カテゴリ：不動産売却 解説動画 / 投稿日付：2021/09/20 17:37
皆さまこんにちは！
センチュリー21SEEDの林です。
今回は、「契約不適合責任」についての解説動画です。
後ほども触れますが、2020年の法改正によって以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」と名称が変わりました。
瑕疵担保責任から、契約不適合責任に変わり、違いは何なのか？などを解説しています。
是非最後までご覧ください♪
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瑕疵(かし)とは、欠陥や不具合のことを指します。不動産取引において、購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合を指します。
そのため、「隠れた瑕疵」なんて呼ばれることもあります。
売買後に売主の知らなかった瑕疵が発見された場合、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを瑕疵担保責任と言いますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いは、
瑕疵担保責任では、買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけでした。それに対し契約不適合責任では、
追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求と5つの請求ができるようになりました。
①追完請求…
契約内容と異なる部分を買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、改正によって「契約内容と合っているかいないか」が問題となり、買主が請求しやすくなりました。
契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されてしまいます。
②代金減額請求…
追完請求しても売主が補修しない、あるいは修理が不能であるときに認められます。あくまでも追完請求がメインであり、それがダメな場合に代金減額請求できます。ただし、明らかに直せないものや履行の追加が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求が可能です。
③催告解除…
追完請求したにもかかわらず売主が応じない場合、買主が催告することで契約を解除することができます。
売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持ちます。契約解除された場合、売主は買主に対し売買代金の返還をしなければなりません。
④無催告解除…
契約不適合により、契約の目的を達しないときに行うことができます。逆に言うと、若干の不具合程度で契約の目的を達成できないときには無催告解除は認められません。
⑤損害賠償請求…
契約不適合があった場合に買主は損害賠償する権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合、売主は損害賠償義務を免れることが明文化されました。
瑕疵担保責任のときは、瑕疵かどうかの判断が難しいことが課題でした。しかし、契約不適合責任になってからは、「契約内容と一致しているか」がポイントとなるため、問題の有無をはっきりさせやすくなりました。
一方で、不動産の不具合が契約内容に記載されているならばその不具合について契約不適合責任を問うことはできません。
そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また、瑕疵担保責任のときと同様、契約不適合責任も任意規定のため、実際の契約の内容がどうなっているか、というところをしっかりと確認するところが重要となります。
ご不明な点があれば、しっかりと担当者に確認しましょう！
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