カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/03/05 18:12
物件概要書の見方！！
【価格等】
①取引形態
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介・売主・代理など種類がありますが、売主、代理以外は、
売買を仲介する業務を行いますので仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、売買価格の3％＋6万円（＋税）になります。
この仲介手数料は金額が大きいので、下げてもらうことも可能ですが、良い物件は他の方でも
買えるため、仲介手数料を値切る人には良い情報は来ないといっても良いです。(笑)
②価格
価格は、土地だけの場合は非課税となり消費税はありませんが、建物価格は消費税の課税対象と
なります。あくまでも売主が売りたい価格であり、基本的には交渉可能です。
収益物件では、通常税込み価格ですが、稀に税別の場合があるので気を付けてください。
2億の物件のうち1億が建物とすると、消費税で800万ほど価格が上がることになり、
合計で2億800万円となります。
③利回り
基本は、満室想定の利回りが表示されています。
満室想定ということは、一部空室の部屋については仮の家賃水準が入っています。
その家賃表のことをレントロールと呼びますが、レントロールをきちんと分析することができない
と痛い目にあう可能性が高くなります。現況家賃での利回りが表示されていれば、良心的な物件です。
多くの銀行は、この現況家賃ベースに評価することが多くなってきているので、
現況家賃収入で利回りがどの程度あるかは、重要な意味をもっています。
【土地建物】
④所在地
所在地には、地番で表記されます。地番とは土地の一筆を指します。
これは、土地登記簿上で一個の土地とされているもので、土地を数える単位のことです。
地番での表記では、市、区、町、村、字に当たる地域によって地番区域が定められています。
地番だけだと市街化進んで、現在では地番からだとどこにあるのかわかりにくくなったため、
住居表示を使うようになりました。住居表示は、皆様が知っているいわゆる住所です。
そのため、所在地に登記簿謄本の地番の記載がされているだけでは、現地の収益物件になかなか
だどりつけないことがあります。親切な不動産会社は、最初から住所表示をしてくれますし、
なければ、不動産会社へ問い合わせして確認することになります。
⑤土地面積（専有面積）
土地の面積（大きさ）が表示されます。表示方法は、㎡が主流ですが、坪表記している会社も
あります。土地の価値を見るときには、路線価であれば、㎡単位ですし、一般の市場で流通している
土地については、坪いくらかで評価しています。
そのため、慣れないとよくわかりませんが、1坪=約 3.3 ㎡ （3.30578 ㎡）で換算できるように
なると良いです。
大体の間隔をつかむには、10坪＝約33㎡、20坪=約66㎡、100坪=約330㎡のようにきりの良い数字を
頭に叩き込んでおくと良いです。
なぜ、このようなことを頭に入れて置いた方がいいかというと、簡易的に収益物件の積算評価をする
ときには、土地価格を頭の中で簡易概算を出せるようにしておかないとスピードが遅れるからです。
すべての物件を一から計算していては、間に合わないのです。
次に、接道はかなり重要な位置づけとなります。
物件からみて接している道路の方位と道路幅（幅員）を記載しています。
まずは、道路と接している接道幅（間口）が2m未満ですと建築基準法上、建築できませんので、
接道幅が2m以上あることが大事です。
また、接道している道路自体の幅（幅員）が2m未満の場合は、基本的に再建築はできません。
その他にも、接道している道路の幅員が4m未満の場合は、セットバックといって道路幅員が4mが
確保できるように敷地を後退させる必要があります。
このように、接道している道路は重要な位置づけになっているので、道路自体と道路と接している
間口がどのような幅になっているのかを確認しましょう。
⑥地目（ちもく）
地目は、土地の用途による分類を指しています。
収益不動産を購入するときによく出てくるのが、「宅地」「畑」「山林」「雑種地」などです。
地目は全部で21種類あります。
地目の不思議なところは登記簿謄本と実際の土地の利用状況が異なっているケースがあるのですが、
あまり影響がないところです。
実際には宅地として家が建っているのに、登記簿上は、畑になっていることもあります。
そのため、この地目は、よほどのことがない限り注目しなくてよい部分です。
ただし、過去の地目が、田、池沼となっていたら、明らかに地盤が悪いことが分かります。
そういった土地の履歴として見る程度には使えます。
⑦用途地域
都市計画法で、全13種類に区分されています。
都市計画法で建築できる建物とその規模を制限した地域が記載されます。
収益物件の用途地域としては、工業専用地域以外はどこでも可能性があります。
規模の制限としては、商業地域が緩く、次に工業系エリア、住宅系エリアの順となります。
商業地域は、大型の商業施設やタワーマンションなどが建築されるエリアです。
駅から近く、人が住むよりも店舗など商業として発展を期待されているエリアです。
したがって、建ぺい率や容積率などの制限も緩く、商業地域の土地の価値は、一般的に高くなります。
住宅地域は、人が住むエリアとして制限されるので、日照・日影などの制限がかかり、
商業地域よりは高く大型の物件は減ることになります。
その反面、住みやすいエリアですので、収益物件も多く建築されています。
工業地域は、工場が建てられるエリアですので、環境面ではすぐれないエリアですが、
準工業地域には意外とアパートが多く建築されています。
周辺の環境で問題がなければ、十分に検討に値します。
そして、この商業か、住宅か工業地域によって、銀行の土地評価の見方も変わります。
一般的に制限の緩い商業地域が高く評価され、環境の悪い工業地域については低くなります。
住宅系用途も制限の緩い方が価値は高く評価してくれます。
⑧建ぺい率（けんぺいりつ）
敷地面積に対する建築面積の割合の事です。
中古で購入する場合は、建ぺい率オーバーなどのような感じで違反物件ということがわかるように
記載されます。
敷地に対して建築面積が制限されているので、60％しか建ぺいがないところに80％分の建築を
していれば、違反となります。
建ぺい率をもう少しわかりやすく言うと、敷地を真上から見たときに、
敷地に対して建物が何割あるか？ を表すのですが、建ぺい率60％であれば、
敷地の6割が建物であり、残りは、空地にしなさいということです。
数字が大きいほど、土地に対して大きい割合の建物が建てられます。
建ぺい率の数字の範囲内に収まっていれば良いです。
全国のほとんど、どこでもですが、自宅を建てるときに、確認申請時には建ぺい率内におさめるのです
が、建築するときに間取りを変更して大きくしている場合があります。
そうすると、建物が完成した時に、役所が検査した後に検査済み証を発行するのですが、
違反物件には発行できないため、検査済み証をもっていません。
検査済み証がない場合は、建ぺい率の問題があるかもしれないので、よく確認しましょう。
⑨容積率（ようせきりつ）
敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合の事です。
容積率というのは、やや難しい概念ですが、どれくらいの規模の建物が建てられるかということです。
この容積率が大きいほど大きな建物が建てられます。
指定されている容積率まで建物が建てられるということです。
建ぺい率と同じで、中古物件を購入時に違反している物件については、業者が教えてくれます。
正確に計算するのは、難しいですが、敷地面積＊容積率より建物の延べ床面積が超えていると
基本的に違反しているであろうと推測できます。
例）敷地面積100㎡、容積率200％の時、
100㎡×200％＝200㎡までが限度。建物の延べ床面積が200㎡以下であればOK、200㎡を超過しれば、違反物件の可能性あり。
あくまでも推測に過ぎず、駐車場などで容積不算入の面積があったりしますので、
正確には業者への確認をお勧めします。
⑩種類
収益物件の多くは、居宅、共同住宅、寮、店舗、事務所、倉庫、車庫くらいのものですが、
他にも百貨店、料理旅館、ホテルなどたくさんありますが、こちらは完全に玄人向きですので、
先ほど上げた7種類が基本です。
こちらは、登記簿謄本と実際の物件ので使われている利用内容と同じかどうかを確認する程度です。
あまりこちらは、神経質になる必要はありません。
⑪構造
建物の構造のことで、代表的なものは、木造・軽量鉄骨・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造に
なります。融資を受ける上で構造別の法廷耐用年数は非常に重要なため、自分が狙っている構造は
明確にしておきましょう。
参考）法廷耐用年数
・鉄筋コンクリート造：47年
・重量鉄骨造：34年
・木造：22年
⑫建築年
その建物がいつ建築されたかがわかる建物謄本に記載してある建物の建築年月日になります。
築年数が新しいものは、融資期間が取りやすく、築年数が経過したものは、融資期間が短くなります。
⑬延べ床面積
建物のすべての床面積になります。部屋などの専有面積、廊下・階段などの共有面積をすべてを
合算した数字になります。
⑭間取り
間取り別の個数を表しています。
例えば、1k 5部屋、2DK 5部屋、のような形式です。
念のためですが、Ｌ（リビング・居間）、Ｄ（ダイニング・食堂）、Ｋ（キッチン・台所）を
表しています。
全国的な傾向ですが、2K、2DK、3K、3DK、4Kなど、L（リビング）表示のない物件は
人気がなくなっています。
つまり、リビングのない間取りは、時代遅れになりつつあるということです。
⑮その他
都市計画（市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域外）、都市計画区域内でも、その他地域で
決められた場所に地区計画が存在します。
区分マンションの場合、管理費、修繕積立金などが記載されます。
⑯設備
電気・水道（上水道/井戸）・ガス（プロパン/都市ガス）・排水（浄化槽/下水道）について
記載しています。井戸の水質を保つのにはお金がかかります。浄化槽も同じです。
プロパンガスはメリット・デメリットがあり、大家側からすると、給湯器を無料で交換して
くれたりなどのサービスがあるのでありがたいのですが、基本的には都市ガスよりは高くつくので
入居者に人気がありません。
⑰交通
最寄の交通機関（駅・バス停）から対象物件までの距離と所要時間です。
徒歩の場合は80ｍ＝1分で計算します。
駅に近い方が、賃貸付けにはもちろん有利ですが、駅から離れていても勝負できるエリアを探すのが
高利回りを見つける近道です。
⑱引渡し
購入後の引渡し時期についての取り決めですが、多くは「相談」になります。
ただし、売主・買主のどちかに決算対策があると、その時期までに決済を完了させる必要が
でてきます。
物件概要書を見分ける！！
物件概要書を、1回1回、丁寧に見ていくと時間がまったく足りなくなります。
どうすればよいかというと、単純です。自分の基準に満たすかどうかを瞬時に見極めればよいのです。
最優先チェック項目だけで、7割程度は、検討対象外にできます。
【最優先チェック】
チェック①：構造＋築年数チェック
・鉄筋コンクリート造⇒築25年未満であればＯＫ
・重量鉄骨造⇒築10年未満であればOK
・軽量鉄骨造・木造⇒新築のみ
チェック②：表面利回り
・9%以上あればOK
チェック③：違法チェック
・備考欄に建ぺい率、容積率で違反している文言がないこと
・目算チェック：建ぺい率の違反は見極められないので、容積率のチェックのみ
土地面積×容積率＞建物の延べ床面積
【詳細チェック】
チェック④：積算価格のチェック
（積算価格は、建物を再度建てる場合の不動産の費用面に着目した価格であり、
自分で建てて使用するといったような実需の面を考慮した価格）
積算価格は、物件価格の8割以上あればOK
積算価格＞物件価格×80％
多くの人は、物件価格よりも積算価格が上回るレベルを対象にしますが、そうなりますと地方ばかり
になります。首都圏、関西圏、中部圏の中心部となりますと、積算価格＞物件価格の物件は
ほとんどありません。
地方にいけば、積算価格が上回るものはありますが、田舎で賃貸付けに苦労するものが多くなります。
チェック⑤：返済比率のチェック
都心部の返済比率：45％以内
地方の返済比率：40％以内
残存耐用年数を融資期間年数とします。
金利は、その物件のエリアで借りることのできる金融機関を想定します。
おおむね金利2％前後で計算し、返済比率が上記に収まるか確認しています。
金利については、各自の調達金利に差があるので、実力に応じて金利の上限をしてください。
チェック⑥：賃貸ヒアリング
現地の賃貸専門会社（エイブル・アパマン・ハウスコム・ミニミニ等）へ電話します。
対象となる物件の間取りの決めれる家賃を確認し、レントロールとあっているか確認します。
チェック⑥：物件確認
賃貸ヒアリングでOKであれば、最終的に建物を確認します。
建物の状態、入居者が実際に住んでいるか、荒れていないか、値下げ交渉材料を探しながら、
最終的に判断します。
時間があれば、経費計算（エレベーター、電気温水器、機械式駐車場）を細かく行ってから、
買付を出します。
土地・建物付きの物件については、このような流れで物件概要書を見ています。
最優先チェックである程度検討する物件を絞り、あとの1割から2割について詳細チェックするように
すると物件を見るスピードは速くなります。
投資手法が異なれば、自分のチェック基準を上記のように作り、判断スピードを上げていく必要が
あります。
本日は、以上になります。
