名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED,株式会社SEED

収益物件を管理する！！

管理会社を能動的に選択していない悲劇

管理業務一切を賃貸管理会社に任せていても、苦労しているオーナーは大勢います。

その多くは、安易に賃貸管理会社を選んだために、選ぶ相手を間違っていた、

つまり選んだ相手がよくなかったということです。

中古物件で、旧管理会社をそのまま引き継ぐことはありますが、その管理会社のままでいいのか、

より適切な管理会社はないのか、などを検討していないからです。

新築であれば、建築をした会社の管理部門の丸投げであったり、勧められるままに管理会社を

選定しているケースが多くあります。

5社から10社程度回って管理会社を選ぶことはほとんどしていません。

しかし管理会社は、賃貸経営を行うオーナーにとって最重要のパートナーであり、

きちんと決めておかないと苦労するのは、オーナーとなります。

どのような悲劇が起こるかというと、代表的には下記のようなことです。

• 　入居募集能力がなく空室増：いわゆる空室の多いガラガラの物件になってしまい、
•  
• 　収支が悪化し、ひどい場合は自己破産に追い込まれることもあります。
•  
• 　それほど重要な入居募集ですが、以前から任せているからという理由で見直しをせずにしていると、
•  
• 　破たんのリスクを抱えることになります

 空室に対する提案力がない：管理会社の中には、建物管理や入居者のクレーム対応はするが、

空室に対する提案力がないために、家賃を値下げするだけしか提案してこない場合がある。

家賃を安くして決めるのは誰でもできることであり、これに従っていると、収支が悪化して、

返済が困難になるケースもあります。

• 　管理（入居者対応、建物管理）がされず退去者が続出：賃貸仲介と賃貸管理が一緒の会社では、
•  
• 　賃貸仲介が忙しすぎて、賃貸管理が疎かになっているケースがよくあります。
•  
• 　入居者からのクレームを放置すると、退去原因の一つなります。
•  
• 　急いで対応してほしいエアコンの修理や水漏れなどに迅速に対応してもらえないと、
•  
• 　そこに住む理由がなくなってしまいます。
•  
• 　入居者からクレームがあっても無視、重要事項の説明が間違えていても謝らない、
•  
• 　建物の清掃をしないのでごみが散乱等が発生し、入居付けしても常に退去が発生する悪循環が発生し、
•  
• 　収支が悪化します。
•  

• 　修繕費用が高くて支払いに困る：オーナーの多くは修繕費用の単価や必要な項目について把握して
•  
• 　おらず、管理会社のいいなりに修繕していているケースが多いです。
•  
• 　原状回復に家賃の10か月以上かけているオーナーもいて、満室なのに年間キャッシュフローが
•  
• 　赤字になるということが起きます。

 このようなことが起きないよう管理会社の働きをチェックし、改善を要望します。

そして改善が難しいと判断した場合には、管理会社の変更を恐れずに実施します。

多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきています。

そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが

最大の原因があるといえます。
 
過去の成功体験

昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。

そのため、管理会社も物件を預かれば、借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の

5％前後の報酬をすぐにもらえる状態でした。

したがって、物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いて

いました。

そして、物件管理で借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、

借りる人があまり退去しない時代でした。退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、

リフォーム工事ができたので、管理会社もあまり苦労せず、利益の上がる仕組みでした。

つまり、それほどの能力がなくてもできる仕事で、管理会社の経営が楽な時代であったといえます。

そのため、その時代の仕組みが、多くの管理会社で残っているのが実態です。

多くの賃貸管理会社の古い時代の仕組み

①提案能力を磨く必要がなかった
昔は、家賃を減額するどころか、増額する時代に管理会社を経営している古い管理会社は、

特に現在の稼働率が低くなっている大家の状況を見ても、おおむね家賃を下げる以外の提案が

できない。設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかについて、

研究をほとんどしていないからです。

したがって、新興の賃貸募集店の方が、設備や内装リフォームに関して知識があり、

競争力を高める能力のあるところも増えてきています。

②仕組みの古さ
最近は、少しづつ増えてきていますが、1部屋あたり月数千円を払えば、設備を保証してくれる

ところが増えてきています。エアコンが故障しても、自動的にエアコンを新しくしてくれるのです。

これはオーナーにとっては助かるもので、経費は毎月一定でかかるものの、都度発生する

エアコン故障の7万～10万の費用が一度にかからず、手間もかからないで済むからです。

今までは、入居者からエアコンが壊れて変えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、

業者に見積もりを依頼します。業者から出てきた見積もりをもとにオーナーへ見積もりを提示します。

そしてオーナーからは高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡し、またオーナーへ見積もりを

提示することになります。

これを2回～３回も往復して、7万程度のエアコンを取り換える工事で、10％～20％の利益しかなく、

7000円～14000円程度です。

現場にエアコンの状況を見たり、エアコンの取り替えのためにオーナーと何回も電話したりしている

コストを考えると、この利益ではほとんど利益を生まないことでしょう。

このようなことをしている管理会社は、忙しい割りに利益がまったく上がらない仕組みをもっている

ことになります。でも多くの管理会社が古いやり方をしているのです。

その結果どうなるかというと、次のようになります。

③管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み

多くの管理会社は、1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。

それ以上増やすとなると、社員を1人入れるしかありません。

5000戸を管理するならば10人は必要になる計算になります。

今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えると、そのままコストが上がり

続けることになります。

今までは、それでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので、管理会社として儲かって

いましたが、稼働率が低下し続ける中、賃貸経営オーナーからの要望はどんどん増えており、

管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みとなっています。

結果として管理会社に有能な人材が枯渇し、悪い循環に陥る

会社に利益が上がらなければ、給料も高くはできません。

クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界でもあり、

優秀な人材がなかなか定着しません。

つまり、低賃金でもいいと思えるレベルの人しか集まっていないのが実態です。

そのような状況の中で、高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することはとても難しいでしょう。

逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。

管理会社はプロというよりパートナーである

管理会社はより効率化をしていく必要があります。

設備は、先に月額で少額で課金をしておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みをもったり、

夜中の緊急かけつけを安く抑える方法を採用したりといくらでも効率化はできると思います。

しかし、そこまでできている管理会社が少ないのが実態なのです。

したがって、これからの管理会社との付き合い方は、プロへのお任せではなく、

パートナーとして付き合う必要があるのです。

パートナーですから、時にはオーナー自身が能動的に解決策を提示し、パートナーへ理解してもらう

ことも必要な時代なのです。

それが、できないという方には、賃貸経営は向いていないといえるでしょう。

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合

管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は、切り替えてください。

家賃回収からリフォームなどを一手に任せていくことになるから、仕事ぶりに不満があったとしても、

すぐに切り替えることは面倒な作業ですし、リスクがあると思うでしょう。

しかし、よく考えてください。このままの会社を使って本当に収支が良くなるのか？

ここがポイントであり、改善ができる賃貸管理会社であればいいですが、

収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて、即座に切り替えていくことを

お勧めしています。

また、悪徳系の管理会社だと、管理委託契約を結ぶときに、多額の違約金を設定したり、

修理は100万以下は自由に管理会社で判断して行えるなど、ほぼ非常識な内容となっていることも

多いです。

一度、このような契約を結んでしまうと、不利な状況で賃貸経営を強いられ、管理会社から

たくさんお金を吸い取られることになります。この場合は、弁護士を使ってでも管理会社を変更する

ことを勧めています。

以上、センチュリー21SEEDでした。

金融機関！！

都市銀行

三菱UFJ 銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行が都市銀行と呼ばれています。

明確な定義があるわけではありませんが、東京、大阪に本店を構え、広域に展開している銀行を

指しています。

預金量や取引量が膨大であるため、資金調達コストが低く、貸出金利がとても低い銀行です。

アパートローンは、借りる方の居住地と物件所在地がその銀行のエリアにないと借入が難しいのです

が、都銀であれば、エリアとしては対象になりやすいです。

その反面、融資評価基準が、地銀、信金等よりも厳しく、アパートローンを借りるのは

難しい銀行です。

不動産投資・賃貸経営の中でも比較的低金利で有利な運営ができますので、都市銀行で借入ができる

ようになると良いでしょう。

地方銀行

名古屋で有名なのは、名古屋銀行、愛知銀行などです。

地方に本店があり、その地名が付いている銀行がほとんどです。

地方銀行は、メガバンクより規模が小さくなります。

その反面、都市銀行より融資評価は緩い傾向にありますが、保守的な傾向が強く積算評価を

重視しています。そのため、積算評価が大きくでる物件は地銀で融資が通りやすいといえます。

地方銀行は、地方（県単位相当）に根差した銀行のため、借入する方の居住地にある地方銀行で

融資依頼することになります。

金利は、都銀より高めですが、信用金庫、信用組合よりは概ね低くなります。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は、地方銀行よりさらに規模が小さくなります。

地方の狭いエリア（市単位もしくは県単位相当）を対象としています。

サラリーマンの方は通常大手都銀や地銀で給与振込をしているので、信用組合・信用金庫への関わりが

少ないですが、アパートローンでは、とても重要な銀行です。

居住地と購入する物件の両方が信用金庫・信用組合の近くにないといけませんが、

信用金庫・信用組合は、県の一部のエリアにしか支店を出していなかったりしますので、

エリアの問題がクリアできれば、とても融通が利く金融機関です。

都市銀行や地方銀行が相手にしない、個人零細事業者や中小企業者を相手にしているため、

賃貸経営を始める方にも親身になって相談に乗ってくれます。

ただ、普段は商店街のおじさんなど個人零細事業者や中小企業の社長を相手にしているため、

サラリーマンに副業として始める賃貸経営について、後ろ向きな担当者が多いのも実態です。

信用金庫・信用組合は、不動産経営に詳しい担当者をいかにみつけるかがかなり大きなウエートを

占めています。やる気のない担当にあたってしまうとまったく前に進みませんが、

やる気のある担当であれば、属性や収入に難があっても、融資を引き出してくれるケースがあります。

都市銀行や地方銀行よりは、属性の評価が緩い傾向にあり、融資自体は出やすい傾向にあります。

都市銀行や地方銀行では、融資対象の属性出ない方は、相談されることをお勧めです。

日本政策金融公庫

政府系の金融機関です。全国がエリアでとても使いやすい金融機関です。

公的な機関のため、起業家や社会的弱者にも積極的に融資をします。

女性や若者、高齢者であれば、他の人よりも融資期間等で優遇されるため、

融資の候補として挙げておいた方がいいでしょう。

金利は低めです。1％後半から2％中盤くらいまでです。

変動金利ではなく、固定金利です。固定金利でここまで低い金利であれば、良い方です。

ただし、弱点としては、融資期間が通常10年から15年未満と伸びないこと、

融資額が通常4800万程度が上限です。

そのため、相当な高利回りでないとなかなか収支がまわりにくいところがネックです。

また、融資評価も都銀並み以上に厳しい評価基準のため、フルローンを狙うのであれば、

共同担保が必要になるケースが多くなります。

社会的弱者の女性、29歳までの男性・女性、55歳以上のシニアの方は、小型物件で

チャレンジしてみるとよいでしょう。

商工中金
商工中金も日本政策投資銀行と同じように政府系の金融機関です。

正式には、商工組合中央金庫と言って政府系の金融機関でありながら民間と共同出資の金融機関です。

他の政府系と異なり、融資だけではなく、預金や債券の発行など、民間の銀行と同じような業務を

実施しています。

商工中金は全国がエリアであり、各都道府県に必ず支店があります。

そのため、不動産融資も全国が対象となります。

アパートローンは、他の銀行と同じように積算評価と収益評価の両方になります。

耐用年数が厳しいため、築浅の物件しか、評価が伸びません。

金利は、1％から2％程度ですが、融資期間が最大15年基本のため、評価がでてかつ築浅の物件しか

対象にならないでしょう。

築浅しか物件評価がでないため、正直言うと使いにくい金融機関です。

築浅や新築であれば、都市銀行や地銀、信用金庫・信用組合を使ったほうが、条件がいいからです。

ただし、それらの民間銀行から融資が受けられない方は、検討候補にしても良いでしょう。

JA（農協）

JAとは農協のことです。農業者によって組織された協同組合です。

他の組合では、金融事業が禁止されていますが、JAでは信用事業・金融事業を行うことができます。

よく知らない方も多いですが、農家の預金を預かっているので資金量も豊富で、

農家の組合員向けに様々な事業（冠婚葬祭事業、観光事業など）を行っている総合サービス業

なのです。基本は、農家向けの事業ですが、農家以外の一般の方も利用することができます。

そして、アパートローンについてですが、意外にも農家の土地の賃貸経営への転用などの貸付も

豊富で、アパートローンについて積極的に実施しています。

したがって、実は不動産投資用の資金を貸してくれる可能性がある金融機関です。

しかし、組合という組織のため、農家を中心とした組合員には貸しやすいのですが、

農家ではない組合員（準組合員）には、優遇があまりありません。

金利などでも農家は優遇されますが、農家でないとやや高めとなる傾向です。

JAは、地域ごとにJAバンクがあるので、そのJAバンクのエリアに限定されるので、

エリアは信用金庫・信用組合と同じように狭いことがあります。

融資期間は、都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合と同じような考え方であり、

政府系の日本政策投資銀行や商工中金とは異なるため、長期融資も組めます。

金利は属性によりますが、2％から3％前後で借入れできるので使い勝手は悪くはないでしょう。

金利タイプとしては、変動も固定も選べるのもメリットです。

ノンバンク

ノンバンクというと高利貸しと思っている方がいますが、異なります。

預金業務を行わず、他の銀行から借り入れて、消費者に貸付業務だけを行う会社を指します。

収益不動産投資で有名なところでは、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、

セゾンファンデックス、新生プロパティファイナンスになります。

都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合とは全く異なる評価基準で貸し出し業務を行っています。

各社、特色が全く異なるので、融資スタンスも各社各様です。

共同担保を取れれば、再建築不可や違法物件にも貸し出したりします。

融資金額は、借りる方の属性によりますが、2000万～5000万くらいまでがほとんどで、

一定の金額を超えると基準が一気に厳しくなりますので、小型の物件しか借りることは

難しいでしょう。

そして、融資評価基準が通常の銀行とは異なるので、最初にノンバンクで借り入れた物件が

2棟目以降購入するうえで足を引っ張るケースがよくあるのも特徴です。

融資を受ける際には、慎重に検討することが必要です。

物件情報を分析し、良い物件が見つかっても銀行への融資依頼が遅いと、ほかの人に物件を

取られてしまうことはあります。

買付で仮に1番手を取っても融資にもたつく間に、ほかの人が融資を付けてしまえば、

1番手が取られてしまうことがあります。

銀行へ持っていく資料の準備

【融資を受けたい物件の資料】
・物件概要書：
　不動産会社から受領している物件概要書で問題ありません

・レントロール：
　家賃表です。現況の稼働状況もわかること

・不動産にかかわる資料（登記簿謄本、地積測量図、平面図、間取り図面、固定資産税評価、

　建物の確認済証・検査済み証）

　いずれも、　不動産業者に資料を依頼してください。基本は、すべての資料をそろえてから、

　融資依頼となりますが、売主からの受領する資料もあるので、不足資料は後で提出することでも

　全く問題ありません。

　この中でも、よく存在しないのが検査済み証です。

　建築後の役所からの検査を受けると交付されるものですが、無くしてしまっているケースと

　検査済みを取っていないことがあります。どちらのケースかは確認しておいた方がいいでしょう。

【融資を受ける本人の資料】
・経歴書：
　学歴、社会人の職務経歴、保有資格などを整理しておきます。

・金融資産一覧
　金融資産は、預金、株式、保険が含まれます。金融機関は、金融資産を多く持っている方に

　融資するため、金融資産は、もれなく最大限の資産を公開するようにします。

　各銀行の名前、口座番号、預金金額、全体金融資産の合計金額を整理します。

・家系図
　家系図も必要になります。家系図をみて、誰が相続人となるのか、配偶者がいれば、

　配偶者を連帯保証人にできるか、などをチェックしています。

・身分証明：
　運転免許証（写）、健康保険証（写）など身分を証明できるもの

・源泉徴収票 3期分（写）
　給与所得者の方は、3期分の源泉徴収票を用意します。

・個人の確定申告書 ３期分（写）
　確定申告をしていれば、こちらも3期分必要となります。

・金融資産のエビデンス
　金融資産の一覧で作成した預金、株式、保険などは、名前と口座番号が入っている

　通帳・保険証書等のコピーが必要になります。

・返済予定表
　自宅の借入額、返済予定がわかるもの

・借家、社宅の場合
　借りている家賃がわかるもの

【連帯保証人の資料】
　連帯保証人が必要な銀行と必要でない銀行がありますが、事前に準備しておきましょう。

　働いている方は、源泉徴収票や確定申告が必要になります。

・身分証明：運転免許証（写）、健康保険証（写）

・源泉徴収票 ３期分
　収入がある方は、必要です。

・確定申告書 ３期分
　確定申告しているのであれば、必要です。

【既に持っている物件（自宅・収益物件）の詳細資料】
・物件概要書：
　土地・建物の所在地、土地の面積、建物の面積、建物の構造、建物の間取り、ローン金額、

　借入額、返済額、収入等、物件の概要がわかる資料を準備します。

・最新レントロール
　物件の部屋ごとの家賃・共益費・駐車場代、敷金等の情報が必要になります。

・固定資産税額
　物件の固定資産税額です。銀行は、固定資産税を経費として見ているため、

　銀行の評価計算式に必要だからです。

・返済予定表
　銀行から送られてくる返済予定表です

【法人をお持ちの場合】
・履歴事項全部証明書（写）
　会社の登記簿謄本のことです。法務局にいけば、簡単に取得できます。

・決算書 ３期分（写）
　法人の場合は、3期分の確定申告が必要になります。

・金融資産一覧表
　本人と同じく、法人で所有している金融資産すべてを記載します。

・物件の返済予定表
　銀行から送られてくる最新の返済予定を準備します。

賃貸経営では、銀行を避けて通れません。

銀行へ訪問する前に、どのようなことを聞かれるかを想定しておきます。

銀行側も緊張＝警戒している

事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳しく聞いている場合を除き、

銀行側にとっても初めて会うことになります。

初めて挨拶するのですから、相手もどんな人が来るのか不安もしくは、警戒しているというのが

基本的なスタンスです。

銀行側が聞きたいこと

【あなたは誰か】
あなたが、誰かを知りたいのです。つまり、いままでのあなたの経歴です。

銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、どこで場所で生まれ、

どのような学校に通い、今現在どこに勤務しているかを詳細に知りたいと思っています。

ここで、大まかに、融資の行けそうな属性がどうかを銀行側として値踏みを始めているのです。

自身の学校や職歴、金融資産、保有物件などあなたが誰でどのようなことをしている人かを

わかりやすく説明してください。

（最低限必要な情報）
　・今住んでいる場所
　・学歴：高校、大学
　・職歴：すべて
　・保有資産状況：金融資産および保有物件情報、借り入れ状況

【なぜこの銀行を選んだのか】

銀行は、無数にあります。都市銀行、地方銀行、信用組合、日本政策金融公庫等、

数多い銀行の中で、なぜ当行に融資依頼したのかを確認されます。

その中で、わざわざ時間を使ってうちに融資依頼したのか、当然知りたいと考えています。

妥当な理由としては、まずは場所になります。

場所が近いというのは、最もわかりやすい理由です。

自宅に近いのか、勤務先に近いのか、物件に近いのか等の、いずれかとなります。

なぜなら、銀行は、自分のエリア内に住んでいること（もしくは勤務している）かつ

自分のエリア内に物件が存在していること、の両方が基本的に必要だからです。

信販系などでは、若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを

理解しましょう。

次には、その銀行を何かしら使っている場合です。

給与の振込先口座や住宅ローンを借り入れしていたりすれば、話はまず聞いてもらえます。

だからといって不動産融資に有利になることはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由として

わかりやすいです。

あとは、実家の近くで縁があるからとか、がいいでしょう。

間違っても不動産融資に積極的だからなどという理由は挙げないでください。

融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、不快な気持ちになるでしょう。

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などわからないですから、

場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。

一番強いのは、賃貸経営している先輩大家からの紹介です。

その大家の実力が高ければ高いほど最初の取り掛かりは有利になります。

【なぜ賃貸経営を始めようとするのか】 

なぜ賃貸経営を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。

あくまでも、銀行が融資するのは、事業に対してです。

つまり、不動産”投資”をしたいのでお金を貸してくださいということではだめです。

賃貸事業を通して、資産形成を図りたいというような理由にしてください。

【なぜその物件を選んだのか】

まずは、物件資料をすべて銀行の担当者に渡してください。

そして、最後の関門ですが、なぜ、その物件を選んだのかを聞かれます。

投資スタンスを見ているといってよいでしょう。

中古ＲＣで耐用年数がしっかり残っていて収益も回る物件でこのような物件を今後も買っていきたい、

というよなことを話すことになります。

本日は、以上になります。

収益物件の資金計画～続編～

売上の基本は家賃収入

不動産投資で売上の基本となるのは家賃収入です。

その他に看板広告の収入や自販機収入、最近では太陽光収入とありますが、

不動産投資では実際には家賃収入以外ないことがほとんどです。

また、更新料も売上の一部になります。

不動産投資としての一般的な経費

不動産投資における経費は様々あります。税前キャッシュフローの計算と基本的には同様です。

・管理委託費：一般的には家賃収入の５％程度

・建物の点検・清掃費：月に２回程度、１回約１万円程度

・修繕費：家賃収入の7％程度
　入退去において発生する原状回復工事、給湯器やエアコンなどの設備不具合による修理・交換

・広告費：家賃収入の5％程度
　賃貸物件で退去が発生すると、賃貸募集を依頼することになります。

　賃貸物件の契約が成立した時に広告費として一般的には賃料の１ヶ月分～2か月分を支払います。

　1か月分であれば、家賃収入の2.5％程度になりますが、最近は2か月かかることも多くなり、

　5％程度で見積もることが多くなっています。

・固定資産税・都市計画税：目安　物件価格　RC1％程度、木造0.5％程度

　いわゆる「固都税」がありますが、金額は固定資産税評価額が基準となる課税標準に対して

　１．７％となります。ただ、固定資産税評価は基本的には所有者でないと確認が出来ないため、

　便宜上として物件価格の１％とします。

・火災保険料：家賃年収の2％程度

・減価償却費：取得時に払った建物価格を法定耐用年数により減価償却していくことで毎年の経費を計上。※毎年はキャッシュフローがでていかないことがポイント

・返済金の金利：金利分が経費　※ただし年々少なくなる
　返済金の元金部分は、経費にできない。

売上から経費を差し引いての利益を計算する

家賃収入の売上から様々な経費を差し引いた場合に、利益がいくら残るか計算してみます。

【具体例】
鉄筋コンクリート造マンション４階建、築年数１７年（償却年数３０年）、エレベーターなし、

物件価格１億２０００万円、家賃収入１ヶ月１００万円、年間１２００万円（利回り１０％）とし、

諸費用は自己資金で出し、融資利用フルローンでとします。

借入の条件は３０年金利２％とします。この時の建物分は６０％で７２００万円とします。

毎月家賃収入が１００万円入ることとなり、賃貸管理費や修繕費などの諸経費を家賃収入の２０％と

すると差引８０万円となります。ここから毎月の銀行への返済分４４万円を差し引いた金額が

毎月のキャッシュフローになりますが、利益計算は違ってきます。

利益計算としては経費算入できる金額のみ差引できます（元金は経費にならない）。

基本的には支払い金利が経費として認められていますので、１ヶ月当たりの支払い金利は２０万円と

なり、この金額を利益から差し引きます。

ここまでで、毎月の利益は６０万円、年間利益は７２０万円となります。

ここから固都税１２０万円、火災保険料２０万円を利益から差し引くと５８０万円です。

また、建物の減価償却費として１ヶ月あたり２０万円、年間で２４０万円となります。

この減価償却費を上記の利益から差し引くと３４０万円が最終的な税引き前の利益となります。

この税前利益に、税率が20％～50％前後までかかることになります。

個人や法人によって大きく異なりますが、ざっくり30％程度で見積もっておくと良いでしょう。

個人の高額サラリーマンは、法人で取り組んだ方が良いことがわかると思います。

アパートローンとは賃貸アパートやマンションなどを建設、購入、またはリフォームをする費用を

借入するローンのことです。

一般的な住宅ローンなどとは違い、融資審査が厳しく、借入金利も高くなっているのが特徴です。

アパートローンの返済方式について

アパートローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。

①元利均等返済
返済期間中の支払金額が一定となる返済方法です。

不動産投資で収益物件を購入するときには、基本はこの元利均等返済方式を選択します。

長所としては、毎月の支払金額が一定しているため、返済計画が立てやすいことです。

これが最大のポイントです。毎月の支払いが一定しているので、税前キャッシュフローの予測を

立てるのにとても有効ですし、毎月のキャッシュフローの収支が組み立てしやすいからです。

短所としては、当初の支払金のほとんどが金利となり元金分が少ないことです。

短所と呼ぶかについては、議論があるかと思いますが、当初は経費となる金利が大きいので、

キャッシュフローがとても残りやすい状態ができます。

ただ、元金が減りにくいため、すぐに売却したいと思った時には、なかなか残債が減っていないと

いうことがあります。アパートローンでの30年元利均等返済であった場合、15年経過した時に

元金は半分以上残っていることになります。

返済期間は半分になりますが、元金は思ったよりも減っていないことが多いので注意が必要です。

②元金均等返済
その名の通り支払金の元金を均等に支払っていく方法です。

毎月の支払元金は一定になりますが、当初の支払金利が多くなります。

例えば5,000万円のアパートローンを金利2％、期間20年で借入をした場合の元利均等返済と元金均等返済では、実は支払総額はそれほど変わりません。

元利均等返済：
　・毎月の支払金額は最後まで変わらず252,941円で、総支払金額は60,705,899円

元金均等返済：
　・最初から最後まで元金返済金額は208,333円
　・金利部分は、支払金額が徐々に減る
　・元金と金利を合計した返済合計金額が減る
　・最初の返済金額は291,666円で最後は208,413円、総支払金額は60,041,565円

融資額5000万円、金利2％、返済期間20年で元利均等返済と元金均等返済では、

その返済総額の差額は664,334円となります。

融資額5000万円に対して1.3％程ですが、元金均等返済の方が返済額の総額は小さくなります。

ここだけを見ると、元金均等返済の方が良いかなと思う方もいますが、一番の問題は、

最初の返済金額です。元利均等返済252,941円に対し、元金均等返済291,666円になり、

4万円ほどの返済の差がでます。

月々の返済の負担が、当初大きいのが元金均等返済方式のデメリットです。

キャッシュフロー経営を目指すときには、4万円は当初大きな差に感じるでしょう。

そのため、まずは元利均等返済方式を選択しておくのが、鉄板です。

中級者以上になり、元利均等返済と元金均等返済でどちらの返済方法であっても、

支払に問題がでないようであれば、元金均等返済を選択することも検討することは有りです。

アパートローンの変動金利と固定金利について

個人の住宅ローンも投資用のアパートローンも銀行融資として借入することは同じです。

そして、その支払金利についても変動金利と固定金利の２種類があります。

固定金利の場合は、さらに全期間固定金利型と固定金利選択型の２通りがあります。

変動金利はその名の通り金利が変動する返済方法です。

基本的には4月と10月の基準金利がもととなりますが、銀行によっては毎月金利の見直しがあると

いう場合もあります。

金利が変動するとはいえ、毎月の支払金額も変動するのかというとそうではありません。

金利が変動した場合には、元金と金利の割合を調整され当初5年間の支払金額は一定になります。

支払金額は5年間の支払状況によって、最大で25％増となりますが、固定金利よりも変動金利の利率が

低いため、昨今の低金利で変動金利を選択する人も増えています。

ほとんどの銀行で変動金利から固定金利への切り替えは可能としています。

固定金利としては、全期間固定型と2年や5年など一定期間の固定型があります。

原則として、固定金利期間は金利が変動しない代わりに繰り上げ返済ができないようになります。

もし、固定金利で、繰り上げ返済する場合は、違約金が設定されているため、物件売却して返済する

場合でも違約金を忘れてはいけません。

また、通常はどの時点であっても、固定金利は変動金利よりも金利が高い設定となっています。

金融緩和が異常に行われている場合は、変動金利より固定金利が安いという逆転現象が起きる場合も

ありますが、稀だと考えてください。

通常、事業性融資であるアパート経営を考える上では、金利の一番低い変動金利を選択することを

お勧めします。固定金利は、途中で繰り上げ返済すると違約金が取られること、

金利が高いことを考えると、よほど長い期間保有することを想定しなければ、選択しない方が

ベターです。

以上、センチュリー21SEEDでした。

資金計画！！

不動産を購入する時の諸費用

①仲介手数料
不動産を購入するにあたり、不動産仲介会社を利用する時に仲介手数料があります。

仲介手数料の金額は、物件価格の３％プラス6万円に消費税を加算した金額となります。

例えば、物件価格が3,000万円であれば仲介手数料は96万円と消費税になります。

②税金関係
不動産を購入する際には、いくつかの税金がかかります。

購入する不動産の所有権移転をするための登録免許税、さらに司法書士に依頼する際の

司法書士報酬がかかります。

また、銀行融資を利用する際には、上記とは別に、抵当権設定のための登録免許税と、

それに伴う司法書士の報酬がかかります。

さらに、これに加えて銀行融資に対する保証料、物件に対する火災保険料がかかります。

そして、不動産取得税だけは決済時だけではなく、後日請求が来ますので注意が必要です。

不動産の固定資産税は決済日を基準として、決済日の前日までの分を売主負担、

決済日以降の分を買主負担とするのが一般的です。また物件から生じる家賃も同様に精算します。

不動産購入時の諸費用の中でも少ない金額で忘れがちなのが、不動産売買契約書に貼る「印紙税」

です。これについては、売主と買主で折半とするのが一般的です。

なお、印紙税は契約書の原本だけに必要とされているので、節約する場合には、原本を1部として

その他は全てコピーとすることも可能です。

このように、不動産購入時には物件本体の金額以外にも様々な費用がかかります。

物件価格の7％程度を諸費用の目安として資金計画を立てると良いでしょう。

フルローンとオーバーローンの違いについて

不動産投資を始める時には、銀行融資を利用することが多く、全て現金で始めることは

ほとんどありません。不動産の物件価格が、数千万円単位と高額になることが主な理由です。

車であれば新車だとしても、200万円程度でそれなりの車が購入できますが、不動産となると

桁が違ってきます。安いアパート投資物件であっても2,000万円程度、また１棟マンションであれば

１億円を超えることも決して珍しくないのです。

諸費用を除いた物件金額全てを銀行融資で賄うことを「フルローン」といいます。

この場合諸費用については自己資金で準備する必要があります。

例えば物件価格が3,000万円で諸費用が300万円必要な場合には、3,000万円を融資利用、

自己資金を300万円出す形となります。

これを物件価格と諸費用全てを融資利用で購入する場合は「オーバーローン」といい、

3,300万円を借入れすることとなります。

この時には、自己資金を一切出す必要はありません。

逆にフルローンがでなければ、頭金として現金が必要になります。

不動産は融資がつけば、誰でもどんな物件でも購入することが可能です。

ただし、購入した物件で安定した収益が上がるかどうかは別問題であり、

中古物件などは突発的な修繕が必要となったり、空室が多く返済額が家賃収入で足りなくなる

こともあります。

こうした様々なケースに柔軟に対応できるように、不動産を購入するときには十分な頭金を

準備するか、手元資金をある程度確保しておくことが、不動産投資で失敗しないための秘訣と

言えるでしょう。

不動産融資を受けやすくするために必要なこととは

銀行融資を受けやすくするためには、事前にどの程度の融資を受けられるかを確認しておくことが

重要です。

買付け申込みをする前に、購入予定の物件に条件が近い物件で事前審査を出しておくと、

どの程度の融資が出るのかがわかります。

銀行評価が出やすい物件としては、担保価値のある中古のRCマンションが代表的です。

希望に近い物件が売りに出たときに買付け申込みをしてみることで、具体的な物件を銀行審査に出す

ことができます。

これを何度かやってみると、銀行の自分に対する融資の基準がわかってくるでしょう。

また、最初に現金一括か、かなりの頭金を入れて物件を購入している場合は、

次に購入する不動産に「共同担保」として銀行に出すことができますので、２つ目以降の不動産に

融資がつきやすくなります。

ですので、最初に不動産を購入する際には、余裕のある資金計画を立てることを心がけましょう。

不動産投資といえば、家賃収入が入ってくるだけと考えがちですが、不動産賃貸経営をしていく上で

は、収入だけではなく様々な費用がかかってきます。

分譲マンションで賃貸経営しているのであれば、毎月の管理費、修繕積立金などが考えられます。

その他には投資不動産だけではなく、不動産を所有していることで毎年の固定資産税も

必ずかかる費用となります。

不動産投資を始める時には、これらのランニング費用を正確にシミュレーションすることが、

賃貸経営を成功させるためのポイントとなるのです。

管理費、点検・清掃費など

まずは中古の物件価格１億円程度の一棟鉄筋コンクリート、または鉄骨のマンションで

ランニングコストをシミュレーションしてみましょう。

毎月の固定費用として、賃貸管理を委託しているのであれば家賃収入の５％程度を

賃貸物件の管理会社に支払います。

この賃貸管理委託費は、入居者の窓口になってもらうことと、家賃管理をしてもらう費用となります。

賃貸管理を委託しないのであればこの費用は発生しませんが、オーナーが自分自身で入居者からの

クレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。

次に、建物の点検・清掃費があげられます。

一棟マンションの入居者は、マンションの外廊下や敷地内については掃除しませんので、

放っておくと荒れ放題になってしまいます。

そのため、１ヶ月に２回程度は共用部の点検・清掃を行わなければなりません。

費用はマンションの規模にもよりますが、１度の点検・清掃などで１～２万円程度でしょう。

こちらもオーナーが近隣に住んでいて、自分でできるようであれば費用はかかりません。

ただし、かなりの手間がかかりますので、シミュレーションする際の費用の見積もりには

入れておく必要があるでしょう。

賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、

基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の８％程度を見積っておく必要があります。

修繕費
賃貸物件は、点検・清掃だけでなく適切な修繕がなされていないと入居者が決まりづらくなります。

退去の際には次の入居のための「原状回復リフォーム」は必須となります。

このリフォーム費用についても、退去の頻度や工事の内容により増減しますが、

家賃収入の７％程度を見積っておきましょう。

広告費
不動産会社に賃貸物件の募集の依頼をするために支払う経費が広告費になります。

地域によってバラつきはあるようでずが、賃貸契約が成立した時に家賃の１ヶ月分を支払うことが

一般的になっています。家賃収入の5％程度を見積っておきましょう。

固都税
毎年５月に各市町村から納付書が送付されてくるのが固定資産税や都市計画税、いわゆる固都税です。

毎年の１月１日時点でのその不動産所有者が納税義務者となります。

計算式としては、課税標準たる固定資産税評価額の１．４％が固定資産税、０．３%が都市計画税とな

り、合計で課税標準の１．７％となります。

不動産物件価格の１%程度といわれていますが、固定資産税評価が安い不動産は物件価格に対して

割安になります。

その他の費用
１棟マンションは、建築階数によってエレベーターがついています。

基本的には５階建て以上のマンションになりますが、エレベーターは法定点検を年１回以上する

必要があります。

また、それに伴い保守メンテナンス契約をする必要が出てきます。

契約内容としてはフルメンテナンス契約とPOG契約がありますが、基本的にはPOG契約で充分です。

こちらの費用は一般的には１台ごとに月３万円程度です。

分譲マンションなどでなければ滅多にないと思われますが、機械式駐車場もメンテナンス費用が

かかります。タワー式以外のもので１台３万円程度かかります。

また、雪国限定になりますが除雪対応のロードヒーティング費用もかかってきます。

こちらは地面にヒーターを埋め込んで、雪を解かすという設備になります。

２０坪程度で５カ月稼働と仮定して電気代が約５万円かかります。

除排雪対策として５回出動と仮定して、１回約２万円、５回で１０万円となります。

このように、雪国で不動産投資をする場合は、そうでない地域に比べ余分に経費がかかることを

想定しておきましょう。

不動産投資の投資計画をキャッシュフローベースで考えていきます。

キャッシュフローとは、「入ってくるお金」と「出ていくお金」の流れのことです。

不動産投資においてキャッシュフローの元となるのは毎月の家賃収入です。

そこから様々なランニング費用を支払います。

売上となる家賃収入があり、経費となる様々な費用を差し引いて残りが利益となります。

今回はこの入ってくるお金と出ていくお金の流れである「キャッシュフロー」をベースにした

投資計画について解説したいと思います。

不動産投資物件の想定

まずは不動産投資をシミュレーションするにあたって、基本となる想定物件を決めていきます。

今回はキャッシュフローが出やすい中古の１棟マンションでシミュレーションしていきます。

なぜキャッシュフローが出やすいのかというと、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが、

銀行での積算評価が高く、法定耐用年数が長いため、銀行融資をより多く、より長く利用することが

できるからです。

【具体的な条件】
鉄筋コンクリート造マンション、築年数１７年、価格１億２０００万円、表面利回りを１０％と

します。購入時には諸費用を自己資金で支払い、その他の物件価格に対しフルローンとし、

１億２０００万円を借入、返済金利２％、融資機関は３０年とします。

キャッシュフローの基本は、「家賃収入－経費－返済額」

売上としての家賃収入は毎月１００万円となりますが、こちらは満室時になります。

通常は空室想定費を計上することが望ましいのですが、今回は省きます。

次に、毎月の家賃収入から毎月のローンの返済をします。

先程の条件で、１億２０００万円を金利２％で３０年元利均等返済とすると、

毎月の支払いは約４４万円になります。

返済額には、当然ながら、金利分と元金部分が入っており、毎月キャッシュアウト（支出）するもの

となります。

そうなると、ここでの毎月の差引キャッシュフローは５６万円(家賃収入100万－返済額44万）

となります。

①毎月のランニング費用の想定

毎月のランニング費用としては、管理費、点検・清掃費などがあります。

管理は賃貸管理委託費として、家賃収入の５％程度、約５万円とします。

点検・清掃費としては、毎月２万円程度想定します。

合計で管理費、点検・清掃費として毎月約７万円（家賃収入の７％程度）を計上します。

毎月の管理費、点検・清掃費を差し引くと４９万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万）となります。

②入退去でかかる費用
修繕費は何事もなければ全くかかりませんが、入退去が多い時や外壁修繕など大規模な工事をすると

大きく修繕費用がかかります。

そのため、毎月の費用として想定することは難しくなりますが、家賃収入の７％程度、約７万円を

見積っておきます。

毎月の見積り修繕費を差し引くと４２万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万）となります。

広告費用に関しても修繕費用と同じく、入退去が多く賃貸募集、賃貸契約が多ければ

その分の広告費の支払いが多くなります。

年間を通して全く入居者の動きがなければ広告費の支払いは発生しませんが、

今回はシミュレーションということで、家賃収入の６％程度を費用とし、約６万円を計上します。

広告費を差し引くと毎月のキャッシュフローは３６万円

(家賃収入100万－返済額44万－点検・清掃費7万－修繕費7万－広告費6万）となります。

ここまでの年間キャッシュフローは４３２万円(36万×12か月）のプラス状態となります。

③固都税と火災保険料は経費
また年間の費用として固都税があります。

固都税は物件価格１億２０００万円に対して１％程度とし、１２０万円を想定し計上します。

基本的には固定資産税評価額である課税標準の１．７％ですが、シミュレーションでは課税標準が

分からないため、便宜上として物件価格の１％を固都税とします。

ここまでで年間のキャッシュフローは固都税を差し引くと３１２万円となります。

さらに火災保険料の年間支払いを２０万円程度見積ると、

差引２９２万円のキャッシュフロー(432万－固都税120万－火災保険20万）となります。

「空室リスク」と「家賃下落リスク」は必ず考慮

上記の計算で、年間のキャッシュフローは２９２万円のプラスになっていますが、

これには「空室リスク」一切考慮していません。

そのため、空室がどの程度発生するかによって、キャッシュフローはさらに悪くなる可能性が

あります。

また、築年数が古くなってくると家賃を下げないと入居が決まりづらくなるという

「家賃下落リスク」も検討する必要があるでしょう。

ここで、空室期間が１０％とすると年間のキャッシュフローが１２０万円のマイナス、

また家賃の下落が１０％とすると、さらに年間１２０万円のマイナスとなり、

合計で２４０万円のキャッシュフローがマイナスとなってしまいます。

最終的には２９２万円から空室リスクと家賃下落リスクの２４０万円を差し引いても５２万円プラスの

キャッシュフローとなりますので、この不動産投資のキャッシュフローは安全だと考えられます。

空室リスクと、家賃下落リスクを考慮して投資計画を立てた場合に、年間のキャッシュフローが

マイナスになるようであれば、その不動産投資は再度検討し直すべきと言えるでしょう。

本日は、以上になります。

収益物件の融資！！

金融機関の融資期間は、建物耐用年数次第

不動産投資の醍醐味といえば、融資を活用した「レバレッジ効果」です。

金融機関から融資を受けて不動産投資をすることで、より効率的に利益を上げる事が可能になります。

そのため、不動産投資において「融資」は非常に重要なポイントとなりますが、

特に注意しなければならないのが「融資期間」です。

不動産投資において「融資期間」がなぜ重要か

不動産投資において最も注意が必要なのは「キャッシュフロー」です。

銀行融資を受けて不動産投資をする場合は、毎月常に「返済」という支出が発生します。

家賃などの収入からこの返済という支出を差し引いてもお金が残るような資金計画を立てなければ、

その不動産投資は必ず失敗してしまいます。

そして、毎月の返済金額に一番影響する要素が「融資期間」なのです。

仮に１億円を無利息で借りるとしましょう。

１億円を１０年で返済するには、毎年１,０００万円、毎月約８３万円返済しなければなりませんが、

融資期間が３０年であれば、毎年約３３３万円、毎月約２７万円の返済になり、

格段にキャッシュフローは楽になるのです。

融資期間はどうやって決まるのか

では銀行は融資期間をどのようにして決めるのでしょうか。

結論から言うと、建物の「法定耐用年数」です。

法定耐用年数とは、物理的な寿命から導き出した「税法上の法定耐用年数」のことで、

建物の構造ごとに次のようになっています。

１：木造…２２年
２：軽量鉄骨…２７年
３：重量鉄骨…３４年
４：鉄筋コンクリート…４７年

銀行側は融資の際に、その不動産に抵当権を設定します。

そして万が一融資したお金が貸し倒れとなる恐れがある場合は、抵当権を実行してその不動産を

売却し、残りの残債務の返済に充てる事になるため、対象となる物件の法定耐用年数は融資期間を

決める上で非常に重要な要素となります。

ただし、法定耐用年数＝融資期間ではなくそれよりも短い期間となるのが一般的です。

例えば新築の鉄筋コンクリートマンションだとしても、最長で３０年というのが融資期間の原則と

なります。不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、簡単には融資期間を長くしてもらえず、

また、信用が乏しい初心者投資家の場合は、融資期間を短縮されるケースもあります。

中古物件の融資期間には注意が必要！

先ほどの法定耐用年数は、あくまで建物が新築である事が前提です。

もしも中古物件に投資する際には、法定耐用年数は次のように計算します。

【法定耐用年数ー経過年数】
例えば築２０年の鉄筋コンクリートマンションであれば、４７年ー２０年＝２７年が残存する

法定耐用年数となり、融資期間はその分短縮される事となります。

注意が必要なのは、ここで言う法定耐用年数は、減価償却費を計算する際の経過年数とは

別物ということです。

中古マンションの減価償却計算をする際の耐用年数は、次のような計算をします。

１：法定耐用年数を完全に経過した物件の場合
【法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数】

２：法定耐用年数の一部を経過した物件の場合
【（法定耐用年数?経過年数）＋（経過年数×２０％）＝残存耐用年数】

先ほどの例と同じ築２０年の鉄筋コンクリートマンションで計算しても、
（４７年ー２０年）＋（２０年×２０％）＝３１年

と、こちらの方が残存耐用年数が長くなります。

ただこれはあくまで減価償却計算を行なう際の残存耐用年数であって、金融機関側が融資期間の目安と

する残存耐用年数ではないため間違えないようにしましょう。

実際は残存耐用年数よりも融資期間は短くなる

このように融資期間は対象となる物件の「残存耐用年数」が一つの目安となりますが、

実際はその年数よりも融資期間は短くなる事が多くなります。

銀行側はその物件の担保価値を慎重に検討して融資期間を割り出すため、例えば土地値が高い都心部の

物件と土地値が安い地方の物件では、残耐用年数が同じだとしても、融資期間に違いが出る可能性が

あります。

要するに銀行側は、万が一の際にその物件を売却して残債務を回収できるのかどうか、

という点を重要視しているのです。

銀行が用いる経済的残存耐用年数という考え方

経済的残存耐用年数とは、先ほどの税法上の法定耐用年数とは違い、物理的劣化状況や経済状況など

総合的に勘案して、実際のところあと何年の稼働が可能なのかという観点から導き出す耐用年数の

ことをいいます。

この考え方は、融資審査が厳しい都市銀行や一部の地方銀行などで用いられており、

例えば鉄筋コンクリートであれば４７年ではなく４０年を法定耐用年数として、

そこから経過年数を差し引く計算をします。

例えば築年数１５年の鉄筋コンクリートの場合、次のようになります。

　通常：４７年ー１５年＝３２年

　経済耐用年数：４０年ー１５年＝２５年

このように同じ条件でも、経済的残存耐用年数の考え方をベースにされると、融資期間が短縮されてしまうのです。

返済シミュレーションをする時には金利や期間、元利均等返済や元金均等返済など様々な条件が

あります。

例えば、金利が高いほど、そして返済期間が長いほど返済額は増えていきます。

これら借入条件の違いが、どの程度返済額に影響してくるのかなどについて、いくつかの具体的な

条件のもと検証してみたいと思います。

 比較①：元利均等返済VS元金均等返済金利2％　融資期間20年

まずは融資金額5,000万円、金利２％、融資期間が20年の条件で元利均等返済と元金均等返済の

シミュレーションをしてみましょう。

元利均等返済は毎月の返済金額が均等になる返済方法です。

支払い当初から最後の支払まで支払金額は同じになるため、最初は金利の割合が多く元金の割合が

少なくなります。

返済期間が経過していくことで徐々に金利と元金の割合が逆転していくことになります。

・元利均等返済：借入金額5,000万円、金利2％返済期間20年　

支払金額：毎月252,941円
1回目の元金の返済額が169,608円、金利の支払額は83,333円となります。

金利の変動がなければ元金と金利を合わせた合計額の返済額は変わらずに、元金部分の返済額の

割合が徐々に増えていき、最後の240回目の支払いでは元金返済額253,000円、金利支払額420円と

なります。

・元金均等返済：借入金額5,000万円、金利2％返済期間20年

支払金額：初回291,666円
1回目の元金の返済額が208,333円、金利支払額は83,333円となります。最初の返済負担が大きい。

元金均等返済では元金の返済額が1回目の返済額から最後まで変わりませんが、240回目の返済は

微調整が入り208,413円になります。

この毎月の元金の返済額は変わりませんが元金の残額に金利が適用されるため、

金利の支払額が徐々に減っていきます。

比較②：融資期間　10年　VS　30年　
金利2％　融資期間10年　元利　VS　金利2％　融資期間30年　元利

ここでのシミュレーションは、融資額5,000万円を元利均等返済、金利は同じ2％とし、

融資返済期間を10年と30年でシミュレーションしてみます。

・返済期間10年：毎月の返済額　460,067円
　ただ、返済期間が短いため返済総額は55,208,011円となり、金利支払総額は5,208,011円と

　なります。

・返済期間30年：毎月の返済額　184,809円
　返済期間10年に比べると半額以下になります。ただしこの金額を30年間、360回分を返済していく

　ことになります。そうなると元金と金利を合わせた返済額の総額は66,531,359円となり、

　金利の支払総額は16,631,359円となります。

　金利が同じであれば返済期間が短い方が金利の支払期間も短くなり、金利の支払総額も少なく

　抑えることができます。

　実際、融資額5,000万円、金利2％の場合で、返済期間が10年と30年では支払総額で1,000万円以上

　も開きがあります。

　同じ金額、金利の融資を受けるにしても返済期間が長くなると、返済額の総額はかなり大きく

　なります。

　返済期間を短くすることとで、融資額の返済総額を低く抑えることができますが、

　毎月の返済金額が大きくなります。

　ただし、不動産投資では返済金額だけでなく家賃収入に対する「返済比率」の方がより重要です。

　そのため、返済総額が少なくなるからといって無理な返済計画を立てると、

　返済比率が悪くなるため、余裕のある返済期間で借入れを行うよう心がけましょう。

比較③：金利1％、　4.5％
・金利１％　融資期間20年　元利　VS　金利4.5％　融資期間20年　元利

　最後のシミュレーションでは、融資額5,000万円、元利均等返済、返済期間を20年とし、

　金利を1％と4.5％で比較してみます。

　単純に金利が高い方が金利支払額も増えるので返済総額も大きくなるのですが、

　どれほどの差があるのか実際に検証してみたいと思います。

・金利が1％、返済期間20年：毎月の返済額　229,947円
　この返済額が20年続くと返済総額は55,187,192円となり、その内の金利分は5,187,192円と

　なります。

・金利4.5％　返済期間20年：毎月の返済額　316,324円
　20年間の返済額総額は75,917,926円となり、その内金利の支払総額は25,917,926円となります。

　金利が4.5％では金利1％と比較すると毎月の返済額の差額は86,377円となり、

　総支払額の差額は20,730,634円となります。

　金利4.5％では元金の1.5倍以上を返済することになり、金利が3.5％違うとかなりの差が

　出ることが分かります。

不動産投資を始める際には、あなたが融資を受けられるかどうかは、あなた自身の「信用情報」

にかかってきます。

銀行は融資の申込みがあると、その人に融資できるのか、融資できるとしてその金額はいくらまで

なのかを審査します。

この審査をする際に金融機関が確認している情報を「信用情報」と言います。

信用情報ってなに

ではそもそも信用情報とは、具体的になんなのでしょうか。

例えば皆さんは「ブラックリスト」という言葉を聞いた事があるのではないでしょうか。

ブラックリストとは、一般的には「クレジットカードの返済を滞納したり、自己破産などの債務整理を

すると、そのリストに名前が載る」というようなイメージかと思います。

ただ、実際には「ブラックリスト」というリストは公式には存在していません。

皆さんがブラックリストと呼んでいる情報とは、指定信用情報機関が扱う「信用情報」の中の

ネガティブな情報のみを指しているのです。

指定信用情報機関とは、加盟している金融機関やクレジットカード会社などから「信用情報」を

収集しデータベース化し、金融機関からローンの申し込みをしてきた人の信用情報の照会があった際

に、その人の信用情報を回答しているのです。

指定信用情報機関に登録されている信用情報には、以下のようなものがあります。

【信用情報の具体例】
１：個人の属性
　申込書に記載されている氏名や生年月日などの基本情報

２：既存の契約内容
　既存利用しているクレジットカードやローンの契約内容、商品名、支払回数、極度額など

３：支払状況
　過去の入金履歴や延滞情報、自己破産に関する情報などで、ここでいうところの延滞情報が皆さん

　の呼んでいる「ブラックリスト」に該当する情報となります。

４：借金残高
　年間請求予定額や遅延の有無など

金融機関は、これら登録されている信用情報に基づいて、その人に支払い能力があるのかどうかを

見極めて、融資の是非を判断しているのです。

分かりやすく言うと、今現在あなたにいくらの借金があって、その返済状況はどうなのかが丸裸に

なってしまうということなのです。

融資を受けるために超えなければならない「２つのハードル」とは

金融機関から融資を受けるためには、次の２つのハードルを超えなければなりません。

ハードル１：借金残高

　まずポイントとなるのは、既存の借金残高です。

これは、不動産投資のために融資を受けているものだけではなく、住宅ローンやマイカーローン、

更にはクレジットカードの利用残高など、指定信用情報機関に加盟しているあらゆる金融機関からの

借入金額を総合して審査されます。

融資審査の申込書にも、現状の借入残高や借入先を記入する箇所がありますが、

ここにウソ偽りを書いてもすぐにバレるのは、この信用情報に照会をかけているからなのです。

現状の収入に対して、新たな借入が難しいと判断されてしまうと、融資は難しくなるでしょう。

ちなみに、借入可能な総額の目安としては、住宅ローンでいえば、年収の7～９倍程度と

言われています。

不動産投資で1億や2億の借入残高があると、銀行融資でよく言われる

「不動産投資のスピードが早すぎる」、「数年の決算書を待ってから判断したい」

と言われるようになります。

決算書で3期くらいきちんと運営していかないと、次の融資がなかなかでないことがあります。

ハードル２：支払状況

借金残高に無理のない事が分かったら、次のハードルは既存の支払い状況です。

皆さんも人にお金を貸す時は、期日通りに返してくれる人じゃなければ貸したくないですよね。

金融機関もそれと同じで、過去に返済が滞っているような人にはなるべく貸したくありません。

信用情報には、過去の借金が滞りなく返済されているのかどうかが記録されているため、

万が一滞納履歴（いわゆるブラックリストの状態）があると、融資は非常に難しくなります。

そのため、不動産投資家を目指すのであれば、クレジットカードやキャッシングの返済は、

滞りなく行なうよう日頃から心がける事が大切です。

電気、ガス、水道などの公共料金の滞納については信用情報の対象外ですが、これらの支払いを

クレジットカードで決済している場合は、滞納情報として記録されてしまうため注意しましょう。

ブラックリストに載った場合、その情報は消せるか

万が一過去にクレジットカードの支払いで延滞した経験があると、

絶対に融資が受けられなくなるのかというと、決してそういうわけではありません。

あくまで融資の際の一つの判断材料ですので、どの程度延滞したのかなど、具体的な滞納状況も

踏まえて審査されますので、必ずしもそれで審査NGというわけではありません。

なお、万が一ブラックリストとしてネガティブな情報が記録されてしまったら、どうすれば良い

のでしょうか。

これらの信用情報は、その金融機関との契約期間中については記録され続けますので、

こちらからお願いして消す事はできません。

但し、その金融機関との契約が終了して５年が経過すれば保有期間が終わるため、

登録されている信用情報は消えます。

自分の信用情報を事前に確認しましょう

信用情報の開示については比較的簡単で、ネット上からでも開示請求が可能です。

金融機関によって加盟している信用情報機関が異なります。

日本における指定信用情報機関は、以下の通りです。

１：全国銀行個人信用情報センター（略称「KSC」）（銀行系）

２：株式会社シー・アイ・シー（略称「CIC」）（クレジット系）

３：株式会社日本信用情報機構(JICC)（消費者金融、商工ローン系）

ここでまずは融資の審査を出す前に、どのような情報が記録されているのかを自分自身でも

確認してみましょう。

以上、センチュリー21SEEDでした。