値をあらかじめ知ることが最初のステップになります。

詳しいことや、ちょっと相談してみたいな…という方も、お気軽にご相談くださいませ。



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不動産売却はどのように進めていくの?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/21 18:20


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は「不動産売却の流れ」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓







お持ちの不動産売却を考えたとき、まずは不動産会社に相談しましょう

売却のご事情やスケジュール、住宅ローンの残債、諸費用としていくらくらいかかるのか?など、お客様に応じたサポートを受けることができます。

一般的には初回のご相談内容をもとに査定をするのですが、近年では一括査定サイトを利用している方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになるパターンも増えてきています。

査定額が出るまでの期間は、早ければ査定依頼を受けた当日に分かることもあります。査定額の算出にはAIによる計算をもとにして行いますが、あくまでも参考程度の価格となります。

また、よく質問されるのですが、査定額と実際の売出価格は別物となります。売出金額についてはご提案することもありますが、最終的に決めるのは売主様になります。

査定をして金額が定まったところで、売却開始!ですが、売主様のご売却の事情に伴うスケジュールを考慮して売却活動を開始します。

その際には、媒介契約書を締結します。こちらは売買契約書とは異なり、売主様と売却のお手伝いをする不動産会社との間で締結します。

売却活動が始まったら、購入検討者がご自宅を見学に来ることがあります。居住中の場合はお部屋のお掃除をお願いします。
また、検討されている方は土日に限らず平日にも見学希望が入る場合がありますので、可能な限りご協力をお願いします。


販売活動について

不動産ポータルサイトと呼ばれる、物件探しをしている方が見るサイトへの登録やレインズへの登録を行い、広く周知させます。

また、オープンハウスを開催し、検討者に直接来場してもらうということもあります。が、事情によっては大々的にやりたくないということもあります。その場合は、是非一度ご相談ください。

売却活動開始後、必ずしも多くの方がご来場されるとは限りません。競合の近隣物件や価格、市場の動向などにより異なります。

もし万が一見学希望者が少ない場合は、金額の見直しをご相談させて頂く場合があります。これは、単に「安くしてください!」といっているのではなく、お持ちのご資産が売れ残ってしまうことを防ぐためでもあるということをご理解いただけますと幸いです。


購入希望者が現れると、購入申込書を提示します。申込書には、売買金額・手付金額・引き渡し時期などが記載されています。

ご確認頂き、双方で合意すれば売買契約へと進みます。


契約完了したらそれで終わり!ではありません。

引渡しまでにお引越しを完了させ、決済の準備もしなければなりません。

買主が住宅ローンを利用している場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約になる場合があります。

引き渡し後も、契約不適合責任が一定期間あります。



ここまでがざっくりとした不動産売却の流れとなります。

お読みいただいた方の中には「やること多いよ…段取り良くできるかな…」と不安になっている方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心下さい!最後までサポートするのが、私たちの役目です!!

安心してお任せください♪





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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/20 17:37



皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「契約不適合責任」についての解説動画です。

後ほども触れますが、2020年の法改正によって以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」と名称が変わりました。

瑕疵担保責任から、契約不適合責任に変わり、違いは何なのか?などを解説しています。

是非最後までご覧ください♪

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瑕疵(かし)とは、欠陥や不具合のことを指します。不動産取引において、購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合を指します。

そのため、「隠れた瑕疵」なんて呼ばれることもあります。

売買後に売主の知らなかった瑕疵が発見された場合、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを瑕疵担保責任と言いますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。


瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いは、

瑕疵担保責任では、買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけでした。それに対し契約不適合責任では、

追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求と5つの請求ができるようになりました。


①追完請求…

契約内容と異なる部分を買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、改正によって「契約内容と合っているかいないか」が問題となり、買主が請求しやすくなりました。

契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されてしまいます。


②代金減額請求…

追完請求しても売主が補修しない、あるいは修理が不能であるときに認められます。あくまでも追完請求がメインであり、それがダメな場合に代金減額請求できます。ただし、明らかに直せないものや履行の追加が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求が可能です。


③催告解除…

追完請求したにもかかわらず売主が応じない場合、買主が催告することで契約を解除することができます。

売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持ちます。契約解除された場合、売主は買主に対し売買代金の返還をしなければなりません。


④無催告解除…

契約不適合により、契約の目的を達しないときに行うことができます。逆に言うと、若干の不具合程度で契約の目的を達成できないときには無催告解除は認められません。


⑤損害賠償請求…

契約不適合があった場合に買主は損害賠償する権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合、売主は損害賠償義務を免れることが明文化されました。



瑕疵担保責任のときは、瑕疵かどうかの判断が難しいことが課題でした。しかし、契約不適合責任になってからは、「契約内容と一致しているか」がポイントとなるため、問題の有無をはっきりさせやすくなりました。

一方で、不動産の不具合が契約内容に記載されているならばその不具合について契約不適合責任を問うことはできません。

そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また、瑕疵担保責任のときと同様、契約不適合責任も任意規定のため、実際の契約の内容がどうなっているか、というところをしっかりと確認するところが重要となります。

ご不明な点があれば、しっかりと担当者に確認しましょう!



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不動産相続の3,000万特別控除
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/19 14:19


皆さまこんにちは!

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「相続の3,000万特別控除」についての解説動画です!

是非最後までご覧ください♪


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一定の要件を満たせば、ご実家を相続した場合でも3,000万円特別控除を受けることができます。

この制度は、2016年7月1日から2023年12月31までと、期間の定められた制度です。

少子高齢化や人口減少に伴い増加する空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制措置としてできました。

特例となる「被相続人居住用家屋」とは、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた。つまり直前まで被相続人が暮らしていた家が対象となります。
また、要件は以下の3つすべてに当てはまるものをいいます。

①昭和56年5月31日以前に建築されていること

②区分所有建物登記がされている建物でないこと

③相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいないこと


昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、「旧耐震基準の建物」と呼ばれます。(昭和56年6月1日に建築基準法が改正され、新耐震基準になりました)

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れがある空家建物のうち、3/4が旧耐震基準建物と言われています。

これらの対策を前提としているため、建築時期の制限が設けられているのです。

区分所有建物とは、建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成された建物のことで、マンションが最も分かりやすい例です。

また、その建物に他の居住者がいると「空家」と呼ぶことはできないため、対策趣旨と異なります。

老人ホームに入居した場合は?

→老人ホーム等への入居直前まで居住しており、要介護や要支援認定を受けて老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合等の要件を満たせば特別控除の対象になります。

賃貸に出していた場合は?

→事業・貸付・居住の用に供されていないことという要件があるため、賃貸していると対象外となります。

また、相続後から売却までの間も同様の要件となっています。

空家対策と建替え促進を目的としているため、売主様が耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体して更地にして引き渡す必要があります。

要件を満たせばいつ相続したものでも対象になるわけではありません。

相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日までと定められています。そして、その期間が2023年の12月31日までなのです。

他にも、譲渡価格が1億円以下、親子や夫婦など特別な関係の人以外への譲渡であるなど、様々な要件があり、手続きには様々な書類や証明書の取得、確定申告の必要があります。

相続登記は司法書士、建物滅失登記は土地家屋調査士、税金関係は税理士、建物解体は解体業者…といったようにそれぞれの専門家に相談されることをお勧めします。

ご自分で探すのは大変かと思いますので、専門家を紹介してくれる不動産会社にいちど相談してみてください。

不動産に強い専門家を紹介してもらえます。




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住宅ローンの支払いに困ったときは?
カテゴリ:不動産売却 解説動画  / 投稿日付:2021/09/18 17:31


皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「住宅ローンの支払いに困ったとき」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

↓↓↓









昨年からの新型コロナウイルスの影響により、住宅ローンの返済が困難となっている方の割合が増加しました。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われており、50人に1人の割合で返済が困難になると言われています。

最近ではコロナ禍により、例年以上に支払いが難しくなっている方が多いです。


住宅ローンの支払いが難しくなったら、まずは借り入れしている金融機関へ相談されることをお勧めします

金融機関へ相談することで、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らす家族の協力を得て収入を確保するといった見直しも大切です。

公的機関・税理士・会計士などといった専門家に相談することも一つの手です。

様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。


住宅ローンの支払いが難しくなった際に最もやってはいけないこと、それは「放置すること」です。

意外と多くの方が、住宅ローンを支払えなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

放置してしまうと優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう可能性もあります。

競売にかけられてしまうと、住んでいる家から引越しをしなければならなくなります。

借金を借金で返す、ハイリスクな投資やギャンブルにお金をつぎこむ、副業などの無理なバイトをするといったこともお勧めしません。

住宅ローンの支払いが難しくなったら、まずは放置せずに相談することが大事です。



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