不動産売却　解説動画の記事一覧｜名古屋市昭和区・中区・千種区・鶴舞エリアの不動産売却はセンチュリー21SEED｜株式会社SEED

皆さまこんにちは！

センチュリー21SEEDの林です。

今回は、「相続とは？」についての解説動画です。

3分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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よく、「相続対策って、相続税対策をすることですよね？」と質問されることが多いのですが、答えはNO！です。

実は、相続税が発生するのは、全体の9％ほどの人しかいないのです。

なぜかというと、相続税には基礎控除があり、3,000万+600万×法定相続人の数で計算します。

例えば法定相続人が2人の場合、4,200万円まで控除されます。

ただ、基礎控除内の相続だとしても、4,200万円は大金ですよね。

それをどのように分けるかで、身内同士の争いごとに発展するケースもあります。

相続人全員が、納得して相続できることが理想の形です。


さて、相続には3つのパターンがあります。

①遺言による相続

②遺産分割協議による相続

③法定相続

遺言書がある場合は、遺言書の内容に則って相続していきます。

遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、相続分が決定します。

いわば遺言書の作成は、重要な「相続対策」といえます。



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今回は、「自筆証書遺言」についての解説動画です。

3分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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自筆証書遺言とは、その名の通り自筆する遺言書です。

遺言書の全文・日付・氏名をすべて直筆で記載し押印したもののことを言います。

押印する印鑑に関しては、署名と同じ苗字であれば実印でなくても大丈夫です。

相続財産がたくさんある等、直筆で書くのは大変な場合、財産目録についてはパソコン等で作成し、プリントアウトしたものを署名捺印すれば有効と認められます。

2019年1月13日に相続法が改正されました。



自筆証書遺言のメリット

・手軽に書ける

・費用がかからない

・書き直しができる

・遺言書の存在を秘密にできる


自筆証書遺言のデメリット

・要件を満たさず無効になる場合がある

→例えば、増改築をしているのにその旨を登記していなかった、「遺贈する」と記載すべきところを「相続する」と記載してしまった、など…

・死後、発見されない場合がある

・本人の直筆であるか、本人の意思に基づいているか

→後々トラブルの原因になってしまう可能性がある

自筆証書遺言は、手軽さが最大のメリットですが、よほど不動産や相続に詳しい方でないと難しい場合があります。

また、自筆証書遺言の特徴として、「検認の必要性」があげられます。

検認とは、遺言書の偽造や変造を防止するため、家庭裁判所がチェックを行うことです。

個人で遺言書を保管する場合は検認が必要です。

しかし、公正証書遺言書や自筆証書遺言を法務局で保管するときには検認が不要です。

令和2年7月10日より、全国の法務局で保管制度がスタートしました。

自筆証書遺言をしようと考えている方は、保管制度も検討されてみてはいかがでしょうか？



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今回は、「公正証書遺言」についての解説動画です。

是非最後までご覧ください♪

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公正証書遺言とは、公証役場で作成する遺言書のことです。

本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述していきます。

実際の現場では、事前に公証人と事前に打ち合わせをして、内容を確認していくことが多いそうです。

公正証書遺言の作成には、証人が2名必要です。

ただし、以下のような方は証人にはなれません。

・未成年者

・推定相続人と受遺者並びに配偶者、直系尊属

・公証人の配偶者、4親等以内の親族、書記

など…

要約すると、「相続人の関係者」にあたる人は証人になれないのです。


公正証書遺言を利用するメリット

・法的に必ず有効な遺言と認められる

・原本が公証役場に保管されるため、紛失や改ざんの心配が少ない

・家庭裁判所の検認が不要


公正証書遺言を利用するデメリット

・費用がかかる

・事前の打ち合わせが必要

費用はかかりますが、相続で子どもたちが揉めてしまうリスクを減らすことができます。

また、事前の打ち合わせが必要ですが、法的要件の漏れがなくなるため、確実に遺言の効力を発生させることができます。

こう見ると、トラブルなく相続してもらうためには必要なことかもしれませんね！

費用に関しましては、遺産の額や相続人の人数によっても異なるため、公証役場へお問い合わせください。

さらに、前述のとおり公正証書遺言では証人が2人必要ですが、有償で公証役場から紹介してもらうことも可能です。



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今回は、「引き渡し猶予」についての解説動画です！

売りと買いの決済を同時に行うことはできるの？

リスクはあるのだろうか？

などの疑問にお答えする動画です！

是非最後までご覧下さい♪


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お持ちの不動産を売って、新しく不動産を買い替えるという方は多くいらっしゃいます。

その際、引っ越しはどうすればいいのでしょうか？

ご実家が近いなど、仮住まいがある方にとっては問題ありませんが、そのような場所がない方は…？

そのような方のために、不動産売買契約では「引渡し猶予」というものがございます。

本来であれば、決済と同時に買主様へ物件を引き渡しますが、事前に買主様の了承があれば現在の住まいを一定期間無償貸与することができるというものです。

ではその場合、所有権はどうなるのでしょうか？

残代金支払いと同時に所有権は買主様へ移り、登記も行います。

猶予期間中に火災等が起こった場合、損害賠償の対象へ発展する可能性がありますので注意が必要です。

どちらにもリスクがあるため、引き渡し猶予は１～２ヶ月などの長期間ではなく、長くても１～２種間程度にすることがお勧めです。

また、さらにリスクを軽減するため、1日でも早く引越しを完了させ、引き渡すことを目標にしましょう！！



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今回は「購入申込時に売主様が気を付けること」についての解説動画です。

３分程度の動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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購入希望者が現れると、購入申込書へ記入してもらい、売主様へお渡しします。

申込書の内容としては、

・売買金額　・手付金の額　・契約日　・引き渡し時期　・融資利用の有無

などがあります。

よく、「申込が入ったら必ず売らなければいけない？」と質問される方が多いのですが、購入申込書はあくまで購入の「意思表示」ですので、必ずしも売らなければいけないというわけではありません。

値交渉や引き渡し時期の希望を申し入れる場合も多くありますので、内容を総合的に判断して、どうしても折り合いがつかなければお断りしていただくことも可能です。

また、申込の報告をした際に「考えさせてください」と結論を保留にする方がいらっしゃいます。

前述したように、総合的に判断する時間はもちろん大事ですが、あまりにも結論を先延ばしにしてしまうと買主様の気持ちが変わってしまうというリスクがあります。

条件に納得しているのであれば、１日でも早く契約締結されることをお勧めします。


購入申込書で注目してほしいポイントについて、少し解説します。

チェックして頂きたいのは、「手付金の金額」です。

買主様の権利として、手付金を放棄すれば契約解除できる「手付解除」があります。

手付金の金額があまりにも低いと、この手付解除をされてしまう可能性が高くなります。

この解除が発生しても契約は成立しているとき、仲介手数料を支払わなければならない場合があります。

仲介手数料よりも低い金額だと、持ち出しが必要な場合があります。

また、融資特約（ローン特約）の有無もチェックするポイントです。

多くの方が、不動産を購入するときに住宅ローンを組みます。

融資特約(ローン特約)とは、買主様が売買契約後に申し込んだ住宅ローンが万が一否決された場合、契約を白紙撤回することができるというものです。

白紙撤回…つまり契約がはじめからなかったことになるため、手付金は買主様に返還しなければなりません。

この説明をすると、売主様のお気持ちとして、

「それなら、売買契約前に住宅ローンの申込を行えばいいじゃないか！」

という方もいらっしゃるかと思います。

住宅ローンの申込時には、売買契約書や重要事項説明書の原本が必要になります。

そのため、売買契約締結前に住宅ローンを申し込むことはできないのです。

しかし、それだと売主様のリスクが大きいため、住宅ローンを利用するほとんどの契約では、契約前に事前審査を行い、リスクを軽減します。




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今回は、「売却費用」についての解説動画です。

お持ちの不動産を売るときどんな費用がかかるのでしょうか？

1分ほどの動画で解説していますので、是非最後までご覧ください♪

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売買契約が成立し、実際に不動産を売り渡すとき、どんな費用がかかるのでしょうか？

まずは住宅ローンの残債があります。こちらは、決済時の残代金で支払います。


他には、以下の４つがかかってきます。

①売買契約書に貼付する印紙代

※売主様が原本を保管しない場合は不要です

令和3年度現在、売買代金1,000万～5,000万円の場合は10,000円の印紙を貼付します。

②抵当権抹消や住所変更がある場合、登記費用

③売渡証書の作成費用、印紙代

※作成しない場合もあります

④仲介手数料

上記以外に、契約内容にっては、土地家屋調査士に支払う測量費用、建物解体費用がかかる場合があります。

また、譲渡所得税が課税される場合もあるため、こちらは税務署や税理士にご確認ください。





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今回は、「仲介手数料」についての解説動画です。

いつ支払うの？など気になっている方も多いのではないでしょうか？

1分30秒ほどの動画ですので、是非最後までご覧ください♪

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仲介手数料をお支払いいただくタイミングについて質問を頂く機会が多くあります。

中には、仲介会社との媒介契約を締結した時点、つまり、販売活動を開始するときに仲介手数料を支払わないといけないのでは？

と思っている方もいらっしゃるかもしれません。

実際に仲介手数料をお支払いいただくタイミングとしては、「売買契約が成立したタイミング」になります。

具体的には、3つのパターンがあります。

①売買契約時に半分、決済時に半分

②売買契約時に全額

③決済時に全額

いつお支払いいただくかは、媒介契約締結時に取り決めを行います。

多くの場合が、①の半分ずつか、②の契約時に全額のパターンです。


また、仲介手数料を「買主を見つけてくるための対価」と考えている方も多くいらっしゃいます。

確かに、買主様を見つけてくることも私たち不動産会社の大切な仕事です。

ただ、それ以上に取引を安心・安全に行い、担保する保険のような位置づけになります。

大切なご資産を安心して、安全に取引を完了させることが最も大切な役割だと考えています。

そのために、契約前の物件調査、役所調査、書類作成を責任をもって行い、万が一がないよう日々勉強して細心の注意を払っているのです！



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今回は、「案内時の売主様の対応」についての解説動画です！

2分ほどの動画となっておりますので、是非最後までご覧ください♪

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売主様が居住中の物件に案内が来るとき、売主様はどのように対応したら良いのでしょうか？

ポイントは3つございます！

①お部屋を綺麗にしておきましょう！

特に、キッチンや洗面所などの水回りは綺麗にしておくと好印象を持ってもらえます。

シンクに洗い物が残っていたりすると、悪い印象を与えてしまう可能性も…


②日中でも、すべてのお部屋に電気を付けてカーテンを開けておきましょう！

第一印象で「明るいお部屋」だと思ってもらえたら、買主様から好印象を持ってもらえます。

季節にもよりますが、窓を開けて風通しの良さをアピールすることも有効です！

また、物が少ない方がお部屋が広くスッキリとした印象を与えられるため、不用品予め処分しておきましょう。

引越しの際にも整理が必要になって来るかと思いますので、販売期間中から少しずつ整理しておきましょう！


③過度な営業は不要です！

物件の良さをよく知る売主様だからこそ、たくさん話したくなることもあるかと思います。

ただ、そこはぐっと堪えて聞かれたことにのみ答えればOKです。

売主様から話過ぎてしまうと、買主様が引いてしまう可能性があります。

アピールしたいポイントは、是非営業マンにお話しください。

より魅力的に伝えられるよう、お話します！


以下は、他に気を付けることです。

・ペットを飼っている場合、案内中はケージに入れておきましょう

・湿気が残らないよう、案内前にお風呂を使うことは控えましょう

・餃子など、においのきついものは案内が終わってからにしましょう

・テレビなど、大きな音の出るものは消しておきましょう

・お茶等の用意は不要です


【買主様からよくされる質問】

・近隣にどんな方が住んでいるのか？

・押入などの収納を見てもいいですか？

→購入に前向きな方ほど、押入などの細かい部分まで見る傾向にあります。

万が一見たいと言われても良いよう、少し片付けをしておくことをお勧めします。

どうしても見られたくないものがある場合は、特定の収納にまとめておきましょう。

その場合は、事前に担当者に伝えておけば、開けないようにご案内しますので必ず伝えておきましょう。



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今回は、「賃貸中不動産の売却」についての解説動画です！

2分ほどの動画ですので、是非最後までご覧ください♪

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賃貸に出している不動産は「収益物件」として扱われるため、売る際の査定では

収益還元法を用いて査定額を算出します。

収益還元法では不動産の「収益力」に基づいて算出され、

年間家賃収入÷利回りで計算します。

利回りとは、投資金額に対するリターンのことです。

一般的に、周辺の成約事例をもとに設定されますが、不動産ごとに異なります。

その不動産が投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込め、査定金額が高くなります。

築年数、周辺の市況や現在のマネーサプライなどの状況によって左右されます。


10万円で賃貸に出しているマンションがあったとすると…

年間家賃収入：10万×12ヶ月で120万円

利回りを10％とすると、査定金額は1,200万円となります。

ただ、利回り10％は現実的ではないため、仮に5％とした場合、査定金額は2,400万円となります。

実際には固定資産税や管理費などの支出があるため、細かな計算が必要となります。

具体的な内容については査定するマンションによって異なるため、是非一度ご相談ください。



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今回は、「決済時に必要なもの」についての解説動画です。

2分ほどの動画になっておりますので、是非ご覧ください♪


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決済時、売主様が必要になるのは以下のものです。

・権利証もしくは登記識別情報

・実印と印鑑証明書

・身分証

・仲介手数料

・登記費用

・引き渡す物件の鍵

・ポストのダイヤルナンバー

・宅配ボックスカード

(土地の場合)

・確定測量図

・近隣との同意書や覚書

(戸建の場合)

・設計図書

・検査済証

・適合証明書（実施している場合）

・設備の取扱説明書

(マンションの場合)

・管理規約

・総会議事録


あとは残代金や各種精算金の領収書が必要ですが、こちらは仲介会社で用意してもらえます。

また、決済日が近づくと不動産会社の担当者よりお知らせが届くと思いますので、よくチェックしてくださいね。



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