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皆さまこんにちは。

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「生産緑地」についての解説動画です！

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生産緑地に指定されている土地の所有者には、３０年間の営農義務が課されており、以下が定められています。

・農地として管理すること。

・生産緑地であることを掲示すること。

・原則として建物を建てることができないこと。


1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年経過するため、営農義務が解除されます。

そのまま保有した場合、生産緑地に指定されている期間は受けられていた固定資産税の減税が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。

生産緑地に指定されている土地は売却することができないため、残念ながら「売りたい！」と思ったときにすぐ売ることはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できるため、その後に売却することができるようになります。

現在、生産緑地に指定されているのは、面積では合計6.6万ヘクタールと言われており、３大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールと言われています。

特定市内の約８割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除→土地の売却という話が多くなると予測されています。

生産緑地は500㎡以上の土地なので、将来的にマンションの供給過多になり、周辺の不動産相場が下がるのでは？という懸念があります。

そのため、時期によっては売りたいときに売却価格が下がる可能性があります。

その救済措置として、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として指定されると税制優遇が10年間延長できるようになりました。

2018年には、生産緑地を第三者に貸し出すことができるようになり、農産物の直売所も建設できるようになりました。


持っている生産緑地を売りたいと思ったら、価格下落が始まる前に売却するか様子を見るべきなのかを信頼できる不動産会社に相談しましょう。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、どれくらいの方が売却するかによって状況が変わってきます。

まずは地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談頂ければと思います。




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今回は、近年問題になっている「空家」についての解説動画です。

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近年、誰にも使用されていない空家の急増が問題になってきています。

この問題を解消すべく、「空家対策特別措置法」が設定されました。

空家対策特別措置法は、空家により景観が損なわれたり、衛生面・防犯面などへの問題を引き起こしたりする恐れがあるとして２０１５年２月に全面施行された法律です。

これにより管理が適切に行われていないと思われる空家に対して自治体が調査したのち、問題があると判断された空家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理するよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されると、例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたごみのせいで害獣が発生している、などといった、空家が原因で周囲の住環境に影響を及ぼしている場合、所有者はすぐに状況を改善する必要があります。

空家対策特別措置法では、所有者の義務である「空室の適正管理」をしない所有者に対して市町村が助言・指導・勧告といった行政指導、勧告しても改善されない場合は命令を出すことができるようになりました。

特定空家に指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が届き、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、税金の負担が重くなってしまう可能性があります。

そのため、改善が難しい場合は空家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂くと良いかもしれません。

現在空家を所有している人は、修繕して住まいとして利用するか、売却を検討している方が多いです。

空家の発生を抑制するための特別措置があり、空家を相続した相続人が耐震リフォームもしくは取り壊しを行った後にその空家や土地を譲渡した場合、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から３，０００万円の特別控除を受けられるという制度があります。

まずは信頼できる不動産会社に相談してみることをお勧めします♪




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今回は、居住用財産の特別控除についての解説動画です！

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マイホームを売却…つまり譲渡したことで利益が発生した場合、通常であれば譲渡所得税が課税されます。

しかし居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができます。


とてもお得な制度ですから、適用にはさまざまな要件があります。


自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却すること

住まなくなってから賃貸に出していた場合は、同様に3年目の年末までの売却であれば適用が受けられます。

建物が古くなって解体した場合は、取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。

この特別控除は、不動産を所有していた期間は関係ありません。ただし、売却した年の前年もしくは前前年に3,000万円特別控除・買換え特例・譲渡損失の繰越控除などの適用を利用した場合は受けられません。

また、配偶者や直系の血族などの特別な関係の相手への譲渡の場合も適用外となります。

不動産を共有名義で所有している場合、所有者それぞれが3,000万円特別控除を受けることができます。

この特例を受けるためには、確定申告が必要です。ただし、買い替えで購入時に住宅ローンを利用している場合、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できませんのでご注意ください。


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今回は、「共有名義で離婚売却」についての解説動画です。

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共有名義で不動産を持っており、離婚することが決まった場合、財産分与として婚姻中の財産を分け合うことになります。

不動産も財産分与の対象となり、１/2ずつです。

共有名義で不動産を購入した際、出資額に応じて持分を決められたことと思います。たとえばご主人様が2/3、奥様が1/3を持分としていても、財産分与時には1/2ずつ分け合うことが原則となります。

住宅ローンを片方（たとえば、ご主人様）が払っていたとしても、分与は１/2です。もし、離婚成立後も持分を1/2ずつにしていると、将来売却しようと思ったときに相手方の承諾が必要であったり、万が一相続が発生した時に関係が複雑になってしまいます。

そのため、どちらかが相手に共有持分を譲ることが最もスムーズな方法です。


手続きについて

住宅ローンが残っている場合、離婚協議書を作成し、財産分与にもとづき単独名義に変更します。

譲り受けた方は相手方に代償金を支払うことで公平に財産分与ができるため、比較的簡単に行うことができます。

2人ともに住宅ローンが残っている場合、持分を失う方の住宅ローンを完済しないと名義の変更ができません。

ローンの借り換えや、ご実家からの援助を受けるなどして頂く必要があります。

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別の人になっていただくか、物的担保：土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうことができます。


共有名義の不動産を持っていて離婚になった場合、最もおすすめの方法は、売却することです。

売却金額よりも住宅ローンの金額が少ない場合、売却後に手元に残った現金を分け合うだけで済みます。

売却金額よりも住宅ローンの金額が多い場合、現金で差額を補填して住宅ローンを完済します。

まずは、ご自宅がいくらで売れそうか、査定依頼をしてみることをおすすめいたします。

もちろん相談だけでも結構ですし、必要に応じて弁護士などへの相談も可能です。

お気軽にお問い合わせくださいませ。

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今回は、「一般媒介契約と専任媒介契約はどちらがいいのか？」についての解説動画です。

不動産会社に売却を任せたいけど、どの媒介がいいのかな？と迷っている方、必見です！

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不動産会社に不動産売却を依頼すると、大きく分けて２種類の媒介契約方法があります。

※厳密には３種類ですが、今回は一般媒介契約と専属専任を含む専任媒介契約の２種類でご説明します。

一般媒介と専任媒介、どちらを選んだとしても不動産会社に支払う報酬…つまり仲介手数料の金額は同じです。

しかし、お持ちのマンション・戸建て・土地を少しでも高く、スムーズに売却するためにはどの媒介の種類を選ぶかによって異なります。

それぞれの特徴を知ったうえで、お客様に合った媒介の方法を選ぶと良いでしょう。


☆一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介を結ぶことができることが最大の特徴です。

会社間の競争原理を利用して最も条件の良い買主を見つけてくれた会社と取引を進めることができます。

また、一般媒介契約ではレインズ（不動産会社のみ見ることのできるデータベース）への登録義務がありません。

登録すると全国の不動産会社に情報が行き渡るため、周りに知られず売却したいという方には一般媒介契約がお勧めです。

一般媒介契約のデメリットとしては、不動産会社の報告義務がないため、どのように販売活動を行っているかを売主様が把握しづらいということが挙げられます。

また、複数の会社に依頼できる反面、一生懸命営業しても最終的に他社で決められる可能性があるということになります。

そのため、駅近物件や築浅などの人気物件を除いては広告費をかけてもらえず、売却成功が難しくなるリスクがあります。


☆専任媒介契約

専任媒介契約の最大の特徴としては、１社にのみ依頼できるというところです。

１社にのみ、ときくと売主様にとっては不安に思うかもしれません。

しかし、任された不動産会社は、任された責任から一生懸命営業活動を行います。そのため買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすくなります。

また、窓口がひとつになることで販売活動の状況が把握しやすく、売主様の手間を省くことができます。特に空き家の場合、鍵などの取り扱いもあるため専任媒介にしておくことがお勧めです。

さらに、専任媒介契約を締結すると７営業日以内にレインズへの登録に加えて２週間に１回以上の活動報告が義務付けられています。

そのため、売主様が不動産会社の販売活動を把握しやすくなります。

デメリットとしては、１社にのみ依頼をするというところで、不動産会社の力量に左右されやすいということです。


ここまでの説明でも、「じゃあ、どっちにしたらいいの！？」と迷う方もいらっしゃると思います。

センチュリー21SEEDでは、「迷ったら、専任媒介にしましょう！」とお伝えしています。

なぜかというと、一生に何度もない不動産の売却を任せて頂くからにはしっかりと注力してサポートしていきたいと考えているためです。確実に売却したい方に寄り添えるのは専任媒介契約でないとできないことですので、迷ったら専任媒介契約とお伝えしています。

センチュリー21SEEDには、不動産歴の長いスタッフが在籍しております！

安心してご相談ください♪

スタッフ紹介はコチラから！！⇒スタッフ紹介ページ



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今回は、相続登記費用についての解説動画です。

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相続が発生したら、亡くなった方名義になっている土地や建物などの不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要です。

相続登記は、まず相続不動産についての調査から始まります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号があり、普段使っている住所とは異なり、複数になっていることもあります。

地番や家屋番号は、法務局で住所から確認したり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認したりすることができます。


次に、相続人の調査です。遺言書などがない場合、法定相続人全員での手続きとなります。

法定相続人が誰なのかを確定させるため、被相続人の出生から死亡までの謄本を取得します。

本籍地の管轄法務局で取得をしますが、本籍地が変わっていたり、結婚や離婚をしていたりすると戸籍謄本や改正原戸籍（かいせいはらこせき・かいせいげんこせき：法改正前の古い戸籍のこと）や除籍謄本など、複数の役所で書類を取得する必要があります。

遠方の場合、手間や日数はかかりますが郵送での手続きも可能です。

書類取得時に相続登記に必要な書類であることを伝えるとスムーズに手続きできます◎

また、相続手続き時には相続人全員の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書が必要です。

さて、書類が揃ったら手続き完了！！…とはいきません。

その後は遺産分割協議書の作成が必要です。

遺産分割協議書とは、相続財産を相続人全員でそのように分割するかを決定し、文書にしたものをいいます。

遺産分割協議書には、相続人全員が実印で押印します。ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

そして、相続登記の申請書を作成し、法務局に提出、申請となります。

ここまでが一連の流れとなります。

相続登記手続きはご自身で行うことも可能ですが、書類の作成や不備なくすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。

そのため、この手続きは司法書士に依頼する方が多いです。

司法書士は国家資格を持った登記の専門家です。不動産会社には通常、提携している司法書士事務所があるところが多いため、一度ご相談されてみてはいかがでしょうか？

もちろん、センチュリー21SEEDでも提携している司法書士をご紹介可能でございます！！


相続登記の費用

役所の書類は、一通あたり数百円で取得することができます。

登記にかかる登録免許税は、相続が原因の場合、固定資産税評価額の4/1000。つまり0.4％です。

司法書士に登記申請手続きを依頼する場合は別途報酬が必要です。

相続人の数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、一般的に６～10万円ほどが相場だと言われています。


ここまで相続登記について説明しましたが、実は現在のところ、不動産登記は義務ではなく、任意となります。

相続登記も同様で、申請手続きの期限もなく、登記しなかったからといって罰則があるわけではありません。

そのため、必ずしも相続登記をする必要はありませんが、第三者への対抗要件として登記が必要になります（民法第177条）。

不動産の処分や抵当権などの担保を設定する際にも、登記が完了していないと行えません。

時間が経過してから相続登記を行おうとする場合、法定相続人が行方不明になっていたり、認知症になっていて後見制度を利用しなければいけない事態になっていた…などといったケースも考えられます。

いざというときに身動きが取れない事態を避けるためにも、早めに相続登記を行っておいた方が良いです。

※2024年を目途に、相続を知った日から３年以内に登記することを義務付ける法案が可決されました。今後は、科料を課せられる可能性があります。



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今回は、相続税の還付についての解説動画です。

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相続税率は、超過累進課税になっています。つまり、取得金額が多ければその分税率が上がり、最高で55％です。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になります。

相続税を算出するのには路線価が用いられますが、路線価は実際の取引に大きな影響を与える土地の形質・高低差・周辺環境・法制限などについては考慮されていません。

相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなる場合があります。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家（税理士）に相談することをおすすめいたします。

ただし、税理士にも得意分野がありますので、不動産に強い税理士に相談すると良いかと思います。

私たちセンチュリー21SEEDでは、専門家無料相談サービスを行っております。

お気軽にご相談くださいませ♪



すでに申告が終わっていても、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことができる場合があります。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言い渡されるケースもあります。

また、1度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。



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今回は、「相続財産遺留分」についての解説動画です。

少し難しい内容ですが、2分半程度の動画になっておりますので、是非最後までご覧ください♪



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遺言とは、財産を持っている人が誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておくことをいい、それをまとめたものが遺言書と呼ばれます。

遺言書を作るメリットとしては、残された家族が財産をめぐって争わなくて済むことが大きなメリットです。

相続が生じたとき、遺言書を作成しておけば家族間での争い…いわゆる「争続」を防ぐことができます。


では、万が一「争続」が起こってしまいスムーズに相続できなかった場合、どうなってしまうのでしょうか？

その場合、延滞税が課せられる可能性があります。

法定納税期間内に相続税を納められなかった場合に課せられます。

遺言書は財産を持っている人の最後の意思表示です。家族間の争いを防ぐためにも、お早めに準備されることをお勧め致します！！！


遺留分とは？？

遺言書で相続人にどの財産を与えたいかは、被相続人が自由に決めることができます。

しかし、すべて自由に決めていいとなると、例えば愛人にすべての財産をあげてしまい、残された家族が生活に困ってしまう…なんてケースも少なからず存在します。

こうした事態を防ぐため、一定範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証されることを遺留分と言います。

遺留分の請求は、遺留分が侵害されたと分かったときに相手方に財産の取り戻し請求を行います。

これを遺留分の減殺請求といいます。

減殺請求は、文書で相手方に減殺する旨の意思表示をすればOKです。

相手方が減殺請求に応じない場合は、家庭裁判所に調停の申し立てを行います。

減殺請求できる期限は、相続があることを知ってから1年以内、侵害されていることを知ってから1年以内です。

相続開始から10年を経過すると減殺請求が時効となり、消滅します。



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今回は「遺産分割協議」についての解説動画です。

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遺産分割協議とは、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることをいいます。

具体的には、故人の出生から亡くなったときまでの戸籍謄本をすべて発行します。

最初は本籍地の役所へ問い合わせを行いますが、本籍地が途中で変更されている場合は、新しい本籍地からたどっていくと良いです。

遺産分割協議は、その戸籍に載っている関係者全員で行います。

相続人の中に未成年者などの法律行為ができない人がいる場合、家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わってもらいます。

特に未成年者がいる場合、その親は相続人になるため、利益相反になってしまいます。そのため、特別代理人にはなれません。

また、相続人の中に失踪人がいる場合は、不在者財産管理人を家庭裁判所で選任し、協議に加わります。


遺産分割協議の方法

基本的には、話し合いで進めていきます。

財産の分け方は自由ですが、相続人全員の同意が必要です。

代表の分割方法は以下の4種類です。


①現物分割

→形を変えず、そのまま分ける方法です。例えば、不動産は長男に、現金や株は次男に、といったようなイメージです。

②換価分割

→相続財産を分割し、換金して分ける方法です。

③代償分割

→1人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡す方法です。

④共有分割

→不動産など、持分を設定して分ける方法です。



遺産分割協議後の進め方

相続人全員が合意したら、協議内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

相続人がそれぞれ戸籍・実印・印鑑証明書を持ち寄って、合意したら署名押印します。

相続人の中で進行役を決めておくとスムーズに進めることができます。

遠方に暮らしている方がいるなど、一堂に集まれない場合、リーダー役の方がそれぞれの相続人と話し、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。



遺産分割協議の手順

①遺言書の有無を確認する

②負債を含めた、相続財産の確認

③相続人の確認

④遺産分割協議書の作成→相続人全員の署名押印

なぜ最初に遺言書の確認を行うかというと、あとから遺言書が出てきてしまうと遺言書が優先されてしまい、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。それを避けるために、遺言書の有無を最初に確認しておきます。



その他気を付けるべきポイント

遺産分割協議書は、各財産ごとに作成することが可能です。また、預貯金の引きおろしについては、各金融機関ごとに指定書式がある場合があるため、事前に問い合わせておくことがお勧めです。

書類作成には、税理士や会計士などの専門家に相談されることをお勧め致します。



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