カテゴリ：収益物件 / 投稿日付：2022/03/20 18:47
賃貸物件の連帯保証人～続編～
ステップ１：契約者の携帯電話へ直接連絡
まず第一のステップは、契約者への電話連絡です。こでのポイントは、賃貸契約書の約定日を一日でも
過ぎたら、すぐにでも契約者へ連絡することです。
管理会社が入っている場合は、管理会社に行ってもらいます。
ちょっと厳しいようにも感じるかもしれませんが、そうすることで契約者に対して
「家賃支払い日の重要性」を強く理解させることができるのです。
この滞納発生後の初動対応次第で、以後の滞納率は格段に変わってきます。
もう一つのポイントは、必ず入居者ではなく「契約者」に連絡することです。
契約者と入居者が同じであれば問題ありませんが、親が契約して学生が住んでいる場合は、
必ず契約者である親に連絡しましょう。家賃支払い義務があるのは、あくまで「契約者」なのです。
ステップ２：連帯保証人に直接連絡
もしも契約者が電話に出ない場合は、その翌日位を目処に連帯保証人へ連絡しましょう。
そもそも連帯保証人は、契約者と同時並行的に督促しても何ら問題ありません。
ただの「保証人」とは違い「連帯保証人」の場合は、「まずは契約者に督促してみてください」
と言う権利はないのです。ですから、家賃滞納が発生して本人に連絡がとれない場合は、
できる限り早めに連帯保証人にも連絡しましょう。
ステップ３：現地確認
どちらの手段でも連絡がとれない場合は、必ず物件の現地まで確認に行きましょう。
特にワンルームの場合は「孤独死」のリスクがあります。
一人暮らしの方が室内において心臓発作などで突然死するケースは、決して少なくないのです。
このような場合、発見が遅れると本人やその家族にとって非常に悲しい結果となるほか、
物件自体が被るダメージも非常に大きくなります。そのため、電話による連絡がつかない場合は、
必ず現地を確認に行きましょう。
なおこの際、勝手に部屋のカギを開けてはいけません。
まずはインターホンを鳴らして本人を呼び出してみましょう。
中で動いている様子があれば、ひとまず安心です。
どうしても出てこなければ、焦らずその日は立ち去りましょう。
万が一人の気配がなく、かつ、妙な臭気がする場合は、その場で警察へ連絡しましょう。
ステップ４：督促状の発送
上記ステップを踏んでも家賃の支払いが無い場合は、書面で督促状を発送しましょう。
なお、この際はできる限り「内容証明郵便」によって発送するようにしましょう。
内容証明郵便とは、一般的な郵便とは違い次の２つの項目について証明する能力を持っている
郵便のことです。
①送付した文書の内容
どのような内容の文書を、誰から誰にいつ送付したのかを郵便局が証明してくれます。
これを家賃の督促状に置き換えると、大家から契約者にいつ督促状を送付したのかを郵便局が
証明してくれるのです。
②到達
契約者に対してその督促状が「到達」したことが証明できます。
なお、このサービスを受けるには別途「配達証明」のオプションサービスを利用する必要があります。
内容証明郵便で督促状を発送することで、契約者がそれを万が一受け取らなくても、
法的には本人に「到達」したことになりますので、万が一訴訟になったときにも有利になります。
また、内容証明郵便で送付することで、相手にプレッシャーをかけることができますので、
より回収率が高まるのです。
内容証明郵便を書く際の２つの注意点
自分で内容証明郵便を書く際には、２つの点を注意しましょう。
ここからは、なるべくなら、弁護士や管理会社主導で対応してもらう方が良いでしょう。
①様式に注意する
内容証明郵便は、通常の手紙とは違い「字数」と「行数」に次のような制限があります。
縦書きの場合：１行２０字以内、１枚２６行以内
横書きの場合：１行２０字以内、１枚２６行以内／１行１３字以内、１枚４０行以内／１行２６字以内、１枚２０行以内のいずれか
また、字数のカウントの仕方も独特ですので、事前に郵便局のホームページで確認しておきましょう。
１文字でもオーバーすると発送できませんので十分ご注意してください。
②：必須記載事項
督促状を作成する際には、最低限次の点については必ず記載しましょう。
・滞納家賃額：今現在滞納している家賃の総額とその内訳を記載します。
・利息：滞納発生から本書送付日までの利息を記載します。
契約書に利息の定めが無い場合は年５％で計算しましょう。利息はその金額の多寡ではなく、
請求すること自体に意味があります。
・最終支払い期限：本書到達後１週間程度が目安となります。
・振込先：契約書にも記載があるはずですが、督促状を出す場合は速やかに振り込んでもらえるよう、必ず振込先を記載しましょう。
・法的措置の予告：最終支払い期日までに入金が確認できない場合は、法的措置を講ずる旨を申し添えましょう。これで相手にプレッシャーを与える事ができます。
「連帯保証人」と「保証人」の違いとは
連帯保証人と類似するものに「保証人」があります。
この両者、同じような意味で捉えて使っている人もいますが、実は重要な点が異なっています。
実は保証人にはあって、連帯保証人にはない権利が２つあります。
１：催告の抗弁権
賃借人が家賃を滞納した際に「まずは賃借人本人に請求してからにしてよ」と言い返すことが
できる権利のことです。連帯保証人にはこの権利がないため、家賃滞納が発生した場合に
いきなり家賃を賃借人の代わりに立替えるよう迫られてもノーとは言えないのです。
２：検索の抗弁権
「まずは賃借人本人の財産から弁済を受けてください」と言える権利のことです。
つまり保証人の場合は、賃借人に支払い能力があることを証明すれば、自分自身への請求を
拒否することができるのです。しかし、連帯保証人の場合はこの権利がないため、
賃借人本人に資力がある場合でも自己の財産を差押えられる恐れがあります。
このように連帯保証人は、法的には非常に責任の重い立場に置かれることとなるのです。
ですから賃貸経営者としては、万が一家賃滞納が発生したら、連帯保証人に遠慮する必要はないので、
どんどん連絡して督促すべきなのです。
不動産賃貸借における連帯保証人の４つの義務
不動産賃貸借における連帯保証人には、４つの義務があります。
①滞納家賃の保証
契約期間中に賃借人が家賃を滞納した場合、連帯保証人は賃借人に代わって家賃を支払う義務が
あります。もちろん、家賃だけに限らず、共益費や管理費もこれと同様です。
ただし、水道光熱費については、別途ガス会社や水道局、電力会社などと個別に契約を結ぶことが
多いため、それらについては賃借人が単独で責任を負います。
②原状回復費
賃借人が部屋を退去する際には敷金精算を行ないます。
予め預け入れた敷金の範囲内で原状回復費をまかなうことができれば問題ありませんが、
万が一汚損や破損が酷い場合は、敷金では足りない場合があります。
この際は別途追加で請求する事になりますが、この支払いに賃借人が応じなければ連帯保証人に
請求がいくこととなります。
③契約解除後の家賃
契約解除日を過ぎても部屋を明け渡さない場合は、解除日から明渡しまでについて家賃の２倍相当額の
損害賠償を請求される場合があります。
（賃貸借契約書の内容によります）これについても連帯保証人の義務の範囲内となります。
④借家人賠償責任
賃借人の不注意で部屋の設備を壊したり、ボヤなどで燃やしてしまったような場合は、
大家から損害賠償請求をされますが、この際の債務についても連帯保証人の義務の範囲内となります。
このように連帯保証人は賃借人とほぼ同等の義務を負っているため、賃貸経営者としては、
万が一の時にはとても安心できます。
連帯保証人は主契約者である賃借人を下で支えるようなイメージですが、
実際の義務は賃借人本人とほぼ同等であるということを良く覚えておきましょう。
賃貸経営者は積極的に連帯保証人に請求すべし
家賃滞納が発生しても、賃借人に遠慮してしまい連帯保証人には督促をせず、賃借人にばかり
連絡をしてしまう賃貸経営者がいますが、これは完全に間違いです。
家賃滞納の督促のコツは、できる限り連帯保証人を巻き込むことです。
もしも自分が賃借人の立場だと仮定して、連帯保証人である親や兄弟に督促されたらイヤなものです。
万が一家賃を滞納したらすぐに連帯保証人に連絡されると分かっていたら、なんとかして支払おう
とします。
このように、早期に連帯保証人に督促するという賃貸経営者としての姿勢を、
賃借人にしっかりと見せておくことで、滞納の抑止力となるのです。
また、基本的には賃借人よりも連帯保証人の方が資力があるケースがほとんどですから、
まずは資力に余裕のある連帯保証人に家賃を立替えてもらい、あとは連帯保証人から賃借人に
内部求償してもらう形で解決した方が、より早く滞納家賃を回収する事ができます。
この連帯保証人に早期に督促するという動作は、家賃滞納の予防と早期解決に絶大なる効果を
発揮します。
本日は以上になります。
