不動産売却　解説動画の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「査定価格と売出価格の違い」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

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不動産売却における査定価格は、売出価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格のため、売出価格とは異なるものです。

そのため、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

査定価格とは、営業担当者が物件を評価し、周辺相場などをもとに適正と思われる価格を算出したものをいいます。

売出価格とは、不動産会社が出した査定価格をもとに売主様の希望やご売却の理由、また、同一マンション内や同一エリア内の売出状況を見て、相談して決める価格です。

高く売るために査定金額を大幅に上回る金額で売りに出てしまうと、売却までに長期間を要し、最終的に査定価格を下回る額でしか売れなかった、というケースもあるため、ご売却の事情を踏まえて売出価格を決定するのが良いと思います。

売却までの時間に余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕ができるため、ご自身の希望する売却価格を売出価格としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主様を待つことができます。

つまり極論をいえば、査定価格が4,000万円だったとしても売出価格を5,000万円に設定するということ不可能ではありません。

ただ、査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目線で分析して算出している価格となるため、査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となると最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもあります。

そのため、時間的に余裕のある場合でも、査定金額をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定することがおすすめです。

相続税の納付期限が迫っていたり、住まいの買い替えで購入する方の物件が先に決まっていたりなど、時間に余裕がない場合は、早期に売却して現金化する必要があります。

その場合は、不動産仲介会社が提示した査定価格を売出価格として設定し、売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいたお客様の状況を見ながら段階的に金額を調整していくことで売却期限までに間に合わせることができます。

いずれにしても担当者との打ち合わせが不可欠となります。

不動産の売却理由は人によって様々です。その理由に合わせて売却価格を設定します。

早く、高く、安全に不動産売却をするために、周辺を熟知した担当者に相談することがとても大切です！


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今回は、「契約と決済の違い」についての解説動画です。

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不動産取引において、契約と決済は全くの別物です。

不動産取引における契約とは、売買契約書を締結した時となります。

契約と決済は同時に行うことができないケースが多く、決済は引渡と同時に行うことが一般的です。

契約と決済を同時に行えないのは、主に以下の場合です。

・買主様が融資（住宅ローン）を利用している

→ローンの本申込時に売買契約書が必要になるため。


・居住中の売却

→居住中や買い替えによる売却の場合、売却の契約後にお引越しを行うため。


・更地や測量を行ってから引き渡す場合

→売買契約後に建物の解体作業や建物滅失登記が必要になるため。


金額はもちろん、残代金の支払い、引き渡し時期、引き渡し条件などを特約事項に記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。


では、決済は何を行うのでしょうか？

主に①残代金の支払い　②所有権移転登記　を行います。

通常、買主様が融資を受ける金融機関にて行います。

決済時には買主様、売主様、仲介担当者に加えて、司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認などを司法書士が行い、問題がなければ融資が実行されます。

登記に必要な書類への記入以外に、買主様は残代金や各種精算金、仲介手数料、登記、火災保険の支払いなどに関する伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各種領収証への記入を行います。

それらの手続きが終われば、鍵の引き渡しが行われます。

引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引き渡し日を記載した「引渡完了確認書」を作成し、署名押印します。

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、その後に抵当権抹消が必要になります。

売主様は仲介担当者、司法書士とともに住宅ローンを利用していた銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。

※司法書士が代理して抵当権抹消書類を取得するケースもあります。

売主様はここで手続き完了です。

司法書士はその後法務局へ行き、抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請を行います。

抵当権抹消書類は事前に手続きが必要になり、印鑑証明や住民票、戸籍附表などの必要書類も多くあります。

仲介手数料には、これら手続きを安全にスムーズに進めるための保険としての役割もあるのです。



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センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「古い家を高く売るポイント」についての解説動画です！

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不動産売却を考えている方の中には、

「持っている家を売りたいけど、築年数が古いから高く売れないのでは？」

と心配されている方がいらっしゃるかもしれません。

築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをする方もいるため、売却することに関しては問題ありません。

また、「更地にした方が高く売れる？」と、ご質問頂くことが多いのですが、これは本当です。

更地にして売り出した方が土地の用途が広がり購入希望者が増えると考えられるためです。

その結果高く売れるというケースも多くあります。

また、建物を利用しなくなった後、空家が残っていた場合に起こる倒壊や崩壊のリスクの心配を減らすこともでき、売主様にもご安心頂けるかと思います。

更地で売り出す場合、３つの注意ポイントがあります。


①家などの解体費用がかかる

→解体費用は文字通り、建物を取り壊す際の費用です。数十万から数百万円かかる場合があります。


②固定資産税などの軽減がなくなる

→土地や建物を所有していると固定資産税がかかりますが、居住用宅地においては200㎡以下の部分には課税標準が1/6になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置を受けられなくなります。


③隣の土地の所有者との打ち合わせや話し合いが必要



では逆に、建物を残したままで売却した方が良いのは以下のような場合です。

①建物がまだ利用できる、ビルやRC（鉄筋コンクリート）造の場合

②古民家など、古いことに価値のある物件の場合

③足場を組む場所がないなどといった、解体が困難な場合

④解体費用が著しく高価になる場合

⑤手元に解体費用がない場合

以上のどれかに当てはまる場合は、現状のまま売ることをおすすめします。


お持ちの土地や戸建がいくらで売れるのか？と気になった方は、

お気軽に昭和区鶴舞のセンチュリー21SEEDまでご相談くださいませ！！



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センチュリー21SEEDの林です。

今回は「不動産売却の流れ」についての解説動画です。

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お持ちの不動産売却を考えたとき、まずは不動産会社に相談しましょう。

売却のご事情やスケジュール、住宅ローンの残債、諸費用としていくらくらいかかるのか？など、お客様に応じたサポートを受けることができます。

一般的には初回のご相談内容をもとに査定をするのですが、近年では一括査定サイトを利用している方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになるパターンも増えてきています。

査定額が出るまでの期間は、早ければ査定依頼を受けた当日に分かることもあります。査定額の算出にはAIによる計算をもとにして行いますが、あくまでも参考程度の価格となります。

また、よく質問されるのですが、査定額と実際の売出価格は別物となります。売出金額についてはご提案することもありますが、最終的に決めるのは売主様になります。

査定をして金額が定まったところで、売却開始！ですが、売主様のご売却の事情に伴うスケジュールを考慮して売却活動を開始します。

その際には、媒介契約書を締結します。こちらは売買契約書とは異なり、売主様と売却のお手伝いをする不動産会社との間で締結します。

売却活動が始まったら、購入検討者がご自宅を見学に来ることがあります。居住中の場合はお部屋のお掃除をお願いします。
また、検討されている方は土日に限らず平日にも見学希望が入る場合がありますので、可能な限りご協力をお願いします。


販売活動について

不動産ポータルサイトと呼ばれる、物件探しをしている方が見るサイトへの登録やレインズへの登録を行い、広く周知させます。

また、オープンハウスを開催し、検討者に直接来場してもらうということもあります。が、事情によっては大々的にやりたくないということもあります。その場合は、是非一度ご相談ください。

売却活動開始後、必ずしも多くの方がご来場されるとは限りません。競合の近隣物件や価格、市場の動向などにより異なります。

もし万が一見学希望者が少ない場合は、金額の見直しをご相談させて頂く場合があります。これは、単に「安くしてください！」といっているのではなく、お持ちのご資産が売れ残ってしまうことを防ぐためでもあるということをご理解いただけますと幸いです。

購入希望者が現れると、購入申込書を提示します。申込書には、売買金額・手付金額・引き渡し時期などが記載されています。

ご確認頂き、双方で合意すれば売買契約へと進みます。


契約完了したらそれで終わり！ではありません。

引渡しまでにお引越しを完了させ、決済の準備もしなければなりません。

買主が住宅ローンを利用している場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約になる場合があります。

引き渡し後も、契約不適合責任が一定期間あります。



ここまでがざっくりとした不動産売却の流れとなります。

お読みいただいた方の中には「やること多いよ…段取り良くできるかな…」と不安になっている方もいらっしゃるかもしれません。

でも、ご安心下さい！最後までサポートするのが、私たちの役目です！！

安心してお任せください♪





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今回は、「契約不適合責任」についての解説動画です。

後ほども触れますが、2020年の法改正によって以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」と名称が変わりました。

瑕疵担保責任から、契約不適合責任に変わり、違いは何なのか？などを解説しています。

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瑕疵(かし)とは、欠陥や不具合のことを指します。不動産取引において、購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合を指します。

そのため、「隠れた瑕疵」なんて呼ばれることもあります。

売買後に売主の知らなかった瑕疵が発見された場合、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを瑕疵担保責任と言いますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。


瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いは、

瑕疵担保責任では、買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけでした。それに対し契約不適合責任では、

追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求と5つの請求ができるようになりました。


①追完請求…

契約内容と異なる部分を買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、改正によって「契約内容と合っているかいないか」が問題となり、買主が請求しやすくなりました。

契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されてしまいます。


②代金減額請求…

追完請求しても売主が補修しない、あるいは修理が不能であるときに認められます。あくまでも追完請求がメインであり、それがダメな場合に代金減額請求できます。ただし、明らかに直せないものや履行の追加が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求が可能です。


③催告解除…

追完請求したにもかかわらず売主が応じない場合、買主が催告することで契約を解除することができます。

売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持ちます。契約解除された場合、売主は買主に対し売買代金の返還をしなければなりません。


④無催告解除…

契約不適合により、契約の目的を達しないときに行うことができます。逆に言うと、若干の不具合程度で契約の目的を達成できないときには無催告解除は認められません。


⑤損害賠償請求…

契約不適合があった場合に買主は損害賠償する権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合、売主は損害賠償義務を免れることが明文化されました。



瑕疵担保責任のときは、瑕疵かどうかの判断が難しいことが課題でした。しかし、契約不適合責任になってからは、「契約内容と一致しているか」がポイントとなるため、問題の有無をはっきりさせやすくなりました。

一方で、不動産の不具合が契約内容に記載されているならばその不具合について契約不適合責任を問うことはできません。

そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また、瑕疵担保責任のときと同様、契約不適合責任も任意規定のため、実際の契約の内容がどうなっているか、というところをしっかりと確認するところが重要となります。

ご不明な点があれば、しっかりと担当者に確認しましょう！



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今回は、「相続の3,000万特別控除」についての解説動画です！

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一定の要件を満たせば、ご実家を相続した場合でも3,000万円特別控除を受けることができます。

この制度は、2016年7月1日から2023年12月31までと、期間の定められた制度です。

少子高齢化や人口減少に伴い増加する空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制措置としてできました。

特例となる「被相続人居住用家屋」とは、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた。つまり直前まで被相続人が暮らしていた家が対象となります。
また、要件は以下の3つすべてに当てはまるものをいいます。

①昭和56年5月31日以前に建築されていること

②区分所有建物登記がされている建物でないこと

③相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいないこと


昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、「旧耐震基準の建物」と呼ばれます。(昭和56年6月1日に建築基準法が改正され、新耐震基準になりました）

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れがある空家建物のうち、3/4が旧耐震基準建物と言われています。

これらの対策を前提としているため、建築時期の制限が設けられているのです。

区分所有建物とは、建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成された建物のことで、マンションが最も分かりやすい例です。

また、その建物に他の居住者がいると「空家」と呼ぶことはできないため、対策趣旨と異なります。

老人ホームに入居した場合は？

→老人ホーム等への入居直前まで居住しており、要介護や要支援認定を受けて老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合等の要件を満たせば特別控除の対象になります。

賃貸に出していた場合は？

→事業・貸付・居住の用に供されていないことという要件があるため、賃貸していると対象外となります。

また、相続後から売却までの間も同様の要件となっています。

空家対策と建替え促進を目的としているため、売主様が耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体して更地にして引き渡す必要があります。

要件を満たせばいつ相続したものでも対象になるわけではありません。

相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日までと定められています。そして、その期間が2023年の12月31日までなのです。

他にも、譲渡価格が1億円以下、親子や夫婦など特別な関係の人以外への譲渡であるなど、様々な要件があり、手続きには様々な書類や証明書の取得、確定申告の必要があります。

相続登記は司法書士、建物滅失登記は土地家屋調査士、税金関係は税理士、建物解体は解体業者…といったようにそれぞれの専門家に相談されることをお勧めします。

ご自分で探すのは大変かと思いますので、専門家を紹介してくれる不動産会社にいちど相談してみてください。

不動産に強い専門家を紹介してもらえます。




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今回は、「住宅ローンの支払いに困ったとき」についての解説動画です。

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昨年からの新型コロナウイルスの影響により、住宅ローンの返済が困難となっている方の割合が増加しました。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年2％と言われており、50人に1人の割合で返済が困難になると言われています。

最近ではコロナ禍により、例年以上に支払いが難しくなっている方が多いです。


住宅ローンの支払いが難しくなったら、まずは借り入れしている金融機関へ相談されることをお勧めします。

金融機関へ相談することで、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らす、家族の協力を得て収入を確保するといった見直しも大切です。

公的機関・税理士・会計士などといった専門家に相談することも一つの手です。

様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。


住宅ローンの支払いが難しくなった際に最もやってはいけないこと、それは「放置すること」です。

意外と多くの方が、住宅ローンを支払えなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

放置してしまうと優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう可能性もあります。

競売にかけられてしまうと、住んでいる家から引越しをしなければならなくなります。

借金を借金で返す、ハイリスクな投資やギャンブルにお金をつぎこむ、副業などの無理なバイトをするといったこともお勧めしません。

住宅ローンの支払いが難しくなったら、まずは放置せずに相談することが大事です。



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今回は、「生産緑地」についての解説動画です！

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生産緑地に指定されている土地の所有者には、３０年間の営農義務が課されており、以下が定められています。

・農地として管理すること。

・生産緑地であることを掲示すること。

・原則として建物を建てることができないこと。


1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年経過するため、営農義務が解除されます。

そのまま保有した場合、生産緑地に指定されている期間は受けられていた固定資産税の減税が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。

生産緑地に指定されている土地は売却することができないため、残念ながら「売りたい！」と思ったときにすぐ売ることはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できるため、その後に売却することができるようになります。

現在、生産緑地に指定されているのは、面積では合計6.6万ヘクタールと言われており、３大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールと言われています。

特定市内の約８割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除→土地の売却という話が多くなると予測されています。

生産緑地は500㎡以上の土地なので、将来的にマンションの供給過多になり、周辺の不動産相場が下がるのでは？という懸念があります。

そのため、時期によっては売りたいときに売却価格が下がる可能性があります。

その救済措置として、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として指定されると税制優遇が10年間延長できるようになりました。

2018年には、生産緑地を第三者に貸し出すことができるようになり、農産物の直売所も建設できるようになりました。


持っている生産緑地を売りたいと思ったら、価格下落が始まる前に売却するか様子を見るべきなのかを信頼できる不動産会社に相談しましょう。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、どれくらいの方が売却するかによって状況が変わってきます。

まずは地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談頂ければと思います。




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今回は、近年問題になっている「空家」についての解説動画です。

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近年、誰にも使用されていない空家の急増が問題になってきています。

この問題を解消すべく、「空家対策特別措置法」が設定されました。

空家対策特別措置法は、空家により景観が損なわれたり、衛生面・防犯面などへの問題を引き起こしたりする恐れがあるとして２０１５年２月に全面施行された法律です。

これにより管理が適切に行われていないと思われる空家に対して自治体が調査したのち、問題があると判断された空家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理するよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されると、例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたごみのせいで害獣が発生している、などといった、空家が原因で周囲の住環境に影響を及ぼしている場合、所有者はすぐに状況を改善する必要があります。

空家対策特別措置法では、所有者の義務である「空室の適正管理」をしない所有者に対して市町村が助言・指導・勧告といった行政指導、勧告しても改善されない場合は命令を出すことができるようになりました。

特定空家に指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が届き、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、税金の負担が重くなってしまう可能性があります。

そのため、改善が難しい場合は空家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂くと良いかもしれません。

現在空家を所有している人は、修繕して住まいとして利用するか、売却を検討している方が多いです。

空家の発生を抑制するための特別措置があり、空家を相続した相続人が耐震リフォームもしくは取り壊しを行った後にその空家や土地を譲渡した場合、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から３，０００万円の特別控除を受けられるという制度があります。

まずは信頼できる不動産会社に相談してみることをお勧めします♪




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今回は、居住用財産の特別控除についての解説動画です！

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マイホームを売却…つまり譲渡したことで利益が発生した場合、通常であれば譲渡所得税が課税されます。

しかし居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができます。


とてもお得な制度ですから、適用にはさまざまな要件があります。


自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却すること

住まなくなってから賃貸に出していた場合は、同様に3年目の年末までの売却であれば適用が受けられます。

建物が古くなって解体した場合は、取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

この特別控除は、不動産を所有していた期間は関係ありません。ただし、売却した年の前年もしくは前前年に3,000万円特別控除・買換え特例・譲渡損失の繰越控除などの適用を利用した場合は受けられません。

また、配偶者や直系の血族などの特別な関係の相手への譲渡の場合も適用外となります。

不動産を共有名義で所有している場合、所有者それぞれが3,000万円特別控除を受けることができます。

この特例を受けるためには、確定申告が必要です。ただし、買い替えで購入時に住宅ローンを利用している場合、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できませんのでご注意ください。


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