2022年04月の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

収益物件の売却はいつ考える？

収益不動産を売却するタイミング１：デッドクロスになる前

サラリーマン投資家が不動産投資をする理由の一つに、「所得税の節税」という目的があります。

不動産投資をすると、実際には懐からお金は出て行かないけれども経費にできる「減価償却費」という

ものが発生するため、これを利用して所得を低く抑えて所得税の軽減効果を得ることができます。

けれども、減価償却費は収益物件の築年数とともに、徐々にその額が減少していくこととなります。

これに対し、経費計上ができない金額である「銀行に返済するための元金返済部分」については、

返済方式によって次のような状態になります。

①元利均等返済方式
この場合は当初の元金返済分は少ないのですが、徐々に元金返済割合が増えていくため、

概ね築１０年以上が経過してくると、徐々にキャッシュフローが悪化しはじめます。

②元金均等返済方式
元金均等は、当初から元金部分の返済比率が多いため、元利均等よりもさらに早くキャッシュフローが

悪化してくることになります。

このように、収益物件の築年数が古くなることで、減価償却による所得税の節税効果と、

経費計上できない元金返済負担が逆転することを「デッドクロス」と言います。

そのため、このデッドクロスが発生する前に売却するというが、比較的オーソドックスな売却の

タイミングと言えるでしょう。

収益不動産を売却するタイミング２：大規模修繕などのキャッシュアウトが大きくなる前

収益物件は時間とともに物理的に劣化してきます。劣化が発生するようになると、

これを改善させるために「修繕費用」がかかるようになります。最近の収益物件の場合、

建物自体の性能が向上してきているため、概ね築１０年以内であれば、賃貸経営をしていても

さほど修繕費がかからず、キャッシュアウトはほとんど発生しません。

けれども築１０年を超えてくると、室内外を問わずさまざまな部品や設備が劣化してくるため、

それまでの１０年とは比べ物にならないほどのキャッシュアウトが発生するようになります。

不動産投資においてキャッシュアウトの増大は、投資利回りの悪化、そして、キャッシュフローの

悪化と繋がっていくため、そうなる前に収益不動産を売却してそこで利益を確定させてしまう

というのも、出口戦略として非常に有効でしょう。

収益不動産を売却するタイミング３：キャピタルゲインが出る時

商売の基本は「安く買って高く売る」ですが、これは投資においても同じことです。

収益不動産をできる限り安く仕入れて、値段が高騰したタイミングで売却すれば、

その差額も不動産投資における収益となります。

これを「キャピタルゲイン」といい、収益不動産を売却する際の重要な判断材料となってきます。

キャピタルゲインのおよその目安としては、「税引き後キャッシュフローの概ね５?１０倍程度」

となれば、十分売却を検討できるタイミングと見てよいでしょう。

収益不動産を売却するタイミング４：購入時に失敗した物件は早期売却で損切り

不動産投資をする際に最もポイントとなるのは、「物件選定」です。物件選定を間違えて投資して

しまうと、ほぼその段階で不動産投資の「失敗」が確定することとなってしまいます。

このようなことがないように、徹底した調査と検討の上購入するのがベストですが、

万が一購入後にその失敗に気がついた場合は、できる限り早い段階で売却してその投資にピリオドを

打つことをおすすめします。

これを投資の世界では「損切り」といいます。

「ひょっとして、もう少し時間が経てばなんとかなるかも」などと、淡い期待を抱いていると、

どんどん負債が増えていってしまいます。

このような場合は、多少赤字が出たとしても、早い段階で損切りした方が、赤字を最小限に

食い止めることができます。

一つの投資に固執するのではなく、見込みが少ない場合は早い段階で損切りをして損失を確定し、

その教訓を糧にして次の投資に活かすことが何より大切なのです。

売却のタイミングで投資における収益は大きく変わる

このように収益不動産を売却するタイミングとその判断材料は複数ありますが、大切なことは、

どんな収益不動産も売却するタイミング次第で、利益や損失が大きく変わってくるということです。

不動産投資とは、簡単に言えば家賃収益を基盤とするキャッシュフローの積み上げによる

「インカムゲイン」と、売却時に発生する売却益である「キャピタルゲイン」の２つのポイントで

全てが決まりますので、売却のタイミングについては購入時以上に慎重に分析、

検討するようにしましょう。

収益物件の売却～続編～

収益物件の売却

赤字のキャッシュフローは保有し続けるのが困難

赤字のキャッシュフローのまま、収益不動産を持ち続けるのは、とても厳しいです。

相続対策などの節税を目的とした資産家だけは、良いですが、普通のいわゆる不動産投資家や

賃貸経営者は、赤字のキャッシュフローの物件を持っていることは、毎月現金を失っていくことに

なるからです。

毎月現金を失っていくような、苦しい段階に入ってくると、保有しつづけるのが難しくなるので、

多くの方が売却の検討をすることになります。しかし、苦しい段階になっている方は、

下記のような状態になっている方が多くみられます。

・空室が増加＝家賃収入減少
・部屋の原状回復がされていない
・建物の管理もきちんとされていない

このような状態になっていると、なかなか、売却活動もうまくいきません。

売却するには、魅力的な状態にする必要がある

当たり前ですが、空室が多かったり、汚れていたり、管理がきちんとされていないような投資商品が

高く売れるわけがありません。収益不動産は高額の商品のため、銀行の融資を受けることになります

が、銀行としても、きちんと売上が上がって返済が可能な物件にしか融資したくないのは、当然です。

つまり、魅力的な商品にするためには、下記のような状態となります。

つまり、苦しい段階とは真逆な状態になりといけないということです。

・満室運営ができている
・部屋もきれいにリフォームされている
・建物がきちんと管理され、きれいな状態

ということです。高く商品を売りたいのであれば、基本のことです。

一般的に収益不動産というのは、戸建て住宅や分譲マンションなどのような一般不動産と異なり、

利回り相場で売却されます。利回り相場とは立地や築年数、用途といった条件です。

不動産仲介業者で行っている売却査定では「年間家賃収入÷表面利回り＝査定金額」といった計算に

よって査定価格が決まります。

収益物件を有利な条件で売却するポイントは、その物件の収益力です。

そのため、空室が多くあれば、買い手の融資がつきにくく、プロしか買えなくなります。

プロが高く買うわけがないので、安く買いたたかれて処分することになります。

さらに、少し応用的な話になりますが、築年数が経過すればするほど、融資期間が短くなるので、

融資期間が長く取れる時期に売却することが、トータルでみると、有利なケースが多くあります。

しかし、キャッシュフローが赤字になるなど資金面での事情によって売却を焦ると、

条件を不利にせざるを得なくなります。

このようなことからも、追い込まれてから売却をしようとすると、安値で買いたたかれてしまうので、

キャッシュフローが良好な段階や、大きな出費を強いられるような状況になる前に、

売却を検討することをお勧めします。